Решение от 29 октября 2024 г. по делу № А40-287783/2023

ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-287783/23-60-1037
г. Москва
29 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 октября 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашурбековой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОАО "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ" (107174, РОССИЯ, Г МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, НОВАЯ БАСМАННАЯ УЛ, Д. 2/1, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2003, ИНН: <***>)

к ответчику ООО ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ТВОРЧЕСКО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМБИНАТ "РУССКИЙ СУВЕНИР" (129041, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.07.2004, ИНН: <***>)

об изъятии недвижимого имущества,

по встречному исковому заявлению

ООО «ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ТВОРЧЕСКО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМБИНАТ "РУССКИЙ СУВЕНИР» (129041, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.07.2004, ИНН: <***>)

к ОАО"РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ" (107174, РОССИЯ, Г МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, НОВАЯ БАСМАННАЯ УЛ, Д. 2/1, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2003, ИНН: <***>)

об установлении возмещения за изымаемый объект согласно заключению судебной экспертизы,

при участии: согласно протокола судебного заседания,



У С Т А Н О В И Л:

ОАО "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ТВОРЧЕСКО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМБИНАТ "РУССКИЙ СУВЕНИР» с требованиями:

Изъять для государственных нужд Российской Федерации нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м., расположенный по адресу <...>;

Установить сумму денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение в соответствии отчетом об оценке № 93/1-11 от 21.04.2023, выполненным независимой оценочной компанией ООО «НПЦ СОЮЗОЦЕНКА», в размере 28 575 000 руб.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременений) в ЕГРН в отношении изымаемого нежилого здания;

Решение суда по делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ТВОРЧЕСКО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМБИНАТ "РУССКИЙ СУВЕНИР» на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м., расположенный по адресу <...>, и государственной регистрации права Российской Федерации на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м., расположенный по адресу <...>;

Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается ОАО «РЖД» в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет ответчика;

- ответчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу предоставить в ОАО «РЖД» реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства ОАО «РЖД» по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с расчетного счета ОАО «РЖД»;

- В случае отказа ответчика предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся ОАО «РЖД» на депозит суда;

- ответчик обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения ответчиком указанного срока, ОАО «РЖД» и/или иной уполномоченный орган власти и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное ответчиком собственное имущество и имущество иных лиц.

Возражая по существу исковых требований ответчиком подан встречный иск согласно которому просит установить возмещение за изымаемый объект согласно заключению судебной экспертизы; при этом возражая по доводам искового заявления, указывает, что объекту дана заниженная оценка его стоимости, поскольку не учтено то, что спорный объект входит в состав единого имущественного комплекса.

Истец в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просит удовлетворить заявленные исковые требования по доводам искового заявления.

Ответчик возражал по доводам письменного отзыва, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения истца, ответчика, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ответчик ООО «ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ТВОРЧЕСКО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМБИНАТ "РУССКИЙ СУВЕНИР» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м., расположенного по адресу <...>. Право собственности на указанные объект признано за ответчиком по решению суда от 23.08.2023 по делуА40-37086/22, что также подтверждается выпиской из ЕГРН (77:01:0003054:1017-77/051/2022-2 от 06.12.2022).

Изъятие спорного нежилого помещения осуществляется на основании Распоряжения Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) от 23.01.2023 года № ВЛ-26-р "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для объекта: «Этап VI, III и IV главные пути Москва-Каланчёвская (искл.) – остановочный пункт ФИО1 Роща( вкл)".

