Решение от 30 декабря 2020 г. по делу № А46-9787/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-9787/2020
30 декабря 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2020 года.

Полный текст определения изготовлен 30 декабря 2020 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, обществу с ограниченной ответственностью «ЮФ «Константа» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрегиональной саморегулируемой организации – Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», о признании недостоверным отчёта оценщика об определении стоимости объекта оценки,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО3 по доверенности от 01.08.2018;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области – ФИО4 по доверенности от 04.02.2020;

от общества с ограниченной ответственностью «ЮФ «Константа» - ФИО5 по доверенности от 12.11.2020;

от третьего лица – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Омской области с уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ответчик, Территориальное управление), обществу с ограниченной ответственностью «ЮФ «Константа» (далее – ответчик, ООО «ЮФ «Константа»), в котором просила:

- признать отчёт №812/09-НИ/01 от 27.09.2019 «Об оценке объекта оценки»,выполненный ООО «ЮФ «Константа» в лице оценщика ФИО6 по состоянию на 27 сентября 2019 года в соответствии с государственным контрактом №31-ГК на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков, находящихся в федеральной собственности от 26 августа 2019 года объекта: земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:125, площадью 13 089 кв.м., расположенного в границах ориентира, административного здания, почтовый адрес которого: Омская область, г. Омск, ФИО7, ул. Б. Хмельницкого, д. 226, недостоверным и не пригодным для подписания дополнительного соглашения к договору аренды № ТУ-02/14-2014-9 находящегосяв федеральной собственности земельного участка (части) с кадастровым номером55:36:120306:125 от 22.10.2014 по указанной в нём рыночной стоимости аренды, после 27марта 2020 года;

- обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить дополнительное соглашение к договору аренды № ТУ-02/14-2014-9 находящегося в федеральной собственности земельного участка (части) с кадастровым номером 55:36:120306:125 от 22.10.2014 по цене рыночной стоимости аренды, определённой в судебном порядке на основании заключения эксперта №20-Э/20 от 17 сентября 2020 года, выполненного ООО «Абсолют-Эксперт».

Определением суда от 10.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Межрегиональная саморегулируемая организация – Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков».

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.07.2020 производство по данному делу приостановлено в связи с назначением по делу экспертизы.

Определением суда от 01.12.2020 производство по делу было возобновлено.

Истец в судебном заседании требования с учётом уточнений поддержал в полном объеме.

Ответчики высказались согласно представленным отзывам.

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие названного участника арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы истца и ответчиков, суд установил следующие обстоятельства.

22 октября 2014 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключён договор аренды № ТУ-02/14-2014-9 находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:125.

По условиям договора, изложенным в п 1.1, его предметом является часть(55:36:120306:125/5 площадью 13089 кв.м) земельного участка с кадастровым номером55:36:120306:125, находящегося в собственности Российской Федерации, площадью548 492 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного вграницах участка, ориентир административное здание, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ФИО7, ул. Б.Хмельницкого, д.226, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

На основании Распоряжения от 02.12.2015 №215-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в целях образования земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:125» образовался земельный участок с кадастровым номером 55:36:120306:335 площадью 13 089 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственный корпус №21, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ФИО7, ул. Б. Хмельницкого, д.226, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

На участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности: производственный корпус № 21, общей площадью 11 110,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Срок договора аренды установлен на 49 лет (п.2.1 Договора).

Пунктом 3.1 Договора установлен размер арендной платы, который составляет 591 030 рублей в год, (490252,50 рублей в месяц) без НДС. Арендная плата за земельный участок на момент заключения договора аренды была рассчитана в соответствии с п. 6 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила) по следующей формуле:

А- С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка согласно отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08.10.2014 № 293/3-Н/2014, которая составляет 7 164 000 руб.

Р - действующая с 14.09.2012 года ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая составляет 8,25%.

Арендная плата по условиям договора вносится Арендатором ежемесячно с оплатой до 10 (десятого) числа месяца, за который производится оплата, на счет Арендодателя.

В соответствии с п. 3.4 Договора аренды, размер арендной платы может изменятьсяАрендодателем в соответствии с п. 10 Правил в одностороннем порядке с предварительнымуведомлением Арендатора не чаще, чем один раз в год.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил размер арендной платы за право пользования земельными участками, принадлежащими на праве собственности Российской Федерации, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этой связи ТУ Росимущества в Омской области была организована рыночная оценка права аренды вышеуказанного земельного участка и по итогам представленного в Территориальное управление отчёта об оценке от 27.09.2019 № 812/09-НИ/01, выполненного ООО «ЮФ «Константа», (оценщик ФИО6), установлена величина рыночной арендной платы в размере 68 926,67 руб. по состоянию на 27.09.2019.

