Решение от 11 января 2023 г. по делу № А07-14305/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-14305/22
г. Уфа
11 января 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.12.2022

Полный текст решения изготовлен 11.01.2023



Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Воронковой Е. Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Галактика" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН <***>)

Третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Аудит-Безопасность" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.04.2022г. изложив пункты 3.1 и 3.3 договора в следующей редакции:

-пункт 3.1 договора: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет8600833 руб.(восемь миллионов шестьсот тысяч восемьсот тридцать три) рубля 33 копейки без учёта НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 140 от 21.04.2022 н., выполненным ООО Консалтинговая компания «Альте»;

Пункт 3.3 договора: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10(десяти) процентов от стоимости объекта, что составляет 860083 руб. 33 коп., перечисляемый на счёт указанный продавцом в настоящем договоре в течение десяти дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца».



при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 представителя по дов. б/н от 02.11.2022 г.

от ответчика – ФИО3 представителя по дов.№ 110 от 25.07.2022 г.


На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Галактика" к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.04.2022г.

Определением суда от 26.05.2022г. исковое заявление принято к производству.

Представитель ответчика ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, представил варианты экспертных учреждений, согласие экспертов на проведение экспертизы и доказательство перечисления денежных средств на депозит суда в размере 37 540 руб. платежным поручением №215234 от 07.07.2022г.

От истца возражений не поступило.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2022 назначена по делу № А07-14305/22 - судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Акционерного общества "Эксперт-Оценка" ФИО4 (450054, Башкортостан Республика, Уфа город, Октября <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2022 производство по делу № А07-14305/22 приостановлено до получения заключения судебной экспертизы.

09.08.2022 поступило заключение эксперта №22-471-СД от 08.08.2022г.

Определением суда от 16.08.2022 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу.

Судом поставлен на разрешение вопрос о возможности возобновления производства по делу.

Возражений относительно возобновления производства по делу от сторон не поступало.

Определением суда от 12.09.2022 производство по делу возобновлено.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик возражений по заключению эксперта не имеет, по квалификации эксперта сомнений также нет.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Истец на праве аренды пользуется нежилым помещением цокольного этажа жилого здания, общей площадью 245 кв. м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 47, кадастровый номер 02:55:020706:3298, на основании Договора аренды объекта муниципального нежилого фонда №32840 от 10.12.2019г.

30.12.2021г. истец обратился в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 47, находящегося в арендном пользовании заявителя, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

06.10.2021г. Управление в адрес общества направило проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 15.04.2022г. со стоимостью объекта 20 579 983 руб. 67 коп. без НДС в соответствии с отчетом №22-7/5/5-Н от 28.02.2022г., составленным ООО «Аудит-безопасность».

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, Истец 21.04.2022 года направил в адрес Ответчика протокол разногласий от 21.04.2022г. к проекту Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.04.2022г. с предложением установить цену в размере 8 600 833 руб. 33 коп., без учета НДС, установленной на основании отчета №140 от 21.04.2022г., составленным ООО Консалтинговая компания «Альте», и изложить спорные пункты 3.1 и 3.3 договора в следующей редакции:

- п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 8 600 833 руб. 33 коп., без учета НДС 20%».

- п. 3.3. договора изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 860 083,33 руб., перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора».

Ответчик отклонил предложенный Истцом Протокол разногласий, направив соответствующее уведомление от 29.04.2022г. №11062.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска ввиду следующего.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Истец, полагая, что стоимость выкупаемого имущества, указанная Управлением в проекте договора купли-продажи, не соответствует рыночной цене помещения, завил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного муниципального имущества.

Ответчик, полагая, что стоимость выкупаемого имущества, определенная ООО Консалтинговая компания «Альте» в отчете об оценке №140 от 21.04.2022г. является недостоверной, также заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного муниципального имущества, перевел денежные средства на депозит суда.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу изложенных обстоятельств, суд счел необходимым назначить по делу судебную экспертизу на предмет соответствия / несоответствия отчета об оценке №22-7/5/5-Н от 28.02.2022г., выполненного ООО «Аудит-безопасность» федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объектов нежилых помещений, расположенных в цоколе 9-ти этажного жилого дома по адресу: Республики Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 47, общей площадью 245,0 кв.м. по состоянию на 30.12.2021 года без учета налога на добавленную стоимость.

