Решение от 16 июня 2025 г. по делу № А72-15382/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-15382/2024
г.Ульяновск
17 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 17 июня 2025 года.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Юдин П.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Денисенко М.Г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

об урегулировании разногласий


третьи лица:

 - Общество с ограниченной ответственностью «Липецкая служба экспертизы и оценки» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

- Общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл Плюс» (ОГРН <***>  ИНН <***>),


при участии в заседании:

от истца – ФИО2 доверенность от 25.11.2024, диплом, паспорт (до и после перерыва);

от ответчика –  не явился, уведомлен (до и после перерыва);

от третьих лиц –  не явились, уведомлены (до и после перерыва)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества площадью 68,2 кв.м, кадастровый номер 73:24:030301:2285, расположенного по адресу: <...>, в котором просил изложить условия договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

- п. 2.1. Стоимость имущества составляет 1 502 000 (один миллион пятьсот две тысячи) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен);

- п. 2.2 Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, согласно утвержденному графику оплаты (приложение № 1 к договору, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату 22.08.2024 года, то есть 6%.

Указанной в пункте 1.1. настоящего договора имущество будет находится в залоге у продавца до полной оплаты.

- включить приложение № 1 к проекту договора, произведя расчет исходя из условий, указанных в редакции покупателя протокола разногласий и проекта договора.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.12.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание. Указанным определением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Липецкая служба экспертизы и оценки".

В предварительном судебном заседании 15.01.2025 представитель истца заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, в котором просил поставить перед экспертом следующий вопрос:

- Определить рыночную стоимость недвижимого имущества – помещения, общей площадью 68,2 кв.м., назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер 73:24:030301:2285, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.08.2024 года?

Просил поручить проведение судебной экспертизы Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимых экспертиз» Гранд Истейт».

 Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.01.2025 предварительное судебное заседание завершено, дело назначено к судебному разбирательству.  Указанным определением ходатайство истца о назначении судебной экспертизы принято к производству. Кроме того, указанным определением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл Плюс».

27.01.2025, 03.02.2025 через канцелярию суда от экспертных организаций поступили сведения о наличии (отсутствии) возможности проведения судебной экспертизы.

06.02.2025 через web-сервис «Мой Арбитр» от ответчика поступили дополнительные документы.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 06.02.2025 у филиала Публично – правовой компании «Роскадастр» истребована  выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на помещение, общей площадью 68,2, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер 73:24:030301:2285, расположенного по адресу: <...>.

14.02.2025 через канцелярию суда от Филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» поступили сведения во исполнение определения суда.

14.02.2025 через систему «Мой Арбитр» от ООО «Ульяновская лаборатория строительно-технической экспертизы» поступили сведения о возможности проведения экспертизы.

19.02.2025 через web-сервис «Мой арбитр» от ответчика поступили дополнительные документы.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.02.2025 по делу №А72-15382/2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» ФИО3, ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

- Определить рыночную стоимость, нежилого помещения, общей площадью 68,2 кв.м, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер 73:24:030301:2285, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 28.05.2024 и 26.08.2024.

Указанным выше определением  установлен срок для проведения экспертизы и представления заключения в арбитражный суд до 25.03.2025, производство по делу приостановлено.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.03.2025 срок проведения экспертизы и представления экспертного заключения в суд по делу № А72-15382/2024 продлен до 11.04.2025. 

10.04.2025 через web-сервис «Мой Арбитр» и 16.04.2025 посредством почтовой связи от Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» поступило экспертное заключение № 2025.02-139.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.04.2025 производство по делу возобновлено, судебное заседание отложено.

18.04.2025 через  web-сервис «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит принять спорные пункты договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«- п. 2.1. Стоимость имущества составляет 1 531 667 (один миллион пятьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен).

- п. 2.2. Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, согласно утвержденному графику оплаты (приложение №1 к договору, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату 22.08.2024 года, т.е. 6%.

Указанное в пункте 1.1. настоящего договора имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты.».

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.05.2025 ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено в соответствии со ст.49 АПК РФ, судебное заседание отложено.

В судебном заседании 28.05.2025 представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание 28.05.2025 не явились, извещены надлежащим образом.

Протокольным определением суда от 28.05.2025 в судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 03.06.2025 до 11 час. 40 мин.

Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания  размещены на официальном сайте Арбитражного суда Ульяновской области в сети Интернет по адресу: http://ulyanovsk.аrbitr.ru, информационно-справочном киоске  в  здании суда, и на официальном сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет по адресу:  http://kad.arbitr.ru/.

03.06.2025 судебное заседание продолжено после перерыва.

В судебном заседании 03.06.2025 представитель истца поддержал исковые требования.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание 03.06.2025 не явились, извещены надлежащим образом.

При данных обстоятельствах дело подлежит рассмотрению в их отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

Из материалов дела следует, что 22 февраля 2023г. между Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (Арендодатель) и гражданином ФИО1 (Арендатор) заключен договор №10656-т аренды муниципального  недвижимого имущества, в соответствии с п.1.1 которого  Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду недвижимое имущество (далее - Объект), расположенное по адресу: г.Ульяновск, р-н Засвияжский, ул.Автозаводская, д.2/23, для использования под оказание услуг населению (кроме оказания ритуальных услуг, услуг бань, саун, общественного питания, торговли, закусочных).Общая площадь Объекта составляет 68,2 кв. м. (этаж № 1, нежилые встроенные помещения №№ 1-6) с кадастровым номером 73:24:030301:2285.

24.05.2023 ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

31.05.2023 между истцом и ответчиком заключено  дополнительное соглашение к договору №10656-т об уточнении статуса арендатора.

27.05.2024 истец обратился к ответчику с заявлением, в котором просил заключить с ним договор купли-продажи  помещения по адресу: <...> площадью 68,2 кв.м с кадастровым номером 73:24:030301:2285.

Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска 08.10.2024 (исх.№14397-04) в адрес истца направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с указанным проектом договора, стоимость имущества составляет 2 110 674 руб. 88 коп. (НДС не предусмотрен).

Кроме того, указанный проект предусматривает, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату размещения постановления администрации города Ульяновска от 02.10.2024 №1221 «Об утверждении решения об условиях приватизации» на сайте администрации города Ульяновска в разделе «Официальные документы» (дата размещения 07.10.2024).

01.11.2024 Индивидуальный предприниматель ФИО1 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора, в котором просил изложить:

- пункт 2.1. в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 1 502 000 (один миллион пятьсот две тысячи) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен).»;

- пункт 2.2.в следующей редакции: «Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, согласно утвержденному графику оплаты (приложение №1 к договору, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату 22.08.2024 года.

Указанное в пункте 1.1. настоящего договора имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты.».

Кроме того истец просил включить приложение №1 к проекту договора, произведя расчет исходя из условий, указанных в редакции Покупателя протокола разногласий и проекта договора.

Письмом 15.11.2024 года исх.№16633-04 Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска отказало Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в заключении договора купли-продажи на условиях предложенных истцом, в связи с чем Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Истец, с учетом ходатайства об уточнении исковых требований, просит принять спорные пункты договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«- п. 2.1. Стоимость имущества составляет 1 531 667 (один миллион пятьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен).

- п. 2.2. Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, согласно утвержденному графику оплаты (приложение №1 к договору, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату 22.08.2024 года, т.е. 6%.

Указанное в пункте 1.1. настоящего договора имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты.».

В силу части 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

На основании статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Частью 5 статьи 3 Закона от 21.12.2001 №178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе №159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Ответчик не отрицает того факта, что истец соответствует всем условиям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, и необходимым для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений.

Согласно части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления (пункт 1);

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке (пункт 2);

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3).

Согласно части 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в силу действующего законодательства, общий срок с момента направления заявления заинтересованного лица (субъекта малого предпринимательства) до момента подписания договора выкупа арендуемого муниципального имущества составляет 3 месяца и 24 дня (2 месяца на проведение оценки (пункт 1 части 3 статьи 9), 14 дней на принятие решения об условиях приватизации (пункт 2 части 3 статьи 9), 10 дней на направление проекта (пункт 3 части 3 статьи 9) и 1 месяц на подписание договора с субъектом (часть 4 статьи 4)).

