Решение от 4 сентября 2020 г. по делу № А43-25484/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-25484/2019

г. Нижний Новгород 04 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.08.2020,

Решение в полном объеме изготовлено 04.09.2020,

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю.,

(шифр 44-531), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Технион»

(ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Н.Новгород,

к ответчику: Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Дзержинск,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1, по доверенности от 01.04.2019, ФИО2, по доверенности от 01.04.2019,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 01.04.2020,

установил:

ООО «Технион» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 92/2019 купли – продажи арендуемого имущества с залогом.

Исковые требования основаны на статьях 443, 445, 446 Гражданского кодекса РФ, статьях 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Стороны спорят относительно установления рыночной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметами договора № 92/2019 купли – продажи арендуемого имущества с залогом.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, суд установил следующее.

24.09.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (Арендодатель) и ООО «Технион» заключен договор аренды сооружения № 1302/к на асфальто-бетонный завод, состоящий из: бункера агрегата питания (лит.Г) – объем 12,0 м3; бункера агрегата питания (лит.Г1) – объем 12,0 м3; бункера агрегата питания (лит.Г2) – объем 12,0 м3; цистерны для битума (лит.Г3) – объем 28,0 м3; цистерны для битума (лит.Г4) – объем 28,0 м3; трубопровода (лит.Г5) – протяженностью 10 м, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1., сроком на 5 лет.

18.05.2015 между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 3165-Ю/мун., площадью 10 830 кв.м., кадастровый номер: 52:21:0000002:364, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1., сроком до 24.09.2018.

Руководствуясь положениями статей 3, 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ04.02.2019 истец обратился к администрации города Дзержинска Нижегородской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение объектов недвижимости, арендуемых в рамках договора аренды сооружения № 1302/к от 24.09.2013 и договора аренды земельного участка № 3165-Ю/мун. от 18.05.2015 (л.д. 25, том 1).

Согласно ответу Администрации города Дзержинска Нижегородской области на вышеуказанный запрос, ООО «Технион» соответствует критериям отнесения к субъектам малого и/или среднего предпринимательства и требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159, обладает преимущественным правом выкупа арендуемого имущества (л.д. 26 - 27, том 1).

Постановлением Администрации города Дзержинска Нижегородской области от 10.04.2019 № 1346 принято решение осуществить приватизацию асфальто-бетонного завода, состоящего из: бункера агрегата питания (лит.Г) – объем 12,0 м3; бункера агрегата питания (лит.Г1) – объем 12,0 м3; бункера агрегата питания (лит.Г2) – объем 12,0 м3; цистерны для битума (лит.Г3) – объем 28,0 м3; цистерны для битума (лит.Г4) – объем 28,0 м3; трубопровода (лит.Г5) – протяженностью 10 м, кадастровый номер 52:21:0000002:341, с земельным участком, разрешенное использование: для эксплуатации асфальто-бетонного завода, площадью 10 830 кв.м., кадастровый номер: 52:21:0000002:364, по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1., с условием преимущественного права ООО «Технион» на приобретение арендуемого муниципального имущества по рыночной стоимости равной 6 160 000 рублей, в том числе стоимость объектов 260 000 рублей без НДС, земельного участка 5 900 000 рублей без НДС.

22.05.2019 в адрес Общества поступило постановление Администрации города Дзержинска Нижегородской области от 10.04.2019 № 1346 «Об условиях приватизации объекта муниципальной собственности», договор купли-продажи арендуемого имущества с залогом № 92/2019, акт приема-передачи к нему.

Согласно п. 2.1. договора № 92/2019 рыночная стоимость недвижимого имущества, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора, составляет 6 160 000 рублей, в том числе: стоимость объектов – 260 000 рублей без НДС; стоимость земельного участка – 5 900 000 НДС не облагается.

Выкупная цена объектов установлена на основании Отчета об оценке от 15.03.2019 № 27-03/03-19, выполненного ООО «Центр оценки».

Не согласившись с величиной рыночной стоимости объектов недвижимости, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору № 92/2019 купли-продажи арендуемого имущества с залогом с предложением о заключении договора купли-продажи по цене, установленной отчетом об оценке № 5200/05.07.16/Ц-0052/Ю-1/0052 от 20.11.2016, выполненного АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Волго – Вятский филиал. Размер выкупной цены объектов составил 2 805 000 руб. 00 коп.