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту Акционерного общества "Эксперт-Оценка" ФИО4, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет №22-7/5/5-Н от 28.02.2022г., выполненный ООО «Аудит-безопасность», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета?

2. Если выявится несоответствие Отчета №22-7/5/5-Н от 28.02.2022г., выполненного ООО «Аудит-безопасность», требованиям действующего законодательства, повлиявшее на определение рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных в цоколе 9-ти этажного жилого дома по адресу: Республики Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, д. 47, общей площадью 245,0 кв.м., определить рыночную стоимость данных помещений по состоянию на 30.12.2021 года без учета налога на добавленную стоимость?

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение №22-471-СД от 08.08.2022г.

Согласно экспертному заключению, по итогам проведения исследования эксперт ФИО4 пришела к выводу о том, что отчет №22-7/5/5-Н от 28.02.2022г. , выполненный ООО «Аудит-безопасность», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики.

Принимая во внимание, что экспертом по результатам проведения судебной экспертизы выявлены нарушения требований Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития, экспертом проведено исследование по второму вопросу судебной экспертизы.

По итогам проведения исследования рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена экспертом в размере 16 790 000 руб. 00 коп., без учета НДС.

Ответчик возражений по заключению эксперта не имеет, по квалификации эксперта сомнений также нет.

Истец, оспаривая результаты судебной экспертизы, полагает выводы эксперта несостоятельными, ссылаясь при этом на следующее:

1. Экспертом не верно идентифицирован объект оценки по технической характеристике – «этаж расположения».

Согласно данным ЕГРН, выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости этаж расположения объект оценки с кадастровым номером 02:55:020706:3298 – цоколь.

Эксперт без основания и подтверждения идентифицирует объект оценки как 1-й этаж, мотивируя лишь визуальным осмотром – «фактически 1-й этаж», вывод, сделанный экспертом на основании лишь визуального осмотра, юридической силы не имеет.

2. Экспертом не верно идентифицирован объект аналог №3 (<...>) по характеристике «красная линия». Согласно публичному источнику Яндекс-карта, здание по адресу: <...> расположено на перекрестке улиц Ростовская и ФИО5. Здания по этому адресу имеет выход на «красную линию» ул. Ростовская и ул. ФИО5.

3. При внесении корректировок (на этаж для всех аналогов, «красную линию» для аналога №3) не учтенных экспертом рыночная стоимость объекта оценки составит 16 380 342 руб. 30 коп., за вычетом НДС 20% 13 650 285,25 руб. Приведен расчет корректировок, согласно которого по расчету истца стоимость объекта составляет 16 380 342,30 руб. без НДС.

Учитывая необходимость в пояснениях относительно ряда обстоятельств, исследованных экспертом и по которым им дано заключение, а также в связи с наличием возражений по выводам экспертного заключения, определением суда от 12.09.2022г. в судебное заседание вызван эксперт Акционерного общества "Эксперт-Оценка" ФИО4 для дачи пояснений по заключению.

В ходе судебного заседания экспертом даны ответы на заданные вопросы по Заключению эксперта № 22-471-СД, ответы на которые подготовлены экспертом в письменной форме.

Все поставленные вопросы Эксперту могут быть сгруппированы по следующим направлениям:

1. Состояние отделки оцениваемых помещений и сопоставление их с аналогами;

2. Расположение объекта на цокольном этаже и влияние указанного расположения на рыночную стоимость;

3. Физический износ (состояние) здания, в котором расположены оцениваемые помещения и физическое состояние зданий, в которых расположены объекты-аналоги;

4. «красная линия» при корректировке аналога № 3.

По 1 группе вопросов экспертом даны следующие пояснения:

На стр. 34-35 Заключения дается вывод о физическом состоянии здания в целом, а не состоянии отделки оцениваемых помещений. Поэтому нет никаких предпосылок для утверждения о том, что Эксперт вводит в заблуждение пользователей Заключения (речь идет о разных объектах: здание, помещение).

