Постановление от 27 октября 2021 г. по делу № А11-10479/2020

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А11-17048/2019
27 октября 2021 года
г. Владимир


Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.07.2021 по делу № А11-17048/2019, принятое иску администрации города Коврова Владимирской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316332800108163) об изъятии объектов незавершенного строительства и обязании возвратить земельные участки,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации города Коврова Владимирской области об обязании заключить договоры аренды,

при участии в судебном заседании представителя Администрации – ФИО3 по доверенности от 09.07.2021 № 01-44/1294 сроком действия по 31.12.2021 (представлен диплом о высшем юридическом образовании),

установил:

администрация города Коврова Владимирской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 33:20:011623:303, расположенного по адресу: <...> комплекс 111, путем его продажи с публичных торгов; а также о возврате земельного участка с кадастровым номером 33:20:011014:28 по акту приема-передачи (иск принят к производству в рамках дела № А11-17048/2019.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным принято встречное исковое заявление Предпринимателя к Администрации об обязании заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:20:011014:28 сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимости.

Кроме того, в рамках дела № А11-10479/2020 арбитражным судом принят к производству иск Администрации к Предпринимателю об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 33:20:011623:302, 33:20:011623:304, расположенных по адресу: <...> комплекс 111, путем продажи с публичных торгов; а также о возврате земельного участка с кадастровым номером 33:20:011014:29 по акту приема-передачи. В рамках данного дела также принято встречное исковое заявление Предпринимателя к Администрации об обязании заключить договор аренды указанного земельного участка сроком три года для завершения строительства объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции объединил дело № А11-17048/2019 и дело № А11-10479/2020 в одно производство для совместного рассмотрения и присвоил делу № А11-17048/2019.

Решением от 19.07.2021 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования Администрации удовлетворил, в удовлетворении встречных требований Предпринимателю отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что принятое по делу решение является незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Мотивированных доводов по существу спора в апелляционной жалобе не приведено.

20.10.2021 от заявителя в материалы дела поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное болезнью представителя Предпринимателя.

Представитель Администрации в судебном заседании 20.10.2021 и в возражениях на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, которое просил оставить без изменения.

Принимая во внимание отсутствие в ходатайстве заявителя об отложении судебного разбирательства обоснования необходимости явки представителя Предпринимателя в судебное заседание, учитывая необходимость соблюдения сроков рассмотрения апелляционной жалобы и прав участвующих в деле лиц на судопроизводство в разумный срок, а также исходя из наличия реальной возможности рассмотрения настоящего спора по представленным в дело документам, апелляционный суд, руководствуясь статьями 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклонил ходатайство заявителя жалобы об отложении судебного разбирательства (протокол судебного заседания от 20.10.2021).

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.09.2016 между Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор № 08-06-01/11527 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:011014:28, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> комплекс 111, для размещения рынка, в границах, указанных в плане земельного участка, общей площадью 1776 кв.м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.09.2016 по 01.09.2019 (3 года).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2016.

Также 05.09.2016 между Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 08-06-01/11526 находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:011014:29, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <...> комплекс 111, для размещения рынка, в границах, указанных в плане земельного участка, общей площадью 3840 кв.м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.09.2016 по 01.09.2019 (3 года).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2016.

Также судом установлено, что Администрация направила в адрес ФИО2 уведомления от 14.08.2019 № 08-01-06/767 и от 13.11.2019 № 08-01-06/1289 о расторжении договоров аренды в связи с истечением срока их действия, предложила Предпринимателю возвратить земельные участки по акту приема-передачи.

