Решение от 5 августа 2022 г. по делу № А07-25972/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-25972/20
г. Уфа
05 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.07.2022 г.

Полный текст решения изготовлен 05.08.2022 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 3 313 647 руб., убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 777 926,37 руб.,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Адель" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, доверенность от 10.01.2022, паспорт;

от ответчика – ФИО5, доверенность от 29.10.2021, паспорт.



На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 3 313 647 руб., убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 777 926,37 руб.

Определением суда от 02.11.2020 исковое заявление принято судом к производству.

03.12.2020 года от ответчика в материалы дела поступил отзыв на иск, в котором указал на несогласие с исковыми требованиями в связи с тем, что в соответствии с п.2.4.4 договора у арендатора имелось право на произведение улучшений и перепланировок, также ответчик сослался на то, что акт приема –передачи помещения от 08.07.2020 года подписан им с учетом указанных в нем замечаний. Ответчик полагает, что истцом не доказана противоправность поведения ответчика, его вина и причинно- следственная связь между поведением ответчика и наступившим вредом.

14.10.2020 года от истца поступили возражения на отзыв со ссылкой на техническое заключение №28.09.20/1-СТЭ.

В рамках рассмотрения дела ответчиком было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу А07-15147/2020.

01.02.2021 года судом отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу, о чем вынесено соответствующее определение.

В дополнении к отзыву ответчик указал на несогласие с результатами технического заключения №28.09.20/1-СТЭ, представленного истцом в обоснование требований, в том числе с учетом его выполнения по прошествии месяца после расторжения договора арены, а также незаблаговременного извещения ответчика о проводимом осмотре.

К судебному заседанию 26.03.2021 года от истца поступили возражения на дополнение к отзыву ответчика.

30.04.2021 года от истца в материалы дела поступили акты передачи помещения.

В пояснениях ответчик указал, что приобщенные акты не могут свидетельствовать о состоянии помещения, так как один акт составлен за семь лет до передачи помещения ответчику, второй акт составлен по прошествии трех месяцев после передачи помещения истцу ответчиком.

К пояснениям ответчиком приложены фотографии помещений, диск с видеозаписью ремонта помещения.

Определением суда от 02.08.2021 года в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Адель».

В судебном заседании 14.10.2021 года истцов в материалы дела представлены пояснения и заключение эксперта.

К судебному заседанию 03.03.2022 года от истца в материалы дела представлено ходатайство о приобщении к материалам дела технической и рабочей документации по ремонту спорного помещения ООО «Адель» и ООО «Альфа-М», копии договоров аренды.

К судебному заседанию 21.07.2022 года от ответчика поступил дополнительный отзыв по делу с приложениями, от истца – возражения на отзыв.

Поскольку в рассматриваемом случае суд обладает сведениями о надлежащем извещении третьего лица о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие названного участника арбитражного процесса по имеющимся в материалах дела доказательствам на основании частей 1 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав позиции истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель, истец) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор, ответчик) заключен договор аренды нежилых помещений № б\н от «08» июля 2019 г. (т.1, л.д. 10-15).

В соответствии с п. 1.1 договора, а также заключенными дополнительными соглашениями к договору, арендатору во владение и пользование в аренду передана часть помещений нежилого объекта недвижимости, расположенного по адресу: РБ, <...> .

Целевое назначение помещения: для размещения кафе, пекарни, магазина- кулинарии по реализации продукции собственного производства, розничной продажи продовольственными и не продовольственными товарами (п. 1.2 договора).

Указанные в договоре и соглашениях помещения принадлежат истцу на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации №02:55:020110:3912- 02/101/2018-3 от 25.10.2018 г. (т.1, л.д. 19-23).

Указанные в договоре аренды помещения передано арендодателем арендатору 24.07.2019 года, что подтверждается двусторонне подписанным актом приема – передачи помещений (т.1, л.д. 14 об).

В соответствии с п. 1.6 договора арендодатель гарантирует, что с даты передачи помещения по акту приема-передачи и до окончания срока аренды для целей разрешенного использования арендатором помещения, помещение будет обеспечено коммунальными услугами.

На основании п. 2.1.2 договора арендодатель обязуется заключать и своевременно пролонгировать договоры с обеспечивающими нормальную эксплуатацию помещения организациями (договоры электроснабжения, холодного водоснабжения, сезонного отопления), надлежащим образом оплачивать их услуги; своевременно производить расчеты за предоставленные специализированными организациями услуги коммунального и эксплуатационного характера, не допуская отключения помещения от городских систем водоснабжения, отопления, водоотведения, электроснабжения.

