Решение от 12 января 2021 г. по делу № А51-16445/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-16445/2020
г. Владивосток
12 января 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 12 января 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 314254317700020, дата регистрации 26.06.2014)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 04.08.2000)

о признании незаконным решения от 19.08.2020 № 12199/20 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010019:1135, площадью 323 кв. м.,

при участии: от заявителя - ФИО3 доверенность от 30.11.2020, от ответчика - ФИО4, доверенность от 17.12.2019 № 28/5-10032,

установил:

заявитель обратился в арбитражный суд с указанным требованием.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, указывая на то, что в границах спорного земельного участка отсутствуют какие бы то ни была объекты недвижимости, за исключением принадлежащего предпринимателю здания магазина. Земельный участок ранее уже был сформирован именно для целей размещения магазина, у ответчика отсутствовали правовые основания для отказа в его предоставлении в собственность. Кроме того, заявитель полагает, что ответчик не доказал наличие в законе требований к соразмерности площади объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, и земельного участка, испрашиваемого в собственность.

Ссылки ответчика на законодательство об охране объектов культурного наследия и на нахождение участка в границах зон с особыми условиями использования заявитель отклонил, поскольку участок испрашивается в собственность не для строительства, его фактическое использование не претерпит изменений после получения в собственность.

Ответчик требование не признал, утверждая, что спорный земельный участок не свободен от иных объектов, расположенных на нем, кроме принадлежащего предпринимателю здания магазина. Полагает, что, разместив на участке бетонную площадку и часть лестницы, заявитель нарушил условия договора аренды земельного участка.

Также УМС указало, что участок находится полностью в приаэродромной территории (7-я подзона), в рыбоохранной и рыбохозяйственной заповедной зоне (планируемой), водоохранной зоне Японского моря, в зоне охраны объекта культурного наследия – Достопримечательное место «Экипажная слобода», начало ХХ века (планируемая), в зоне охраны Памятников исторического центра, что препятствует его предоставлению в собственность.

Кроме того, Управление сослалось на то, что часть земельного участка представляет собой территорию общего пользования, а площадь земельного участка несоразмерна площади объекта недвижимого имущества, расположенного на нем.

При рассмотрении дела суд установил, что Индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником нежилого здания – продовольственный магазин площадью 18 кв.м, с кадастровым номером 25:28:010019:1478, год ввода в эксплуатацию 2017, расположенного по адресу г. Владивосток, в районе ул. Капитана Шефнера, 15в, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010019:1135 площадью 323 кв.м, государственная собственность на который не разграничена.

Данный земельный участок находится в аренде предпринимателя согласно договору от 13.12.2013 № 01-Ю-18382 сроком с 28.01.2014 продолжительностью 5 лет.

Право собственности предпринимателя на здание магазина и право аренды земельного участка зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем имеются выписки из ЕГРН от 10.07.2020 № 25/000/003/2020-77448 и от 25.11.2020 № 99/2020/362261690 соответственно.

15.07.2020 предприниматель обратился в Управление муниципальной собственности г. Владивостока, уполномоченное распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа, с заявлением о расторжении договора аренды от 13.12.2013 № 01-Ю-18382 и о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010019:1135 в собственность.

Письмом от 19.08.2020 № 12199/20 Управление отказало в предоставлении земельного участка в собственность, указав на наличие на испрашиваемом земельном участке сооружений, права на которые заявителем не представлены, а также на то, что предоставляемый участок должен быть не только юридически свободен от прав третьих лиц, но и фактически свободен от объектов. Кроме того, испрашиваемый земельный участок расположен в объединенной зоне охраны объекта культурного наследия 25.28.0.100 и в силу пункта 14.1 статьи 39.16 ЗК РФ не может быть предоставлен без проведения торгов.

