Решение от 26 апреля 2024 г. по делу № А53-38431/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-38431/23
26 апреля 2024 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чукариной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты ИНН <***> ОГРН <***>

о признании отказа незаконным, обязании предоставить в аренду земельный участок,

при участии (до перерыва):

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 26.09.2023;

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от 25.10.2023. (онлайн-участие),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты о признании отказа незаконным, обязании предоставить в аренду земельный участок.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования.

Заинтересованное лицо против удовлетворения заявленных требований возражало.

Суд в порядке ст. 163 АПК РФ суд счел необходимым объявить перерыв в судебном заседании, назначенном на 18.04.2024 на 15 часов 40 минут, до 18.04.2024 до 17 часов 40 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности, суд счел требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником нежилого помещения: нежилое здание со встроенным гаражом кадастровый номер 61:59:0010114:419 площадью 72,2 кв.м, расположенное по адресу <...> на основании разрешения на ввода объекта в эксплуатацию № 61-59-202-2023, выданного 31.08.2023г. Администрацией г.Шахты.

Данное нежилое помещение расположено на земельном участке площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 61:59:0010114:199 , который предоставлен заявителю в аренду на основании договора аренды № 7419 от 07.11.2014 с разрешенным использованием: автостоянки и гаражи. Дополнительным соглашением от 04.12.2017 указанный договор аренды продлен до 27.10.2020 для завершения строительства. Дополнительным соглашением от 07.09.2020 данный договор аренды продлен до 07.09.2023 для завершения строительства под объектом незавершенного строительства.

Впоследствии предприниматель обратился в КУИ Администрации г.Шахты с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010114:199 площадью 1000 кв.м по адресу <...>, но получил отказ от 14.06.2022 в связи с нецелесообразностью, а именно площадь земельного участка несоразмерна для заявленных целей использования расположенного на нем нежилого помещения.

Отказ в заключении договора аренды земельного участка является предметом оспаривания в рамках настоящего дела. При рассмотрении заявления суд руководствуется следующим.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания приведенных норм права, а также разъяснений, данных в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что ненормативный правовой акт публичного органа, а также действия и бездействия должностных лиц публичного органа могут быть признаны недействительными и незаконными лишь при наличии в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону и нарушения данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, для признания незаконным обжалуемого кооперативом решения администрации необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствия оспариваемого акта закону и нарушения данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 65 АПК РФ заявитель должен доказать, в защиту и на восстановление каких прав предъявлены требования о признании незаконным оспариваемого решения.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ одним из обязательных условий для удовлетворения требований заявителя является нарушение оспариваемым решением комитета его прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

Как предусмотрено подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка без проведения торгов заключается с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 Кодекса.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указан в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка без проведения торгов осуществляется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов. При этом определение площади должно быть соразмерно площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10, определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 N 304-ЭС21-20862).

Судом установлено, и следует из материалов дела, существующий объект недвижимого имущества - нежилое здание со встроенным гаражом кадастровый номер 61:59:0010114:419 используются назначению, территория земельного участка вымощена бетонными плитами для подъезда грузовых автомашин с прицепами, которые используются заявителем в целях предпринимательской деятельности.

В соответствии Приложением «В» СП 18.13330.2011 Генеральные планы промышленных предприятий» площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения, а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий. В площадь застройки должны включаться резервные участки на территории объекта, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений).

Правилами землепользования и застроив и г. Шахты (ст.52 Решения городской Думы г. Шахты Ростовской области от 23 июля 2009 г. N 594 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Шахты" в ред. от 28.06.2022) установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства для испрашиваемого земельного участка: максимальный процент застройки в границах земельного участка и минимальный процент застройки - не устанавливается.

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлялся под строительство в соответствии с его разрешенным использованием. При этом, комитет отказывает в предоставлении по мотиву несоразмерности земельного участка, который ранее предоставлялся для целей строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию с заявленной площадью строения.

Доказывая необходимость предоставления в пользование всего земельного участка, предприниматель заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения площади земельного участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Определением суда от 15.12.2023 суд удовлетворил ходатайство заявителя, назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил негосударственному экспертному учреждению «Экспертно-кадастровое бюро г.Шахты» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить площадь земельного участка, необходимого и для использования и эксплуатации объектов, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0010114:199 в <...>, с учетом целевого назначения и фактического использования.

Предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отказ и уклонение от дачи заключения, эксперт представил заключение.

Согласно выводам эксперта, площадь 1000 кв.м земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010114:199, находящегося по адресу: <...>, является необходимой и достаточной для эксплуатации существующих объектов, находящихся по адресу: <...>, исходя из целевого назначения, фактического использования и разрешенного использования вышеуказанного земельного участка «автостоянки и гаражи».

Общая площадь использования территории земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010114:199 по ул. Мировая Коммуна, 74-6 в г. Шахты для целей деятельности автомобильного грузового транспорта и услуг по перевозкам, а также обеспечивающего безопасную эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных на исследуемом земельном участке, составляет 987м2, что составляет 987м2 / 1000 м2 х 100% = 98,7% от общей площади земельного участка.

1,3% (13м2) земельного участка по ул. Мировая Коммуна, 74-6 занято отмосткой.

При исследовании заключения судебной экспертизы суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормам статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что заявителем обоснована необходимость предоставления земельного участка площадью 1000 кв.м.

При таких обстоятельствах суд находит отказ незаконным.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае надлежащим способом защиты права заявителя является обязание органа местного самоуправления заключить с заявителем договор аренды спорного земельного участка. Разумным для этого арбитражный суд считает срок один месяц с даты вступления решения в законную силу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Комитета в пользу заявителя следует взыскать 300 рублей судебных расходов по государственной пошлине. Заявитель ходатайствовал об отнесении судебных расходов на оплату экспертного исследования на себя, в связи с чем суд не рассматривает вопрос о распределении между сторонами судебных расходов в данной части.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации решение Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты, выраженное в письме N 61.12.2.1-22/3357 от 13.09.2023.

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> подписанный от своего имени проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0010114:199.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации города Шахты ИНН <***> ОГРН <***> в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяСолуянова Т. А.