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Статьей 3 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона №135-ФЗ).

Из анализа положений Закона №159-ФЗ и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что установленная в акте органа местного самоуправления выкупная цена недвижимого имущества должна быть признана судом достоверной либо недостоверной.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон №159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет ему право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ).

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.

Согласно п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п.1 ст.446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно отчету об оценке №02-08/24, подготовленному Обществом с ограниченной ответственностью «Гудвилл Плюс» по заказу ответчика, стоимость спорного имущества по состоянию на 28.05.2024 составляет 2 110 674 руб. 88 коп.

Согласно представленному Индивидуальным предпринимателем ФИО1 отчету № 98/24 от 30.10.2024, подготовленному Обществом с ограниченной ответственностью «Липецкая служба экспертизы и оценки», рыночная стоимость арендуемых помещений составляет 1 502 000 руб. 00 коп. по состоянию на 22.08.2024.

В связи с возникшими разногласиями по вопросу рыночной стоимости арендуемого ИП  ФИО1 имущества, определением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.02.2025 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» ФИО3, ФИО4, ФИО5.

В соответствии с экспертным заключением № 2025.02-139 от 04.04.2025:

рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 68,2 кв.м, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер 73:24:030301:2285, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 28.05.2024г., составляет: 1 531 677 (Один миллион пятьсот тридцать одна тысяча шестьсот семьдесят семь) рублей;

рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 68,2 кв.м, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер 73:24:030301:2285, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.08.2024г., составляет: 1 544 106 (Один миллион пятьсот сорок четыре тысячи сто шесть) рублей.

Как разъяснено в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Представленное заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимых экспертиз» Гранд Истейт» соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в заключение эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, выводы эксперта не содержат неясностей и противоречий, в связи с чем, указанное заключение эксперта признано судом надлежащим доказательством по делу.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком экспертное заключение не оспорено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, учитывая выводы экспертного заключения Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт», а также разъяснения, данные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которым оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 28.05.2024, суд приходит к выводу, что исковые требования в указанной части следует удовлетворить и пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 68,2 кв.м, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер 73:24:030301:2285, расположенного по адресу: <...>, изложить в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 1 531 667 (один миллион пятьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен).».

Кроме того, истец просит принять п. 2.2. договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«- п. 2.2. Оплата производится в рассрочку в течение 5 лет с момента подписания настоящего договора, согласно утвержденному графику оплаты (приложение №1 к договору, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату 22.08.2024 года, т.е. 6%.

Указанное в пункте 1.1. настоящего договора имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты.».

Рассмотрев требования истца в части пункта 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества суд считает, что их следует оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Проектом договора купли-продажи недвижимого имущества, представленным Управлением  муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату размещения постановления администрации города Ульяновска от 02.10.2024 №1221 «Об утверждении решения об условиях приватизации» на сайте администрации города Ульяновска в разделе «Официальные документы» (дата размещения 07.10.2024).

Таким образом, условия указанного договора о начислении процентов за предоставленную рассрочку носят отсылочный характер к части 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ, а нормы Закона №159-ФЗ, связывают размер применяемой ставки именно с датой опубликования объявления о продаже имущества, а не с моментом заключения договора купли-продажи имущества либо с иными обстоятельствами. Таким образом, согласно вышеуказанной императивной норме закона подлежит применению ставка рефинансирования ЦБ РФ на дату публикации постановления администрации города Ульяновска от 02.10.2024 №1221 «Об утверждении решения об условиях приватизации», то есть на 07.10.2024.

Таким образом, правовых оснований для внесения соответствующих изменений в договор купли-продажи не имеется, поскольку пункт 2.2 проекта договора соответствует положениям Закона №159-ФЗ.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно абзацу 2 пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

Учитывая изложенное, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины, а также расходы по оплате судебной экспертизы следует возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Изложить п.2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 68,2 кв.м, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер 73:24:030301:2285, расположенного по адресу: <...> следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 1 531 667 (один миллион пятьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен).».

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 000 руб. 00 коп., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 27 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.


 Судья                                                                                                        П.Г. Юдин