В силу п. 2.3.3 договора арендатор обязуется содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта; соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействиями арендатора.

В соответствии с п. 2.3.6 договора арендатор обязуется немедленно извещать арендодателя о наличии признаков аварийного состояния помещения, а также обо всех авариях или других происшествиях, в результате которых может быть нанесен ущерб помещению и имуществу, находящемуся в них, и до прибытия представителя арендодателя и/или специализированной организации за свой счет принимать меры, необходимые для их предотвращения и/или устранения последствий таких аварий или других происшествий.

Согласно п. 2.4.2 договора арендатор вправе разместить на наружной части (в т.ч. на фасаде) и внутри помещения, в котором расположено арендуемое помещение, системы вентиляции, кондиционирования воздуха, холодильное оборудование, иное оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности. Такое оборудование не должно рассматриваться как часть помещения или другого имущества, переданного в аренду по настоящему договору, и остается собственностью арендатора. При этом оборудование (приспособления и пр.), установленное арендатором в помещении, должно быть демонтировано без какого-либо причинения ущерба имуществу арендодателя и вывезено в день прекращения действия настоящего договора.

В п. 2.4.3 договора установлено, что арендатор вправе с момента подписания акта приема-передачи помещения, без согласования с арендодателем, за свой счет установить дополнительные перегородки в помещении и/или демонтаж существующих перегородок (в данном подпункте имеются в виду, не являющиеся капитальными, легковозводимые перегородки); переоборудовать систему вентиляции и кондиционирования; изменить существующую электрическую разводку, иные кабельные системы и установку дополнительных электрических приборов и оборудования, в том числе произвести комплекс мероприятий по увеличению электрической мощности на объекте; производить сантехнические работы; строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтаж входа согласно приложению № 1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.; установку систем беспроводной связи; монтаж кабельной сети в помещении, в случае если работы будет проводить арендатор своими силами или силами привлеченных им третьих лиц.

По условиям п. 2.4.4 договора арендатор вправе производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Подписывая настоящий договор, арендодатель дает согласие на установку арендатором в помещении перегородок и производства ремонта (без сноса капитальных конструкций), необходимого для осуществления арендатором уставной деятельности

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что договор по согласованию сторон до даты его государственной регистрации является краткосрочным, срок аренды составляет 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (с 24.07.2019 г.).

Дополнительным соглашением №1 от 24.07.2019 г. стороны согласовали дополнительные условия по снижению арендной стоимости на второй и третий месяцы аренды (т.1, л.д. 16).

Дополнительным соглашением №2 от 01.08.2019 г. стороны уменьшили площадь аренды до 288,6 кв.м, на 1м этаже (п. 1.1 дополнительного соглашения), исключили условия об аренде подвальных помещений, согласовали цену аренды: 1500 руб. за 1 кв. м на 1 этаже (п. 1.2 дополнительного соглашения), согласовали схему месторасположения площадей в виде приложения №1 к договору (т.1, л.д. 17).

Дополнительным соглашением №3 от 21.01.2020г. стороны конкретизировали площади переданных арендатору помещений в размере 437,6 кв.м., в состав которого входят:

-часть нежилого помещения, общей площадью 379,5 кв.м, с кадастровым номером: 02:55:020110:5267, расположенного на первом этаже по адресу: РБ, <...> (номера на поэтажном плане: 77а,776, 77в, 77г, 81, 81а, 82);

-часть нежилого помещения, общей площадью 629,8 кв.м, с кадастровым номером: 02:55:020110:5269, расположенного на первом этаже по адресу: РБ, <...> (номера на поэтажном плане: 95,96,105а, 130,131,132)

Указанным дополнительным соглашением стороны также согласовали новую схему месторасположения помещений - приложение №1 к договору (т.1, л.д. 18).

Письмом вх. №35 от 10.04.2020 г. арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора аренды на основании п. 5.6 договора (т.1, л.д. 41).

Во исполнение указанного уведомления сторонами подписан акт приема-передачи помещения от 08.07.2020 г. (т.1, л.д. 42).

