Решение от 12 марта 2018 г. по делу № А11-11263/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-11263/2017
г. Владимир
12 марта 2018 года
Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области», 601144, <...>, ИНН (<***>) ОГРН (<***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Русский Альянс», 600001, <...>, ИНН (<***>) ОГРН (<***>) о взыскании 189 818 руб. 88 коп., расторжении договора аренды, при участии представителей: от истца – ФИО2, по доверенности от 25.04.2017 № 1290; от ответчика – представитель не явился, надлежащим образом извещен, в судебном заседании 01.03.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12.03.2018 до 13 час. 20 мин., установил:

Муниципальное казенное учреждение «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области» (далее по тексту - Администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Русский альянс» (далее по тексту - ООО «Русский альянс», Общество, ответчик) о:

- взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.11.2007 № 577 в сумме 189 818 руб. 88 коп.;

- расторжении договора аренды от 30.11.2007 № 577;

- обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 33:13:010208:0122, расположенного в 150 метрах на северо-восток от <...> г. Петушки Владимирской области путем передачи по акту.

В обоснование иска истец указал, что с 05.09.2016 по 05.07.2017 ответчик не исполняет обязанности по внесению арендной платы.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

30.11.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Петушинского района (арендодатель) и ООО «Русский альянс» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона от 21.11.2007 заключен договор аренды № 577 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:13:010208:0122 площадью 17922 кв.м, расположенного по адресу: в 150 м на северо-восток от дома № 23 по ул. Московская г. Петушки Владимирской области, для многоэтажной жилой застройки, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

В пункте 2.1 договора срок аренды составляет 5 лет и устанавливается с 30.11.2007 по 29.11.2012.

По результатам аукциона арендная плата за участок составляет 1 933 030 руб. и перечисляется в течение 10 дней со дня подписания договора (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца по истечении срока действия договора.

Участок передан Обществу по акту приема-передачи от 30.11.2007.

13.11.2012 между Комитетом по управлению имуществом Петушинского района и ООО «Русский альянс» заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.11.2007, в пункте 1.1 которого указано: в соответствии с пунктом 4.3.2 договора, разрешением на строительство № «RU33511102»-«42», выданного 25.09.2012 муниципальным учреждением «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области» продлить на новый срок аренду земельного участка с кадастровым номером 33:13:010208:122, площадью 17 922 кв.м

В пункте 2 дополнительного соглашения указано, что срок действия договора устанавливается с 26.03.2014 по 25.09.2015.

В соответствии с пунктом 3.1 договора расчет арендной платы за участок:

Годовая арендная плата - An = (Кс х Сф х Кр)/100 , где

Кс = 35099340,90

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Сф = 1,538

Ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель, утвержденная решением Совета народных депутатов Петушинского района Владимирской области «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «Петушинский район» от 19.02.2009 г. № 14/2,

Уи= 1,06

размер уровня инфляции на очередной финансовый год

Ап = (35099340,90 х 1,538 х 1,06)/100 = 572217,53

Арендная плата в год 572217,53 руб.

Арендная плата в месяц 47684,79 руб.

Пунктом 3.2 дополнительного соглашения установлено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно, равными частями, до двадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктами 3.3, 3.3.1, 3.3.2, 3.3.3 размер арендной платы может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, в случае изменения коэффициента роста арендной платы, учитывающего уровень инфляции на очередной финансовый год. В случае если законодательством будет установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки.

14.02.2014 между Комитетом по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ООО «Русский альянс» заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.11.2007 № 577. В соответствии с которым срок аренды установлен с 26.03.2014 по 25.09.2015, арендная плата – 965 451 руб. 77 коп. в год и 80 454 руб. 31 коп. в месяц.

Администрация города Петушки направила в адрес ООО «Русский альянс» уведомление от 14 июля 2017 года № 2388, в котором указала, что в связи с неисполнением условий договора в части оплаты арендных платежей, направляется для подписания три подлинных экземпляра соглашения о расторжении договора аренды от 30.11.2007 № 577, просило в соответствии с пунктами 6.2 и 6.3 договора вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи, погасить задолженность по арендным платежам и пени (список заказных писем от 19.07.2017, кассовый чек от 26.07.2017).