В помещениях выполнен стандартный ремонт: потолки – армстронг, стены штукатурка, обои, окраска, полы – керамогранит, линолеум. Во время проведения осмотра сторона Истца отказывалась подписывать акт осмотра помещений до тех пор, пока состояние отделки не было указано как «удовлетворительное». Акт осмотра представлен на стр. 112 Заключения. Состояние отделки оцениваемых помещений оценено на основании данных визуального осмотра, осмотр проводился по состоянию на 29.07.2022, определение рыночной стоимости на 30.12.2021 года, т.е. с разницей в полгода.

Таким образом, по состоянию на 30.12.2021 года состояние отделки было не хуже (скорее всего лучше), чем на дату проведения осмотра. Расчеты проведены с учетом состояния отделки, имеющейся на дату осмотра. Все сведения приведены в Заключении Эксперта.

Что касается отделки аналогов - у всех аналогов имеется отделка, позволяющая использовать помещение без дополнительных вложений в отделку. Признаков «Эксклюзивного» ремонта у аналогов нет.

Таким образом, корректировка на уровень отделки и ее состояние не требуется и не проводилась. Расчеты проведены корректно, искажения рыночной стоимости нет.

По 2 группе вопросов экспертом даны следующие пояснения:

Поставленный вопрос: Согласно технической документации, фактическая этажность помещения цокольный этаж, аналоги № 1,2 расположены на 1-х этажах, аналог № 3 расположен на втором этаже.

Помещения цокольного этажа жилых зданий имеют ограничения в их использовании. Например, согласно СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные, пункт 4.11.: «В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.10. настоящего документа и в приложении Д СНиП31-06».

Вопрос: Почему не была сделана корректировка на этажность объекта экспертизы? Привело ли отсутствие корректировки на этажность объектов -аналогов к завышению стоимости объекта?»

Ответ: 1. Оцениваемые помещения фактически расположены на 1 этаже, о чем есть указание в Заключении эксперта;

2. Корректировка на этаж/этажность для аналога № 3 проведена (стр. 75 Заключения), корректировка для налогов № 1 и № 2 не требуется и не проводилась (аналоги сопоставимы с оцениваемыми помещениями – 1 этаж);

3. Высота потолков оцениваемых помещений – 3,25 м, т.е. это специализированное помещение (строилось изначально как нежилое) под коммерческое использование;

4. Размещение объектов медицинских, образовательных объектов, требующих лицензирования на цокольных этажах жилых домов МОЖНО (огромное количество тому примеров).

Основание: Постановление №58 от 18.05.2010 "Об утверждении СанПиН 2.1.3.2630-10 ''Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность'' (Зарегистрировано в Минюсте России 09 августа 2010 г., регистрационный номер 18094). Раздел 2.

«Стоматологические медицинские организации могут размещаться в жилых зданиях допускается размещать стоматологические кабинеты, стоматологические амбулаторно-поликлинические организации, в том числе имеющие в своем составе дневные стационары. Допускается размещение стоматологических медицинских организаций в цокольных этажах жилых зданий» (выдержки из постановления приведены в Приложении).

Расчеты проведены корректно, искажения рыночной стоимости нет.

По 3 группе вопросов экспертом даны следующие пояснения:

Вопрос: Согласно данным сайта dom.mingkh.ru у объектов разные сроки жизни: объект экпертизы 1972 г. постройки, аналог № 1 – 1973 г. постройки, аналог № 2 – 2000 г. постройки, аналог № 3 - 1988 г. постройки. Анализировал ли эксперт возраст зданий, в которых расположен объект экспертизы и аналогии? При таком отличии в возрасте зданий (четверть срока жизни) почему эксперт не провел корректировку на физическое состояние здания?

Ответ. Здание 1972 года постройки, на дату определения стоимости 31.12.2021 – зданию 49 лет. Нормативный срок жизни жилых кирпичных домов – 143 года1 . Срок службы здания более ¼ (фактически 35%) нормативного срока, капитального ремонта и реконструкции не требует (план проведения капитальных и плановых ремонтов утверждены УЖКХ г. Уфы, у Эксперта нет оснований для сомнений в выполнении указанных ремонтов).

