Решение от 5 июня 2024 г. по делу № А65-21878/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-21878/2023

Дата принятия решения – 06 июня 2024 года. Дата объявления резолютивной части – 03 июня 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Панюхиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем Акпарсовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань (ОГРН 1121690072129, ИНН 1655253822) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060508:1432, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Карбышева, д. 48, кв. 1001, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 7116833 руб. 33 коп.»,

с участием:

от истца – Шайхутдинова Г.Р., доверенность от 12.07.2023, диплом, от ответчика –Рахимова Р.Р ., доверенность от 15.01.2024 г, диплом,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (далее ответчик) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060508:1432, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Карбышева, д. 48, кв. 1001, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 5174750 руб.».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.01.2024 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилых помещений этажа 1: №№ 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060508:1432, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Карбышева, д. 48, кв. 1001 на 14 марта 2023 года.

После поступления в суд 11.03.2024 заключения эксперта № 1-24 от 7.03.2024, производство по делу возобновлено, сторонам предложено представит письменные пояснения

с учетом экспертного заключения (определение от 15.03.2024).

Определением суда от 12.04.2024 судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение требований, в котором истец просил определить условие договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: № 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060508:1432, расположенные по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 6832160 рублей без учета НДС ».

Этим же определением рассмотрение дела отложено на 16.05.2024 в связи с вызовом в судебное заседание эксперта ФИО1

Эксперт ФИО1 в судебное заседание не явилась, от экспертной организации АО «БТИ РТ» посредством сервиса «Мой арбитр» поступило заявление, из которого следует, что эксперт ФИО1 находится в г. Санкт-Петербург на сдаче квалификационных экзаменов, в связи с чем экспертная организация ходатайствовала о рассмотрения дела без эксперта либо о назначении судебного заявления на период после 21.05.2024.

В судебном заседании 16.05.2024 на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 22.05.2024. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан. После перерыва судебное заседание было продолжено при участи представителей сторон. Эксперт в судебное заседание не явился.

В судебном заседании 2.05.2024 на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 3.06.2024. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан. После перерыва судебное заседание было продолжено при участи представителей сторон и эксперта ФИО1

Эксперт пояснил, что рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана с НДС, для исключения НДС необходимо 8540200 руб. разделить на 1/20.

Представитель истца уточнил требования, просил определить цену объекта в сумме 7116833 руб. 33 коп.

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ. Представитель истца иск поддержал, дал пояснения. Представитель ответчика просил в иске отказать.

Из материалов дела следует, что истец ООО «Мегарус – М» с 8.02.2021 является арендатором нежилых помещений № 1001, кадастровый номер 16:50:060508:1432, расположенные по адресу: РТ, <...>.

Между истцом (арендатор) и ответчиком - муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани № 9068-95 от 8.02.2021 сроком на 5 лет до 7.02.2026.

Помещения были переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 8.02.2021.

Истец 14.03.2023 обратился в Комитет с заявлением (т. 1 л.д.д11), о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ).

Письмом исх. № 4776/КЗИО-ИСХ от 6.04.2023 ответчик сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В адрес истца поступил проект договора купли-продажи арендуемого имущества на объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа в здании, располоэенном по адресу:

<...>, общей площадью 143,4 кв.м., кадастровый номер 16:50:060508:1432, с указанием цены объекта – 10020000 руб., в соответствии с отчетом независимой оценки от 5ю07.203 № 09ИКБ/Оц-23 (письмо от 18.07.2023 № 10094/КЗИО-ИСХ.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании отчета № 0303/2022 об оценке рыночной стоимости спорных нежилого помещения, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 5174750 рублей.

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как указал ответчик в отзыве на иск, Комитетом в адрес арендатора направлен ответ № 10521/КЗИО-ИСХ от 25.07.20232.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд находит правовые основания для удовлетворения уточненных исковых требований в силу следующего.

Согласно положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закон № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор

подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет № 03-03/2023 от 26.06.2023, составленный ООО «ФасадСтолицы», в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого жилого помещения по состоянию на 14.03.2023 составляет без учета НДС 5174750 руб., а ответчиком представлен отчет № 09ИКБ/Оц-23, составленный ООО «ИК «Бизнес- Содействие», в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого жилого помещения по состоянию на 14.03.2023 составляет 10020000 руб., судом определением от 12.01.2024 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений этажа 1: №№ 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060508:1432, расположенные по адресу: <...> на 14 марта 2023 года, на дату получения заявления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на 14.03.2023, проведение которой поручено эксперту акционерного общества «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ РТ» ФИО1.

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 8540200.

При этом ка следует из пояснений эксперта в судебном заседании 3.06.2024 указанная стоимость включает в себя НДС.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям З от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения

протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению Истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 7116833 руб. 33 коп. (8540200 руб. : 1/20).

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Однако в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов (органов местного самоуправления) от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов; если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложены обстоятельствах и в силу статей 110, 112 АПК РФ расходы истца по оплате госпошлины в сумме 6000 руб. и судебной экспертизы в размере 44160 руб. подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 112, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа: №№ 117а, 118,119,119а, 120,122-133; общая площадь 143,4 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060508:1432, расположенные по адресу: <...>, изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 7116833 руб. 33 коп».

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мегарус-М", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 44160 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья Панюхина Н.В.