Постановление от 28 января 2020 г. по делу № А40-182905/2019

453/2020-19241(2)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-75102/2019

Дело № А40-182905/19
г.Москва
28 января 2020 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2020 года Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2020 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гончарова В.Я., судей Семикиной О.Н., Фриева А.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "БЦ ФИО3, 13"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 21.11.2019 по делу № А40-182905/19,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317505300055602)

к ООО «БЦ ФИО3, 13» (ИНН <***>), 3-е лицо: ФИО4, о взыскании 11 321 812 руб. 29 коп. При участии в судебном заседании: от истца: ФИО5 по доверенности от 25.10.2019, от ответчика: ФИО6 по доверенности от 10.09.2019, от третьего лица: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

Решением суда от 21.11.2019 присуждено к взысканию с ответчика в пользу истца 4.424.601,55 рублей неустойки, компенсация расходов по оплате государственной пошлины в размере 67.246,00 рублей, компенсация судебных расходов на оплату юридических услуг в размере 15.000,00 рублей.

При этом суд первой инстанции исходил из наличия оснований для удовлетворения заявленных требований в названной части.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой в которой просил отменить решение суда, в связи с неполным выяснением имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствием выводов суда изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, приняв по делу новый судебный акт.

Истец в порядке ст.262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) направил отзыв на апелляционную жалобу, считает, что решение суда первой инстанции обоснованно, а жалоба не подлежит удовлетворению, по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, ходатайств об отложении судебного разбирательства от него не поступало, в связи с этим, при отсутствии возражений со стороны представителей истца, ответчика, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст.123,156,266 АПК РФ, рассмотрел дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, приняв по делу новый судебный акт.

Представитель истца поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает их необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать

Проверив законность и обоснованность принятого решения в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 22.06.2018 между третьим лицом - ФИО7 (покупатель) и ответчиком – ООО «БЦ ФИО3, 13» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи № А/4/48-49.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2. договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор в срок и на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Основной договор подлежит заключению на условиях, изложенных в Приложении № 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью.

Согласно Приложению № 1 к договору передача объекта от продавца к покупателю осуществляется не позднее 30.09.2018. Стороны договорились о том, что в случае если последний день срока. Указанный в настоящем пункте, приходится на нерабочий день, то обязанность по передаче объекта покупателю исполняется продавцом на следующий за ним рабочий день, как это установлено ст. 193 ГК РФ (п. 5.1. договора).

Согласно п. 3.2 договора на дату заключения предварительного договора объект, без выделения в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, входит в состав нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании решения единственного участника ООО «Русстильстрой» от 28.11.2011 № 8, договора о присоединении ООО «Русстильстрой» к ООО «Тропаревский стан» от 28.11.2011, передаточного акта к договору о присоединении от 18.01.2012, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации от 12.03.2012 № 77- 77-11/081/2012-810.

В соответствии с п. 3.2 договора продавец принимает на себя обязательства по ремонту указанного здания, выделению объекта из состава имущества указанного нежилого здания в самостоятельный объект недвижимого имущества с государственной регистрацией права собственности продавца на выделенный объект, а также оборудованию и отделке объекта в объеме, предусмотренном в приложении № 3 к договору. Продавец также обязуется осуществить отделку лобби и квартирного холла в здании в соответствии с приложением № 4 к договору.

Пунктом 3.3, пп. 3.3.1 договора установлено, что объект должен соответствовать следующим критериям: нежилое помещение (апартамент) с проектным номером 48-49 общей проектной площадью 114.9 кв.м., расположенное на 4-м этаже здания.

Согласно п. 3.6, 3.7 договора цена объекта составляет 51 334 447 руб. 50 коп., в том числе НДС 18 %, из расчета 446 775 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с п. 4.1 договора стороны обязуются заключить основной договор после государственной регистрации права собственности продавца на выделенный объект, но не позднее 30.09.2018.