Тоже относится и к объектам аналогам.

В качестве аналогов не рассматриваются дома новой постройки. Самый «молодой» аналог №2- 2000 года постройки, по срокам жизни также уже подлежал капитальному ремонту короткоживущих элементов (замена водяных труб и канализации, ремонт кровли, ремонт помещений общего пользования и т.д.). По мнению Эксперта все здания, и в котором расположены оцениваемые помещения, и здания, в которых расположены аналоги, примерно одного состояния.

Год постройки учитывается при расчете физического износа объекта методом срока жизни (применяется в основном при поэлементном расчете в рамках затратного подхода). В сравнительном подходе, который реализован при составлении заключения эксперта, применяется метод экспертизы состояния, в котором не требуется сведений о годе постройки зданий.

И объект исследования и аналоги расположены в зданиях со сроками жизни более 15% и менее 35% , что соответствует сопоставимому состоянию зданий в целом (см. стр. 34- 35 Заключения Эксперта).

Расчеты проведены корректно, искажения рыночной стоимости нет.

По 4 группе вопросов экспертом даны следующие пояснения:

Понятие «Красной линии», учитываемое при оценке объектов коммерческой недвижимости, это не та «красная линия», которая указывается в градостроительном Кодексе, а скорее риэлторское/оценочное определение.

"Красная линия" относится к МАГИСТРАЛЯМ и крупным улицам города. Определяется она фасадами домов, выходящими на магистрали/улицы (бывает и не линия, а ломаная кривая).

В оценочной деятельности красная линия характеризуется максимальной интенсивностью движения пешеходно - транспортного потока, престижностью месторасположения, минимальной шаговой доступностью от остановок транспорта и объектов городского значения.

Расположение аналога № 3 - не относится к районам с высокой интенсивностью движения пешеходно-транспортного потока, не имеет престижности местоположения. На этой части ул. ФИО5, представляет собой, второстепенную улицу, так называемый «квартальный проезд».

Расчеты проведены корректно, искажения рыночной стоимости нет.

Экспертом обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость спорного помещения, не имеется.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297,

Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, «свод стандартов и правил РОО 2015», утвержденного советом РОО 23.12.2015г., методические материалы «экспертиза в гражданском, административном, уголовном процессе» ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, «Судебная экспертиза в гражданском процессе» ФИО8 Вывод в заключении сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением.

Сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникло.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ и принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Принимая во внимание, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по окончательной цене 16 790 000 руб. (без учёта НДС 20%), определенной в названном заключении.

В силу п. 2 ст. 86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

Таким образом, судебные расходы по оплате экспертизы и расходы по оплате госпошлины распределяются судом с учетом ст. 86 АПК РФ и в порядке ст. 110 АПК РФ, ответчиком платежным поручением №215234 от 07.07.2022г. на депозитный счет суда внесены денежные средства для выплаты экспертного вознаграждения в размере 37 540 руб.

По факту проведения судебной экспертизы, экспертным учреждением АО "Эксперт-Оценка" на выплату экспертного вознаграждения в суд представлен счет на оплату экспертного вознаграждения в размере 30 000 руб.

В связи с чем, с учетом ст. ст. 108, 109 АПК РФ, экспертному учреждению подлежат выплате экспертное вознаграждение в сумме 30 000 руб., о чем судом вынесено соответствующее определение. Остаток излишне перечисленных на депозит суда средств в размере 7 540 руб. подлежит возврату ответчику при представлении реквизитов.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.04.2022г. изложив пункты 3.1 и 3.3 договора в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 16 790 000 руб. (шестнадцать миллионов семьсот девяносто тысяч) рублей без учёта НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определённой заключением экспертизы № 22-34 выполненным АО «Эксперт-Оценка».

Пункт 3.3 договора: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов от стоимости объекта, что составляет 1 679 000 руб., перечисляемый на счёт указанный продавцом в настоящем договоре в течение десяти дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца».

В удовлетворении иска в части указанной истцом стоимости объекта отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Галактика" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья Е.Г. Воронкова