Решение от 28 октября 2019 г. по делу № А63-17609/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-17609/2019
г. Ставрополь
28 октября 2019 года
резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

сельскохозяйственного производственного кооператива «Агрофирма «Восточное», Ставропольский край, Советский район, х. Восточный, ОГРН <***>,

к администрации Советского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Зеленокумск, ОГРН <***>, управлению имущественных и земельных отношений администрации Советского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Зеленокумск, ОГРН <***>,

о признании незаконным отказа администрации Советского городского округа Ставропольского края, изложенного в письме от 02.09.2019 № 5864, обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора аренды от 26.06.2019 в редакции протокола разногласий СПК «Агрофирма «Восточное» от 22.07.2019,

УСТАНОВИЛ:

.
сельскохозяйственный производственный кооператив «Агрофирма «Восточное» (далее - СПК «Агрофирма «Восточное», производственный кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Советского городского округа Ставропольского края (далее - администрация, уполномоченный орган), управлению имущественных отношений администрации Советского городского округа Ставропольского края (далее - управление), в котором согласно уточненным требованиям просил:

-признать незаконным отказа администрации, выраженный в письме от 02.09.2019 № 5864;

- обязать уполномоченный орган заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора аренды от 26.06.2019 в редакции протокола разногласий СПК «Агрофирма «Восточное» от 22.07.2019, а именно в следующей редакции:

- пункт 2.1. «Аренда участка устанавливается сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2029 года»;

- пункт 4.1.1. «Арендодатель имеет право на основании вступившего в законную силу решения суда требовать досрочного расторжения Договора в случае существенного нарушения условий Договора Арендатором»;

- пункт 4.4.2. «Арендатор имеет право в пределах срока действия Договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления передать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права Участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать Участок в субаренду»;

- пункт 4.5.1. «Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия Договора».

В первоначальном заявлении производственный кооператив просил:

- признать незаконным отказа администрации в заключении договора аренды земельного участка из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:27:000000:84 общей площадью 11 342,3 га, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Советский район, территория СПК «Агрофирма «Восточное» на новый срок, выраженный в письме от 02.09.2019 № 5864;

- обязать уполномоченный орган в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить в трех экземплярах, подписать и направить в адрес СПК «Агрофирма «Восточное» договор аренды сроком на 10 лет земельного участка из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:27:000000:84 общей площадью 11 342,3 га, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Советский район, территория СПК «Агрофирма «Восточное».

В судебном заседании 15.10.2019 судом приняты уточненные требования, рассматриваемые по существу.

Представитель истца, участвующий в судебном заседании, просил уточненные требования удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.04.2009 СПК «Агрофирма «Восточное» является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:27:000000:84. Руководствуясь положениями пункта 4.3.2 договора аренды от 23.04.2009 и пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) производственный кооператив 23.01.2019 обратился в администрацию с заявлением от 22.01.2019 № 23 о заключении на новый срок договора аренды указанного земельного участка. Уполномоченный орган 03.07.2019 направил в адрес производственного кооператива проект договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:27:000000:84 от 26.06.2019, а письмом от 02.09.2019 № 5864 информировала производственный кооператив о признании незаконным решения о направлении в его адрес проекта договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 26.06.2019, и просил вернуть направленные письмом от 03.07.2019 № 4335 три экземпляра проекта договора аренды, не проводить полевые работы на земельном участке, принять меры по его освобождению.

Представитель администрации и управления требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнительных пояснениях. Утверждал, что изначально проект договора был передан для подписания председателю производственного кооператива 24.04.2019. Письменных возражений по условиям данного проекта от производственного кооператива в адрес администрации не поступало. Вместе с тем 14.06.2019 в администрацию поступило заявление производственного кооператива о признании бездействия незаконным. Полагая, что в прежней редакции договор не мог быть подписан в связи со сменой председателя производственного кооператива, администрация 03.07.2019 повторно разработала, подписала и направила в адрес производственного кооператива три экземпляра проекта договора аренды от 26.06.2019. Вместе с тем 02.09.2019 администрацией в адрес истца направлено письмо, в котором производственный кооператив информирован о признании уполномоченным органом незаконным решения о направлении в его адрес проекта договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 26.06.2019, и необходимости возврата проекта договора аренды. Поскольку преимущественное право на заключение нового договора аренды арендатором не было реализовано до 24.05.2019, т.е. в течение месяца с момента направления в его адрес проекта договора от 23.04.2019, следовательно, ответчик полагал, что такое право у производственного кооператива отсутствует.

В судебном заседании 15.10.2019 по делу в порядке статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 21.10.2019, до 15 часов 30 минут.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 23.04.2009 № 218 между отделом имущественных и земельных отношений администрации Советского муниципального района (арендодатель) и производственным кооперативом (арендатор) был заключен договор аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 23.04.2009 (далее - договор от 23.04.2009), согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (единое землепользование) для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:27:0:84 общей площадью 11 342,3 га, в том числе 11 248,8 га пашни, 93,5 га пастбищ (пункт 1.1) сроком на 10 лет с 23.04.2009 по 22.04.2019 (пункт 2.1). Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.12.2009, номер регистрации 26-26-27/007/2009-965.

Земельный участок передан производственному кооперативу по акту приема-передачи от 23.04.2009, подписанному сторонами договора от 23.04.2009.

В пункте 4.3.2 договора от 23.04.2009 предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора аренды в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, за исключением случаев установленных законодательством, на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

С учетом указанного пункта договора производственный кооператив 23.01.2019 обратился в администрацию с заявлением от 22.01.2019 № 23 о продлении срока действия договора от 23.04.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84 на 49 лет.

22.04.2019 по платёжному поручению № 645 ООО «Свобода КМВ» перечислено 27 707 895,70 руб., из которых 23 247 573,97 руб. сумма основного долга и 4 460 321,73 руб. пеня. Согласно платежному поручению № 645 назначение платежа оплата арендной платы по договору аренды от 23.04.2009 за СПК «Агрофирма «Восточное».

Полагая, что заявление от 22.01.2019 № 23 в установленные законом сроки не рассмотрено, а уполномоченным органом допущено бездействие, нарушающее принадлежащие СПК «Агрофирма «Восточное» права и законные интересы в сфере экономической деятельности, производственный кооператив 11.06.2019 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании бездействия администрации незаконным, выразившееся в невыдаче ответа на его заявление от 22.01.2019 № 23. Заявление производственного кооператива принято к производству Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63- 11464/2019.

В письме от 03.07.2019 № 4335 уполномоченный орган информировал председателя производственного кооператива ФИО2 о том, что на основании заявления от 22.01.2019 исх. № 23 администрацией по истечению срока действия прежнего договора аренды земельного участка были подписаны три экземпляра проекта договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и переданы на подписание бывшему председателю СПК «Агрофирма «Восточное» ФИО3 Поскольку бывшим председателем производственного кооператива (ФИО3) переданный ему проект договора аренды подписан не был уполномоченный орган согласно письму от 03.07.2019 № 4335 повторно направил подписанные со стороны администрации три экземпляра проекта договора аренды земельного участка в новой редакции от 26.06.2019, и предложил полномочному руководителю СПК «Агрофирма «Восточное» подписать договор аренды, обеспечить государственную регистрацию права аренды.