В апреле 2020 года от Территориального управления в адрес ИП ФИО2 поступило письмо с предложением заключить дополнительное соглашение по договору аренды от 22.10.2014 года № ТУ-02/14-2014-9 об изменении условий арендной платы в сторону увеличения.

Согласно пункту 1 предлагаемого дополнительного соглашения «Подпункт 3.1. пункта 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора Территориальное управление предложило изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок составляет 68 926, 67 руб. (Шестьдесят восемь тысяч девятьсот двадцать шесть рублей шестьдесят семь копеек) в месяц без НДС»

Указанный размер арендной платы определён согласно Отчёту «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 27.09.2019 №812/09-НИ/01».

Не согласившись с результатами оценки стоимости рыночной ставки арендной платы, истец направила в адрес Территориального управления претензию.

В ответ на обращение Управления № 55-МУ-03/1876 от 19.03.2020 о необходимости внесения изменений и дополнений в договор аренды от 22.11.2014 № ТУ-02/14-2014-9 предпринимателем было направлено письмо, которым сообщалось о несогласии с изменением арендной платы в сторону увеличения и просьбе пересмотреть условия дополнительного соглашения и отложить его подписание до прекращения введённых ограничений по распространению коронавирусной инфекции.

Ответчиком в удовлетворении требования о пересмотре арендной платы в сторону уменьшения было отказано.

Полагая, что применение Территориальным управлением отчёта «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 27.09.2019 №812/09-НИ/01 при определении размера арендной платы и соответственно включение в пункт 3.1 Договора расчёта, основанного на указанном отчёте, являются незаконными, грубо нарушают права предпринимателя, последняя обратилась в арбитражный суд с заявлением, которое является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Суд полагает требования ИП ФИО2 подлежащими удовлетворению с учётом уточнения в силу следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Эффективная судебная защита возможна тогда, когда избранный истцом способ защиты нарушенного права направлен на реальное восстановление нарушенного материального права или защиту законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Следовательно, лицо, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должно указать, какие его права и каким образом нарушены, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьёй 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Как определено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Абзацем 3 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Так, в частности, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421, статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила № 582), утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В силу пункта 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утверждёнными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил № 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) Территориальным управлением проведена рыночная оценка права аренды спорного земельного участка, площадью 13 089 кв.м., которая составила 6 080 000 руб. (отчет № 812/09-НИ/01 от 27.09.2019.

В рассматриваемом случае принципиальное значение имеет вопрос правильности и обоснованности произведённого расчёта рыночной стоимости права аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона № 135-ФЗ.

Статьёй 15 последнего предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является; статьей 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Суд, руководствуясь положениями статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», статьёй 82 АПК РФ, установив при рассмотрении настоящего спора наличие расхождений в данных о рыночной стоимости права аренды, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости права аренды. С целью исследования данного вопроса судом была назначена соответствующая судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт»

На разрешение эксперта были поставлены вопросы следующего содержания:

1. Определить достоверность и обоснованность выводов оценщика ФИО6 (ООО «ЮФ «Константа»), изложенных в Отчете Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 27.09.2019 года №812/09-НИ/01.

2. Соответствует ли Отчет «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 27.09.2019 года №812/09-НИ/О1», выполненный ООО «ЮФ «Константа» в лице оценщика ФИО6 по состоянию на 27 сентября 2019 года, в соответствии с Государственным контрактом №31-ГК на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков, находящихся в федеральной собственности от 26 августа 2019 года, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандарт оценки (ФСО № 1, ФСО№2, ФСО №3. ФСО №7), в части объективности, всесторонности и полноты проведенных исследований, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности?

3. Какова величина рыночной стоимости права аренды земельного участка расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. Б.Хмельницкого, д.226?

По результатам экспертизы величина рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 27.09.2019 установлена в размере 631 937 рублей в год; 52 661 руб. в месяц (т.3 л.д.37-38).

Также эксперт указал на то, что в результате проверки отчёта от 27.09.2019 №812/09-НИ/О1, подготовленного ООО «ЮФ «Константа», на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности, стандартам, методическим указанием, обоснованности и достоверности определённой рыночной стоимости объекта оценки выявлены нарушения Федеральных стандартов оценки и методологические ошибки.