Как указал истец в исковом заявлении, при возврате помещения арендодателю актом от 08.07.2020 г. установлено, что ответчиком произведена перепланировка помещения, связанная с изменением площади помещений, проемов, перенос санузлов. В нарушение п.2.4.4 договора документы о соответствии перепланировки пожарным и строительным нормам ответчиком не представлено, узаконение в надлежащем порядке не производилось.

Также истец указал, что арендатором самовольно произведен демонтаж прибора учета электроэнергии, жироуловителя, вентиляции, что привело в непригодное состояние все коммуникации помещения, использование помещения без ремонта невозможно. Помещение находится в аварийном состоянии.

Истцом ответчику направлено письмо исх. №39 от 09.07.2020 г. с требованием привести помещение в надлежащее состояние в срок до 15.07.2020 г.

05.10.2020 г. ответчику направлена претензия о возмещении убытков исх. №58 от 01.10.2020 г. Ответчиком требования претензии оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 3 313 647 руб., убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 777 926,37 руб.

Расчет исковых требований в части стоимости восстановительного ремонта выполнен истцом на основании технического заключения специалиста №28.09.20/1-СТЭ, по результатам которой определена стоимость восстановительного ремонта для устранения последствий незавершенных работ в арендованном помещении в размере 3 313 647,00 рублей.

Упущенная выгода за период с 09.07.2020 г. по 29.09.2020 г. составила по расчету истца 1 777 926,37 рублей.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимости их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со ст.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.

Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу ст. ст. 9,65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства.

При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законами и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факт причинения вреда и его размер; противоправность действий причинителя вреда; причинная связь между противоправными действиями и убытками; вина причинителя вреда.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

Как указал истец в исковом заявлении, ответчиком произведена перепланировка помещения, связанная с изменением площади помещений, проемов, перенос санузлов, произведен демонтаж прибора учета электроэнергии, жироуловителя, вентиляции, что привело в непригодное состояние все коммуникации помещения, в обоснование чего ссылается на заключение специалиста №28.09.20/1-СТЭ.

Между тем, как указано ответчиком и следует из материалов дела, абзацем 3 п. 1.1 договора аренды предусмотрено, что стороны обязуются подписать дополнительное соглашение с указание конкретной площади первого этажа после возведения арендатором перегородок образующих контур помещения и изготовления технического паспорта БТИ в течение 10 рабочих дней, что свидетельствует о наличии договоренности проведения ремонтных работ между сторонами сделки.

Так, с момента подписания акта приема-передачи помещения, без согласования с арендодателем, арендатор имел право за свой счет (п.2.4.3 договора):

а)установить дополнительные перегородки в помещении и/или демонтаж существующих перегородок;

б)переоборудовать систему вентиляции и кондиционирования;

в) изменить существующую электрическую разводку, иные кабельные системы и установку дополнительных электрических приборов и оборудования, в том числе произвести комплекс мероприятий по увеличению электрической мощности на объекте;

г)производить сантехнические работы;

д)строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтажа входа согласно Приложению №1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.;

е)установку систем беспроводной связи;

ж)монтаж кабельной сети в помещении, в случае если работы будет проводить арендатор своими силами или силами привлеченных им третьих лиц.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.4.4 договора арендатор имеет право производить любые улучшения и перепланировки помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Подписывая указанный договор, арендодателем дано согласие на установку арендатором в помещении перегородок и производства ремонта (без сноса капитальных конструкций) необходимо для осуществления арендатором уставной деятельности.

08.07.2020 г. между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи помещения, арендодателем указано на несогласованную перепланировку следующего имущества:

1.В помещении 77б установлены некапитальные перегородки и дополнительный дверной проем для организации кладовой хозяйственного инвентаря;

2.Между помещениями 77в и помещением 82 установлен дверной проем;

3.В помещении 77г демонтированы стены и санузел;

4.В помещении 82 установлены некапитальные перегородки, дополнительная входная группа, барная стойка, касса, перегородки для организации горячего цеха, кухни, печей, два санузла;

5.В помещении 130 снесены стены и дверной проем;

6.В помещении 131 снесены стены и дверной проем;

7.В помещении 132 демонтирован санузел;

8.В помещении 105а установлены некапитальные перегородки для размещения гардероба и кладовой, размещен санузел и перегородки для него.