24.07.2019 производственным кооперативом в администрацию предоставлен протокол разногласий к договору аренды от 26.06.2019, в котором арендатор просил условия договора аренды изложить в редакции протокола разногласий, а именно:

пункт 2.1«Аренда участка устанавливается сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2024 года» заменить на «Аренда участка устанавливается сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2029 года»;

пункт 4.1.1«Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 1 квартал, при передаче прав и обязанностей по Договору третьим лицам, а также в случае однократного нарушения других условий Договора» заменить на «Арендодатель имеет право на основании вступившего в законную силу решения суда требовать досрочного расторжения Договора в случае существенного нарушения условий Договора Арендатором»;

пункт 4.4.2«Арендатор имеет право в пределах срока действия Договора в обеспечение кредитных, инвестиционных, и иных обязательств передавать в залог право аренды на Участок третьим лицам в порядке, установленном действующим законодательством» заменить на«Арендатор имеет право в пределах срока действия Договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления передать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права Участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать Участок в субаренду»;

пункт 4.5.1«Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия Договора. Использовать Участок самостоятельно без передачи прав и обязанностей по Договору третьим лицам» заменить на «Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия Договора»;

пункт 6.2 «Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством» заменить на «Договор может быть расторгнут на основании решения суда в порядке, установленном законодательством»;

пункт 6.3 «В случае нарушения требований, установленных п. 4.5.2, 4.5.3, 4.5.6 Договора, относящихся к существенным условиям настоящего Договора, Договор расторгается Арендодателем в одностороннем порядке при условии уведомления Арендатора за 2 месяца о расторжении Договора» заменить на «В случае нарушения требований, установленных п. 4.5.2, 4.5.3, 4.5.6 Договора, относящихся к существенным условиям настоящего Договора, Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении настоящего Договора, при условии направления в адрес Арендатора за 2 месяца до подачи соответствующего искового заявления претензии с требованием об устранении допущенных нарушений».

Администрация 28.08.2019 в адрес производственного кооператива направила письмо от 27.08.2019 исх. № 5706, в котором названный протокол разногласий отклонила.

В письме от 02.09.2019 № 5864 администрация уведомила производственный кооператив о том, что решение о направлении в адрес СПК «Агрофирма «Восточное» проекта договора аренды земельного участка от 26.06.2019 является незаконным. В связи с отказом от заключения договора аренды от 23.04.2019 на условиях протокола разногласий, предложенных производственным кооперативом, администрация просила возвратить три экземпляра проекта договора аренды, направленные в адрес арендатора письмом от 03.07.2019 № 4335.

Согласно решению Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2019, принятому по делу № А63- 11464/2019, в удовлетворении требования производственному кооперативу отказано, суд пришел к выводу, что на момент рассмотрения спора по существу оспариваемое заявителем бездействие органа местного самоуправления отсутствует, так как заявление производственного кооператива от 22.01.2019 рассмотрено уполномоченным органом посредством направления в его адрес проекта договора аренды от 26.06.2019. Также арбитражный суд в решении от 10.09.2019 посчитал ошибочным довод администрации об отсутствии у производственного кооператива преимущественного права на продление срока аренды на момент направления в его адрес (03.07.2019) проекта договора аренды спорного земельного участка от 26.06.2019. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2019, принятое по делу № А63-11464/2019, вступило в законную силу 11.10.2019.

По настоящему делу производственный кооператив посчитав последующий отказ уполномоченного органа в заключении договора аренды, выраженный в письме от 02.09.2019 № 5864, нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с требованиями о признании отказа незаконным, а также об обязании уполномоченный орган заключить договор аренды земельного участка от 26.06.2019 на условиях протокола разногласий от 24.07.2019.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Вопросы заключения договора в обязательном порядке регламентированы в статье 445 Гражданского кодекса, в силу пункта 2 которой в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельного кодекса) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Частью 5 статьи 9 Закона № 101-ФЗ установлено, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с частью 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Частью 4 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу требований статьи 39.14 Земельного кодекса предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании заявления гражданина или юридического лица.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

По правилам статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд по настоящему спору приходит к выводам о незаконности решения уполномоченного органа об отказе в предоставлении производственному кооперативу в аренду на новый срок земельного участка, выраженного в письме от 02.09.2019 № 5864, как не соответствующего Земельному кодексу, Закону № 101-ФЗ и нормам Гражданского кодекса.

Действующей с 01.03.2015 нормой подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Право на заключение нового договора аренды без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора, также предусмотрено пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ в действующей с 01.03.2015 редакции.