В связи с изложенным, по мнению эксперта, полученную итоговую рыночную стоимость права аренды земельного участка в отчете от 27.09.2019 года №812/09-НИ/О1, нельзя признать обоснованной и достоверной,

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, произведённой независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае,, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Статьёй 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Как отмечено в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 05.06.2014 № 1102-О, от 27.10.2015 N 2382-0, пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2015 N 303-ЭС 14-7854, от 11.06.2015 N 301-ЭС14-9021, от 22.07.2015 N 305-ЭС15-1819, от 29.01.2019 N 305-ЭС18-15149, заключение эксперта является одним из доказательств, которое не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ, наравне со всеми иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности.

В соответствии с ч.2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как следует из Обзора судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 14.12.2011, повторная экспертиза (статья 87 ГПК РФ, статья 20 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации») назначается в связи с сомнениями суда в объективности и обоснованности экспертного заключения, например, когда значительно различались цены, указанные в заключении оценочной экспертизы и в представленном по запросу суда документе о стоимости предмета; когда имелись противоречия в заключении эксперта и в пояснениях этого же эксперта в судебном заседании; когда экспертом не учитывались отдельные обстоятельства или был нарушен порядок проведения экспертизы, в частности экспертом не осуществлялся личный осмотр объекта исследования.

В рассматриваемом деле, как считает суд, не имеется оснований для назначения повторной судебной экспертизы, так как выводы эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Абсолют — Эксперт», изложенные в экспертном заключении № 20-Э/20 (далее — Заключение), об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:335, общей площадью 13 089 кв.м., являются обоснованными.

В соответствии со статьёй 12 Закона № 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям

достаточности и достоверности. Отчёт об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении эксперта содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учётом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учётом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришёл к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым отсутствуют.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации.

В судебное заседание был приглашён эксперт, который дал соответствующие пояснения с учётом доводов ООО «ЮФ «Константа» о несогласии с заключением эксперта.

Таким образом, с учётом результатов проведённой судебной экспертизы отчёт от 27.09.2019 года №812/09-НИ/О1, подготовленный ООО «КФ «Константа» и использованный Территориальным управлением, судом не может быть признан достоверным.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьёй 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Суд полагает, что предложение Территориального управления, адресованное предпринимателю, заключить дополнительное соглашение к договору с включением условия об изменении арендной платы, основанного на отчёте, признанном недостоверным, не отвечает принципу добросовестного поведения в гражданском обороте.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, заявленные требования ИП ФИО2 подлежат удовлетворению с учетом уточнений.

В соответствии со статьёй 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде.

По положениям статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, а также решает иные вопросы, возникшие в ходе судебного разбирательства.

Из смысла указанной нормы права следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счёт неправой.

В связи с удовлетворением требований предпринимателя бремя несения судебных расходов возлагается на Территориальное управление, поскольку именно оно является стороной договора.

Пунктом 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на Территориальное управление судебные расходы по оплате истцом государственной пошлины, а также расходы, понесенные истцом в связи с проведением судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить с учётом уточнений.

Признать отчёт №812/09-НИ/01 от 27.09.2019 «Об оценке объекта оценки»,выполненный ООО «ЮФ «Константа» в лице оценщика ФИО6 по состоянию на 27 сентября 2019 года в соответствии с государственным контрактом №31-ГК на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков, находящихся в федеральной собственности от 26 августа 2019 года объекта: земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:125, площадью 13 089 кв.м., расположенного в границах ориентира, административного здания, почтовый адрес которого: Омская область, г. Омск, ФИО7, ул. Б. Хмельницкого, д.226, недостоверным и не пригодным для подписания дополнительного соглашения к договору аренды № ТУ-02/14-2014-9 находящегосяв федеральной собственности части земельного участка с кадастровым номером55:36:120306:125 от 22.10.2014 по указанной в нём рыночной стоимости аренды, после 27марта 2020 года.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить дополнительное соглашение к договору аренды № ТУ-02/14-2014-9 находящегося в федеральной собственности части земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:125 от 22.10.2014 по цене рыночной стоимости аренды, определённой в судебном порядке на основании заключения эксперта №20-Э/20 от 17 сентября 2020 года, выполненного ООО «Абсолют-Эксперт».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 руб., проведённой на основании определения Арбитражного суда Омской области по делу №А46-9787/2020 от 09.07.2020, уплаченных согласно платёжному поручению № 33 от 30.06.2020; сумму государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт» (644100, <...>) с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области 30 000 руб. за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области по делу №А46-9787/2020 от 09.07.2020 (счёт № 61/2020 от 17.09.2020, акт 17.09.2020), перечисленных индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) по платёжному поручению № 33 от 30.06.2020.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЮФ «Константа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счёта Арбитражного суда Омской области 15 000 руб., перечисленных платежным поручением № 185 от 18.12.2020.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья В.И. Чернышев