Постановление от 11 декабря 2018 г. по делу № А32-20900/2015

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-20900/2015
город Ростов-на-Дону
11 декабря 2018 года
15АП-19214/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Кибальченко Александра Валентиновича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2018 по делу № А32-20900/2015

по иску ООО «Брют»

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края

об установлении рыночной стоимости арендуемого земельного участка,

по встречному иску департамента имущественных отношений Краснодарского края

к ООО «Брют»

при участии третьих лиц: ИП ФИО2;

ООО «Краснодарское агентство оценки»; ООО «АСК-оценка»

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 в размере 74 527 600 рублей достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы с 01.01.2012 и в размере 89 412 000 рублей достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы с 01.01.2015 по договору аренды от 05.05.2004 № 0000000614, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.10.2004, номер регистрации 23-01.13-14.2004-279 (с учетом принятых судом уточнений - т. 3, л.д. 7).

В деле № А32-18344/2016 департамент обратился к предпринимателю с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.05.2014 № 0000000614 за период с 01.01.2014 по 31.03.2016 в размере 4 390 045,72 рубля, пени за период с 01.01.2014 по 23.04.2016 в размере 588 814,91 рубль, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2004 № 0000000614.

Определением от 01.06.2016 дела № А32-20900/2015 и А32-18344/2016 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен номер № А32-20900/2015.

Департамент обратился с ходатайством от 22.11.2016, в котором, в связи с погашением задолженности по арендной плате и пени, заявил отказ от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка от 05.05.2004 № 0000000614 и просил производство по делу в указанной части прекратить; заявленными исковыми требованиями департамент просил читать: «Расторгнуть договор аренды земельного участка государственной собственности от 05.05.2004 № 0000000614, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ФИО2».

Определением от 22.11.2016 принят отказ департамента от иска в части взыскания задолженности и пени, производство по делу в данной части прекращено. Удовлетворено ходатайство департамента об уточнении исковых требований.

Определением от 01.03.2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Брют» (далее - общество), в связи с передачей предпринимателем указанному обществу прав и обязанностей арендатора земельного участка.

Определением от 25.07.2017 произведено процессуальное правопреемство, общество признано правопреемником предпринимателя по первоначальному и встречному искам. Тем же определением предприниматель привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечены ООО «Краснодарское агентство оценки»; ООО «АСК-оценка».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2018 по делу №А32-20900/2015 иск департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворен. Суд решил расторгнуть договор аренды от 05.05.2004 № 0000000614 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:30 площадью 40 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Новомихайловский, п/л «Альпинист».

В удовлетворении исковых требований к департаменту имущественных отношений Краснодарского края отказано. Взыскана с общества с ограниченной ответственностью «Брют» в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, в соответствии с которым отказать департаменту в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что представленные в материалы дела доказательства – договор аренды, план земельного участка, не позволяют выделить в натуре земельные участки, расположенные под принадлежащими ответчику зданиями и строениями и пригодные для его использования, выделить их из общего арендованного земельного участка. Удовлетворение требований в настоящем виде означало бы расторжение с ответчиком договора аренды, в том числе и под принадлежащими ему зданиями, что противоречит ст. 36 ЗК РФ.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Участвующие в деле лица, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

От предпринимателя в суд поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное невозможностью участия в судебном заседании представителя по состоянию здоровья.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции посчитал его не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления конкретных дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

Из указанной процессуальной нормы следует, что отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Судебная коллегия не находит оснований для отложения судебного заседания, поскольку у предпринимателя было достаточно процессуального времени для раскрытия всех доказательств, обосновывающих его процессуальную позицию, в том числе в суде первой инстанции, а также в апелляционной инстанции, учитывая инициативу настоящего разбирательства. Заявителем не представлены доказательства невозможности представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции, а также в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.05.2004 № 32-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО энергетики и электрификации «Ростовэнергоремонт» на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 (земли особо охраняемых природных территорий) общей площадью 40 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Новомихайловский, п/л «Альпинист», указанному обществу предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок для строительства и последующей эксплуатации пионерского лагеря (т. 4, л.д. 162).

На основании данного приказа департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ОАО энергетики и электрификации «Ростовэнергоремонт» заключен договор от 05.05.2004 № 0000000614 аренды земельного участка из земель особо охраняемых природных территорий с кадастровым номером 23:33:01 06 006:0030 площадью 40 000 кв. м, для строительства и последующей эксплуатации пионерского лагеря. Договор аренды заключен на срок до 05.05.2053. В соответствии с кадастровым планом от 07.06.2004 № 33/04-03-1198 разрешенное использование земельного участка - для строительства и последующей эксплуатации пионерского лагеря (т. 4, л.д. 152-161).