Вышеуказанное распоряжение было принято на основании ходатайства об изъятии для государственных нужд ОАО «РЖД», в лице Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта – филиала ОАО «РЖД» от 27.12.2022 № ИСХ29039/ДКРС МСК.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" резервирование земель, изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимости, осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав для размещения на территории Москвы и Московской области линейных объектов транспортной инфраструктуры федерального значения, предназначенных для модернизации и расширения магистральной инфраструктуры в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" осуществляется в соответствии с земельным законодательством с учетом особенностей, установленных частями 1 - 3, 5, 6, 9 - 14, 19 - 21 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 года № 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с п. 3 ст. 2 Федерального закона от 31.07.2020 года № 254-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", перечень объектов инфраструктуры, в целях создания которых указанным Законом установлены специальные нормы в области земельного и градостроительного законодательства, утверждается Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 07.09.2020 года № 2278-р "Об утверждении Перечня объектов инфраструктуры, в отношении которых применяются особенности, установленные Федеральным законом от 31.07.2020 года № 254-ФЗ, указанный Закон применяется к объектам инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, проектируемым в их составе объектам капитального строительства, подлежащим строительству (реконструкции) при размещении таких объектов объектам инженерной инфраструктуры, электрическим сетям и сетям связи, перечисленным (указанным) в комплексном плане модернизации и расширения магистральной инфраструктуры на период до 2024 года, утвержденном Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2018 года № 2101-р, государственных программах Российской Федерации, федеральных целевых программах, федеральной адресной инвестиционной программе, ведомственных целевых программах Российской Федерации, государственных программах субъектов Российской Федерации, ведомственных целевых программах субъектов Российской Федерации, адресных инвестиционных программах субъектов Российской Федерации, долгосрочной программе развития открытого акционерного общества "Российские железные дороги", инвестиционной программе открытого акционерного общества "Российские железные дороги".

В соответствии с подпунктом 3.2 п.2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества допускается в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд и осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 1 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В соответствии с пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ правообладателю изымаемой недвижимости одновременно с проектом соглашения об изъятии направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства (если сведения о таких зданиях, сооружениях, помещениях в них, объектах незавершенного строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости); отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Согласно отчету об оценке №93/1-11 от 21.04.2023, выполненному независимой оценочной компанией ООО «НПЦ «СОЮЗОЦЕНКА», общий размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества по доводам истца составил 28 575 000 руб.

На указанный отчёт получено экспертное заключение СРО № 436/2023, выполненное ассоциацией «Русское общество оценщиков».

Истец 09.08.2023 направил ответчику письмом №10508286001164 следующие документы:

- проект соглашения о изъятии нежилого здания для государственных нужд,

- отчет об оценке № 93/1-11 от 21.04.2023,

- распоряжение Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) от 23.01.2023 года № ВЛ-26-р,

- письмо от 07.08.2023 № ИХ-18374/ДКРС МСК.

В соответствии с пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Ответчик соглашение об изъятии в течение установленного действующим законодательством срока не подписал, возражений своих не направил, не согласился с размером возмещения, предложенного истцом, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Согласно статье 279 ГК РФ принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в том числе прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

По правилам статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе со строительством (реконструкцией) автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, при отсутствии других возможных вариантов строительства (реконструкции) этих объектов.

Статья 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1) также предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В соответствии с положениями статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункты 2 и 3 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для прекращения права собственности.

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано следующее. По требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 2 статьи 281 ГК РФ).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано следующее. По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно п.1 ст. 56.11 ЗК РФ, а также п. 13 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.

Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

В целях установления стоимости подлежащего возмещения ответчику за изымаемое имуществом определением суда от 12.04.2024 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ (г. Москва, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2002, ИНН: <***>, КПП: 771001001), эксперту-оценщику ФИО2.

Назначая судебную экспертизу по настоящему делу, оценивая вопросы, представленные сторонами для постановки перед экспертом, судом учитывается сложившаяся судебная практика по данной категории споров, а также отклоняется довод ответчика о том, что объект является единым имущественным комплексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Доводы ответчика о том, что объект недвижимости передавался по единому акту приема передачи от 12.06.2012, а также перечислены в справке МосгорБТИ от 22.08.2016, не свидетельствуют о том, что объект вкупе с другими строениями составляют единый имущественный комплекс, данный довод не подтвержден надлежащими, относимыми и допустимыми доказательствами, свидетельствующими о том, что спорная недвижимость является составной частью сложной неделимой вещи, представляющей собой единый недвижимый комплекс.

