Решение от 31 марта 2023 г. по делу № А63-17410/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-17410/2022
г. Ставрополь
31 марта 2023 года
Резолютивная часть решения изготовлена 30 марта 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 31 марта 2023 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «СпецСтройМонтаж», г. Москва, ОГРН <***>,

к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

к администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

о признании отказа комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выразившегося в письме от 24.08.2022 года №01-15/4565, незаконным;

об обязании комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 площадью 4 459 кв.м., расположенном по адресу: <...>, в трех экземплярах и их подписание, передать указанные проекты договоров для подписания заявителю (уточненные требования от 23.03.2023),

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 10.01.2023 №7, диплом рег. номер 140 от 30.06.2011 (до перерыва), после перерыва представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СпецСтройМонтаж» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского край к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – Комитет, заинтересованное лицо) о признании отказа комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выразившегося в письме от 24 августа 2022 года №01-15/4565, незаконным; об обязании комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «СпецСтройМонтаж» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:483 без проведения торгов для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянками сроком на три года (первоначальные требования).

Определением суда от 01 декабря 2022 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрацию города-курорта Кисловодска.

В судебном заседании 23 марта 2023 года в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточенных требования, а именно: признать отказ комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – администрация), выразившегося в письме от 24.08.2022 года №01-15/4565, незаконным; обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 площадью 4 459 кв.м., расположенном по адресу: <...>, в трех экземплярах и их подписание, передать указанные проекты договоров для подписания заявителю.

В соответствии с ч. 5 ст. 46 АПК РФ определением суда от 23 марта 2023 года суд привлек к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица администрацию города-курорта Кисловодска, исключив его из числа третьих лиц.

В судебном заседании 23 марта 2023 года в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв

до 30 марта 2023 года до 11 часов 30 минут. Дополнительно информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «СпецСтройМонтаж» мотивированы необходимостью предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 по адресу: <...>, в целях завершения строительства многоквартирного дома, который в настоящее время является объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483, принадлежащим на праве собственности обществу. Отказ Комитета нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности. Общество просило уточненные требования удовлетворить, судебные расходы отнести на заявителя.

Комитет просил принять решение в соответствии с требованиями законодательства, во исполнение определения суда представил истребуемые документы по оспариваемому отказу.

Администрация просила принять решение в соответствии с требованиями законодательства, в отзыве указала, что полномочиями по предоставлению земельных участков наделен Комитет.

Исследовав материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности, суд счел уточенные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 17 ноября 2005 года № 2859 ООО «Москва» разрешено проектирование 150 квартирного жилого дома по ул. Пятигорской, 2 в городе-курорте Кисловодске.

08 декабря 2005 года утвержден проект границ земельного участка по ул. Пятигорской, 2 города-курорта Кисловодска, для использования в целях: под строительство 150-квартирного жилого дома, общей площадью 4459 кв.м, о чем вынесено постановление главы администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 08 декабря 2005 года № 3093 (далее – постановление от 08 декабря 2005 года № 3093).

Согласно п. 1.1 постановления главы администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 08 декабря 2005 года № 3093 ООО «Москва» предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: по ул. Пятигорской, 2 города-курорта Кисловодска, для использования в целях: под строительство 150-квартирного жилого дома, общей площадью 4459 кв.м, сроком на 3 года.

На основании постановления от 08 декабря 2005 года № 3093, между администрацией города-курорта Кисловодска и ООО «Москва» 08 декабря 2005 года заключен договор аренды земельного участка № 1279ю в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41, государственная регистрация которого осуществлена 03 марта 2006 № 26-26-34/006/2006-146.

12 сентября 2006 года дополнительным соглашением от 15 ноября 2006 года № 1446 расторгнут договор аренды земельного участка от 08 декабря 2005 года № 1279ю в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41. Государственная регистрация дополнительного соглашения о расторжении осуществлена 16 апреля 2007 года № 26-26-34/007/2007-478.

29 августа 2006 года по договору купли-продажи нежилых зданий-гаражей ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н» приобрело в собственность у ООО «Москва» недвижимое имущество: гараж литер Б1, общей площадью 118,90 кв.м, кадастровый (условный) номер 26:34:0:0:9032/177:1000/Б1, инвентарный номер № 9032 и гараж литер В1, общей площадью 76,3 кв.м, кадастровый (условный) номер 26:34:0:0:9032/177:1000/В1, инвентарный номер № 9032, расположенные по адресу: <...>.