Кроме того, п. 4.3 договора стороны предусмотрели, что если в процессе исполнения договора стороны не договорились об ином, место и временем для заключения основного договора являются 12 часов 00 минут по московскому времени 30 сентября 2018 года по адресу: <...> дом. 13, стр. 1, 1 этаж, офис продаж продавца.

Согласно п. 6.1 договора в целях обеспечения исполнения обязанностей и обязательств покупателя по заключению в будущем основного договора покупатель обязуется перечислить продавцу обеспечительный платеж в размере 51 334 447 руб. 50 коп.

Указанные обязательства по оплате обеспечительного платежа были исполнены третьим лицом надлежащим образом, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением от 22.06.2018 № 576885.

27.08.2018 между ООО «БЦ ФИО3, 13», ФИО7 (покупатель 1) и третьим лицом – ФИО4 (покупатель 2) заключено Дополнительное соглашение к предварительного договору купли-продажи от 22.06.2018 № А/4/48-49.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 27.08.2018 стороны договорились о замене покупателя 1 по договору на покупателя 2. С даты подписания соглашения

покупатель 1 передает свои права и обязанности по договору покупателю 2. Покупатель 2 обязуется должным образом исполнять все принятые на себя обязательства по договору.

Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено, что покупатель 1 согласен и подтверждает, что все денежные средства, оплаченные покупателем 1 продавцу до подписания соглашения от 27.08.2018, считаются оплаченными в качестве суммы обеспечительного платежа за покупателя 2.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, третье лицо начислило неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» за период с 01.10.2018 по 15.07.2019 в размере 7 547 874 руб. 86 коп.

13.06.2019 между ФИО4 (далее - Цедент) и ИП ФИО2 (далее - Цессионарий) заключен договор цессии № СА-10, по условиям которого цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право требования неустойки, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по предварительному договору купли-продажи от 22.06.2018 № А/4/48-49.

Таким образом, цедент уступил цессионарию право требования неустойки за период с 01.10.2018 по 15.07.2019 в размере 7 547 874 руб. 86 коп. и штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом, а также неустойки за период с 14.05.2019 по фактической даты передачи объекта долевого строительства включительно.

Уведомление об уступке права требования неустойки и штрафа по договору, претензия в целях досудебного урегулирования спора направлено в адрес должника 13.06.2019.

В соответствии с п.1 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.

Согласно п.2 ст.6 Федерального закона « 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст.382 Гражданского кодекса Российской Федерации (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст.384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно п.3 ст.388 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче

объекта долевого строительства в соответствии с требованиями ст.11 Закона об участии в долевом строительстве и в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации

Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015 следует, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая в соответствии со ст.384 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В материалы дела представлено уведомление от 13.06.2019 № 220 о готовности к заключению основного договора купли-продажи и приемке объектов недвижимого имущества, согласно которому продавец предложил покупателю принять объект недвижимого имущества по акту приема-передачи 18.06.2019 в 15 час. 00 мин. по московскому времени по адресу: <...>, этаж 1.

Между тем, 12.07.2019 покупателем была создана дефектная ведомость, согласно которой при проверке объекта недвижимого имущества были выявлены нарушения, в связи с чем покупатель отказался от приемки объекта.

Как достоверно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 05.09.2019 между третьим лицом – ФИО4 и ООО «БЦ ФИО3, 13» заключен основной договор купли-продажи № А/4/48-49.

В соответствии с п. 5.1 основного договора передача объекта от продавца к покупателю осуществляется не позднее 30.09.2019.

В соответствии с уточненным расчетом истца размер начисленной неустойки за период с 01.10.2018 по 05.09.2019 составил 8 849 203 руб. 10 коп.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации)).

Таким образом, в силу изложенного, истцом произведен расчет неустойки в следующем порядке: 51 334 447 руб. 50 коп. х 0,5 % х 340 дней, неустойка составила 8 849 203 руб. 10 коп. В связи, с чем истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании неустойки в размере 8 849 203 руб. 10 коп.

Согласно ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого срока.

В соответствии с нормами ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст.332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

При этом, Верховный Суд Российской Федерации в п.22 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Расчет размера неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проверен судом и является математически верным.