Письмом от 03.06.2019 № 150-128548/19 Комитет отказал истцу в заключении договора купли –продажи в редакции протокола разногласий. Указанные обстоятельства послужили основанием для истца обратиться в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В статье 8 Федерального закона N 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с разногласиями сторон относительно выкупной цены объектов недвижимости, суд определением от 28.10.2019 по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Дзержинская оценочная палата» ФИО4

В рамках проводимого исследования эксперту необходимо определить рыночную стоимость объектов недвижимости:

- асфальто – бетонного завода, состоящего из: бункера агрегата питания (лит. Г) – объем 12 м3, бункера агрегата питания (лит. Г1) – объем 12 м3, бункера агрегата питания (лит. Г2) – объем 12 м3, цистерны для Битума (лит. Г3) – объем 28 м3, цистерны для Битума (лит. Г4) – объем 28 м3, трубопровода (лит. Б5) – протяженностью 10 м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1, кадастровый номер 52:21:0000002:341,

- земельного участка площадью 10 830 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1, кадастровый номер 52:21:0000002:364 по состоянию на 04.02.2019».

В связи с назначением по делу судебной экспертизы, производство по настоящему делу было приостановлено.

23.01.2020 в материалы дела поступило экспертное заключение № 02-12/19, в связи с чем определением суда от 27.01.2020 производство по делу возобновлено.

Согласно результатам судебной экспертизы рыночная стоимость объектов составила:

- асфальто – бетонного завода, состоящего из: бункера агрегата питания (лит. Г) – объем 12 м3, бункера агрегата питания (лит. Г1) – объем 12 м3, бункера агрегата питания (лит. Г2) – объем 12 м3, цистерны для Битума (лит. Г3) – объем 28 м3, цистерны для Битума (лит. Г4) – объем 28 м3, трубопровода (лит. Б5) – протяженностью 10 м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1, кадастровый номер 52:21:0000002:341 – 302 000 рублей, с учетом НДС,

- земельного участка площадью 10 830 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1, кадастровый номер 52:21:0000002:364.

Истец, полагая, что заключение эксперта содержит неверные и завышенные выводы о рыночной стоимости земельного участка, в том числе экспертом необоснованно применены поправки на наличие инженерных коммуникаций (газоснабжение и электроснабжении) на земельном участке, ходатайствовал перед судом о назначении по делу повторной и дополнительной экспертиз.

В рамках дополнительной экспертизы на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- Определить рыночную стоимость земельного участка, площадью 10 830 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1, кадастровый номер 52:21:0000002:364, без поправок на обеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями.

В рамках проведения повторной экспертизы на разрешение эксперта истцом поставлены следующие вопросы:

- Обеспечен ли земельный участок, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1, кадастровый номер 52:21:0000002:364 инженерными коммуникациями (теплоснабжение, газоснабжение, водоотведение (канализация), электроснабжение, водоснабжение)?

- С учетом ответа на первый вопрос определить рыночную стоимость объектов:

1. асфальто – бетонный завод, состоящий из: бункера агрегата питания (лит. Г) – объем 12 м3, бункера агрегата питания (лит. Г1) – объем 12 м3, бункера агрегата питания (лит. Г2) – объем 12 м3, цистерны для Битума (лит. Г3) – объем 28 м3, цистерны для Битума (лит. Г4) – объем 28 м3, трубопровода (лит. Б5) – протяженностью 10 м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1, кадастровый номер 52:21:0000002:341,

2. земельный участок, площадью 10 830 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, 1 км + 100 м Игумновского шоссе, соор. 1, кадастровый номер 52:21:0000002:364.

Ходатайство ответчика о назначении по делу повторной и дополнительной экспертиз судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения в силу следующего.

Согласно представленного в материалы дела плана – экспликации сооружения (асфальто – бетонный завод) в состав сооружения входит трубопровод протяженностью 10м, d- 100, являющийся газовой трубой.

