Решение от 16 февраля 2022 г. по делу № А64-6991/2020

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Тамбов Дело № А64-6991/2021

«16» февраля 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена «09» февраля 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме «16» февраля 2022 года


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи М.А. Плахотникова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвеевой Т.С.

рассмотрел в судебном заседании дело № А64-6991/2020 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304682802900093, ИНН <***>), г. Рассказово, Тамбовская область

к Комитету архитектуры и градостроительства администрации города Тамбова Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Тамбов

Администрации г. Тамбова Тамбовской области, г. Тамбов

третье лицо: Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова, г. Тамбов

о признании незаконным отказа Администрации г. Тамбова, выраженного в письме от 11.09.2020г. № 3-51-1799/20 в изменении вида разрешенного использования земельного участка

при участии представителей:

от заявителя: не явился, извещен;

от заинтересованного лица: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен.

Рассмотрев материалы дела суд установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к администрации г. Тамбова Тамбовской области о признании незаконным отказа администрации г. Тамбова в изменении вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 10 000 кв. м. по ул. Магистральная, д. 80 г. Тамбова с кадастровым номером 68:29 0302001:1795 с видом разрешенного использования под строительство «Торгового центра» на вид разрешенного использования земельного участка – под здание «Магазина» и об обязании Администрацию г. Тамбова изменить вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 10 000 кв. м. по ул. Магистральная, д. 80 г. Тамбова с кадастровым номером 68:29 0302001:1795 с разрешенным видом использования под строительство «Торгового центра» на вид разрешенного использования земельного участка – под нежилое здание – «Магазин».

Определением от 30.09.2020г. указанное заявление принято к производству арбитражного суда, возбуждено производство по делу № А64-6991/2020.

Одновременно заявителем подано ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде приостановления начисления арендной платы за «фактическое пользование земельным участком» до перевода его в надлежащий вид разрешенного использования.

Определением от 30.09.2020г. в удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер отказано.

Определением от 14.12.2020 в порядке статьи 47 АПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика – администрации г. Тамбова на надлежащего – Комитет архитектуры и градостроительства администрации города Тамбова (далее – Комитет, административный орган), в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова.

Определением от 07.12.2021г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация г. Тамбова Тамбовской области.

Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие извещенных надлежащим образом лиц.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 200,1 кв.м., с кадастровым номером 68:29:0302001:2103, и находящееся по адресу: <...>. Названное нежилое здание располагается на земельном участке площадью 10000 кв.м., кадастровый номер 68:29:0302001:1795, расположенном по адресу: <...>.

07.08.2020г. ИП ФИО1 обратился к главе г. Тамбова Тамбовской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования под строительство «Торгового центра» на вид разрешенного использования земельного участка – под здание «Магазина».

Заявителем получен ответ от 11.09.2020г. за номером 3-51-1799/20.

Из содержания данного ответа следует, что Комитет архитектуры и градостроительства администрации города Тамбова по обращению заявителя был подготовлен проект постановления «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 68:29:0302001:1795 по ул. Магистральной, 80», который был возвращен с замечаниями Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова.

Согласно данным замечаниям площадь земельного участка, вид разрешенного использования которого заявитель просил изменить, несоразмерна площади, необходимой для целей использования и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

В обоснование указанных доводов Комитет сослался на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу № А56-20059/13, постановление Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-176816/17.

Полагая, что отказ, выраженный в письме от 11.09.2020г. № 3-51-1799/20, является незаконным и необоснованным, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заявитель указал, что статьей 4 Федерального закона от 21.12.2004г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе.

Так, перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Таким образом, ссылка административного органа на несоразмерность земельного участка и объекта недвижимости не может служить основанием для изменения вида разрешенного использования.

Заявитель также считает, что исходя из взаимосвязанных положений статей 33 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В рассматриваемом случае возникла необходимость изменения вида разрешенного использования для приведения его в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, поскольку текущий вид не совпадает с назначением участка, ради которого он предоставлялся в аренду.

Изменение вида разрешенного использование необходимо также по причине невозможности в настоящее время заявителю надлежащим образом использовать недвижимое имущество, находящее в собственности, из-за несоответствия земельного участка виду разрешенного использования здания.

Комитету архитектуры и градостроительства администрации города Тамбова, Администрация г. Тамбова и Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации в ответ на предъявленные требования указали, что согласно плану земельного участка, принадлежащее ИП ФИО1 здание занимает незначительную часть земельного участка с кадастровым номером 68:29:0302001:1795, таким образом, площадь земельного участка превышает площадь здания в 50 раз, то есть имеет место явная несоразмерность площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации нежилого здания.

При этом ИП ФИО1 не предоставлялось обоснование использования земельного участка площадью 10 000 кв.м. в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, либо, в случае невозможности предоставления такого обоснования, не сформирован земельный участок площадью, объективно необходимой для нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости, с учетом фактического землепользования в соответствии со статьей 39.15 ЗК РФ, поскольку имеет место явная несоразмерность площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации нежилого здания.

