Решение от 16 мая 2024 г. по делу № А40-297566/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Москва

17.05.2024 года                                                      Дело № А40-297566/23-92-2414

Резолютивная часть решения объявлена 17.04.2024 года

Полный текст решения изготовлен 17.05.2024 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Уточкина И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Потаповой Ю.Ю.


рассмотрев  в открытом судебном заседании  дело по заявлению: ООО «АВТОМАКЛАЙ-Н» (111024, <...>, Э П ПОМ IV КОМ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2020, ИНН: <***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

третье лицо: ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

о признании незаконным отказа от 04.10.2023 №33-5-131054/23-(0)-2, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,


при участии:

от заявителя: ФИО1, дов. от 09.01.2023 №б\н., удост. адвоката №15703;

от ответчика: ФИО2, дов. от 25.12.2023 №№ДГИ-Д-1886/23, сл. удост., диплом; 



установил:

ООО «АВТОМАКЛАЙ-Н» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании незаконным отказа от 04.10.2023 №33-5-131054/23-(0)-2, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

Заявитель поддержал заявленные требования.

Представитель Ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «А^ТОМАКЛАИ-Н» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 05-0031/02 от 25.01.2002, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:03:0006008:3087, общей площадью 103,4 кв.м (подвал, пом. IV, ком. 1-11).

На основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 22.02.2023 по делу №А40-210961/22-16-1282 по иску ООО «АВТОМАКЛАЙ-Н» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору аренды (вступившему в законную силу 01.06.2023) 01.06.2023 срок действия договора был продлен по 23.12.2031 года с установлением с 23.12.2021 ставки арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда 8 986 руб. (Восемь тысяч девятьсот восемьдесят шесть) руб. за 1 кв. м. в год без учета НДС. При этом у Общества не было никаких нарушений договора и не поступали уведомления о нарушении договора.

Арендуемое помещение находится в пользовании Общества в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 03.07.2016), отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2. ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднегопредпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества изгосударственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальнойсобственности пользуются преимущественным правом на приобретение такогоимущества.

Объект аренды находится в здании - выявленном объекте культурного наследия. Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями и дополнениями внесенными Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 370-ФЗ) если иное не определено настоящим Федеральным  законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, могут приватизироваться субъектами малого и среднего предпринимательства также в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при условии их обременения требованиями, указанными в абзаце первом настоящего пункта, и соблюдения положений пунктов 2 и 3 настоящей статьи. Согласно п. 3 ст. 29 Закона договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

В отношении выявленных объектов культурного наследия Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» ограничений не установлено.

Вместе с тем, истец обратился в Департамент  культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) за получением акта технического состояния выявленного объекта культурного наследия, с тем, чтобы предпринимать надлежащие меры по сохранению выявленного объекта культурного наследия.

Письмом от 16.11.2023 № ДКН-16-44-2134/23 Департамент культурного наследия города Москвы сообщил, что «по вопросу выкупа помещений, находящихся в собственности города Москвы, необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы (далее - ДГИ), акт технического состояния будет подготовлен и оформлен Мосгорнаследием в рамках межведомственного взаимодействия, направлен в ДГИ».

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ООО «Автомаклай-Н» 30.08.2023 подано заявление в Департамент городского имущества города Москвы.

Письмом от 04.10.2023 № 33-5-131054/23-(0)-2 Департамент отказал в оказании государственной услуги, в связи с тем, что, по мнению Департамента, на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа у заявителя (ООО «Автомаклай-Н») имеется задолженность по арендной плате за арендуемое имущество в размере 841619,20 руб. и пеням в размере 16510,62 руб.

Однако Департамент неправомерно производил начисление арендной платы по рыночной ставке арендной платы, в то время как вступившим в законную силу решением суда за истцом признано право на применение льготной ставки арендной платы, и при исчислении арендной платы по льготной ставке задолженность отсутствует, имеется переплата.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 02 февраля 2023 года по делу №А40-153554/22-135-1181, оставленным в силе постановлением Арбитражного судаМосковского округа от 31 августа 2023 года, по иску ООО «Автомаклай-Н» кДепартаменту городского имущества города Москвы о признании права наприменение льготной ставки арендной платы за ООО «Автомаклай-Н» признаноправо на имущественную поддержку субъекта малого предпринимательства в видепредоставления льготной ставки арендной платы по договору № 05-0031/02 от25.01.2002г. на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы,расположенного по адресу: <...> в период с01.01.2021г. по 31.12.2021г. в размере 4 750 руб. кв.м. в год, в период с 01.01.2022г. вразмере 5 000 руб. кв.м. в год, согласно п. 1 Постановления Правительства Москвыот 25.12.2012г. № 800-ПП.

На 01.01.2023 истец не утратил право на льготную ставку арендной платы, установленное вступившим в законную силу решением суда, это право продолжает действовать и арендная плата должна начисляться и уплачиваться по льготной ставке арендной платы.

Таким образом, при пересчете арендной платы в соответствии с льготной ставкой, переплата по арендной плате на конец 2022 года составила 1 236 717,23 руб. Также в январе 2023 года оплачено 147 000 руб. 1 236 717,23 руб. + 147 000 руб. = 1 383 717,23 руб.

Годовая плата за 2023 год составляет 568 700 руб. (5500 руб. за кв.м в год х 103,4 кв.м = 568 700 руб.).

1 383 717,23 руб. - 568 700 руб. = 815 017,23 руб.

Следовательно, на конец 2023 года переплата по арендной плате составляет 815 017,23 руб.

Таким образом, указанные обстоятельства в своей совокупности создают условия для реализации права субъекта МСП на оказание Департаментом государственной услуги.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2208 № 159-ФЗ «Об особенностяхотчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или вмуниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднегопредпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные актыРоссийской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого исреднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имуществаиз государственной собственности субъекта российской Федерации илимуниципальной собственности пользуются преимущественным правом наприобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости иопределенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральнымзаконом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации».

Предоставление государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП), из государственной собственности города Москвы» (государственная услуга) осуществляется Департаментом в соответствии с административным регламентом, утвержденным п. 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

В соответствии с пунктом 2.10.1.2 Административного регламента основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что оспариваемый заявителем отказ Департамента городского имущества города Москвы не соответствует положениям законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых актов или их отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемые акты, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые акты права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемых ненормативных правовых актов закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемых актов, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых актов, возлагается на орган, который принял акты (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно ч.2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

ООО «Автомаклай-Н» соответствует указанным критериям закона и имеет право на приобретение арендуемого имущества по предъявленному заявлению от 30.08.2023.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Отчет об определении рыночной стоимости № КС-1210/0188 от 12 октября 2023 года, выполненный ООО «КС-Аналитик» по заказу истца, соответствует указанному выше требованию, цена Объекта - нежилого помещения общей площадью 103,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. IV, ком.1-11) составляет 8 964 000 (восемь миллионов девятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек.

В связи с тем, что Департамент городского имущества г. Москвы после обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения не предпринимал действий, направленных на заключение договора купли-продажи, истцом в адрес Департамента 31.10.2023 был направлен проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Ответа от Департамента не поступило.

При указанных обстоятельствах, истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с названным Федеральным законом.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В связи с тем, что ответчик нарушает установленные законом нормы права в предоставлении услуги и заключения договора, в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ по результату рассмотрения дела в качестве способа восстановления нарушенного права, исходя из заявленных требований, суд полагает необходимым обязать Департамент городского имущества города Москвы совершить юридически значимые действия по заявлению ООО «Автомаклай-Н» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого спорного нежилого помещения, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В соответствии с ч.4 ст. 445 ГК РФ «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда».

Таким образом, усматривается наличие оснований для понуждения Ответчика заключить договор купли-продажи, ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для Ответчика в силу закона, а также, в виду уклонения Ответчика от заключения договора.

В связи с отсутствием от Департамента каких-либо проектов договора купли-продажи, или оформленного в соответствии со ст. 445 ГК РФ, должно оформленного протокола разногласий, суд полагает возможным обязать ответчика заключить договор в редакции истца.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 №134, в соответствии с Законом № 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным.

В то же время, положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условием договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Учитывая изложенное, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65,  71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд


Р Е Ш И Л:

Проверив на соответствие действующему законодательству РФ, признать незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от 04.10.2023 №33-5-131054/23-(0)-2 в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости.

            Обязать Департамент городского имущества города Москвы в течение месяца с даты вступления решения в законную устранить нарушение прав и законных интересов ООО «АВТОМАКЛАЙ-Н» путем совершения действий, направленных на заключения договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0006008:3087 общей площадью 103,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. IV, комн. 1-11), в том числе направления Обществу проекта договора купли-продажи объекта недвижимости.

            Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «АВТОМАКЛАЙ-Н» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                Уточкин И.Н.