Из выкопировки топографического плана города выполненной МКУ «Градостроительство» следует, что к земельному участку с кадастровым номером 52:21:0000002:364 подведены инженерные коммуникации, в состав которых входит газопровод от ГРШП.

В процессе рассмотрения спора по ходатайству истца экспертом ООО «Дзержинская оценочная палата» ФИО4 даны пояснения по существу предоставленного заключения, письменные пояснения последнего приобщены к материалам дела (л.д. 138 – 140, том 3).

Эксперт пояснил, что входе визуального осмотра на территории спорного земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000002:364 обнаружена смонтированная металлическая труба желтого цвета, столбы освещения территории с электропроводами, подведенными к оборудованию асфальто – бетонного завода. Фотоматериалы с места осмотра представлены в материалы дела.

Эксперт также указал, что о наличии инженерных коммуникаций на земельном участке с кадастровым номером 52:21:0000002:364 свидетельствует выкопировка из топографического плана. Изображенные на топографическом плане газопровод и линии электропередач являются зоной возможных обременений сервитутом собственника данных инженерных коммуникаций.

При расчете рыночной стоимости земельного участка ценообразующим фактором является факт подведенных инженерных коммуникаций. Из представленной в материалы дела выкопировки следует, что на соседнем со спорным земельным участком расположен ГРПШ, что говорит наличии подведенных инженерных коммуникаций.

Кроме того, спорные объекты недвижимости расположены по адресу: г. Дзержинск, Восточный промрайон, Пластик, а именно в промышленной зоне, что в принципе говорит о наличии технической возможности подведения инженерных коммуникаций.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости истцом представлен в материалы дела отчет об оценке № 5200/05.07.16/Ц-0052/Ю-1/0052 от 20.11.2016, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 52:21:0000002:364 расположен в г. Дзержинске, в районе промышленной застройки.

Данным ответом также установлено наличие на земельном участке с кадастровым номером 52:21:0000002:364 инженерных коммуникаций: электричество, водоснабжение, канализация, газоснабжение, проходящих по краю земельного участка (л.д. 70 – 73, том 1).

При таких обстоятельствах, оснований для назначения по делу повторной и дополнительный экспертиз у суда не имеется.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Заключение основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик, заключение соответствуют предъявляемым законодательством требованиям, в нем отражены все необходимые сведения, экспертные заключение содержат категоричные выводы. Противоречий в выводах эксперта не установлено.

Таким образом, данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.

В соответствии с частью 2 статьи 64 и частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ экспертное заключение ООО «Дзержинская оценочная палата» в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, установленной в рамках судебной экспертизы.

Кроме того, в силу пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений арендуемого имущества может засчитывается в счет оплаты выкупной цены по правилам. С данным заявлением Общество в адрес Комитета не обращалось.

Расходы по делу в виде государственной пошлины, а также на проведение судебной экспертизы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 92/2019 купли – продажи арендуемого имущества с залогом между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Дзержинск, и ООО «Технион» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Н.Новгород.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«2.1. В соответствии с рыночной оценкой, проведенной независимым оценщиком, рыночная стоимость недвижимого имущества, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора, составляет 4 082 000 руб. 00 коп., в том числе:

2.1.1. Стоимость объектов – 302 000 руб. 00 коп. рублей без НДС.

2.1.2. Стоимость земельного участка – 3 780 000 руб. 00 коп. (НДС не облагается)».

Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

«2.2. Покупатель обязуется оплатить 4 082 000 руб. 00 коп., в том числе стоимость объектов – 302 000 руб. 00 коп. без НДС и земельного участка – 3 780 000 руб. 00 коп. рублей (НДС не облагается), единовременно либо в рассрочку».

Пункт 2.5. договора изложить в следующей редакции:

«2.5. При оплате в рассрочку размер первоначального платежа составляет 302 000 руб. 00 коп., при этом рассрочка предоставляется на сумму 3 780 000 руб. 00 коп. (сумма рассрочки).

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Дзержинск, в пользу ООО «Технион» (ИНН <***>, ОГРН <***>), <...> 000 руб. 00 коп. расходов на проведение судебной экспертизы и 3 600 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Андрюхина Ю.Ю.