Доводы ответчика о том, что настоящее дело не подлежит рассмотрению в Арбитражном суде, отклонено судом первой инстанции в силу необоснованности, так как в настоящем деле Истцом по делу является индивидуальный предприниматель, соответственно, учитывая субъектный состав лиц, участвующих в деле, дело подведомственно арбитражному суду.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что истцом не представлено доказательств перехода к нему права требования по предварительному договору, опровергается представленным в материалы дела договором цессии от 13.06.2019 № СА-10.

Согласно ст.389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Как следует из п.2 ст.390 ГК РФ, при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор уступки прав (цессии) является недействительным, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку закон не обязывает получать согласие должника на уступку денежного требования.

Правило п.2 ст.388 ГК РФ о недопустимости уступки без согласия должника, для которого личность кредитора имеет существенное значение, в данном случае не применяется. Значение личности кредитора нужно оценивать исходя из существа обязательства (п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54), а существо денежного обязательства предполагает, что личность кредитора неважна при денежных требованиях, которые могут возникнуть из неисполнения договора ДДУ.

Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца, отклонен судом первой инстанции, в связи со следующим.

Согласно ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, в случае несоблюдения названных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащих ему права.

В соответствии с п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" для защиты

нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Исходя из существа заявленных требований и представленных истцом в обоснование иска доказательств, следует, что требования истца направлены на восстановление его прав.

Довод ответчика о том, что положения Закона о защите прав потребителей не могут распространяться на отношения сторон, отклонен судом первой инстанции, по следующим основаниям.

В п.1 Обзора Верховного Суда Российской Федерации N 3 от 25.11.2015 указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку с момента нарушения должником срока исполнения обязательства, и в том случае, если оно имело место до перехода права к новому кредитору.

Указанная позиция также нашла свое подтверждение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2016 № 305-ЭС16-3998 по делу N А41-2072/2015, от 25.05.2016 № 305-ЭС16-4459 по делу N А41-39619/2015, от 05.09.2017 № 305-ЭС17-12361 по делу N А40-21059/2017, от 06.10.2017 № 305-ЭС17-1568.

Доводы ответчика о том, что основной договор купли-продажи заключён 05.09.2019, согласно которому срок передачи объекта не позднее 31.07.2019, судом первой инстанции отклонены, ввиду следующего.

Основной договор купли-продажи от 05.09.2019 № А/2/9, которым изменён срок передачи объекта долевого строительства, был заключен между ФИО4 и ООО «БЦ ФИО3, 13» 05.09.2019, то есть после истечения предусмотренного договором срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки.

Таким образом, к моменту заключения основного договора купли-продажи у застройщика существовало обязательство перед участником долевого строительства по выплате законной неустойки.

Основной договор купли-продажи не содержит условий об освобождении ООО «БЦ ФИО3, 13» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате ФИО4 законной неустойки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортёр) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортёре) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления, принадлежащих им прав, не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При этом, как указал Верховный суд Российской Федерации в п. 62 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в случае нарушения основного обязательства обязательство по уплате законной неустойки может быть прекращено предоставлением отступного (статья 409 ГК РФ), новацией (статья 414 ГК РФ) или прощением долга (статья 415 ГК РФ), содержащихся в том числе в мировом соглашении.

Таким образом, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства наличия каких-либо обстоятельств непреодолимой силы, доказательств нарушения участником долевого строительства своих обязательств по оплате и приемке объекта ДДУ, а также доказательств заключения застройщиком с участником долевого строительства договора погашения долга, договора новации, отступного или мирового соглашения.

Доводы ответчика о том, что денежные средства, в соответствии с п. 6.1 предварительного договора, привлекались в целях обеспечения исполнения обязательств гражданина по заключению в будущем основного договора, а не для строительства объекта, отклонены судом первой инстанции ввиду следующего.