Между тем, указанный акт подписан арендатором с условием несогласия с перечисленными выше замечаниями, в связи с тем, что ИП ФИО3 не производила работы указанные в пунктах 5,6, то есть не сносила стены и дверные проемы в помещения 130 и 131, работы, перечисленные в пунктах 1,2,3,4,7,8 производились в соответствии с согласованными условиями заключенного между сторонами договора, а именно в соответствии с пунктом 2.4.3 в соответствии с которым без согласования с арендодателем, арендатор имел право за свой счет:

Пункт акта приема-передачи помещения

Абзац п. 2.4.3 Договора


В помещении 77б установлены некапитальные перегородки и дополнительный дверной проем для организации кладовой хоз. Инвентаря;


а) установить дополнительные перегородки в помещении и/или демонтаж существующих перегородок;

д) строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтажа входа согласно Приложению №1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.;


Между помещениями 77в и помещением 82 установлен дверной проем

а) установить дополнительные перегородки в помещении и/или демонтаж существующих перегородок;

д) строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтажа входа согласно Приложению №1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.;


В помещении 77г демонтированы стены и санузел

а) установить дополнительные перегородки в помещении и/или демонтаж существующих перегородок;

г) производить сантехнические работы;

д) строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтажа входа согласно Приложению №1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.;


В помещении 82 установлены некапитальные перегородки, дополнительная входная группа, барная стойка, касса, перегородки для организации горячего цеха, кухни, печей, два санузла;


д) строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтажа входа согласно Приложению №1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.;


В помещении 132 демонтирован санузел

г) производить сантехнические работы;


В помещении 105а установлены некапитальные перегородки для размещения гардероба и кладовой, размещен санузел и перегородки для него.


а) установить дополнительные перегородки в помещении и/или демонтаж существующих перегородок;

г) производить сантехнические работы;

д) строительно-монтажные работы, такие как: изменение напольного покрытия, потолков, покраска стен, монтажа входа согласно Приложению №1 или замена входных групп, строительство структурированной кабельной сети, системы контроля доступа, охранной и пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и проч.;


Из материалов дела не следует, что ответчиком проведены работы, указанные в пунктах 5,6 акта приема – передачи, выраженные в сносе стены и дверных проемов помещениях 130 и 131, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Техническое заключение №28.09.20/1-СТЭ, приобщенное истцом, не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства в связи с тем, что оно составлено 28.09.2020 г., то есть по истечении двух месяцев после его фактического освобождения и без участия третьих лиц, в том числе без вызова на осмотр заблаговременно ИП ФИО3 в связи с чем не является надлежащим доказательством по смыслу ст. 65 АПК РФ.

Так, дата проведения обследования в упомянутом заключении указана - 07.08.2020 г. то есть осмотр проводился по истечении месяца после расторжения заключенного между сторонами договора аренды. Ответчик не была заблаговременно приглашена на осмотр помещения для производства натурного обследования(технического заключения), в связи с чем была лишена своего права на предоставление возражений относительно проведенных именно ответчиком работ, при осмотре помещения. Согласно отчету отслеживания письма, представленного истцом в материалы дела в качестве доказательства уведомления ответчика об осмотре, следует, что 04.08.2020г. была произведена неудачная попытка вручения письма, последующих попыток вручения не совершалось, 20.08.2020 г. письмо возвращено отправителю по причине истечения срока хранения. Таким образом, даже в случае, если бы 04.08.2020г. письмо было получено ответчиком, то срок в 3 неполных дня до проведения осмотра (07.08.2020г.) менее 5 дней, в связи с чем у суда имеются основания полагать, что ответчик не был надлежащим образом уведомлен о предстоящем осмотре.

Кроме того, как указал ответчик в отзывах и дополнениях к нему, согласно пункту 2 стр. 3 технического заключения специалисты исходили из того, что предоставленная заказчиком исследования информация является точной и достоверной, и не проводили ее проверку.

Так, предметом исследования специалистов была информация, представленная лишь истцом, в связи с чем могла быть искажена, при отсутствии возможности представления возражений со стороны ответчика.

На стр. 4 технического заключения указан перечень переданных для экспертизы документов, среди которых представлен акт об осуществлении технологического присоединения № 2043/12 от 31.01.2019 г., а также технические паспорта.

Однако в материалы настоящего дела вышеназванный акт не приобщен, проверить его содержание и подлинность не представляется возможным.

