Решение от 4 июля 2023 г. по делу № А40-46228/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-46228/23-72-370
г. Москва
04 июля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2023 года Полный текст решения изготовлен 04 июля 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Немовой О. Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ханом Б. А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ПУБЛИЧНОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МОБИЛЬНЫЕ ТЕЛЕСИСТЕМЫ" (109147, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.08.2002, ИНН: <***>)

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

третье лицо: ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КУЛЬТУРЫ "МОСКОВСКИЙ ХУДОЖЕСТВЕННЫЙ АКАДЕМИЧЕСКИЙ ТЕАТР ИМЕНИ А.П. ЧЕХОВА"

об оспаривании решений при участии представителей: от заявителя: ФИО1 по дов. от 03.12.2021 года от заинтересованного лица: ФИО2 по дов. от 24.01.2023 года, диплом. от третьего лица: ФИО3 по дов. от 18.09.2023 года, диплом

УСТАНОВИЛ:

По уточненным требованиям, принятым судом в порядке ст. 49 АПК РФ, ПАО «МТС» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, которым просит:

- Признать незаконным решение Управления Росреестра по г. Москве о приостановлении государственной регистрации договора аренды, оформленное


Уведомлением о приостановлении государственной регистрации КУВД-001/2023- 2351424/1 от 01.02.2023.

- Признать незаконным решение Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации Договора аренды № 2615-22 от 01.01.2023, оформленное Уведомлением № КУВД-001/2023-2351424/3 от 02.05.2023. а также

- Обязать Управление Росреестра по г. Москве произвести государственную регистрацию договора аренды № 2615-22 от 01.01.2023 на основании заявления № MFC-0558/2023-103651-1 от 24.01.2023 и представленных ПАО «МТС» документов в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Заявитель заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает по доводам письменного отзыва.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между ПАО «МТС» и МХАТ им. Чехова (Арендодатель) заключен Договор № 2615-22 от 01.01.2023, согласно п. 1.1. которого Театр предоставляет Оператору за плату во временное пользование часть крыши здания, общей площадью 42,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, являющегося Объезстом культурного наследия, закрепленного на праве оперативного управления за Театром, для размещения оборудования базовой станции подвижной сотовой радиотелефонной связи.

В Приложении № 1 к Договору стороны согласовали Схему размещения Оборудования связи МТС на кровле здания.

Передача вышеуказанного имущества в аренду согласована ТУ Росимущества (Решение № 77-09/14622 от 17.05.2022 и Министерством культуры РФ (Приказ № 1061 от 23.06.2022).

В силу п. 8.1. Договора, Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации со сроком на 5 (пять) лет.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обязанность по государственной регистрации Договора аренды возложена на Арендатора (п. 3.2.19 Договора)

Во исполнение п. 3.3.19 Договора, 24.01.2023 ПАО «МТС» (далее - МТС, Заявитель) обратилось в Управление Росреестра по г. Москве через МФЦ гор. Москвы (филиал ГБУ МФЦ гор. Москвы МФЦ района Чертаново Северное) с заявлением № MFC-0558/2023-103651-1 о государственной регистрации Договора аренды части крыши здания № 2615-22 от 01.01.2023 между ПАО «МТС» и МХАТ им. АЛ. Чехова.

По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации Договора аренды (оформлено Уведомлением о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2523-2351424/1 от 01.02.2023).


Указанное решение мотивировано тем, что часть кровли здания не может выступать предметом договора аренды, поскольку не обладает признаками обособленности и изолированности, как следствие, предмет аренды не может быть идентифицирован.

Решением Управления Росреестра по г. Москве, оформленном Уведомлением № КУВД-001/2023-2351424/3 от 02.05.2023 в государственной регистрации Договора аренды № 2615-22 от 01.01.2023 было отказано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, а также дополнительные соглашения к нему, подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего


Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование другой части здания, является не противоречащим нормам частноправового и публичного законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. (Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 г. N 305-ЭС17- 6213).

В данном случае стороны договора не производили никаких технических изменений на кровле указанного здания, не выделяли и не создавали новый самостоятельный объект недвижимости.

В п. 1.1. Договора аренды указаны все данные, позволяющие определенно установить состав и расположение арендуемого МТС имущества.

Графическое описание переданного в аренду объекта также приведено в Приложении 1 к Договору аренды (Схема размещения оборудования связи на кровле здания).

Спор между сторонами Договора аренды относительно имущества, являющегося объектом аренды, отсутствует.

Таким образом, переданное в аренду имущество индивидуализировано, объект аренды согласован сторонами текстуально и графически.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, здание, часть которого арендует ПАО «МТС», поставлено на кадастровый учет за кадастровым номером 77:01:0001043:2521.

Указанное здание принадлежит на праве собственности РФ и закреплено за Арендодателем на праве оперативного управления, о чем в ЕГРН сделана запись 7701/31-181/2001-2220.

В соответствии с пунктом 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения


осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

С учетом изложенного, при регистрации указанного договора аренды должно возникнуть обременение всего здания, так как: - объект аренды (часть кровли, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (приложением к договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части кровли), разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется, - сведения о здании ранее уже были внесены в ЕГРН, - никаких технических изменений в здании не проводилось.

Нормы пункта 34 части 1 статьи 26 и пункта 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующие требованиям законодательства РФ и необходимый для проведения регистрационных действий.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ иное Управлением не доказано.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции приходит к выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия совокупности оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд полагает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в десятидневный срок произвести государственную регистрацию договора аренды № 2615-22 от 01.01.2023 на основании заявления № MFC-0558/2023-103651-1 от 24.01.2023 и представленных ПАО «МТС» документов.

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и относятся на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации договора аренды, оформленное


Уведомлением о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2023- 2351424/1 от 01.02.2023, а так же об отказе в государственной регистрации прав, оформленное Уведомлением № КУВД-001/2023-2351424/3 от 02.05.2023.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Обязать Управление Росреестра по Москве в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию договора аренды

№ 2615-22 от 01.01.2023 на основании заявления № MFC-0558/2023-103651-1 от 24.01.2023 и представленных ПАО «МТС» документов

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ПАО «МТС» расходы по уплате гос. пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: О.Ю. Немова