Постановлением главы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 18 декабря 2006 года № 638 земельный участок с кадастровым номером 26:34:030104:41 передан в аренду ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н» для использования в целях под существующие гаражи сроком на 3 года.

18 декабря 2006 между администрацией города-курорта Кисловодска и ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н» заключен договор аренды земельного участка № 1427 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41, государственная регистрация которого осуществлена 27 июля 2007 № 26-26-34/012/2007-390.

Постановлением главы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 10 декабря 2007 года № 862 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 с «под существующие гаражи» на «для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и автостоянками».

Администрацией, в лице Управления архитектуры и градостроительства, ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н» 18 января 2008 года выдано разрешение на строительство № 0007-2006 многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянками по улице Пятигорская, 2, в г. Кисловодске.

23 января 2008 года между администрацией города-курорта Кисловодска и ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н» заключено дополнительное соглашение № 1748

о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка № 1427 от 18 декабря 2006 года в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 (п. 1 договора аренды земельного участка № 1427 от 18 декабря 2006 года). Также внесены изменения в размер и условия внесения арендной платы.

Государственная регистрация дополнительного соглашения от 23 января 2008 года № 1748 о внесении изменений и дополнений осуществлена 21 апреля 2008 года № 26-26-34/012/2008-044.

Дополнительным соглашением от 24 сентября 2009 года № 2138 внесены изменения в договор аренды земельного участка № 1427 от 18 декабря 2006 года, в том числе изменен срок аренды с 18 декабря 2009 года по 17 декабря 2012 года (государственная регистрация осуществлена 26 ноября 2009 года № 26-26-34/023/2009-139).

16 августа 2013 года продлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 по 15 августа 2016 года для использования в целях под проектирование и строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и автостоянками, о чем между администрацией города-курорта Кисловодска и ЗАО «Аксон-Н» заключено дополнительное соглашение от 16 августа 2013 года № 2856 (государственная регистрация осуществлена от 12 сентября 2013 года).

Договор аренды земельного участка от 18 декабря 2006 года № 1427 расторгнут дополнительным соглашением от 17 ноября 2016 года № 277 (государственная регистрация от 14 сентября 2017 года).

Решением Арбитражного суда на Кавказских Минеральных Водах Ставропольского края при юридическом центре на КМВ «Арбитр» (постоянно действующий третейский суд) от 30 ноября 2011 года по делу № Т-80/2011-М за ЗАО «Контур-Строй-Трест» признано право собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и автостоянками, литер А, площадью 977,4 кв.м, готовностью 3,2%, расположенный по адресу: <...> строение 2.

Определением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 15 октября 2014 года по делу № 13-351/2014 выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения Арбитражного суда на Кавказских Минеральных Водах Ставропольского края при юридическом центре на КМВ «Арбитр» (постоянно действующий третейский суд) от 30 ноября 2011 года по делу № Т-80/2011-М.

Объект незавершенного строительства площадью 14606,4 кв.м, степенью готовности 3 %, расположенный по адресу: <...> строен. 2, поставлен на государственный кадастровый учет 02 апреля 2015 года с присвоением кадастрового номера 26:34:030104:483.

12 января 2016 года осуществлена государственная регистрация права собственности ЗАО «Контур-Строй-Трест» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483 на основании решения Арбитражного суда на Кавказских Минеральных Водах Ставропольского края при юридическом центре на КМВ «Арбитр» (постоянно действующий третейский суд) от 30 ноября 2011 года по делу № Т-80/2011-М.

Между Комитетом и ЗАО «Контр-Строй-Трест» 18 ноября 2016 года заключен договор аренды земельного участка № 387/2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41, государственная регистрация которого осуществлена 14 сентября 2017 года.

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора аренды земельного участка от 18 ноября 2016 года № 387/2016 земельный участок с кадастровым номером 26:34:030104:41 предоставлен для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и автостоянками сроком с 18 ноября 2016 года по 17 ноября 2019 года.

По истечению срока аренды обременение (аренда) земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 прекращено по заявлению ЗАО «Контур-Строй-Трест» от 21 июля 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19 декабря 2022 года № КУВИ-001/2022-225689636.

Определением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 23 июля 2019 года по делу № 13-365/2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суд от 22 октября 2019 года, произведен поворот исполнения определения Минераловодского городского суда Ставропольского края от 15 октября 2014 года по делу № 13-351/2014. Исключены из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ЗАО «Контур-Строй-Трест» на объект недвижимости с кадастровым номером 26:34:030104:483, внесены в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости за ЗАО СО «Аксон-Н».