Судом учтено, что наличие у производственного кооператива преимущественного права на продление срока аренды на момент направления в его адрес (03.07.2019) проекта договора аренды спорного земельного участка от 26.06.2019 установлено в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 10.09.2019, принятом по делу № А63-11464/2019.

По настоящему делу суд также исходит из того, что производственный кооператив обратился за приобретением земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов 23.01.2019, т.е. до истечения срока действия договора аренды от 23.04.2009.На дату окончания срока действия договора имевшая место задолженность по арендной плате была погашена, по истечении срока действия договора ни одна из сторон не направила другой уведомление о расторжении договора, производственный кооператив продолжил использование спорного земельного участка по целевому назначению и 03.07.2019 администрация направила в его адрес проект договора аренды спорного земельного участка от 26.06.2019.

Из положений главы V.1 Земельного кодекса и статей 9, 10 Закона № 101-ФЗ следует, что право надлежащего арендатора на продление срока аренды используемого им земельного участка связано не с моментом ответа уполномоченного органа на соответствующее заявление (направления проекта договора аренды), а моментом подачи арендатором заявления о продлении срока аренды земельного участка (заключении договора аренды земельного участка на новый срок) в уполномоченный орган. Несвоевременное рассмотрение уполномоченным органом своевременно поступившего заявления о продлении срока аренды земельного участка не может являться основанием для утраты добросовестным арендатором права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Доказательств наличия выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушений законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка суду также не представлено и в этом случае СПК «Агрофирма «Восточное» в силу положений подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ вправе приобрести спорный земельный участок в аренду на новый срок без проведения торгов.

К письму администрации от 15.01.2019 № 149, которым СПК «Агрофирма «Восточное» проинформирован о том, что по истечении срока договора аренды от 23.04.2009 договорные отношения возобновлены не будут в связи с наличием задолженности по арендной плате и систематическим нарушением сроков внесения арендной платы, суд относится критически, поскольку положения подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ не содержат такого основания для отказа в предоставлении в аренду на новый срок (продления срока аренды) земельного участка сельскохозяйственного назначения как несвоевременное внесение арендной платы, данное письмо имело место быть до совершения стороной, для которой заключение договора является обязательным, действий по его заключению и возникновению преддоговорного спора, а следовательно не имеет отношения к рассмотрению настоящего спора.

При наличии норм права, возлагающих на арендатора обязанность продлить срок действия ранее заключенного договора аренды или заключить с ним новый договор, отказ уполномоченного органа от заключения нового договора аренды, заявленный после направления арендатору проекта нового договора аренды, не соответствует смыслу приведенных выше норм действующего земельного законодательства и может быть квалифицирован как злоупотребление таким правом (статья 10 Гражданского кодекса).

Таким образом, суд приходит к выводу, что отказ администрации, выраженный в письме от 02.09.2019 № 5864, применительно к части 4 статьи 445 Гражданского кодекса является действием по уклонению стороны от заключения договора, нарушает требования статей 39.16, 39.17 Земельного кодекса, статьи 9 Закона № 101-ФЗ и в порядке статьи 12 Гражданского кодекса может быть признан судом недействительным, как нарушающий права СПК «Агрофирма «Восточное».

Также из положений статей 421, 422 Гражданского кодекса следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом при разрешении настоящего спора установлено, что у сторон возникли разногласия по отдельным условиям договора аренды, в том числе о сроке аренды земельного участка с кадастровым номером 26:27:000000:84, а также касающимся порядка расторжения договора и права передачи прав аренды третьим лицам. Иные условия договора аренды в предложенных сторонами к подписанию проектах идентичны, то есть согласованы арендодателем и арендатором, а в последствии, то есть 02.09.2019, администрацией отказано в заключении договора аренды земельного участка с производственным кооперативом.

В силу части 1 статьи 39.8 Земельного кодекса условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Частью 12 статьи 39.8 Земельного кодекса предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Согласно пункту 8 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта.