Ссылаясь на положения статей 239.1, 450, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», указывая, что до истечения срока действия договоров аренды объекта незавершенного строительства, Предпринимателем достроены не были, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Впоследствии 31.07.2020 Предприниматель направил в адрес Администрации заявления № 995/01-300-17 и № 995/01-300-17/01, в которых просил заключить новые договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 33:20:011014:28, 33:20:011014:29 с целью завершения строительства объектов сельскохозяйственного рынка согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ сроком на 3 года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Поскольку Администрация уклонилась от заключения с Предпринимателем новых договоров аренды, Предприниматель предъявил в суд встречный иск.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Из материалов дела видно, что 09.10.2015 между Администрацией (арендодатель) и ФМС «Фонд развития города Коврова» (арендатор) были заключены договоры № 08-06-01/10858 и № 08-06-01/10859 аренды находящихся в государственной собственности земельных участков, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 33:20:011014:28 и 33:20:011014:29, находящиеся по адресу (имеющие адресные ориентиры): <...> комплекс 111, для размещения рынка, в границах, указанных в планах земельных участков, общей площадью 1776 кв.м и 3840 кв.м, соответственно (пункты 1.1 договоров).

Согласно пунктам 2.1 договоров срок их действия был установлен на период с 09.09.2015 по 08.09.2018.

Также из материалов дела видно, что на основании договора купли-продажи незавершенных строительством объектов от 18.11.2015, заключенного ФМС «Фонд развития города Коврова» с Предпринимателем, 26.11.2015 было зарегистрировано право собственности последнего на следующие объекты незавершенного строительства:

- назначение не определено, площадь застройки 1147 кв.м, степень готовности объекта 15 %, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), <...> комплекс 111 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2016 № 33-33/001-33/001/002/2015-8287/2, повторное, выдано взамен свидетельства от 26.11.2015);

- назначение нежилое, площадь застройки 1175 кв.м, степень готовности объекта 30 %, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), <...> комплекс 111 (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2016 № 33-33/001-33/001/002/2015-8286/2, повторное, выдано взамен свидетельства от 26.11.2015);

- назначение нежилое, площадь застройки 1184,7 кв.м, степень готовности объекта 15 %, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), <...> комплекс 111 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 04.09.020 № 99/2020/349898193).

03.08.2016 Предприниматель обратился в Администрацию с заявлениями об оформлении соглашения о замене стороны по договорам от 09.10.2015 № 08-06-01/10858 и № 08-06-01/10859 в связи с приобретением им у ФМС «Фонд развития города Коврова» объектов незавершенного строительства.

При этом между Администрацией и Предпринимателем были заключены новые договоры аренды от 05.09.2016 № 08-06-01/11526 и № 08-06-01/11527 сроком действия три года.

Проанализировав изложенные обстоятельства, установив, что на момент заключения договоров аренды от 05.09.2016 № 08-06-01/11526 и № 08-06-01/11527 на земельных участках находись объекты незавершенного строительства и земельные участки были предоставлены Предпринимателю в аренду без проведения торгов, суд первой инстанции справедливо заключил, что фактически Предпринимателем было реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства.

Установив, что строительство объектов недвижимости не закончено и на момент обращения Администрации с настоящим иском срок действия договоров аренды от 05.09.2016 № 08-06-01/11526 и № 08-06-01/11526 истек, суд первой инстанции на законных основаниях удовлетворил иск Администрации об изъятии у Предпринимателя объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 33:20:011623:302, 33:20:011623:303, 33:20:011623:304, путем продажи с публичных торгов.

Учитывая то обстоятельство, что действующим законодательством предусмотрено право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, суд также обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения встречного иска Предпринимателя.

Апелляционный суд также отмечает, что в нарушение подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Предприниматель подал заявление о заключении новых договоров аренды земельных участков после истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды от 05.09.2016 № 08-06-01/11526 и № 08-06-01/11526.

Указанное обстоятельство также исключает возможность заключения с Предпринимателем новых договоров аренды без проведения торгов.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Конкретные основания для отмены обжалуемого судебного акта заявителем жалобы не приведены, в связи с чем доводы о незаконности и необоснованности обжалуемого решения признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.07.2021 по делу № А11-17048/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.



Председательствующий судья


Д.Г. Малькова



Судьи

Н.В. Устинова


А.Н. Ковбасюк