На стр. 12 технического заключения указано, что после, на основании имеющейся дефектовочной ведомости, оценке текущего состояния и состояния на момент контрольной даты (14 ноября 2019 г.) объектов исследования, были подсчитаны и определены виды и объемы строительно-монтажных работ для восстановительного ремонта. Все виды и объемы необходимых работ для удобства были сведены в таблицу №1, в которой отображён комплекс отделочных и инженерных строительных работ, проведение которых необходимо для восстановительного ремонта к состоянию на контрольную дату (14 ноября 2019 г.)

В соответствии с данными, изложенными в таблице №1 «Ведомость объемов работ, необходимых для восстановительного ремонта» ( стр.12,13,14 технического заключения), можно сделать следующие выводы, что работы, представленные в пунктах 4-18, 23-27, 31-33, 35, 44-53 не подлежат включению в стоимость восстановительного ремонта (демонтажу), связи с тем, что право на производства ремонта в этой части, было согласовано сторонами в пункте 2.4.3 договора аренды нежилого помещения №б/н от 08.07.2019 г.

Таким образом, требование о взыскании убытков, в связи с необходимостью демонтажа и переустройством приведенных в выше представленной таблице работ, не законно, ввиду прямого указания на право проведения работ Арендатором без согласования с арендодателем.

В соответствии ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Истец в ходе рассмотрения дела не представил в материалы дела какие-либо технические заключения, подтверждающие нарушения несущей способности конструктивных элементов здания, несоблюдения требований технических регламентов, создания угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан, а также изменения площади арендуемого нежилого помещения, требующего внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.

Кроме того, в деле не имеются доказательств ухудшения состояния имущества, изменения технических характеристик помещений охватываются предусмотренным договором аренды правом арендатора по производству ремонта, и при отсутствии доказательств его нарушения, проведение таких работ не может являться основанием для возврата помещения в первоначальное состояние.

Представленные истцом договоры аренды с предшествующими арендаторами ИП ФИО2 не являются надлежащим доказательством, так как акты приема передачи подписаны за несколько лет до заключения договора с ИП ФИО3

ИП ФИО2 в материалы дела представлены договоры аренды с предыдущими и нынешними арендодателями и акты к ним (т.2, л.д. 7-8):

договор аренды нежилого помещения №2 от 01.01.2013г.

договор аренды №1913/2020 о 27.10.2020 г.

Представленный ИП ФИО2 акт приема-передачи помещения от 01.01.2013г. к основному договору арены нежилого помещения №2 от 01.01.2013г. составлен за 7 лет до сдачи помещения ИП ФИО3, при этом указанный акт свидетельствует о передаче помещения арендатору, а не возврат помещения арендодателю. Следовательно, указанный документ не является надлежащим доказательством, так как не содержит сведений о характеристиках помещения за период пользования им ООО «Новый проект», с учетом износа имущества.

Ответчиком в материалы дела представлена сравнительная таблица о переданных помещениях:

Договор аренды нежилого помещения №2 от 01.01.2013г.

Договор аренды нежилого помещения № б/н от 08.07.2019г

Договор аренды №1913/2020 о 27.10.2020г.



Переданы помещения

ООО Новый проект

Переданы помещения

ФИО3

Переданы помещения ООО Адель


Подвал: 78



Подвал: 81



Подвал:83



Подвал:84



Подвал:87



Подвал:88



Подвал:89



Подвал:91



Подвал: 92



1этаж:82

1этаж:82

1этаж:82


1этаж:94



1этаж:95

1этаж:95



1этаж:96

1этаж:96



1этаж:105



1этаж:105а



1этаж:106



1этаж:125



1этаж:130

1этаж:130



1этаж:131

1этаж:131



1этаж:132

1этаж:132



1этаж:135



1этаж:77а

1этаж:77а



1этаж:77б

1этаж:77б



1этаж:77в

1этаж:77в



1этаж:77г

1этаж:77г



1этаж:81

1этаж:81



1этаж:81а

1этаж:81а


На основании данных, представленных в таблице, помещения, находящиеся на первом этаже арендуемого имущества ИП ФИО3 были сданы в аренду новому арендатору без претензий.

Сравнительная таблица по качеству помещения и произведённому ремонту:

Акт приема передачи от 01.01.2013г.

Акт приема передачи от 29.10.2020г.

Комментарий:


2.1 пол керамогранит стяжка цементная

Устройство пола: керамогранитная плитка, частично повреждена

Повреждение керамогранитной плитки произошло в связи с потом в помещении, о чем свидетельствует представленная видеозапись потопа, из которой видно процесс разрушения плитки.


