Решение от 8 октября 2024 г. по делу № А40-24287/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-24287/24-191-181
г. Москва
09 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания Попковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙКИСЛОРОДМОНТАЖ" (123557, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.09.2002, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третье лицо: Правительство Москвы

об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004023:461 площадью 234,00 кв. м, расположенного по адресу: <...>,

при участии в заседании: согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙКИСЛОРОДМОНТАЖ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004023:461 площадью 234,00 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с Законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, изложив п.п. 3.1, 3.4 договора в редакции истца, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы, в порядке ст. 51 АПК РФ.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика и третьего лица по заявленным требованиям возражал, возражая против установленной судебной экспертизой стоимостью объекта.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Стройкислородмонтаж» заключен Договор № 1-224/05 от 07.04.2005 аренды нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004023:4610, площадью 234,00 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для использования под офис на срок по 31 декабря 2009 г. (номер регистрации 77-17-11 /003/2006- 684).

Дополнительным соглашением к Договору от 15.11.2009 срок действия Договора продлен до 01.07.2015. Письмом Департамента от 09.06.2015 № 33-4-7728/15-(0)-1 срок действия Договора продлен на тех же условиях на неопределенный срок.

27.10.2023 в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент)

Истец подал соответствующего заявления в личном кабинете Портала - mos.ru. Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги - вх. от 27.10.2023 г. № 33-5-153587/23-(0)-0).

Письмом от 07.12.2023 г. исх. № 33-5-153587/23-(0)-6 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи № 59-9031 от 06.12.2023 указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи»

Исходя из условий, предложенных Департаментом и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора Цена Объекта составляет 68 558 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20 ноября 2023 г. № М1097-3752- П/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 22 ноября 2023 г. № 955/797-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец полагая, что указанная цена в договоре купли-продажи № 59-9031 от 06.12.2023 является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов, заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью ЦНПЭ «ПетроЭксперт» на проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с отчетом № 23М/128-ОЭ от 09.01.2024 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004023:461 площадью 234,00 кв. м, расположенного по адресу: <...>, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью ЦНПЭ «ПетроЭксперт», цена Объекта составляет 56 140 673 руб. 00 коп.

25.01.2024 исх. № 33-5-153587/23-(0)-8 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» Департамент отказался от заключения договора купли-продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 234 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 234 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004023:461, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 27.10.2023 без НДС составила 44 180 000 руб.

На основании указанного заключения эксперта истец уточнил исковые требования.

Оценив экспертное заключение, суд считает отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Ответчиком заявлено о вызове в судебное заседание эксперта и назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

В судебном заседании 26.09.2024 экспертом ФИО1 даны дополнительные пояснения относительно проведенной оценки.

Согласно ч. 1 ст. 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ходатайства о назначении повторной экспертизы обусловлены несогласием с выводами эксперта.

В настоящем случае судом не установлено наличия противоречий в выводах эксперта, являющихся основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ.

Само по себе несогласие с определенной экспертом выкупной стоимостью объекта недвижимости не свидетельствует о необходимости вызова эксперта в судебное заседание и рассмотрения вопроса о назначении повторной судебной экспертизы.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Согласно ч.1 ст. 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

При этом, в силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Установив, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования в редакции истца.

Доводы ответчика о необходимости учета НДС в составе выкупной стоимости имущества признаются судом несостоятельными. В настоящем случае покупатель не является плательщиком НДС, рыночная стоимость имущества, отчуждаемого в порядке положений ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подлежит определению без учета НДС и, как следствие, сумма выкупной стоимости спорного объекта должна быть без НДС.

Расходы по госпошлине и судебной экспертизе в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 421, 432, 445 ГК РФ, ст.ст. 9, 41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд 



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Стройкислородмонтаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004023:461 площадью 234,00 кв. м, расположенного по адресу: <...>, изложив п. 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 44 180 000 (сорок четыре миллиона сто восемьдесят тысяч) руб. в соответствии с заключением эксперта по делу №А40-24287/28-191-181, выполненным АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Стройкислородмонтаж» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по судебной экспертизе в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. и расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

            Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.И. Волкова