Пункт 12 названной статьи регламентирует, что договор аренды заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.

Испрашиваемый участок был предоставлен производственному кооперативу для сельскохозяйственного производства, но не для целей сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества. Основания предоставления земельного участка не подпадают под исключения, предусмотренные пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса, следовательно, к данному спору подлежит применению общее правило, установленное названным пунктом статьи 39.8 Земельного кодекса, согласно которому срок договора аренды устанавливается по выбору арендатора.

В письме от 23.01.2019 кооператив просил предоставить испрашиваемый земельный участок на срок сорок девять лет на праве аренды. Вместе с тем, судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается участниками спорных правоотношений, что в протоколе разногласий от 22.07.2019, арендатор просил установить аренду сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2029 года, то есть на срок десять лет.

С учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении настоящего спора, суд признает требования производственного кооператива обоснованными, поэтому считает возможным удовлетворить его заявление, установив срок договора аренды по выбору арендатора (10 лет) и в пределах ограничений, предусмотренных подпунктом 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса.

Производственный кооператив также просил изложить пункты 4.1.1, 6.2, 6.3 договора аренды в редакции протокола разногласий от 22.07.2019, согласно которым досрочное расторжение договора аренды возможно исключительно на основании вступившего в законную силу решения суда.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункты 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса).

Таким образом, редакция указанных пунктов договора аренды предлагаемая арендатором не противоречит действующему законодательству, предусматривающему возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, по требованию арендодателя исключительно в судебном порядке.

Стороны также не достигли соглашения по следующим условиям договора:

- пункт 4.4.2 в редакции администрации: «Арендатор имеет право в пределах срока действия Договора в обеспечение кредитных, инвестиционных, и иных обязательств передавать в залог право аренды на Участок третьим лицам в порядке, установленном действующим законодательством»;

- пункт 4.4.2 в редакции производственного кооператива: «Арендатор имеет право в пределах срока действия Договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления передать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права Участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать Участок в субаренду»;

- пункт 4.5.1 в редакции администрации: «Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия Договора. Использовать Участок самостоятельно без передачи прав и обязанностей по Договору третьим лицам».

- пункт 4.5.1 в редакции производственного кооператива: «Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия Договора».

Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пункт 6 устанавливает право арендатора передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Принцип свободы договора не позволяет включать в договор условия, прямо противоречащие закону.

Тем самым, суд приходит к выводу о необходимости исключения из редакции договора, предложенной администрацией, указаний на самостоятельное использование участка арендатором, без права передачи прав и обязанностей по договору аренды арендатором третьим лицам, так как такое условие прямо противоречит закону, пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса и нарушает баланс интересов сторон договора.

Также суд, находит возможным дополнить пункт 4.4.2 редакции договора, предложенной администрацией условием о праве арендатора в пределах срока действия договора без согласия арендодателя при условии его уведомления передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать участок в субаренду, так как данное условие согласуется с положениями законодательства.

Определением суда от 10.09.2019 по заявлению СПК «Агрофирма «Восточное» приняты обеспечительные меры в виде запрета администрации, любым иным лицам до момента вступления в законную силу судебного акта по делу № А63-17609/2019 совершать действия по проведению торгов на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, договоров доверительного управления, а также иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении земельного участка из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:27:000000:84 общей площадью 11 342,3 га, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Советский район, Территория СПК «Агрофирма «Восточное», а также совершать любые иные действия, направленные на передачу любым лицам или любое иное распоряжение указанным земельным участком; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществлять любые регистрационные действия в отношении земельного участка из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:27:000000:84 общей площадью 11342,3 га, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Советский район, Территория СПК «Агрофирма «Восточное».

14 октября 2019 года от администрации поступило ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых определением от 10.09.2019.