2.2 потолок подвесной типа Армстронг

Устройство потолка бетонное

Подвесной потолок армстронг был снят в связи с запретом подобных потолков в помещении общепита.


2.3 Стены и колонны: обои Durafort

Стены ГКЛ обшивка без покраски

Стены согласно представленного видео не просто покрыты гипсокартоном, а выкрашены в белый цвет, и пригодны к использованию, кроме того на части стен имеется вагонка и кирпич в соответствии с представленными дизайн проектами.


2.4 Система вентиляции: приточно-вытяжная

Система вентиляции- отсутствует

Приточно-вытяжная система вентиляции это общеобменная система, которая имеется в помещении и ее не снимали.. Кроме того, на представленном видео имеется фиксация проведенной ФИО3 системы вентиляции- воздуховодов.


2.5 транзитный трубопроводы: отсутствуют

Водоснабжение ввод в торговый зал

Счетчики отсутствуют

Система канализации отсутствует.

На сегодняшний день в помещение выведены трубопроводы ИП ФИО3, о чем имеется запись на представленном видео.


2.6 транзитный кабельные линии Вл-0,38кВ (магазин матрица)

-
Транзитные кабельные линии не питают потребителей данного помещения, слово транзит подразумевает проходящие, но не питающие


2.7 Система освещения- наружное освещение есть

Наружное освещение отсутствует

Внутреннее отсутствует, 11 светильников армстронг

На видео имеется фиксация указанных светильников, которые находились в рабочем состоянии и не снимались. Иной системы освещения и не было, что следует из представленных фотографий.


2.8 система электроснабжения- есть, мощностью менее 20кВт

Счетчик отсутствует



2.9 Система пожаротушения- нет

Наличие внутреннего пожарного водопровода и пожарного рукава имеется



2.10 Система отопления-центральное

Система отопления радиаторы- 4 биметаллически, 3 чугун



2.11 Система охранной сигнализации-есть


Указанная система предоставляется по договору услуг с охранной компанией, и не может служит показателем качества помещения.



Система пожарной сигнализации отсутствует



Наличие пандуса имеется



Наличие пандуса на пути эвакуации отсутствует



Система дымоудаления отсутствует



Наличие эвакуационного выхода имеется



Система внутреннего пожарного водопровода и пожарного рукава

Указанную систему устанавливала ИП ФИО3


Кроме того, ответчиком в доказательство его доводов в материалы дела представлено заключение эксперта №65-21 от 01.10.2021г., выполненного ООО «КЭ ТЭФ» (т.2, л.д. 50-82), в соответствии с выводами которого работы по подготовке, ремонту, устройству, отделке, монтажу по арендуемым помещениям; устройство электроснабжения и электроточек; устройство вентиляции; устройство санитарно-технического оборудования повлекли создание неотделимых улучшений арендуемого имущества по договору аренды нежилого помещения №б/н от 08.07.2019г. по адресу: РБ г. Уфа, проспект Октября 65. Стоимость выявленных неотделимых улучшений составила 6 143 924,50 руб.

Изучив представленное заключение эксперта с приложением документов об образовании, суд приходит к выводу, что заключение каких-либо противоречий не содержат, соответствуют требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта понятны и мотивированны, суд считает, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства, оснований расценивать выводы, содержащиеся в экспертном заключении, как недостаточно ясные, неполные либо позволяющие неоднозначное толкование, у суда не имеется.

Таким образом, ИП ФИО3 были представлены надлежащие доказательства того, что, ремонтные работы являются улучшением, а также произведен расчет их стоимости.

Кроме того, ответчиком был представлен протокол осмотра доказательств от 06.09.2021г., а именно фотографий арендованного помещения до момента производства ремонта, а также сами фотографии в цветном изображении (т.2, л.д. 15-26,83-99).

Из визуального осмотра фотографий следует, что: на подоконниках, стенах, колонах и потолке имеются многочисленные сколы, потрескавшаяся и местами слезшая краска, прикрученные держатели, то есть помещение было ненадлежащего качества и требовало ремонта, что и было сделано арендатором.