Администрация направила в адрес ООО Русский альянс» претензию от 17 июля 2017 года № 2995 с требованием оплатить задолженность с сентября 2016 года по июнь 22017 года, указала. что в случае неуплаты обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора и о взыскании задолженности и пени.

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора, наличие задолженности по внесению арендной платы послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

ООО «Русский альянс» не представило в суд доказательств полной оплаты стоимости аренды земельного участка.

В связи с изложенным арбитражный суд взыскивает с ответчика в пользу истца долг в сумме 189 818 руб. 88 коп.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка направлено Обществу 17.07.2017, то на момент вынесения решения по данном делу договор аренды земли, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие, следовательно, основания для его расторжения отсутствуют.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из материалов дела усматривается, что уведомления об отказе от договора аренды были направлены по месту регистрации ответчика.

Следовательно, уведомления являются доставленными, а договор прекратил свое действие.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, такие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. такое право подлежит реализации как к отношении незастроенного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым доля эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанности освободить земельный участок.

Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав ООО «Русский альянс», имеющего в собственности незавершенный объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. данный вывод изложен в постановлении Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 1438/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства.

Обществом подтверждено, а Администрацией, не оспаривается то обстоятельство, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1958, 7 кв.м, степень готовности 8 %.

25.09.2012 вынесено постановление главы города Петушки № 403, в соответствии с которым ООО «Русский Альянс» выдать разрешение на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома № 1 (первый этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером 33:13:010208:0122 по адресу: <...>.

25.09.2012 муниципальным учреждением «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области» выдано разрешение ООО «Русский Альянс» на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома № 1 (первый этап строительства), общая площадь объекта – 6448 кв.м, общая площадь квартир – 5551,2 кв.м, этажность – 9, кроме того цокольный этаж, строительный объем – 32 917, 8 куб.м, в т.ч. ниже отм. 0,000-3003,0 куб.м, расположенного по адресу: <...> сроком до 25.03.2014.

28.10.2014 постановление Главы города Петушки вынесено постановление № 419, в соответствии с которым установлено предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 33:12:010208:122 (территориальная зона Ж-1), местоположение: г. Петушки Владимирской области, ул. Московская – многоквартирные жилые дома 2-4 этажа.

На данный объект незавершенного строительства за ООО «Русский альянс» на основании дополнительного соглашения к договору №577 от 30.11.2007 аренды от 14.02.2014, дата регистрации 28.02.2014, №33-33-01/020/2014-583, дата регистрации 28.02.2014, № 33-33-01/020/2014-583; дополнительного соглашения к договору №577 от 30.11.2007 аренды от 30.11.2012, дата регистрации 28.03.2013, №33-33-01/024/2013-093, дата регистрации 28.03.2013, № 33-33-01/024/2013-093; договора аренды земельного участка №577 от 30.11.2007, выдан заключенного в простой письменной форме между Комитетом по управлению имуществом Петушинского района Владимирской области и ООО «Русский Альянс», дата регистрации 09.01.2008, №33-33-13/026/2007-357, дата регистрации 09.01.2008, № 33-33-13/026/2007-357; разрешения на строительство от 10.07.2015 №33-102-23-2015, выдавший орган: Муниципальное казенное учреждение Администрация горорда Петушки Петушинского района Владимирской области, зарегистрировано право собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 28.09.2015 № 33-33/001-33/001/014/2015-1114/1).

Суд приходит к выводу, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (в т.ч незавершенный строительством), не может быть возвращен по основаниям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, до решения вопроса об объекте недвижимости, расположенного на нем. В данном случае требования, касающегося судьбы объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, не заявлялось.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично, в части взыскания задолженности в сумме 189 818 руб. 88 коп.

Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6695 руб., относятся на ответчика в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку истец в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 4, 11, 12, 17, 65, 70, 71, 106, 110, 167-171, 174, 181, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русский Альянс», <...>, ИНН (<***>) ОГРН (<***>), в пользу муниципального казенного учреждения «Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области», Владимирская обл., г. Петушки, ИНН (<***>) ОГРН (<***>), задолженность в сумме 189 818 руб. 88 коп. и в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6695 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

2. В остальной части иска отказать.

3. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.В. Попова