Решение от 7 июня 2021 г. по делу № А05-14703/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-14703/2020
г. Архангельск
07 июня 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2021 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Бутусовой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ГЕЛИОН» (ОГРН <***>; адрес: 164500, <...>)

к ответчику - Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; адрес: 164501, <...>)

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Профит-Оценка» (ОГРН <***>; адрес: 460517, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 (доверенность от 11.06.2020), представителя ответчика ФИО3 (доверенность от 21.01.2021),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Гелион» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 166,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а именно:

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 3 330 000 руб. 00 коп. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом об оценке»;

- пункт 5.2. договора исключить,

- пункт 5.4.1. договора исключить.

В процессе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Профит-Оценка».

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 25.03.2021 по делу №А05-14703/2020 назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, производство по делу №А05-14703/2020 приостановлено. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом»» ФИО4.

После поступления экспертного заключения производство по делу возобновлено.

В соответствии с выводами, содержащимися в заключении эксперта, Общество уточнило заявленные требования и просило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 3 820 000 рублей 00 копеек (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением № 391-ПО-2021 от 22.04.2021. Пункты 5.2. и 5.4.1 договора Общество просило исключить.

Уточнение исковых требований принято судом, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Представитель Общества на исковых требованиях настаивал с учетом уточнений. Представитель Комитета с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил изложить спорные пункты в редакции ответчика.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направило, отзыв на иск не представило.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие третьего лица.

Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

12.03.2014 между Обществом и Комитетом заключен договор аренды муниципального имущества № 03-07/645-14, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение общей площадью 166,5 кв.м., расположенное в городе Северодвинске по адресу: проспект Победы, дом 58 (условный номер 29-29-06/038/2011-197) для использования: бытовые услуги производственного характера (ателье швейное, ремонт обуви, ремонт радиоаппаратуры).

Общество обратилось к ответчику с заявлением от 11.08.2020 о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения. Данное заявление получено ответчика 12.08.2020, вход. № 01-03-30/5355.

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 10.12.2020 № 92-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого встроенного помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в сумме 5 534 566 руб. 56 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 20.10.2020 № 2924/20, выполненного ООО «Профит-Оценка).

Письмом от 11.12.2020 № 11-04-04/7658 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Не согласившись с редакцией пунктов 2.1, 5.2, 5.4.1 договора, Общество направило в адрес ответчика письмо от 22.12.2020 №40, в котором предложило согласовать стоимость нежилого помещения в размере 3 330 000 руб. (пункт 2.1 договора), а также исключить из договора пункты 5.2 и 5.4.1.

Письмом от 25.12.2020 № 11-04-04/7940 Комитет уведомил истца об отклонении протокола разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135 – ФЗ).

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 166,5 кв.м., кадастровый номер 29:28:104154:2274, расположенного по адресу: <...>, этаж 2, помещение № 20050.

Комитет предлагал следующую редакцию пункта 2.1 договора:

Пункт 2.1: Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 5 534 566 руб. 56 коп. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом об оценке от 20.10.2020 № 2924/20.

Общество с предложенной ответчиком ценой не согласилось, указав, что цена помещения не может превышать 3 330 000 руб.

Определением суда от 25.03.2021 с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом»» ФИО4.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 166,5 кв.м., кадастровый номер 29:28:104154:2274, расположенного по адресу: <...>, этаж 2, помещение № 20050 по состоянию на 12 августа 2020 года.

Согласно заключению судебной экспертизы № 391-ПО-2021 от 22.04.2021 рыночная стоимость указанного помещения по состоянию на 12 августа 2020 года составляет 3 820 000 руб. 00 коп.

До принятия судом решения истец с учетом результатов судебной экспертизы на основании статьи 49 АПКРФ уточнил редакцию пункта 2.1 договора и просил установить цену продажи помещения в сумме 3 820 000 руб. 00 коп. (без НДС).

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Абзацем 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В проекте спорного договора пункт 2.1 изложен в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 5 534 566 руб. 56 коп. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 20.10.2020 № 2924/20».

Общество представило замечания к заключению оценщика от 20.10.2020 № 2924/20, указав, что стоимость имущества определена не неверную дату - 20.10.2020, поскольку заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества подано истцом ответчику 12.08.2020.

В силу статьи 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В данном случае для установления рыночной стоимости объекта оценки была назначена судебная экспертиза.

Заключение судебной экспертизы от 22.04.2021 № 391-ПО-2021 согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ.

Ответчик заявил возражения в отношении выводов эксперта в заключении от 22.04.2021 № 391-ПО-2021. Вместе с тем замечания носят общий (неконкретный) характер, доказательств того, что они повлияли на общий итоговый результат в материалы дела не представлено. Величина оценки по судебной экспертизе определена по состоянию на 12.08.2020.

У суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в заключении от 22.04.2021 № 391-ПО-2021, поскольку они получены по результатам назначенной судом экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения. Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы. Возражения Комитета по поводу заключения судебной экспертизы не влияют на достоверность и обоснованность заключения, а также не свидетельствуют о неполноте проведенного исследования.

Отчет об оценке от 20.10.2020 № 2924/20, составленный по заказу Комитета, не может быть принят судом во внимание.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

Таким образом, рыночная стоимость нежилых помещений подлежит определению по состоянию на 12.08.2020, то есть на дату, когда Общество обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Отчет об оценке №2924/20 составлен на 20.10.2020, а не на дату обращения Общества с заявлением о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (12.08.2020), в связи с чем данный отчет не может быть принят во внимание.

В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит определению по состоянию на 12.08.2020 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 3 820 000 рублей (без учета НДС). Следовательно, пункт 2.1 договора принимается судом в редакции, предложенной Обществом.

Пункты 5.2, 5.4.1 договора принимаются в редакции Комитета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ установлено общее правило для случаев неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, предусматривающее право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства договором может быть предусмотрена ответственность, как в виде взыскания неустойки, так и в виде взыскания процентов. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит продавцу.

В данном случае суд считает, что предлагаемая продавцом ставка неустойки в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, соответствует обычно принятой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой. Аналогичный размер неустойки был согласован сторонами в договоре аренды муниципального имущества от 12.03.2014. Истцом какого-либо правового обоснования исключения из договора пункта 5.2 суду не представлено.

В связи с изложенным, пункт 5.2 договора принимается в редакции ответчика.

В редакции пунктов 5.4, 5.4.1, предложенной ответчиком, при расторжении договора по инициативе Покупателя, либо в соответствии с п.5.3. настоящего договора, Покупатель возвращает Продавцу имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, уплачивает Продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества, указанной в п. 2.1 настоящего договора, и плату за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости за период с даты подписания настоящего договора по дату расторжения договора.

По мнению суда, внесение покупателем платы за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, в случае расторжения договора, соответствует принципу платности пользования имуществом и не нарушает права покупателя.

Уплата штрафа в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества является мерой ответственности Покупателя за ненадлежащее исполнение обязательства по договору купли-продажи, помимо нарушения срока уплаты платежей, соответственно, применение двойной меры ответственности Покупателя за нарушение исполнения обязательств по договору отсутствует.

Истцом какого-либо правового обоснования исключения из договора пункта 5.4.1 суду не представлено, оснований для исключения указанного пункта из договора судом не установлено.

На основании изложенного, пункты 5.2, 5.4.1 договора принимаются судом в редакции ответчика.

Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 АПК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ГЕЛИОН» (ОГРН <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>), при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 166,5 кв.м., кадастровый номер 29:28:104154:2274, расположенного по адресу: <...>, этаж 2, помещение № 20050, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 3 820 000 рублей 00 копеек (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением № 391-ПО-2021 от 22.04.2021.

Пункт 5.2. За просрочку платежа Покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

При обнаружении нарушения со стороны Покупателя исполнения графика платежей (Приложение № 1) Продавец направляет Покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено Покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, Покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта и уплатить ее.

Уплата суммы пеней осуществляется Покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле «назначения платежа» текста: «Пени по Договору от (дата) № (номер) купли-продажи муниципального имущества (Победы, 58)».

В случае несогласия Покупателя с выставленным Продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если Покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил ее, Покупатель совместно с Продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени.

Пункт 5.4.1. Покупатель возвращает Продавцу Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, уплачивает Продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены Имущества, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, и плату за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего Договора по дату расторжения настоящего Договора и возврата Продавцу Имущества, указанного в п.1.1 настоящего Договора включительно.».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГЕЛИОН» (ОГРН <***>) 6 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по экспертизе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Н.В. Бутусова.