Не согласившись с этим отказом, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, предприниматель оспорил его в арбитражном суде.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив доводы и возражения сторон, суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного требования ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Порядок и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определен Главой V.I ЗК РФ.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

К таким случаям, в частности, относится предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ закреплено, что, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с положениями пункта 5 этой же статьи для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулирован статьей 39.14 ЗК РФ.

При этом согласно пункту 6 названной статьи в случае, если в соответствии с Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в статье 39.16 ЗК РФ.

Материалами дела подтверждается, что Индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником нежилого здания – продовольственный магазин площадью 18 кв.м, с кадастровым номером 25:28:010019:1478, по адресу г. Владивосток, в районе ул. Капитана Шефнера, 15в, следовательно, вправе приобрести как в аренду, так и в собственность земельный участок, на котором расположено это здание, с соблюдением установленных правил.

В силу пункта 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Управление не привело доводов относительно ограничений оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 25:28:010019:1135.

Тот факт, что участок находится в приаэродромной территории (7-я подзона), в рыбоохранной и рыбохозяйственной заповедной зоне (планируемой), водоохранной зоне Японского моря, в зоне охраны объекта культурного наследия – Достопримечательное место «Экипажная слобода», начало ХХ века (планируемая), в зоне охраны Памятников исторического центра, не свидетельствует о наличии таких ограничений, поскольку в силу положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972, статьи 65 Водного кодекса РФ, статьи 47 Воздушного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ от 02.12.2017 № 1460 «Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории» нахождение участка в данных зонах свидетельствует об ограничении в их использовании.

Воздушным кодексом РФ не предусмотрено изъятие земельных участков на приаэродромных территориях. Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-КЗ допускается изъятие земельных участков при определенных условиях лишь в связи с выявлением объекта археологического наследия.

Более того, пунктом 3 статьи 104 ЗК РФ прямо закреплено, что земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поэтому требования, установленные указанными нормативными правовыми актами, должны быть учтены при решении вопросов формирования земельных участков для определенных целей и их последующего предоставления.

В данном же случае объект недвижимости – здание продовольственного магазина возведено на земельном участке, предоставленном для этой цели, право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке, ввиду чего, несмотря на то, что договор аренды от 13.12.2013 № 01-Ю-18382 в силу статьи 610, пункта 2 статьи 621 ГК РФ при отсутствии возражений со стороны арендодателя считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, заявитель по завершении строительства объекта вправе ставить вопрос о предоставлении ему соответствующего земельного участка для целей эксплуатации возведенного объекта, избрав тот вид права, который позволяет ему закон.

Управление не представило доказательств того, что ограничения, действующие для конкретных зон применительно к спорному земельному участку, препятствуют эксплуатации построенного и введенного в эксплуатацию объекта продовольственный магазин.

Согласно статье 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:

1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 Кодекса оснований;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

7) цель использования земельного участка;

8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;

9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, определен приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1.

Применительно к случаю предоставления в аренду земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, к числу представляемых документов отнесены:

документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРН;

документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю;

иные документы, обозначенные в Перечне символом "*", которые запрашиваются органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, посредством межведомственного информационного взаимодействия.

Как видно из материалов дела, к заявлению о предоставлении земельного участка заявитель приложил сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом участке. В перечне значится единственный объект – здание продовольственного магазина с кадастровым номером 25:28:010019:1478 и указано, что иные объекты недвижимого имущества в границах испрашиваемого земельного участка не расположены.

Вместе с тем, как видно из обзорной схемы земельного участка в районе ул. Капитана Шефнера, д. 15-в, а также фотографий, выполненных инженером-геодезистом МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока», фактически землепользование в районе спорного земельного участка сложилось следующим образом: в границах земельного участка КН 25:28:010019:1135 расположено здание магазина КН 25:28:010019:1478, бетонная площадка с лестницей площадью 38 кв.м, подпорные стены общей протяженностью 19 м, часть грунтовой дороги.