По договору от 24.08.2007 ОАО Энергетики и Электрификации «Ростовэнергоремонт» передало предпринимателю право аренды на земельный участок площадью 4,0 гектара, занимаемый объектами незавершенного строительства (т. 3, л.д. 169-170).

По договору от 06.12.2016 предприниматель передал обществу права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 (т. 3, л.д. 16-17).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.07.2018 № 99/2018/131967703 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0106006:30 зарегистрировано за обществом на основании договора аренды от 05.05.2004 № 0000000614 и договора переуступки права аренды земельного участка от 06.12.2016 (т. 4, л.д. 236).

Вступившим в законную силу решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 12.02.2018 договор переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:096006:0030 от 06.12.2006, заключенный между предпринимателем и обществом расторгнут (т. 4, л.д. 221-230).

Судом первой инстанции правомерно установлено, обществом и предпринимателем не представлены доказательства исполнения данного решения в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды общества на земельный участок и восстановления в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды предпринимателя не представлено, равно как и доказательств обращения в арбитражный суд с заявлением об отмене обеспечительных мер, препятствующих такой регистрации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что именно общество обязано выступать в качестве ответчика по иску о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку значится в ЕГРН в качестве арендатора земельного участка на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции.

На основании частей 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 619 ГК РФ, части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии со статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В материалы дела представлены доказательства государственной регистрации права собственности предпринимателя на незавершенные строительством объекты, приобретенные им по договору купли-продажи от 24.08.2007 (т. 3, л.д. 25-33).

Вместе с тем, доказательств завершения строительства указанных объектов за весь период рассмотрения дела не установлено, при этом договор аренды земельного участка заключался не для размещения незавершенных строительством объектов или их эксплуатации, и не для завершения строительства таких объектов, а для строительства и последующей эксплуатации пионерского лагеря.

Актом обследования земельного участка № 364 от 09.10.2017 установлено, что б/о «Альпинист» не используется, строительство не ведется, состояние земельного участка неудовлетворительное, на земельном участке имеются полуразрушенные объекты незавершенные строительством: три полуразрушенных трехэтажных спальных корпуса, площадью по 405,9 кв.м. Лит. Е (готовность 85%), Лит. Д (готовность 90%), Лит. В (готовность 90%); трехэтажный административный приемный корпус, площадью 322,5 кв.м. Лит.А (готовность 90%); жилой дом (служебно-бытовой корпус), площадью 295,9 кв.м. Лит. Б, Б1, б, б1, б2 (готовность 90%); полуразрушенная котельная, площадь застройки 420,3 кв.м. Лит. Л; полуразрушенный клуб-столовая, площадь застройки 1204 кв.м., Лит. И; изолятора, площадь застройки 108,5 кв.м., Лит. К; трансформаторная подстанции площадью 70,1 кв.м. Лит. Ж разрушена, осталось только фундаментное основание данного строения; полуразрушенный объект незавершенного строительства КПП; ЛЭП; две емкости для воды; техническое строение; смотровая площадка (вымощенная тротуарной плиткой); бетонные ступени; бетонная дорога и площадка; подворные ступени; полуподземное сооружение; две металлических беседки; навес; сооружение гараж. Земельный участок зарос сорной растительностью и кустарниками, огорожен (т. 4 л.д. 175-176).

Данный акт составлен в отсутствие землепользователя, уведомленного надлежащим образом (т. 4 л.д.181).

Обстоятельства, установленные в акте, подтверждаются фототаблицей (т. 4 л.д. 177-180) и по сути, лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Апелляционный суд учитывает, что процесс освоения земельных участков и строительства объектов требует значительных временных затрат, однако в материалах дела отсутствуют разрешения на строительство, действующие в период рассмотрения настоящего спора или полученные в период разбирательства по настоящему делу (2015-2018 годы). Доказательств обращения за такими разрешениями также не представлено. Имеющиеся в материалах дела разрешения на выполнение строительно-монтажных работ были выданы 09.10.2002 сроком действия на 12 месяцев, и выданы они были ОАО «Ростовэнергоремонт» (т. 4, л.д. 124-131).

В материалах дела отсутствуют градостроительный план земельного участка, проектная документация, договоры оказания услуг охраны объекта, договоры выполнения топографических работ, экспертные заключения в отношении указанных проектов, платежные поручения об оплате произведенных работ и оказанных услуг и иные доказательства использования земельного участка для целей строительства.

