Решение от 11 января 2024 г. по делу № А05-7294/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7294/2023
г. Архангельск
11 января 2024 года



Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 11 января 2024 года


Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Виловой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Земской М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 315774600268217; ИНН <***>; 121353, Москва)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; <***>; адрес: 164501, Архангельская область,<...>).

об урегулировании разногласий по договору,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «АльПрофи» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 163000,<...>),

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность от 07.10.2022),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 23.12.2022),

от третьего лица: не явился (извещен),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Северодвинск» (далее – ответчик), в котором просил суд урегулировать разногласия сторон по договору купли-продажи муниципального имущества, предусматривающему приватизацию нежилого встроенного помещения по адресу <...>, встроенное помещение № 20010 площадью 1094,6 кв.м., кадастровый номер 29:28:104154:1242: признать договор купли-продажи муниципального имущества заключенным на условии цены передаваемого объекта, указанной в пункте 2.1 договора, в размере 16 110 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АльПрофи» (далее – третье лицо).

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 22.09.2023 по делу №А05-7294/2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ЭКСПЕРТ» ФИО4 и ФИО5. Производство по делу приостановлено до завершения экспертизы.

В материалы дела поступило заключение эксперта от 11.12.2023 № 521-23.

Суд протокольным определением от 14.12.2023 возобновил производство по делу.

В судебном заседании истец с учетом заключения экспертов от 11.12.2023№ 521-23 ходатайствовал об уточнении требований и просил урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 1094,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, помещ. 20010, кадастровый номер 29:28:104154:1242, между истцом и ответчиком следующим образом:

Изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗпо цене 17 289 000 (Семнадцать миллионов двести восемьдесят девять тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с заключением эксперта от 11.12.2023 № 521-23».

Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Судом произведена замена ненадлежащего ответчика – администрации муниципального образования «Северодвинск» на надлежащего – Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее также – Комитет).

Представитель Комитета в судебном заседании возражений по исковым требованиям с учетом их уточнения не заявил.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом и администрацией муниципального образования «Северодвинск» заключен договор аренды муниципального имущества от 17.02.2021 № 03-07/815-21,в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение общей площадью 1094,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, помещ. 20010.

Истец уведомил ответчика о наличии у него преимущественного права на приобретение помещения заявлением от 20.02.2023 (получено ответчиком 20.02.2023).

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 05.05.2023 № 77-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 12.04.2023 № Н-096/2023 в размере19 522 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

10 мая 2023 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Истец со стоимостью имущества, указанной в договоре не согласился, представил протокол разногласий к договору (в части пункта 2.1. договора), с приложением составленного иным оценщиком отчета об оценке спорного имущества, в соответствии с которым его стоимость составляла 16 110 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорному условию договора купли-продажи муниципального имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ«О приватизации государственного и муниципального имущества»(далее – Закон № 178-ФЗ). Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Пунктами 1 и 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества относительно стоимости нежилого помещения.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотреныЗаконом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92«О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно абзацу 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В проекте спорного договора пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 19 522 000 (Девятнадцать миллионов пятьсот двадцать две тысячи) руб. без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 12.04.2023 № Н-096/2023».

Фактически спор между сторонами касается величины продажной цены нежилого помещения. Истец не согласилась с выкупной ценой, предложенной ответчиком, считая ее завышенной.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закон № 135- ФЗ.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, выкупная цена помещений, определенная в отчете от 12.04.2023№ Н-096/2023 и указанная в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества, носит рекомендательный характер, не может быть оспорена в порядке самостоятельного иска, но вопрос о достоверности этой величины может проверяться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, что и имеет местов настоящем деле.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласностатье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, по ходатайству сторон была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1094,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, помещ. 20010, по состоянию на 20 февраля 2023 года. Проведение экспертизы по делу поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ЭКСПЕРТ» ФИО4 и ФИО5.

Согласно заключению эксперта от 11.12.2023 № 521-23, представленному обществом с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость указанного помещения по состоянию на 20.02.2023 составляет 17 289 000 руб.

Стороны возражений относительно данной стоимости не представили.

В данном случае у суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, поскольку они получены по результатам назначенной судом экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистами, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения. Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в заключении эксперта от 11.12.2023 № 521-23, а пункт 2.1 договора принимается в редакции истца.

Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 АПК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» и в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек», относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 47, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Произвести замену ненадлежащего ответчика - администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН <***>; ИНН <***>) на надлежащего - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>).

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 315774600268217, ИНН <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 1094,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, помещ. 20010, кадастровый номер 29:28:104154:1242, изложив спорный пункт договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 17 289 000 (Семнадцать миллионов двести восемьдесят девять тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с заключением эксперта от 11.12.2023 № 521-23».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 315774600268217, ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины,17 500 руб. в возмещение расходов по экспертизе.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>) из федерального бюджета 97 550 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 15.06.2023 № 164.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


М.Г. Вилова