Ни из одного документа не усматривается принадлежность спорного строения к какому-либо единому имущественному комплексу, не доказана его связь с иными объектами, функционирование которых он обеспечивал или обеспечивает, какой либо иной технической документации в соответствии с требованиями ГрК не представлено.

С учетом изложенного, на разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- определить стоимость убытков, включая упущенную выгоду, ООО ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ТВОРЧЕСКО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМБИНАТ "РУССКИЙ СУВЕНИР", связанных с изъятием нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м., расположенный по адресу <...> по состоянию на текущую дату?

04.06.2024 в Арбитражный суд города Москвы поступило заключение эксперта от 31.05.2024.

Согласно выводов эксперта на поставленный судом вопрос следует, что стоимость убытков, включая упущенную выгоду, ООО ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ТВОРЧЕСКО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМБИНАТ "РУССКИЙ СУВЕНИР", связанных с изъятием нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м., расположенный по адресу <...> по состоянию на текущую дату составляет 45 968 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В судебное заседание по ходатайству истца была вызван эксперт ФИО2.

Отвечая на вопросы, поставленные истцом, экспертом даны полные, развернутые ответы, со ссылками на нормативную техническую документацию.

При этом также указано, что доводы истца о том, что износ объекта составляет 70% не соответствует действительности, на момент осмотра имеются признаки проведения ремонта объекта в части здания (обновлена внутренняя обшивка, местами заменены оконные заполнения на металлопластиковые окна), следы залитые отсутствуют, что свидетельствует о своевременном ремонте крыши и кровли объекта. Объект на дату осмотра эксплуатируется по назначению в качестве складской базы, износ же в 70%, рассчитанный истцом, свидетельствовал бы о ветхом состоянии объекта, что не соответствует действительности, так как здание находится в работоспособном состоянии, износ составляет 40% как максимальное значение для удовлетворительного объекта.

Опровергая довод истца о том, что здание соответствует категории D, эксперт указывает, что находит также отражение и в экспертном заключении, исходя из близости объекта к центру города, вблизи основных магистралей города – проспект Мира, ТТК, где наблюдается значительная нехватка складских площадей и в соответствии с этим имеется повышенный спрос, фактор местоположения у объекта оценивается как наилучшая характеристика и приравнивается к категории А. Объект расположен не в глубине предприятия, а фактически находится на первой линии улицы, с учетом удачного расположения объекта сумма баллов не может быть менее 13, что соответствует классу С.

Доводы о том, что экспертом представлена не полная информация об объектах-аналогах, опровергается текстом Заключения, получение информации экспертом выполнено с учетом требований ФСО V, текст заключения имеет прямые ссылки на страницы, и вся информация об аналогах указана в полном объеме.

Экспертом также даны пояснения по возражениям истца в отношении аналогов под номерами 1, 3, 4; как и в тексте заключения, так и из пояснений эксперта следует, что все аналоги носят производственно-складское (индустриальное) назначение, также имеются офисные помещения, что характерно для производственно-складских объектов, объект исследования за счет нахождения на земле повышенной стоимости, подходит под все отличительные черты (критерии) light industrial, при этом данный класс не является общепринятым в оценочной практике, в связи с чем экспертом применены соответствующие корректировки.

По вопросу 8, поставленному истцом перед экспертом, суд не может не отметить явную недобросовестность истца. При назначении судебной экспертизы по делу, судом при изготовлении определения от 12.04.2024 (резолютивная часть объявлена 10.04.2024) была допущена опечатка в фамилии эксперта, вместо ФИО2 ошибочно указано «ФИО2.», однако данный довод истцом заявлен только после получения результатов экспертизы.

В то же время, исходя из сведений, представленных информационным письмом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ №2600/1069 от 11.03.2024 г., содержится информация о том, что экспертиза будет поручена эксперту ФИО2, иных экспертов со схожими до степени смешения фамилиями ни в этой, ни в иных экспертных организациях, представленных сторонами, заявлено не было.