Суд рассмотрев ходатайство администрации об отмене обеспечительных мер, принятых определением суда от 10.09.2019 не находит оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 97 АПК РФ обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело. Перечень случаев, при которых обеспечительные меры могут быть отменены, законом не предусмотрен. Вместе с тем из анализа правовых норм, регулирующих порядок и основания применения обеспечительных мер, следует, что данный вопрос разрешается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

В пункте 22 постановления № 55 Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» дано следующее разъяснение. Ответчик, иные лица, участвующие в деле, а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер, после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 АПК РФ, представив объяснения по существу примененных мер. На основании таких объяснений суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 АПК РФ, и оценивает отношения на соответствие критериям, указанным в пункте 10 данного постановления. С учетом сбалансированной оценки доводов заявителя и ответчика суд отказывает в отмене обеспечительных мер либо выносит определение об их отмене.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд пришел к выводам о том, что мера, принятая на основании определения суда от 10.09.2019, связана с предметом спора, соразмерна заявленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, отвечает критерию разумности и справедливости, не нарушает баланс интересов сторон и сохраняет их существующее положение. Удовлетворение заявления о принятии обеспечительных мер связано с необходимостью исключения возможности передачи администрацией испрашиваемого земельного участка третьим лицам. Принятые обеспечительные меры не приведут к невозможности осуществления производственным кооперативом сельскохозяйственной обработки испрашиваемого земельного участка.

Кроме того, в ходатайстве администрация указывает, что наличие обеспечительных мер препятствует законному вовлечению в гражданский оборот спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, тем самым фактически подтверждая намерение передать спорный земельный участок третьим лицам.

Таким образом, суд приходит к выводу, что основания, в связи с которыми приняты обеспечительные меры, на дату рассмотрения ходатайства администрации об их отмене не отпали, и подлежат сохранению с целью обеспечения исполнения решения суда.

В части 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При подаче рассматриваемого в рамках настоящего спора заявления, а также заявления о принятии обеспечительных мер производственным кооперативом была уплачена пошлина в общей сумме 6 000 рублей. Учитывая удовлетворение заявленных требований, расходы по уплате государственной пошлины относятся на администрацию пропорционально размеру удовлетворенных требований, а также в связи с принятием по заявлению производственного кооператива обеспечительных мер.

Таким образом, судебные расходы, связанные с уплатой заявителем государственной пошлины в сумме 6 000 рублей подлежат взысканию с администрации, как уполномоченного органа, являющимся надлежащим ответчиком по настоящему спору.

Руководствуясь статьями 97, 110, 167-170, 173, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

уточненные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Советского городского округа Ставропольского края, выраженный в письме от 02.09.2019 № 5864, об отказе в заключении договора аренды земельного участка из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:27:000000:84, общей площадью 11 342, 3 га, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Советский район, территория СПК «Агрофирма «Восточное», на новый срок.

Обязать администрацию Советского городского округа Ставропольского края заключить с СПК «Агрофирма «Восточное» договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:27:000000:84, общей площадью 11 342,3 га, расположенного по адресу: Россия, Ставропольский край, Советский район, территория СПК «Агрофирма «Восточное», на условиях проекта договора аренды от 26.06.2019, изложив пункты договора в редакции протокола разногласий СПК «Агрофирма «Восточное» от 22.07.2019:

-пункт 2.1. изложить в следующей редакции: «Аренда участка устанавливается сроком с 26 июня 2019 года по 25 июня 2029 года»;

-пункт 4.1.1. изложить в следующей редакции: «Арендодатель имеет право на основании вступившего в законную силу решения суда требовать досрочного расторжения Договора в случае существенного нарушения условий Договора Арендатором»;

-пункт 4.4.2. изложить в следующей редакции: «Арендатор имеет право в пределах срока действия Договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления передать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права Участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать Участок в субаренду»;

-пункт 4.5.1. изложить в следующей редакции: «Арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия Договора».

В удовлетворении заявления администрации Советского городского округа Ставропольского края об отмене обеспечительных мер отказать.

Взыскать с администрации Советского городского округа Ставропольского края в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Агрофирма «Восточное», Ставропольский край, Советский район, х. Восточный, ОГРН <***> 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель