Постановление от 10 марта 2017 г. по делу № А60-20005/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-194/17

Екатеринбург 10 марта 2017 г. Дело № А60-20005/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2017 г. Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Тороповой М.В., судей Семеновой З.Г., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Юникс-2000» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.07.2016 по делу № А60-20005/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества «Юникс-2000» - Касьянова С.В. (доверенность от 28.02.2017).

Администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Юникс-2000» (далее - общество «Юникс 2000») о взыскании по договору аренды от 23.01.2001 № 6-265 земельного участка площадью 3240 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, 7 в размере 845 627 руб. 47 коп. долга по арендной плате за период с марта 2013 года по апрель 2016 года, а также 5 919 руб. 39 коп. неустойки за период с 12.04.2016 по 18.04.2016 (с учетом уточнения иска, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 22.07.2016 (судья Ванин П.Б.) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано

813 536 руб. 23 коп. долга и 5 694 руб. 75 коп. неустойки. В остальной части в иске отказано.


Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 28.11.2016 (судьи Жукова Т.М., Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Юникс 2000» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального права.

По мнению заявителя жалобы у судов отсутствовали основания для взыскания с него неустойки по договору аренды от 23.01.2011 № 6-265, поскольку дополнительного соглашения о вступлении ответчика в указанный договор между сторонами не заключалось. Суды удовлетворили требования исходя из разрешенного использования земельного участка - под часть здания торгового назначения, данное разрешенное использование указанно в договоре, так как первый арендатор (закрытое акционерное общество «Инвент- Урал» - далее общество «Инвент-Урал»), который заключил договор аренды земельного участка 23.01.2001, использовал небольшую часть помещений (80 кв.м.) здания в качестве торговых, при этом здание имело производственное назначение (п. 1.1. договора аренды). Соответственно, по мнению ответчика, при определении назначения используемых помещений следует руководствоваться техническими (инвентаризационными) документами конкретного помещения собственника: выпиской из технического паспорта, согласно которым спорные помещения используются обществом как торговые и складские. Общество «Юникс-2000» полагает, что задолженность по арендной плате следует рассчитывать, исходя из площади объекта 9404,4 кв.м. поскольку при расчете платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящихся к общему имуществу здания, отсутствие государственной регистрации права собственности на часть площадей здания не означает, что соответствующие части здания (помещения) относятся к общему имуществу здания. Разница в общей площади здания и общей площади помещений, на которые зарегистрированы права, может относиться к помещениям, в отношении которых не зарегистрированы ранее возникшие до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также, учитывая, что согласно постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП арендная плата исчисляется из общей площади всех объектов, а не только зарегистрированных в ЕГРП. Согласно доводам заявителя, по аналогичному делу № А60-20007/2016 суд исходил из необходимости при расчете платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, применять общую площадь здания, а также указал на отсутствие оснований для вывода о том, что ответчик вступил в обязательственные правоотношения по договору, предусматривающему начисление неустойки за просрочку внесения арендной платы; аналогичный вывод содержится в постановлении


Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2016 N Ф09-7823/16 по делу № А60-47799/2015.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что согласно выписке из ЕГРП от 28.01.2016, обществу «Юникс-2000» на праве собственности с 21.02.2011 принадлежат нежилые помещения площадью 786,8 кв.м. в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щорса, 7.

Здание расположено на земельном участке площадью 3240 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0604003:007, который является предметом по договору аренды от 23.01.2001 № 6-265, заключенного с обществом «Инвент- Урал».

За пользование участком истец начислил арендную плату в сумме

845 627 руб. 47 коп. за период с марта 2013 года по апрель 2016 года, а также 5919 руб. 39 коп. неустойки за период с 12.04.2016 по 18.04.2016.

Суды, руководствуясь положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, признали обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, начисленной за период с мая 2013 года по апрель 2016 года в части суммы 813 536 руб. 23 коп. на основании договора аренды от 23.01.2001 № 6-265, заключенного между Администрацией и обществом «Инвент-Урал», применив исковую давность в отношении требований за период с 01.03.2013 по 30.04.2013.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.


Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление № 11 от 24.03.2005) при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона

от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды земельного участка от 23.01.2001 № 6-265, выписку из ЕГРП, суды первой и апелляционной инстанции сделали верный вывод о том, что с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения у ответчика возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, независимо от переоформления договора


аренды, в сроки и в порядке, которые установлены в договоре аренды от 23.01.2001 № 6-265.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за заявленный период, признав обоснованным заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям за период с марта по апрель 2013 года, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части, взыскав с общества «Юникс-2000» в пользу Администрации задолженность по арендной плате за период с мая 2013 года по апрель 2016 года в сумме

813 356 руб. 23 коп., согласно расчету истца, а также пени в сумме

5 694 руб. 75 коп., начисленные на основании п. 6.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 12.04.2016 по 18.04.2016.

Довод общества «Юникс-2000» о том, что размер арендной платы необоснованно определен на основании ставки арендной платы для земельных участков под объектами торговли, поскольку не весь земельный участок занят объектами торговли, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку обстоятельства использования земельного участка являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, доказательств опровергающих доводы истца и выводы судов в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд апелляционной инстанции указал, что фактическое пользования земельным участком подтверждается актом обследования земельного участка от 17.06.2016 № 649/6-2015, не опровергнутым ответчиком в порядке.

Ссылка заявителя жалобы на то, что при расчете платы за пользование земельным участком необходимо учитывать общую площадь здания, в котором расположены принадлежащие ему помещения, в размере 9404,4 кв.м., а не общую площадь помещений, права собственности на которые зарегистрированы (9045,9 кв.м), была предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонена.

Как отмечает и сам заявитель, при определении платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящихся к общему имуществу здания. Иное означало бы нарушение принципа платности землепользования в Российской Федерации (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поэтому размер арендной платы для каждого арендатора устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности отдельного арендатора, к общей площади помещений в здании, на которые зарегистрированы права в ЕГРП.

Иной расчет арендной платы повлечет пользование соответствующей частью земельного участка (пропорциональной площади помещений общего пользования, относящихся к общему имуществу здания), без оплаты, поскольку


арендная плата для каждого арендатора рассчитывается пропорционально площади принадлежащих ему нежилых помещений (абз. 4 п. 20 постановления № 11 от 24.03.2005).

В то же время, исключение из расчета помещений, права на которые не зарегистрированы, но которые не являются местами общего пользования, возлагает на владельцев помещений, права на которые зарегистрированы, обязанность по оплате за пользование частью земельного участка, которой они фактически не пользуются.

Вместе с тем, доказательств того, что исключенные из расчета площади не относятся к местам общего пользования, а являются нежилыми помещениями, права на которые не зарегистрированы по иным причинам (в том числе права на которые являются ранее возникшими) материалы дела не содержат. Доводов относительно наличия в здании конкретных помещений, права на которые ни за кем не зарегистрированы, но которые не относятся к помещениям общего пользования, так же как и доводов об отсутствии в спорном здании помещений, относящихся к общему имуществу здания, при рассмотрении дела не приводилось и соответствующих доказательств в материалы дела не представлялось. Предположительные доводы заявителя о наличии потенциальной возможности существования таких помещений не могли быть положены в основу выводов судов.

Как отмечено апелляционным судом, доказательств регистрации права собственности на помещения в здания большей площадью, также не представлено.

С учетом изложенного указанный довод заявителя отклоняется судом кассационной инстанции.

Довод заявителя об отсутствии оснований для взыскания с него неустойки основан на неправильном толковании норм ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, без учета разъяснений, изложенных в п. 14 постановления от 24.03.2005 № 11, п. 25 постановление от 17.11.2011 № 73, и установленных судами обстоятельств, полномочий по переоценке которых у суда кассационной инстанции не имеется в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежит отклонению судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Ссылки заявителя на судебную практику не могут быть приняты во внимание, поскольку в приведенных заявителем делах судебные акты принимались по иным обстоятельствам, чем в настоящем деле.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.07.2016 по делу

№ А60-20005/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Юникс-2000» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи З.Г. Семенова

С.В. Лазарев