Исходя как из буквального значения содержащихся в предварительном договоре слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства здания - многоквартирного дома, соответственно, денежные средства по договору привлечены для строительства апартамента в здании, а, следовательно, данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ (п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Вместе с тем, ответчик в материалы дела представил доказательства, явно свидетельствующие о том, что застройщик привлек денежные средства гражданина для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: разрешение на строительство от 22.08.2017 № 77-107000-015144-2017, из которого следует, что объектом капитального строительства является реконструкция нежилого здания с приспособлением под гостиничный комплекс апартаментов с автостоянкой.

Как разъяснено Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17395/11 от 22.05.2012 Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) различает понятия «строительство» и «реконструкция» объектов капитального строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены специальные повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определяет

специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, ответчик являлся собственником подлежащего реконструкции объекта недвижимости право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке.

Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание дома с апартаментами.

При таких обстоятельствах привлечение застройщиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Кроме этого, уплата гражданином, в рамках договора, денежных средств для целей постройки апартаментов, правовое понятие которых законодательно не определено, что в рассматриваемом случае не может однозначно свидетельствовать о приобретении права на нежилое помещение, с учетом п. 2 «Отделка и оборудование Объекта» Приложения № 3 к предварительному договору купли-продажи от 22.06.2018 № А/4/48-49 объект передается со следующим оборудованием: варочная панель; Духовой шкаф; кухонная вытяжка; холодильник; душевая кабина; унитаз; стиральная машина; гардеробные шкафы и т.п.; что может свидетельствовать о том, что апартаменты будут использоваться гражданином с целью проживания и удовлетворения домашних потребностей, так как иного, предполагаемого использования спорного помещения, в том числе в коммерческих целях, документально не подтверждено (определение Верховного суда от 18.09.2019 № 305-ЭС19-15199 по делу № А40-107502/18-60-753).

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что предварительный договор купли-продажи по своему содержанию отвечает требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку содержит все существенные условия, определенные этим Законом.

Вместе с тем, ответчик заявил о снижении неустойки на основании ст.333 ГК РФ.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение

обязательств» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

Из пункта 77 Постановления Пленума ВС РФ № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Также в Определении Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-131, Определении Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 № 6-О, Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 560-О, Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2015 № 977-О разъяснено, что истец-кредитор, требующий уплаты неустойки, не обязан доказывать причинение ему убытков - бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении (пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17; пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013).

Таким образом, заявляя ходатайство о снижении размера неустойки, ответчик должен представить суду доказательства, исключительность обстоятельств, при которых подлежат применению положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Положение части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Суд первой инстанции, рассмотрев доводы сторон, пришел к обоснованному выводу о том, что имеются основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки.

Суд первой инстанции, принимая во внимание компенсационную природу неустойки, с учетом непредставления ответчиком доказательств исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости в сроки, предусмотренные договором, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно снизил размер подлежащей

уплате неустойки до 4 424 601 руб. 55 коп., тем самым правомерно установил баланс между сторонами.

Суд первой инстанции, оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к правильному выводу о необходимости и разумности взыскания с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 15.000,00 рублей, суд апелляционной инстанции с учетом разъяснений данных в Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 года N 454-О, положений ст.110 АПК РФ, Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82, Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1, полагает правильным взыскание судебных расходов в названной сумме, ввиду предоставления надлежащих доказательств несения последних (оплачены на основании договора на оказание юридических услуг от 09.07.2019 № СА-10/Ц, расходного кассового ордера от 09.07.2019 № 12 об оплате юридических услуг).

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, полно, детально, подробно, достоверно описав представленные в материалы дела доказательства, верно оценил в порядке ст.71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применив нормы материального, процессуального права сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела, принял по делу правомерный и обоснованный судебный акт, досконально описав необходимые обстоятельства дела, согласно которым сделал правильные выводы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

При таких обстоятельствах принятое по настоящему делу судебное решение является законным, обоснованным и мотивированным.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке ч.4 ст.270 АПК РФ, не допущено.

Расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются согласно ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2019 по делу № А40-182905/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: В.Я. Гончаров Судьи: О.Н. Семикина А.Л. Фриев Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.