Решение от 4 июля 2024 г. по делу № А40-285741/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-285741/23-180-2278
04 июля 2024 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 04 июля 2024 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАРАТ" (119620, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.10.2015, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Карат» (ОГРН <***> ИНН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 19,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200,

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 05.02.2024г.

От ответчика – ФИО2, дов. №ДГИ-Д-1650/23 от 11.12.2023г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью «Карат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 19,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200, установив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 2 678 848 (Два миллиона шестьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот сорок восемь) рублей в соответствии с заключению эксперта № 128-ОЭ от 03.05.2024 г., выполненного ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора пункт (1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 31 891 (Тридцать одна тысяча восемьсот девяносто один) рубль 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Определением от 26.02.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и поставить перед экспертами следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200, общей площадью 19,4 кв. м., по состоянию на 23.08.2023 года без учета НДС?».

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

08.05.2024 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что ООО «Карат» (арендатор) и Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель) состоят в арендных отношениях с 14.06.2016 года. Предметом договора аренды № 00-00316/16 от 14.06.2016 г. является нежилое помещение общей площадью 19,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200. Являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, ответчик 03.11.2023 письмом № 33-6-962554/23-(0)-3 направил истцу предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

Ответчик представил Истцу проект договора купли-продажи № 59-8884 от 01 ноября 2023 г.

Пунктами 3.1, 3.4 договора установлено, что стоимость нежилых помещений, арендуемых истцом, составляет 3 545 000 руб. 00 коп. Ежемесячный платеж за нежилое помещение установлен в размере 42 202 руб. 38 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, истец 04.12.2023 г. направил в адрес ответчика подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, содержащем предложение об изменении пунктов 3.1, 3.4 договора: стоимость нежилых помещений предложено установить в размере 1 441 630 руб. 00 коп.; с учетом изменения стоимости нежилого помещения ежемесячные платежи предложено установить в размере 17 162 руб. 26 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга.

Цена указана истцом на основании отчета об оценке от 01.12.2023 № 197/2023-О, выполненного ООО Консалтинговая Группа «ПраймАудит», согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 441 630 руб. без учета НДС.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованных обществом нежилых помещений между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Истец полагает, что предложенная Департаментом цена выкупаемого имущества определена с нарушением требований Федерального закона и не основана на достоверной оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества, что ущемляет гарантированное Федеральным законом преимущественное право общества на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Часть 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Следовательно, при отклонении Департаментом протокола разногласий субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать такой способ защиты права как передача возникших разногласий на рассмотрение суда.

Истец указывает на то, что у арендатора возникает право на приобретение арендуемого имущества на основании Федерального закона, а единственным препятствием в реализации преимущественного права выкупа являются разногласия с Департаментом по условию о цене нежилых помещений, что и послужило основанием обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

Предложение о подписании договора с разногласиями было получено Департаментом 04.11.2023 г., о чем получено сообщение об отправлении обращения через электронную приемную на официальном портале Мэра и Правительства Москвы за номером ГО=55487436.

Данное обращение следует рассматривать как досудебное урегулирование спора.

На основании положений пунктов 2, 3 статьи 9 Федерального закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-Ф3), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 ГК РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 26.02.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и поставить перед экспертами следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200, общей площадью 19,4 кв. м., по состоянию на 23.08.2023 года без учета НДС?».

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

08.05.2024 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200, общей площадью 19,4 кв.м. по состоянию на 23.08.2023 года, составляет, без учета НДС: 2 678 848 (Два миллиона шестьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот сорок восемь) рублей.

Суд приходит к выводу о том, что экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперты продемонстрировали компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертов сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертами ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой») ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

Иные доводы ответчика отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Карат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 19,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:07:0015003:32200, установив спорные условия договора в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 2 678 848 (Два миллиона шестьсот семьдесят восемь тысяч восемьсот сорок восемь) рублей в соответствии с заключению эксперта № 128-ОЭ от 03.05.2024 г., выполненного ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора пункт (1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 31 891 (Тридцать одна тысяча восемьсот девяносто один) рубль 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАРАТ" (119620, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.10.2015, ИНН: <***>) 40 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова