Постановление от 27 марта 2024 г. по делу № А56-59447/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-59447/2023
27 марта 2024 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2024 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Изотовой С.В., Нестерова С.А. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 при участии: согласно протоколу судебного заседания от 13.03.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-41689/2023) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2023 по делу № А56-59447/2023(судья Нетосов С.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой»

к Управлению Фдеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-и лица: 1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; 2. ФИО2; 3. ФИО3; 4. общество с ограниченной ответственностью «Мультисервис»

о признании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005548:24, по адресу: Санкт-Петербург, проспект Просвещения, участок 3, (южнее дома 85, литера А по проспекту Просвещения) (далее - Объект недвижимости, Земельный участок) за регистрационным номером 78:10:0005548:24-

78/011/2022-16 от 07.06.2022 и об обязании Управления внести запись в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) о прекращении права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО4 на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Общество с ограниченной ответственностью «Мультисервис», ФИО2 и ФИО4

Решением от 27.10.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении заявления отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что Управление совершило незаконные действия по регистрации права общей долевой собственности, поскольку спорный земельный участок не сформирован под многоквартирный дом. Кроме того, Общество указывает, что на земельном участке планируется строительство иного объекта капитального строительства.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица и ФИО2 доводы жалобы отклонили и просили оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024 в порядке части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена судьи Черемошкиной В.В., находящейся в очередном отпуске, на судью Изотову С.В.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 04.12.2013 г. № 2670 утвержден градостроительный план № RU78124000-18699 земельного участка, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, пр. Просвещения, участок 3 (южнее дома 85 лит. А по пр. Просвещения) (кадастровый номер 78:10:0005548:24).

В соответствии с ведомостью жилых и общественных зданий и сооружений на указанном земельном участке планируется возвести многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой: этажность - 26, здание - 1, квартир - 250, строительный объем - 82 779 кв.м.; в экспликацию площадок входят: хозяйственная площадка - 1 (40 кв.м.), детская площадка - 1 (170 кв.м.), площадка отдыха - 1 (65 кв.м.), спортивная площадка- 1 (200 кв.м), парковка 1 на К) машиномест (в т.ч. 2 м/м для МГН) - I (135 кв.м.), парковка 2 на 10 машиномест - 5 (625 кв.м.); размещение объекта строительства производится на двух земельных участках: 78:10:5548:24 площадью 5 844 кв.м. (собственник ООО «СК»Дальпитерстрой»); 78:10:5548:1040 - 4 600 кв.м. (аренда).

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой», являясь специализированным застройщиком, приобрело 18.10.2014 г. в собственность на основании договора купли-продажи от 21.04.2014 г.

(запись о государственной регистрации нрава за № 78-78-68/023/2014-404) земельный участок общей площадью 5844+А27 кв.м., кадастровый номер 78:10:0005548:24, расположенный по адресу: <...> участок 3 (южнее дома 85 лит. А по пр. Просвещения) (далее - земельный участок) для строительства многоквартирного жилого дома и многоярусного паркинга.

Обществом получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № 78-04011321-2013 со сроком продления до 01.09.2016 г., на основании которого Общество построило и ввело в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

02.12.2019 г. между инвестором ООО «Мультисервис» и Обществом был заключен договор № 138500/19 об инвестиционной деятельности на строительство многоярусного подземного паркинга на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0005548:24 адрес объекта: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, участок 3 (южнее дома 85 лит. А по пр. Просвещения).

12.02.2021 Обществу было выдано разрешение на строительство № 78-0040221-2021 объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией общей площадью 3 761 кв.м., объем - 19 551, 40 кв.м., количество этажей - 2, количество подземных этажей - 1, площадь застройки - 1 525 кв.м., адрес объекта: Санкт- Петербург, пр. Просвещения, участок 3 (южнее дома 85 лит.А по пр. Просвещения).

Как указал заявитель, 27.12.2022 Обществом была получена выписка из ЕГРН, подтверждающая государственную регистрацию права общей долевой собственности в отношении земельного участка ФИО2 и ФИО4 за регистрационным номером 78:10:0005548:2478/011/2022-16 от 07.06.2022.

17.02.2023 письмом № 6/23 Общество сообщило Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о незаконности регистрации права общей долевой собственности ФИО2 и ФИО4 за регистрационным номером 78:10:0005548:24-78/011/2022-16 от 07.06.2022, а также просило Управление Росреестра предоставить информацию об основаниях совершения государственной регистрации права долевой собственности.

Управление Росреестра относительно оснований государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:10:0005548:24, расположенный по адресу: Санкт- Петербург, пр. Просвещения, участок 3 (южнее дома 85 лит. А по пр. Просвещения) сообщило, что право общей долевой собственности на земельный участок было зарегистрировано на основании ст. 36 ЖК РФ.

Ссылаясь на то, что решение Управления Росреестра о регистрации права общей долевой собственности нарушает права и законные интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, суд апелляционной инстанции признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному

правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В пункте 3 части 4 статьи 201 АПК РФ указано, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу части 5 статьи 1 ФЗ N 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 ФЗ N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В части 1 статьи 26 ФЗ N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе, если представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона (п. 14).

В соответствии с частью 1 статьи 27 ФЗ N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Судом установлено, что по сведениям кадастра недвижимости ЕГРН, земельный участок является ранее учтенным: дата постановки на учет - 25.09.2007; вид разрешенного использования - «для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)».

Таким образом, земельный участок образован до введения в действие ЖК РФ.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 N Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 5 статьи 40 ФЗ N 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном

доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Таким образом, законодателем установлено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из следует из материалов дела, что Общество являясь собственником земельного участка с КН 78:10:0005548:24 в установленном порядке осуществило застройку указанного земельного участка. На земельном участке построено многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию. Квартиры в указанных жилых домах переданы в собственность участников долевого строительства, что зарегистрировано Управлением в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции отклонил довод жалобы о строительстве второго объекта капитального строительства на основании следующего.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в статье 44 ЗК РФ.

Специальными положениями части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок

поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ, части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Указанная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 по делу N 307-ЭС22-19570.

Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о незаконности действий Управления по государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении земельного участка, не установлено, с учетом предмета заявленных требований, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2023 по делу № А56-59447/20233 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина

Судьи С.В. Изотова

С.А. Нестеров