Данная опечатка не повлияла на возможность и ход проведения исследования, оснований полагать, что экспертиза была проведена ненадлежащим либо неустановленным лицом отсутствуют. Данный вопрос квалифицируется судом как недобросовестное поведение; об опечатке истцом не было заявлено ни после опубликования определения суда о назначении экспертизы, ни по факту ее проведения, ни в ходе исследований, проводимых экспертом, и направленно на использование данного факта исключительно на попытку опорочить экспертное заключение в связи с несогласием с выводами, изложенными в нем.

Рассматривая ходатайство истца о повторной экспертизе, суд исходит из следующего.

Из части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Проанализировав поступившее в материалы дела экспертное заключение, ответы эксперта, данные в судебном заседании, судом установлено, что для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Учитывая, что результаты сравнительного и доходного подхода показали довольно близкое значение друг другу (разница между подходами составила 15%), эксперт использовал их результаты в равной степени, присваивая равные веса.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду.

Суд также отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования. В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение эксперта содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопрос, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцом выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

К тому же подпункт «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки. С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что экспертом выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" предусмотрено, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных разъяснений, заключение специалиста на судебное заключение, которое приведено истцом в обоснование своих доводов, фактически является субъективным мнением частных лиц, вследствие чего не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы. Заключения, составленные по инициативе и за счет стороны вне рамок арбитражного процесса, по существу являются фактически возражениями такой стороны на заключение судебной экспертизы, лицо, давшее рецензию, не предупреждено об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений. Нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено оспаривание экспертного заключения рецензией (заключением) другого эксперта.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 64 АПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно ст. 75 АПК РФ, письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части четвертая, пятая статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса или в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие, в частности, отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено, уклонение кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Оценив материалы дела и представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что решение об изъятии недвижимого имущества у ответчика принято уполномоченным органом с соблюдением установленной законом процедуры такого изъятия, основание изъятия соответствует закону и ответчиком не оспорено, за изъятием недвижимого имущества обратилось уполномоченное лицо.

Принудительное отчуждение недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда.

С учетом изложенного, результатов проведенной судебной экспертизы, в пользу ответчика полагается денежная компенсация в связи с изъятием нежилого помещения в общем размере 45 968 000 руб.

Статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с положениями ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

С учетом того, что спор в части определения суммы денежной компенсации принят не в пользу истца, расходы по оплате экспертизы подлежат отнесению на истца.

Расходы по госпошлине распределены в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании ст. ст. 8, 11, 12, 307-310 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 65, 66, 71, 101-103, 110, 112, 123, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении ходатайства ОАО «РЖД» о назначении повторной экспертизы отказать.

По результатам рассмотрения первоначального и встречного искового заявления:

Изъять для государственных нужд Российской Федерации нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м., расположенный по адресу <...>, принадлежащий на праве собственности ООО «ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ТВОРЧЕСКО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМБИНАТ "РУССКИЙ СУВЕНИР»;

Установить сумму денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение в соответствии с заключением эксперта № 026-21-00095 от 31.05.2024, выполненным АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, в размере 45 968 000 (сорок пять миллионов девятьсот шестьдесят восемь тысяч) руб.

Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременений) в ЕГРН в отношении изымаемого нежилого здания;

Решение суда по делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫЙ ТВОРЧЕСКО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМБИНАТ "РУССКИЙ СУВЕНИР» на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м., расположенный по адресу <...>, и государственной регистрации права Российской Федерации на нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003054:1017 общей площадью 481,1 кв. м., расположенный по адресу <...>;

Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается ОАО «РЖД» в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет ответчика;

- ответчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу предоставить в ОАО «РЖД» реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства ОАО «РЖД» по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с расчетного счета ОАО «РЖД»;

- В случае отказа ответчика предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся ОАО «РЖД» на депозит суда;

- ответчик обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения ответчиком указанного срока, ОАО «РЖД» и/или иной уполномоченный орган власти и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное ответчиком собственное имущество и имущество иных лиц.

Возложить на ОАО «РЖД» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 175 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.


Судья Т.В. Кравченко