Решение от 18 ноября 2020 г. по делу № А65-10337/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-10337/2020

Дата принятия решения – 18 ноября 2020 года

Дата объявления резолютивной части – 17 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Парменовой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазиной Л. И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 306165534200013, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки»,

с участием:

от истца – ФИО3, доверенность от 10.01.2020,

от ответчика - не явился, извещен,

от третьего лица – не явилось, извещено,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее – ответчик) об определении достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 68,5кв.м. (помещения №1-6,8, совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:070106:691, изложив п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 2 982 000 рублей».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечено ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

В судебном заседании 13.08.2020 истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта. Ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению несоответствии отчета ответчика стандартам оценки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2020 производство по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое Бюро «МЕТОД»; ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы по определению несоответствии отчета ответчика стандартам оценки судом отклонено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.10.2020 производство по делу возобновлено в виду поступления экспертного заключения № 10337/20, выполненного ООО «КБ Метод». В определении суд предложил сторонам ознакомиться с заключением экспертизы.

Истец представил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просил суд: определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 68,5кв.м. (помещения №1-6,8, совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:070106:691, изложив п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 3387734 рубля».

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец ходатайствовал об отнесении судебных расходов на ответчика.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, направил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку своего представителя.

Как предусмотрено частями 3, 4 ст. 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными; арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении, суд определил в его удовлетворении отказать, поскольку причина неявки представителя ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не обоснована.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено, заявлений ходатайств не направило.

Как следует из материалов настоящего дела, преюдициально установлено решением по делу № А65-31501/2018, Индивидуальный предприниматель ФИО2 с 13.09.2016 являлся арендатором нежилых помещений первого этажа общей площадью 68,5 кв.м., расположенных по адресу: <...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис, склад.

13 сентября 2016 года между заявителем и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани по результатам открытых аукционных торгов, проведенных 26.08.2016, был заключен соответствующий договор аренды №8698-95 сроком на 5 лет (по 12.09.2021). Помещения были переданы ответчиком заявителю по акту приема-передачи от 13.09.2016.

Истец обратился в Комитет с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 03.10.2018 №12866/КЗИО-ИСХ ответчик отказал заявителю в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что договор аренды заключен с физическим лицом ФИО4

Истец, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с заявлением по делу № А65-31501/2018.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РТ от 25.12.2018 по делу № А65-31501/2018 заявление удовлетворено, решение Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об отказе в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение в собственность спорных помещений, изложенное в письме от 03.10.2018 №12866/КЗИО-ИСХ, признано незаконным, установлена обязанность Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения в месячный срок действий по реализации преимущественного права Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань, на приобретение нежилых помещений общей площадью 68,5 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта по делу № А65-31501/2018, ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества (т. 1 л.д. 17-22), согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 68,5кв.м. (помещения №1-6,8, совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:070106:691, по цене 4 074 700 рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 02/04-20 от 30.04.2020 (т. 1 л.д. 23-115), направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 2 982 000 рублей.

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Ответчик отзыв на иск не направил, представил в материалы дела отчет № 021-20-ОТ от 17.03.2020, выполненный ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 4 074 700 рублей (т. 2 л.д. 1-80).

Поскольку в материалы дела стороны представили два отчета по рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определением суда по ходатайству истца в рамках дела назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 68,5кв.м. (помещения №1-6,8, совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:070106:691, на дату подачи заявления о выкупе – 14.09.2018, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое Бюро «МЕТОД» эксперту ФИО5.

В материалы дела 15.10.2020 поступило заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 14.09.2018, составляет 3 387 734 рубля.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 3 387 734 рубля.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению Истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 3 387 734 рубля.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы по оплате 6 000 руб. государственной пошлины, 25 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 68,5кв.м. (помещения №1-6,8, совокупности которых присвоен № 1000), кадастровый номер 16:50:070106:691, изложив п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «цена объекта по настоящему договору составляет 3387734 рубля».

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 306165534200013, ИНН <***>) 6000 рублей расходов по госпошлине, 25000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда РТ обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое бюро «Метод» на основании счета № 10337/20 от 12.10.2020 за проведение экспертизы 25000 рублей, перечисленные по платежному поручению № 191 от 15.09.2020.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА. ФИО6