Постановление от 2 июля 2025 г. по делу № А41-7960/2025

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, https://10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-7486/2025

Дело № А41-7960/25
03 июля 2025 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2025 года

Постановлен03 июля 2025 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Королёв Московской области – ФИО1 по доверенности от 09.08.2024, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Королёв Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2025 по делу № А41-7960/25,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Королев (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Русинвест» (далее - ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 18К/18 от 23.03.2018 за период с 15.06.2022 по 14.10.2024 в размере 173 828 руб. 30 коп., пени за период с 01.04.2022 по 14.10.2024 в размере 86 538 руб. 12 коп., расторжении договора аренды земельного участка № 18К/18 от 23.03.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.04.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация городского округа Королёв Московской области обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Представитель Администрации городского округа Королёв Московской области поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), выслушав представителя Администрации, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 12.02.2023 (резолютивная часть объявлена 31.01.2023) по делу № А41-76911/21 общество с ограниченной ответственностью «Русинвест» (141079, <...>, офис 27, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2006, ИНН: <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 (шесть) месяцев.

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.01.2025 конкурсным управляющим ООО «Русинвест»утвержден ФИО2 (Союз АУ «Созидание», ИНН <***>, адрес для направления корреспонденции: 115127, Москва, а/я 117).

В обоснование заявленных требований истцом указано, что между Муниципальным образованием «Городской округ Королев Московской области» и ООО «Русинвест» заключен договор аренды земельного участка № 18К/18 от 23.03.2018.

Предмет договора земельный участок с кадастровым номером 50:45:0040322:1138, площадью 3268 +/-20 кв. м; категория земель - «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования - «под строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома», расположенный по адресу: Московская область, г. Королев, в 7 м по направлению на запад от <...>.

Указанный договор аренды заключен сторонами на основании договора о развитии застроенной территории № 5 от 23.07.2009, протокола Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 01.03.2018 № 8, протокола Градостроительного совета Московской области от 20.03.2018 № 10.

В договоре согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендной платы, ответственность за нарушение условий договора.

Истцом указано, что ответчик свои обязательства по оплате своевременно не исполнил, в результате чего образовалась задолженность.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме.

Администрацией городского округа Королев направлена претензия в адрес ответчика с требованием оплатить задолженность по арендной плате (основной долг и пени), а также о расторжении договора.

Оставление претензии ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявления в связи со следующим.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Заявляя данные требования, администрацией не учтено следующее.

В рамках дела № А41-22234/22 решением Арбитражного суда Московской области от  18.11.2022, с учетом дополнительного решения от 30.11.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2023, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.04.2023 судами установлено, что договор аренды земельного участка № 18К/18 от 23.03.2018 заключен на основании договора о развитии застроенной территории № 5 от 23.07.2009.

На основании решения о развитии застроенной территории, принятого Постановлением Главы города Королева Московской области от 07.05.2009 № 657 «О развитии застроенной территории строительных кварталов № 12 и № 17 города Королева Московской области», и протокола об итогах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 29.06.2009 № 2 между Администрацией города Королева и ООО «Русинвест» заключен договор от 23.07.2009 № 5-РТ о развитии застроенной территории (далее - договор).

В соответствии с условиями договора от 23.07.2009 № 5-РТ на территории кварталов № 12 и № 17 города Королева Московской области площадью 20,5 га общество осуществляет строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов социального, бытового и культурного назначения и иных объектов капитального строительства, в том числе осуществляет переселение 7 граждан из ветхих жилых домов, расположенных на данной территории и подлежащих сносу согласно перечню, являющемся приложением к данному договору.

В силу пункта 3.2.2 договора от 23.07.2009 № 5-РТ Администрация города Королева Московской области приняла на себя обязательство принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в многоквартирных жилых домах, подлежащих сносу и расположенных на территории строительных кварталов, а также земельных участков, на которых расположены такие дома.

Администрация города Королева Московской области согласно пункту 3.2.3 договора также приняла на себя обязательство предоставить благоустроенные жилые помещения из состава переданных Единственным участником аукциона (ООО «Русинвест») в собственность муниципального образования «Город Королев Московской области», гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, подлежащей развитию.

Пунктом 3.5.3 договора от 23.07.2009 № 5-РТ о развитии застроенной территории на ООО «Русинвест» возложено обязательство по созданию либо приобретению, а также передаче в собственность муниципального образования «Город Королев Московской области» благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Договором возможность исполнения обществом обязательств по сносу ветхого и аварийного жилья, строительству жилых помещений и объектов инфраструктуры, передаче таких объектов в собственность переселяемых жителей и муниципалитета, исключается до принятия Администрацией городского округа Королев Московской области постановлений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома и переселению граждан.

В рамках дела № А41-22234/22 в ходе проведенного осмотра установлено, что согласно акту осмотра земельного участка от 19.04.2022 № 208 на земельном участке расположен многоквартирный дом.

Указанный факт сторонами в рамках настоящего дела не оспорен.

В Арбитражном суде Московской области также рассматривалось дело № А41-78240/17 по иску ООО «Русинвест» к Администрации городского округа Королев о внесении изменений в пункт 4.1 договора от 23.07.2009 № 5-РТ о развитии застроенной территории.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.12.2017 требования удовлетворены.