Доказательств завершения строительства расположенных на участке объектов, их ввода в эксплуатацию в установленном порядке суду не представлено, при том, что земельный участок находился в пользовании ИП ФИО2 с августа 2007 года. Передача права аренды предпринимателем обществу не меняет данной ситуации, поскольку общество приобрело права арендатора земельного участка в том виде, в каком эти права и обязанности арендатора существовали у предпринимателя.

С учетом изложенного, судом сделан верный вывод, что в рассматриваемом случае земельный участок не может быть признан используемым по целевому назначению, а именно для эксплуатации пионерского лагеря, наличие на земельном участке длительное время незавершенных строительством объектов не означает его освоения для строительства.

Ни предпринимателем, ни обществом не представлены доказательства невозможности ведения строительства на земельном участке по не зависящим от арендатора обстоятельствам. Не усматриваются и решения административных органов об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешений на строительство либо на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

Коллегия судей отмечает, что судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В данном случае, из поведения ответчика и ИП ФИО2 не следует, что ими предпринимаются или предпринимались меры, направленные на устранение разногласий по исполнению условий договора в части освоения предоставленного в аренду земельного участка.

Задолженность по оплате арендной платы за пользование земельным участком в период с 01.04.2014 по 31.03.2016 в размере 4 390 045,72 руб., а также пени по состоянию на 23.04.2016, предприниматель полностью погасил уже в ходе рассмотрения настоящего дела, то есть несвоевременно.

Суд обоснованно отклонил доводы предпринимателя о том, что 30.04.2018 им заключен договор с кадастровым инженером об оказании информационно-консультационных услуг, в том числе на получение градостроительного плана земельного участка, поскольку данные действия, предпринятые спустя два года после обращения департамента с иском о расторжении договора аренды, не могут считаться достаточными мерами по ведению строительства на земельном участке.

Таким образом, арендатором допущено нарушение существенных условий договора аренды земельного участка в виде его длительного неосвоения в целях строительства, неиспользования земельного участка для эксплуатации пионерского лагеря (статья 450 ГК РФ).

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отражена правовая позиция, согласно которой право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Даже если должник предпринял действия по исполнению обязательства после истечения разумного срока, кредитор вправе расторгнуть отношения.

Краснодарский край как публичный собственник земельного участка в лице департамента заинтересован в том, чтобы земельный участок категории земель особо охраняемых территорий использовался эффективным образом, своевременно застраивался и соответствовал указанным в договоре целям предоставления земельного участка.

Факт нахождения имущества, принадлежащего ИП ФИО2 на спорном земельном участке, не свидетельствует о возможности пренебрежения возложенными на арендатора обязанностями по соблюдению условий договора и требований законодательства, исключительности предусмотренных положений о расторжении спорного договора. Департамент воспользовался правом, предусмотренным законом и договором на его расторжение ввиду допущенных существенных нарушений.

Таким образом, требование департамента о расторжении договора аренды земельного участка обоснованно удовлетворено.

Предпринимателем заявлено исковое требование (уточненное) к департаменту, в котором он просит считать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы по договору аренды от 05.05.2004 N 0000000614 с 01.01.2012 по 31.12.2014 в размере 74 527 600 рублей и с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 89 412 000 рублей.

Как указывалось выше, предприниматель в ходе рассмотрения настоящего дела полностью погасил задолженность по арендной плате и по пене, которые были заявлены департаментом в иске по делу № А32-18344/2016.

Таким образом, в связи с добровольным погашением задолженности по арендной плате и пени денежные обязательства предпринимателя перед департаментом прекращены, а потому интерес в установлении иной рыночной стоимости земельного участка в целях перерасчета арендной платы предпринимателем не доказан (данный интерес опровергается фактическими действиями предпринимателя по погашению заявленного департаментом долга по арендной плате и пени, причем в полном объеме и с переплатой согласно акту сверки – т.3 л.д. 75-78).

Кроме того, такой способ защиты как «считать рыночную стоимость земельного участка достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы» не предусмотрен установленными законом способами защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ), и является ненадлежащим, поскольку направлен на констатацию судом определенной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату в прошлом, а не на изменение договора аренды в части размера арендной платы. Установление испрашиваемого истцом определенного размера рыночной стоимости земельного участка как базового элемента формулы расчета арендной платы без внесения изменений в договор аренды земельного участка или в его приложения не является разрешением материального-правового спора - об изменении договора аренды земельного участка или преддоговорного спора о цене договора.

В данной части апелляционная жалоба возражений не содержит, поэтому у апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки судебного акта в указанной части в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ.

Приведенная предпринимателем судебная практика не имеет отношения к рассматриваемому спору и касается иной правовой ситуации.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2018 по делу № А32-20900/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийП.В. Шапкин

СудьиЮ.И. Баранова

М.Г. Величко