К данному земельному участку прилегает земельный участок КН 25:28:010019:302 площадью 169 кв.м, находящийся в собственности предпринимателя ФИО2 (запись регистрации от 16.10.2018), на котором расположено принадлежащее ему же нежилое здание магазина КН 25:28:010019:324, года постройки 2004 (запись регистрации от 11.10.2018).

При этом бетонная площадка с лестницей площадью 38 кв.м, находящаяся в границах участка КН 25:28:010019:1135, представляет собой часть бетонной площадки большей площади (56 кв.м), остальная часть которой находится на земельном участке КН 25:28:010019:302.

На схеме и фотографиях видно, что бетонная площадка прилегает непосредственно к зданию КН 25:28:010019:324, находящемуся на земельном участке КН 25:28:010019:302, и территориально удалена от здания продовольственного магазина КН 25:28:010019:1478.

Действительно, согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 133 ГК РФ замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Следовательно, при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Вопреки части 5 статьи 200 АПК РФ ответчик не привел обоснование того, по каким критериям он относит бетонную площадку, сооруженную на земельных участках КН 25:28:010019:1135 и 25:28:010019:302, к самостоятельному объекту недвижимости, право на которое должно быть зарегистрировано.

Лестница, сооруженная на спорном земельном участке, также не является самостоятельным объектом недвижимости и имеет вспомогательное назначение, обеспечивая комфортный пеший доступ к зданиям КН 25:28:010019:324 и 25:28:010019:1478.

Однако, исходя из фотоматериалов, обзорной схемы и сведений, отраженных в письме МКУ «КРЗН» от 07.12.2020 № 6398/109м, бетонная площадка и лестница являются вспомогательными по отношению к зданию КН 25:28:010019:324, а не к построенному позднее зданию КН 25:28:010019:1478, которое находится на значительном отдалении от них.

Таким образом, в границы земельного участка КН 25:28:010019:1135 включен объект, являющийся вспомогательным по отношению к объекту, не находящемуся на этом земельном участке.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Тот факт, что письмом от 06.10.2020 № 32182-ог УМС г. Владивостока отказало предпринимателю в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в связи с разделом земельного участка КН 25:28:010019:1135, сам по себе не обусловливает право заявителя на получение в собственность всего спорного земельного участка, тем более что отказ дан по мотивам, не связанным с существом раздела участка. Кроме того, с заявлением о разделе земельного участка предприниматель ФИО2 обратился в Управление уже после принятия ответчиком оспариваемого решения, и заявитель не лишен возможности оспорить данный отказ в судебном порядке и добиваться формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации здания магазина КН 25:28:010019:1478.

Кроме того, в статье 552 ГК РФ закреплен общий принцип перехода прав собственности на земельный участок к собственнику объекта недвижимости: возникновение права собственности на здание, сооружение влечет передачу прав на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в заявленном заявителем размере.

Вопрос о площади и границах земельного участка для целей его предоставления для эксплуатации существующего объекта недвижимости должен рассматриваться независимо от того, каким образом был сформирован земельный участок на этапе его предоставления для строительства этого объекта, поскольку собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Площадь и конфигурация земельного участка КН 25:28:010019:1135 позволяют прийти к однозначному выводу о том, что он является несоразмерным по отношению к объекту недвижимого имущества, расположенному на нем, площадью 18 кв.м (по внешним обмерам согласно письму МКУ «КРЗН» от 07.12.2020 № 6398/109м – около 21,6 кв.м).

Также суд отмечает, что в площадь земельного участка, предоставляемого в собственность, не может включаться территория общего пользования, поскольку в силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В этой связи из границ участка, формируемого для предоставления в собственность для эксплуатации объекта недвижимости КН 25:28:010019:1478, должна быть исключена часть грунтовой дороги.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение УМС г. Владивостока являлось законным, обоснованным и не нарушило права и законные интересы предпринимателя ФИО2, ввиду чего отсутствуют основания для удовлетворения требований заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Отказать в признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 19.08.2020 № 12199/20 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010019:1135, - проверенного на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.


Судья Нестеренко Л.П.