Также был представлен CD-диск с видеосъёмкой помещения в период производства ремонта. Из указанного видеоматериала следует, что стены в помещении были выровнены, выкрашены в белый цвет, в том числе готовые под покраску иным цветом, батареи и система отопления отделена гипсокартоном, выложены кирпичные стены, вагонка, а также кафель, подведены провода под светильники, выведена система канализации (трубы) и вентиляции, выровнен потолок.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о явном улучшении предмета аренды и приведении его в надлежащее состояние.

Истцом не представлено доказательств передачи помещения арендатору в состоянии, отличном от того, которое предусматривал заключенный между сторонами договор, а недостатки помещений, указанные арендодателем, носят характер нормального износа, что соответствует ст. 622 ГК РФ.

Как указал ответчик, за период действия договора арендатором были произведены ремонтные работы предмета аренды, являющиеся неотделимыми улучшениями на общую сумму в размере 6 063 535,5 рублей, что подтверждается:

- договором подряда №1 на выполнение ремонтных работ от 24.12.2019 г. заключённого между ИП ФИО3 и ИП ФИО6

- договором №1 от 20.01.2020г. заключённого между ИП ФИО3 и ИП ФИО7. в соответствии с которым была произведена поставка электротехнических и сантехнических материалов.

- договором №2 от 19.02.2020г. заключённого между ИП ФИО3 и ИП ФИО7 в соответствии с которым была произведена поставка и монтаж системы вентиляции.

- платежными поручениями №5 от 07.02.2020; 12 от 21.02.2020; 31 от 13.03.2020; 73 от 15.04.2020; 196 от 20.07.2020; 230 от 14.08.2020; 263 от 28.08.2020, №: 13 от 21.02.2020; 75 от 16.04.2020; 166 от 03.07.2020; 197 от 21.07.2020; 202 от 24.07.2020; 285 от 10.09.2020,1 от 23.01.2020г.

- актом приемки-сдачи выполненных работ от 04.03.2020 г.

Письмом от 18.06.2020 ФИО3 просила арендодателя произвести зачет взаимных требований в связи с произведёнными неотделимыми улучшениями.

Ответом исх.№38 от 30.06.2020г. ИП ФИО2 оповестила арендатора о том, что указанные в требовании затраты не могут быть зачтены.

30.10.2020 г. истец направил ответчику претензию, в которой просил произвести оплату стоимости неотделимых улучшений, а также пени за отсутствие предоставления коммунальных услуг, отпета на претензию не последовало, в связи с чем ИП ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением в рамках дела А07-15147/2020 о взыскании стоимости неотделимых улучшений и неустойки пени.

Решением по делу А07-15147/2020 года первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) удовлетворены. Суд решил взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) задолженность по арендной плате в сумме 3 394 059 руб. 64 коп., неустойку за нарушение сроков оплаты в сумме 2 046 904 руб. 17 коп., в возмещение расходов по уплате госпошлины 40 441 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки за необеспечение арендованного имущества коммунальными услугами в сумме 106 929 руб. 60 коп. отказано.

Судом в ходе рассмотрения дела А07-15147/2020 установлено, что учитывая, что стороны в п. 2.4.3 договора предусмотрели право арендатора за свой счёт провести ряд изменений арендуемого имущества, оговорили случаи возмещения арендатору стоимости улучшений арендуемого помещения (п. 4.8.), предусмотрели для арендатора арендные каникулы и снижение арендной платы в течение двух месяцев с момента окончания арендных каникул, а также специально согласовали право арендатора на оставление в своей собственности после прекращения действия договора системы вентиляции, кондиционирования воздуха (п. 2.4.2 договора), суд пришёл к выводу, что поскольку в данном случае расторжение договора произошло на основании уведомления арендатора от 10.04.2020, на что указано в п. 1 акта приема-передачи от 08.07.2020, основания для возмещения ответчику затрат на производство неотделимых улучшений отсутствуют.

Кроме того, из представленных ответчиком доказательств следует, что в качестве стоимости неотделимых улучшений им фактически заявлены к возмещению затраты, которые были понесены им в ходе осуществления ремонтных работ, которые были необходимы именно ответчику для организации помещения под предполагаемый вид деятельности.

Между тем, из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Однако, в данном случае отсутствуют основания полагать, что проводимые ответчиком ремонтные работы повысили качественные характеристики принадлежащего истцу имущества, поэтому нет оснований рассматривать понесенные ответчиком в ходе ремонта расходы в качестве стоимости неотделимых улучшений имущества истца. Доказательств, свидетельствующих, что ремонтные работы были ответчиком полностью завершены, и помещение было готово к его использованию по назначению, материалы дела не содержат.