11 июля 2022 года осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «СпецСтройМонтаж» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483 на основании соглашения об отступном от 08 июля 2022 года, заключенного с АО строительное объединение «Аксон-Н».

В связи с чем, 01 августа 2022 года Общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483, в целях завершения строительства.

По результатам рассмотрения обращения Общества Комитетом 28 августа принято решение № 01-45/4565 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483, поскольку право на однократное предоставление земельного участка без торгов, предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), реализовано ЗАО «Контур-Строй-Трест».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены приведенными нормами и носят однократный характер.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Указанный правовой подход отражен в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок первоначально предоставлен в аренду ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н» в 2006 году для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и автостоянками.

В период действия договора аренды ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н», в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов, возвело на предоставленном участке объект незавершенного строительства.

Дополнительными соглашениями к договору аренды продлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 по 15.08.2016.

По истечению срока аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 договор аренды земельного участка от 18 декабря 2006 года № 1427 с ЗАО Строительное объединение «Аксон-Н» расторгнут.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 26:34:030104:41 предоставлен в аренду ЗАО «Контр-Строй-Трест» для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и автостоянками сроком на 3 года с 18 ноября 2016 года по 17 ноября 2019 года, ввиду наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 16 апреля 2019 года, определение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 15 октября 2014 года по делу № 13-351/2014 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Арбитражного суда на Кавказских Минеральных Водах Ставропольского края при юридическом центре на КМВ «Арбитр» (постоянно действующий третейский суд) от 30 ноября 2011 года по делу № Т-80/2011-М о признании за ЗАО «Контр-Строй-Трест» права собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями и автостоянками, литер А, площадью 977,4 кв.м, готовностью 3,2%, расположенный по адресу: <...> строение 2, отменено. В выдаче исполнительного листа ЗАО «Контр-Строй-Трест» отказано.

Таким образом, право собственности ЗАО «Контр-Строй-Трест» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483 не возникло.

Данный вывод также усматривается из определения Минераловодского городского суда Ставропольского края от 23 июля 2019 года по делу № 13-365/2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суд от 22 октября 2019 года, о повороте исполнения определения Минераловодского городского суда Ставропольского края от 15 октября 2014 года по делу № 13-351/2014.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30 апреля 2021 года по делу № А63-8765/2020 ЗАО «Контур-Строй-Трест» отказано в признании отсутствующим права собственности АО строительное объединение «Аксон-Н» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483 и признании права собственности на 80% в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483.

Законность выводов Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-8765/2020 закреплена в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2021 года и в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 ноября 2021 года.

Из выводов судов следует, что предоставление в аренду земельного участка лицу, которое не является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, нельзя считать правомерным.

На основании соглашения об отступном от 08 июля 2022 года, заключенного с АО строительное объединение «Аксон-Н», 11 июля 2022 года осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «СпецСтройМонтаж» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483.

По результатам заключенной сделки Общество приобрело право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:34:030104:41, не обремененном арендой.

Более того, 27 октября 2022 года между АО строительное объединение «Аксон-Н» и ООО «СпецСтройМонтаж» заключен договор № 27-10/22 купли-продажи недвижимого имущества в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:34:030104:41.

Государственная регистрация права собственности ООО «СпецСтройМонтаж» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483 осуществлена 02 ноября 2022 года, что подтверждается записью № 26:34:030104:483-26/096/2022-16.

На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок с кадастровым номером 26:34:030104:41 обществу в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483 не предоставлялся; перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса оснований для отказа в заключении с арендатором договора не установлено.

Таким образом, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, Общество имеет право на однократное предоставление без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:030104:483.

Кроме того, суд обращает также внимание на то, что уполномоченный орган не обращался в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса (обратного в материалы дела не содержат).

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположены, возникают риски нарушения имущественных прав Общества, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Отказ комитета в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 в отсутствие решения об изъятии незавершенного строительством объекта препятствует заявителю завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Аналогичная правовая позиция отражена постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 марта 2023 года по делу № А32-31789/2021.

Принимая во внимание изложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, которые являются достаточными для разрешения спора по существу, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края





РЕШИЛ:

уточненные заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «СпецСтройМонтаж», г. Москва, ОГРН <***>, удовлетворить.

Признать отказ комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выразившегося в письме от 24.08.2022 № 01-15/4565, незаконным.

Обязать комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:030104:41 площадью 4 459 кв.м., расположенном по адресу: <...>, в трех экземплярах и их подписание, передать указанные проекты договоров для подписания заявителю.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.Л. Жирнова