Кроме того, вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0302001:1795 расположенного по ул. Магистральной, 80 в г. Тамбове – «под строительство торгового центра», в то время как принадлежащее заявителю нежилое здание с кадастровым номером 68:29:03032001:2103 площадью 200,1 кв.м. расположенное на данном земельном участке является магазином.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 68:29:0302001:1795 площадью 10 000 кв.м. был сформирован и предоставлен в аренду с целью строительства торгового центра. На земельном участке построено нежилое здание площадью 200,1 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Договор аренды земельного участка прекратил свое действие; преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (на его общую площадь), в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ у заявителя отсутствует.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не установлено законом. Статьей 35 ЗК РФ также установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Оценив представленные в дело материалы, доводы лиц, участвующих в деле, суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению, при этом суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В пункте 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В статье 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно положениям статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», установлено, что к числу вопросов местного значения городского округа отнесено, в том числе, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.

Постановлением Администрации Тамбовской области от 28.09.2017г. № 943 утверждены правила землепользования и застройки муниципального образования городского округа - город Тамбов в составе:

- порядка применения правил землепользования и застройки и внесения изменений в указанные правила согласно приложению № 1;

- градостроительных регламентов согласно приложению № 2;

- карты градостроительного зонирования муниципального образования городского округа - город Тамбов согласно приложению № 3;

- карты зон с особыми условиями использования территорий муниципального образования городского округа - город Тамбов согласно приложению № 4.

В соответствии с пунктом 4.2.2 Порядка применения правил землепользования и застройки и внесения изменений в указанные правила изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов, санитарных правил, норм и нормативов, ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных в зонах с особыми условиями использования территорий, положений документации по планировке территории, других требований законодательства Российской Федерации и с учетом публичных сервитутов.

Из материалов дела следует, что земельный участок, перевод которого из одного вида разрешенного использования в другой просит заявитель, расположен в зоне размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения (индекс зоны О1).

В соответствии с пунктом 3.2 раздела 2 Градостроительных регламентов указанная зона выделена для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также для размещения административных учреждений и объектов делового назначения, стоянок автомобилей. По своему назначению зона является многофункциональной.

При этом видами разрешенного использования такого земельного участка являются, в том числе:

- объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы): размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв.м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра. Предельные размеры земельных участков составляют 2000 – 60 000 кв.м.;

- магазины: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. Предельный размер земельного участка – до 30 000 кв. м.

Вместе с тем, суд полагает, что в нарушение пунктом 4.2.2 Порядка применения правил землепользования и застройки и внесения изменений в указанные правила заявитель просит заменить вид разрешенного использования земельного участка не в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Как верно указывает Администрация г. Тамбова в своем письменном отзыве, из системного анализа положений пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, подпункта 9 статьи 1, статей 37, 38 ГрК РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, так как виды разрешенного использования являются видами деятельности, осуществлять которые возможно при обязательном соблюдении требований градостроительных регламентов.

Соответственно, изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства.

Как следует из материалов дела, вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка площадью 10 000 кв. м. с кадастровым номером 68:29:0302001:1795 расположенного по ул. Магистральной, 80 в г. Тамбове – «под строительство торгового центра», в то время как принадлежащее заявителю нежилое здание с кадастровым номером 68:29:03032001:2103 площадью 200,1 кв.м. расположенное на данном земельном участке является магазином. При этом площадь земельного участка превышает площадь здания в 50 раз, то есть имеет место явная несоразмерность площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации нежилого здания.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования всего земельного участка площадью 10 000 кв. м. приведет к нарушению градостроительного регламента, поскольку является необоснованным.

Довод заявителя о невозможности в настоящее время надлежащим образом использовать недвижимое имущество, находящее в собственности, из-за несоответствия земельного участка виду разрешенного использования здания суд считает несостоятельным, поскольку заявитель не лишен права обратиться в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, занятого зданием магазина, с учетом части земельного участка, необходимого для использования указанного здания.

Ссылку заявителя на положения Федерального закона от 21.12.2004г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» суд считает не относящейся к обстоятельствам рассматриваемого спора, поскольку речь идет об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а не о переводе земельного участка из одной категории в другую.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что необходимая совокупность оснований, необходимых для признания незаконным решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка (несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя), в рассматриваемом случае отсутствует.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенных обстоятельств, арбитражный суд полагает возможным в удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины следует отнести на заявителя.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304682802900093, ИНН <***>), г. Рассказово, Тамбовская область о признании незаконным отказа Администрации г. Тамбова, выраженного в письме от 11.09.2020 № 3-51-1799/20, в изменении вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 10 000 кв. м. по ул. Магистральная, д. 80 г. Тамбова с кадастровым номером 68:29 0302001:1795 с видом разрешенного использования под строительство «Торгового центра» на вид разрешенного использования земельного участка – под здание «Магазина» и об обязании Администрацию г. Тамбова изменить вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 10 000 кв. м. по ул. Магистральная, д. 80 г. Тамбова с кадастровым номером 68:29 0302001:1795 с разрешенным видом использования под строительство «Торгового центра» на вид разрешенного использования земельного участка – под нежилое здание – «Магазин» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение.



Судья М.А. Плахотников