По доводам истца, факт того, что работы не завершены, помещение невозможно использовать по назначению, подтверждается следующими обстоятельствами дела:

1)сторонами не получен и не оформлен новый технический паспорт в порядке п. 1.1. договора, от арендатора не поступало уведомления об окончании работ по возведению перегородок, образующих контур помещения;

2)арендатором не предоставлены документы, подтверждающие соблюдение им правил пожарной и иной безопасности при производстве работ, что предусмотрено п. 2.4.4. договора, не переданы арендодателю сертификаты на используемые материалы;

3)письмом от 10.04.2020 ответчик подтвердил отсутствие возможности полноценного производства ремонтных работ, уведомил арендодателя об отсутствии намерения продолжать договорные отношения;

4)актом приема-передачи от 08.07.2020 установлено, что ответчиком произведена перепланировка помещения, связанная с изменением площади помещений, проемов, перенос санузлов. Арендодатель при приеме помещения указал на его недостатки, предложил устранить их в разумные сроки;

5)осмотром специалиста, проводившего экспертизу, установлено, что помещение находится в ненадлежащем состоянии, работы не завершены, нарушены коммуникации, отсутствует схема электропроводки, прибор учета электроэнергии. Приложенные к Техническому заключению специалиста № 28.09.20/1-СТЭ фотографии наглядно демонстрируют состояние помещения.

Таким образом, с учётом изложенного, правовых и фактических оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки за необеспечение арендованного имущества коммунальными услугами в сумме 106 929 руб. 60 коп. судом в рамках дела А07-15147/2020 не установлено.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2022 года решение суда по делу А07-15147/2020 изменено в части взыскания суммы неустойки по первоначальным требованиям.

Суд постановил первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 3 394 059 руб. 64 коп., неустойку за нарушение сроков оплаты в сумме 1 157 820 руб. 14 коп., в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины 40 441 руб. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать. В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 4 665 098 руб. 50 коп., неустойки за необеспечение арендованного имущества коммунальными услугами в сумме 106 929 руб. 60 коп. отказать.

Таким образом, с учетом того, что ответчиком были представлены надлежащие доказательства того, что, произведенные им ремонтные работы являются улучшением и выполнены в соответствии с условиями договора, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требования истца о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 3 313 647 руб.

В удовлетворении требования истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 777 926,37 руб. суд также отказывает.

Как указывалось ранее, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Из разъяснений Постановления Пленума №25, содержащихся в пункте 12, следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

Истцом не представлено достаточных доказательств наличия противоправности в действиях ответчика.

В ходе исследования материалов дела, судом установлено, что работы ответчиком выполнены в рамках и в соответствии с пунктом 2.4.3 договора аренды, что в том числе подтверждается заключением эксперта №65-21 от 01.10.2021г.

Истцом доказательств причинения убытков в нарушение статей 9, 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, равно как и доказательств того, что последствия ремонта имеют неотделимый характер по отношению к конструкциям помещения и влекут причинение несоразмерного ущерба арендованному ответчиком помещению.

Истцом в обоснование довода о наличии убытков в материалы дела приобщены два договора: договор аренды №1913/2020 от 27.10.2020 заключенный с ООО «Адель», договор аренды нежилого помещения №АМ-5297-07/2021 от 13.10.2021. Между тем, доказательств того, что пред передачей помещений третьим лицам арендодатель оплатил стоимость предъявляемых убытков в материалы дела не представлено.

Доказательств ухудшения состояния имущества в деле не имеется, изменения технических характеристик помещений охватываются предусмотренным договором аренды правом арендатора по производству ремонта, и при отсутствии доказательств его нарушения, проведение таких работ не может являться основанием для возврата помещения в первоначальное состояние.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств противоправных действий в том числе, передачи помещения арендодателю в состоянии, отличном от того, которое предусматривал заключенный между сторонами договор, а недостатки помещений, указанные арендодателем, носят характер нормального износа, что соответствует ст. 622 ГК РФ.

При таких обстоятельствах истцом не доказана противоправность действий ответчика, его вина, не доказан факт причинения вреда и его размер

следовательно, совокупность условий для применения меры гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков истцом не доказана, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 3 313 647 руб., убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 777 926,37 руб., суммы государственной пошлины в размере 48 458 руб. отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья И.Н. Нурисламова