Решение от 21 февраля 2018 г. по делу № А40-172148/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-172148/17-77-386
22 февраля 2018г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2018г.

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2018г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителей:

от истца: ФИО2 (доверенности б/н от 31.08.2017г., б/н от 16.02.2018г. предъявлен паспорт),

от ответчика: Гречко А.В. (доверенность №33-Д-157/18 от 30.01.2018г., предъявлен паспорт) – до перерыва, ФИО3 (доверенность № 33-Д-156/18 от 30.01.2018г., предъявлено служебное удостоверение №3371/17),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОЛД БРИГ", ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 23.09.2002, 103009,<...>,СТР.1,ПОМ.2

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 08.02.2003г., 125009, <...>)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОЛД БРИГ " обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером 77:01:0001097:1698, расположенного по адресу: <...>, подвал, пом. VI, комн. 4,5, общая площадь помещений 56 кв.м., пункты 3.1., 3.2., 3.4. договора читать в следующей редакции:

«…Пункт 3.1: Цена объекта составляет 8 175 000 (восемь миллионов сто семьдесят пять тысяч) рублей, в соответствие с Заключением эксперта от 10.01.2018г., выполненным ООО «Агентство судебных экспертов». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется…

Пункт 3.2: Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения. График платежей (Приложение №1) является неотъемлемой частью Договора...

Пункт 3.4 договора: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до______ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 136 250 (сто тридцать шесть тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга…».

От истца поступило заявление об отказе от иска в части требования об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на условиях п. 3.1, 3.2, 3.4 договора, утвержденных судом.

Ответчик не возражал против частичного отказа.

Согласно ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу отказаться от иска, полностью или частично.

Рассмотрев отказ от иска, проверив полномочия лица его заявляющего, суд считает его подлежащим принятию, поскольку он не противоречит действующему законодательству, а также не нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с п.4 ч.1 ст. 150 АПК РФ отказ от иска является основанием для прекращения производства по делу в части требования об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на условиях п. 3.1, 3.2, 3.4 договора, утвержденных судом.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 15.02.2017г. подал в Департамент городского имущества города Москвы в порядке п.3 ст. 4 ФЗ №159-ФЗ заявление о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, подвал, пом. VI, комн. 4,5, общая площадь помещений 56 кв.м.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 20.07.2017г. № 33-5-284438/17-(0)-9 с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, подвал, пом. VI, комн. 4,5, общая площадь помещений 56 кв.м. по цене 8 897 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, согласно проведенной ООО «ТЕХАССИСТАНС» по заказу истца оценке, стоимость выкупаемого имущества составляет 6 441 000 руб. 00 коп.

Как указывает истец, 18.08.2017г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Уведомлением от 24.08.2017г. № 33-5-28438/17-(0)-11 ответчик отказал истцу в заключении договора купли-продажи на условиях протокола разногласий, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 21.07.2003г. между Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель, ответчик) и ООО «ГОЛД БРИГ» (Арендатор, истец) заключен договор № 1-664/03 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (с приложениями к нему), в соответствии с п.п. 1 которого на основании распоряжения ДИГМ от 05.12.2002г. № 6239-р Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду имущество общей площадью 56 м., расположенное по адресу: <...> под офис, сроком с 01.03.2003г. по 28.02.2023г.

15.02.2017г. истец подал в Департамент городского имущества города Москвы в порядке п.3 ст. 4 ФЗ №159-ФЗ заявление о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, подвал, пом. VI, комн. 4,5, общая площадь помещений 56 кв.м.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 20.07.2017г. № 33-5-284438/17-(0)-9 с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, подвал, пом. VI, комн. 4,5, общая площадь помещений 56 кв.м. по цене 8 897 000 руб. 00 коп.

Вместе с тем, согласно проведенной ООО «ТЕХАССИСТАНС» по заказу истца оценке, стоимость выкупаемого имущества составляет 6 441 000 руб. 00 коп.

Как указывает истец, 18.08.2017г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Уведомлением от 24.08.2017г. № 33-5-28438/17-(0)-11 ответчик отказал истцу в заключении договора купли-продажи на условиях протокола разногласий, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Документальное обоснование соответствия выкупной стоимости арендуемого имущества рыночной стоимости ответчиком не представлено.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 17.07.2009г. № 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Судом и материалами дела установлено, что ООО «ГОЛД БРИГ» является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 ГК РФ.

Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке от 2017г, выполненный ООО «ТЕХАССИСТАНС», по которому по состоянию на 15.02.2017г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Тверской район, бульвар Страстной, д. 4/3, стр.3 (подвал, помещение 4, 5), общей площадью 56,0 кв.м. составляет 6 441 000 рублей без учета НДС.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, арбитражный суд, по ходатайству истца, определением от 28.11.2017г. назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов», эксперту ФИО4, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: определить рыночную стоимость недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: : <...> (подвал, помещение 4, 5), общей площадью 56,0 кв.м. по состоянию на 15 февраля 2017г.?

Согласно экспертному заключению ООО «Агентство судебных экспертов» от 10.01.2018г. стоимость спорного имущества по состоянию на 15.02.2017г. составила 8 175 000 руб. 00 коп. без НДС.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 8 175 000 руб. 00 коп., без учета НДС.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

 В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом суд исходит из того, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд считает, что исковые требования являются обоснованными, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине и за проведение экспертизы подлежат отнесению на ответчика, поскольку требования, заявленные в иске обоснованны. При этом суд учитывает, что согласно п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. №46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 66, 71, 110, 112, 123, 124, 150, 151, 167-173, 176, 180, 181, 188, 259, 276 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять частичный отказ ООО "ГОЛД БРИГ" от иска.

Производство по делу в части требования об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на условиях п. 3.1, 3.2, 3.4 договора, утвержденных судом – прекратить.

Исковые требования ООО "ГОЛД БРИГ" удовлетворить в полном объеме.

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОЛД БРИГ", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером 77:01:0001097:1698, расположенного по адресу: <...>, подвал, пом. VI, комн. 4,5, общая площадь помещений 56 кв.м., пункты 3.1., 3.2., 3.4. договора читать в следующей редакции:

«…Пункт 3.1: Цена объекта составляет 8 175 000 (восемь миллионов сто семьдесят пять тысяч) рублей, в соответствие с Заключением эксперта от 10.01.2018г., выполненным ООО «Агентство судебных экспертов». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется…

Пункт 3.2: Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения. График платежей (Приложение №1) является неотъемлемой частью Договора...

Пункт 3.4 договора: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до______ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 136 250 (сто тридцать шесть тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга…».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОЛД БРИГ" расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Романенкова