При рассмотрении дела № А41-78240/17 суды пришли к выводу, что Администрацией не были приняты решения, предусмотренные пунктами 3.2.2 и 3.2.3 договора о переселении жителей домов и жилых помещений, подлежащих сносу, указанные жители не переселены, земельные участки, подлежащие изъятию, не сформированы, на кадастровый учет не поставлены, выкупная стоимость изымаемых объектов не определена. Вместе с тем возможность исполнения обществом обязательств по сносу ветхого и аварийного жилья, строительству жилых помещений и объектов инфраструктуры, передаче таких объектов в собственность переселяемых жителей и муниципалитета, исключается до принятия Администрацией городского округа Королев Московской области постановлений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома и переселению граждан.

Вышеуказанное также подтверждено в рамках дела № А41-10650/19.

Согласно статье 86 Жилищного кодекса, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. В соответствии с пунктом 10 статьи 32 Жилищного кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В материалы дела № А41-22234/22 было представлено постановление от 27.02.2012 № 340 «О переселении граждан и сносе жилых домов в границах ул. Корсакова, дома «№№ 1,3, пр-да Пионерский, дома №№ 2а, 2б, ул. Ленина, дома №№ 18,20,22 строительных кварталов № 12 и № 17 города Королева Московской области».

Вместе с тем, дома 1а по ул. Корсакова в перечне вышеуказанного постановления не имеется.

С учетом указанных обстоятельств, судом по делу № А41-22234/22 указано, что фактически администрацией предмет договора аренды - земельный участок не передан обществу.

Общество не могло использовать земельный участок по независящим от него обстоятельствам.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец указанные в решении суда по делу № А41-22234/22 не оспаривал, доказательств возможности использования ответчиком земельного участка в заявленный по настоящему делу период, суду не представил.

В силу требований части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.

При рассмотрении дела необходимо учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

С учетом изложенного, не подлежат повторному доказыванию обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами, о которых указано выше.

В связи с чем, оснований для взыскания арендной платы и начисленных на нее за заявленный в настоящем деле период пени не имеется.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований в указанной части.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 18К/18 от 23.03.2018.

В обоснование требования о расторжении договора аренды истцом указано на неисполнение обязательств по оплат арендной платы более двух раз подряд.

При этом как указано выше, истец не представил в материалы дела доказательств того, что исполнил свои обязательства перед ответчиком, для целей заключения договора, оснований для взыскания арендной платы не установлено, соответственно оснований для расторжения договора по указанным истцом основаниям судом не установлено.

Кроме того, договор аренды земельного участка № 18К/18 от 23.03.2018 заключен сторонами на основании договора о развитии застроенной территории № 5 от 23.07.2009,

Судом в рамках дела № А41-78240/17 установлено, что договор от 23.07.2009 № 5-РТ о развитии застроенной территории соответствует требованиям статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Судом по делу № А41-78240/17 установлено, что возможность исполнения ООО «РУСИНВЕСТ» обязательств по сносу ветхого и аварийного жилья, строительству жилых помещений и объектов инфраструктуры, передаче таких объектов в собственность переселяемых жителей и муниципалитета, исключается до принятия Администрацией городского округа Королев Московской области постановлений об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, об изъятии земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома и переселению граждан.

В рамках настоящего дела истцом не оспорено, что решения, предусмотренные пунктами 3.2.2 и 3.2.3 договора от 23.07.2009 № 5-РТ о развитии застроенной территории, Администрацией городского округа Королев Московской области не приняты, жители домов и жилых помещений, подлежащих сносу не переселены, обязательства не исполнены.

Земельные участки, подлежащие изъятию, не сформированы, на кадастровый учет не поставлены, выкупная стоимость изымаемых объектов не определена.

Несоблюдение сроков исполнения договора от 23.07.2009 № 5-РТ о развитии застроенной территории связано с неисполнением Администрацией городского округа Королев принятых на себя обязательств.

Исполнение обязательств ООО «Русинвест» за пределами согласованных сторонами сроков связано с приостановлением исполнения такого договора в порядке пункта 2 статьи 328 ГК РФ, поскольку в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства.

Решением по делу № А41-78240/17 от 20.12.2017 суд внес изменение в договор № 5-РТ от 23.07.2009 «О развитии застроенной территории», заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «РУСИНВЕСТ» и Администрацией города Королева Московской области, изложив пункт 4.1. Договора в следующей редакции: «Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания IV квартала 2025 года».

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, поскольку основаниями для расторжения истцом указано на несвоевременную оплату задолженности, при этом обстоятельств наличия задолженности судом не установлено, а также тот факт, что договор заключен на основании договора о развитии застроенной территории № 5 от 23.07.2009, срок действия которого продлен до IV квартала 2025 года, в отсутствие вины ответчика, оснований для расторжения договора аренды судом не установлено.

Суд первой инстанции отметил, что указание ответчика в отзыве на возможность расторжения договора аренды, не препятствуют сторонам подписать соответствующее соглашение в рамках взаимодействия сторон, поскольку оснований для расторжения договора в судебном порядке в связи с просрочкой оплаты более двух раз судом не установлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11.04.2025 по делу № А41-7960/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.


Председательствующий cудья


Е.А. Бархатова

Судьи


С.В. Боровикова

Е.Н. Виткалова