Решение от 29 декабря 2022 г. по делу № А79-6946/2022

1014/2022-166624(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4


http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6946/2022
г. Чебоксары
29 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2022 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Гэлакси", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428014, <...>,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428015, <...>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация города Чебоксары Чувашской Республики; общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, при участии:

от истца - ФИО1 по доверенности от 12.05.2022 № 1,

от ответчика и администрации города Чебоксары – ФИО2 по доверенностям от 11.01.2022 № 039-5 и от 10.01.2022 № 29/01-20,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гэлакси" (далее - истец) обратилось в суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 33,5 кв.м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного панельного дома, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив пункт 1.3 Договора в следующей редакции:


«1.3. Выкупная Стоимость Нежилого помещения составляет 1 038 493 (Один миллион тридцать восемь тысяч четыреста девяносто три) рубля 00 копеек без учета НДС.

2. Пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции:

«2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 17 400 (Семнадцать тысяч четыреста) рублей 00 копеек ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 11 893 (Одиннадцать тысяч восемьсот девяносто три) рубля 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»

3. Пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 исключить из текста Договора (в редакции заявления об уточнении иска от 18.11.2022).

Определением от 07.09.2022 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО3.

20.10.2022 заключение эксперта № СЭ/22-036 от 19.10.2022 поступило в суд. Определением суда от 21.10.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал, просил принять уточнение иска в части величины выкупной стоимости помещения в соответствии с дополнительным расчетом эксперта, изложив пункт 1.3 «Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1046481 (Один миллион сорок шесть тысяч четыреста восемьдесят один) рублей без учета НДС»;

- пункт 2.1 «Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 17450 (Семнадцать тысяч четыреста пятьдесят) руб. ежемесячно;

- в течение 60-го месяца – 16931 (Шестнадцать тысяч девятьсот тридцать один) руб.,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения».

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает к рассмотрению заявленное истцом уточнение иска.

Представитель ответчика и третьего лица администрации города Чебоксары Чувашской Республики не возражала против исключения из договора пунктов 2.12, 4.3, 4.4, абзаца 11 пункта 33 договора. Просила отнести расходы по проведению экспертизы на истца.

ООО "Аналитик-Центр" явку своих представителей не обеспечило, будучи надлежащим образом уведомлено о дате и времени его проведения

От эксперта ФИО3 в суд 26.12.2022 поступил дополнительный расчет к заключению эксперта СЭ/22-036 от 19.10.2022, согласно которому


величина рыночной стоимости помещения № 1, общей площадью 33,5 кв.м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного панельного дома, находящегося по адресу: <...>,без учета налога на добавленную стоимость по состоянию на 26.04.2022 составляет 1046481 руб.

Суд, руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "Гэлакси" (арендатор) заключен договор от 08.10.2018 № 2574 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...> (в редакции дополнительного соглашения), по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного панельного дома общей площадью 33,5 кв.м., находящегося по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела, 26.04.2022 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

08.06.2022 Администрация города Чебоксары приняла постановление № 2048 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 1405000 руб. (без учета НДС), определив рыночную стоимость помещения на основании отчета об оценке № 3595/22 от 27.05.2022, подготовленного ООО "Аналитик Центр".

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил в адрес истца указанное постановление Администрации города Чебоксары от 08.06.2022 № 2048, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

ООО "Гэлакси" обратилось в оценочную организацию ООО "Гарант Успеха", согласно справке которого от 16.06.2022 № 16, ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 800000 руб.

Письмом от 17.06.2022 истец направил ответчику протокол разногласий от 17.06.2022, договор и копию справки.

Ответчик путем направления истцу письмом от 05.07.2022 своего протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Таким образом, у сторон возникли разногласия относительно пунктов – 1.3, 2.1, 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора, которые переданы истцом на рассмотрение суда в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд полагает иск подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения № 1, общей площадью 33,5 кв.м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного панельного дома, находящегося по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.


Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 по делу № А79-1353/2021.

Истец возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, и возражает относительно содержания пункта 2.12, абзаца 11 пункта 3.3, пунктов 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил иск с учетом результатов судебной экспертизы.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта


оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации города Чебоксары от 08.06.2022 № 2048 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 1405000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об оценке № 3595/22 от 27.05.2022, подготовленного "Аналитик Центр".

Согласно справке от 16.06.2022 № 16 ООО "Гарант Успеха" ориентировочная рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 26.04.2022 составляет 800000 руб. без учета НДС.

Для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3595/22 от 27.05.2022 установленным требованиям по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Институт оценки и консалтинга", непосредственно эксперту ФИО3.

20.10.2022 в суд поступило экспертное заключение № СЭ/22-036, согласно выводам которого, с учетом дополнительного расчета от 26.12.2022, в отчете об оценке № 3595/22 от 27.05.2022, подготовленного "Аналитик Центр", выявлены несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, которые повлияли на достоверность отчета. Рыночная стоимость нежилого помещения № 1, общей площадью 33,5 кв.м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного панельного дома, находящегося по адресу: <...>, составляет 1046481 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены, обе стороны с выводами эксперта согласились.


По изложенным основаниям суд приходит к выводу о необходимости изложения пунктов 1.3 и 2.1 договора путем указания цены, определенной по результатам указанного выше заключения судебной экспертизы.

Пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункты 4.3 и 4.4 из договора следует исключить, поскольку обе стороны в суде выразили согласие с их исключением.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о необходимости распределения расходов на проведение экспертизы между сторонами суд признает необоснованными.

В данном случае исковые требования были удовлетворены в полном объеме, оснований для возложения на истца судебных расходов с учетом факта уточнения им исковых требований, не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Вместе с тем уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ).

Исходя из обстоятельств дела, учитывая проведение по делу экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать о предъявлении истцом явно необоснованного иска.

Кроме того, согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о


возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Гэлакси" (Покупатель) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 1, общей площадью 33,5 кв.м., расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного панельного дома, находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные условия в следующей редакции:

- пункт 1.3 «Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1046481 (Один миллион сорок шесть тысяч четыреста восемьдесят один) рублей без учета НДС»;

- пункт 2.1 «Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 17450 (Семнадцать тысяч четыреста пятьдесят) руб. ежемесячно;

- в течение 60-го месяца – 16931 (Шестнадцать тысяч девятьсот тридцать один) руб.,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения»;

- пункты 2.12, 4.3, 4.4., абзац 11 пункта 3.3 исключить.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гэлакси" 25000 (Двадцать пять тысяч) руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Электронная подпись действительна.

Судья Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоЕ.В. Васильев

Дата 27.12.2021 10:31:04

Кому выдана ВАСИЛЬЕВ ЕВГЕНИЙ ВАЛЕРЬЕВИЧ