Решение от 22 ноября 2023 г. по делу № А04-6144/2023

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-6144/2023
г. Благовещенск
22 ноября 2023 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 22.11.2023. Резолютивная часть решения объявлена 15.11.2023.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной М.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305280735000053, ИНН <***>)

к администрации города Свободного (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности на объект в реконструированном виде (после уточнений),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН <***>, ОГРН <***>); общество с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания. Свободный» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО3,

при участии в заседании:

от истца: ФИО4, по доверенности от 23.05.2023, копия диплома ТВ № 564146 от 26.07.1990, паспорт; ФИО5, по доверенности от 23.05.2023, (сроком на 1 год), паспорт;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица (ФИО3): не явилось, извещено;

от третьего лица (Управление Росреестра по Амурской области): не явилось, извещено,

от третьего лица (ООО «АУК Свободный»): не явилось, извещено з/п № 44679,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) с исковым заявлением к администрации города Свободного (далее – ответчик, администрация) о сохранении в реконструированном нежилом состоянии квартиры и нежилого помещения.

В обоснование требований приводит следующие обстоятельства. Истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером КН 28:05:010921:243 и смежной с ним квартиры № 48 по адресу: <...> Октября, д. 8.

На заявление в Администрацию г. Свободного с просьбой о переводе жилого помещения квартиры № 48 по адресу: <...> Октября, дом 8 в нежилое помещение с объединением с нежилым помещением с КН 28:05:010921:243 был получен отказ от 10.05.2023 № 28, в связи с несоответствием проекта требованиям законодательства, поскольку согласно проекта планируется выполнение двух пристроек к нежилому помещению с КН 28:05:010921:243, что подразумевает реконструкцию многоквартирного дома.

ИП ФИО2 приобрела нежилое помещение с КН 28:05:010921:243 уже с пристройками, на которые были согласования, разрешение и предоставление участка под пристройки Администрацией г. Свободного постановлением в 2000 году. Позже приобрела примыкающую квартиру № 48 для перевода в нежилое, для объединения с нежилым помещением с КН 28:05:010921:243.

Нежилое помещение с КН 28:05:010921:243 было реконструировано в 2001 году прежним собственником, до введения в действие ГрК РФ.

100 % собственников помещений в МКД по адресу: <...> Октября, дом 8 согласовали реконструкцию МКД в котором расположена квартира № 48 по адресу: <...> Октября, дом 8 и перевода ее в нежилое помещение магазина с демонтажем части межквартирной стены путем присоединения её к существующему нежилому помещению магазина с занятием части земельного участка МКД (в координатах согласно схемы) для нежилого помещения, при которой уменьшается общее имущество собственников помещений в МКД согласно проектов ООО «Амургражданпроект» от 2022 г., ОАО «РЖД» от 2000, 2005 г.г.

В судебном заседании 15.11.2023 истец заявил об уточнении исковых требований, просил признать право собственности на объект в реконструированном виде - нежилое помещение площадью 153,4 м?, по адресу <...> Октября дом 8, с кадастровым номером 28:05:010921:243, образованное из квартиры № 48 по адресу <...> Октября дом 8, и нежилого помещения по адресу <...> Октября дом 8, согласно техническому паспорту МУП «Белогорсктехинвентаризация» от 08.04.2022.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик, третьи лица в судебное заседание 15.11.2023 не явились, о времени и месте проведения заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

14.11.2023 от третьего лица ФИО3, старшей дома <...> Октября, д. 8, поступил отзыв, в котором подтвердила согласие всех собственников на перевод жилого помещения в нежилое и реконструкцию обоих объектов, поддержала требования истца и просила рассмотреть дело в её отсутствие.

14.11.2023 от третьего лица ООО «АУК Свободный» поступил отзыв, в котором также поддержало требования истца. Управляющая компания указала, что при сохранении в реконструированном нежилом состоянии квартиры № 48 и нежилого помещения с КН 28:05:010921:243 по адресу: <...> Октября дом 8 согласно техническому паспорту МУП «Белогорсктехинвентаризация» от 08.04.2022 в виде нежилого помещения площадью 153,4 м?, общая площадь МКД и образуемого нежилого помещения увеличится за счёт включения площади пристройки, площадь иных помещений в МКД останется неизменной.

28.07.2023 от администрации г. Свободного поступил отзыв, в котором ответчик просил в иске отказать, ссылаясь, что перевод жилого помещения в нежилое производится в силу ст. 23 ЖК РФ органом, осуществляющим местное самоуправление. Вместе с тем, на момент осмотра помещения было установлено, что в помещении уже произведена самовольная реконструкция без получения соответствующего разрешения.

05.10.2023 от администрации г. Свободного поступил дополнительный отзыв, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие ее представителя, и указала, что вопреки указанию эксперта в экспертном заключении уведомление администрации от 10.05.2023 является законным, правомерным и не оспаривается истцом.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Оценив изложенные сторонами обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав пояснения истца, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Судом установлено, что ИП ФИО2 приобрела в собственность - нежилое помещение (магазин) общей площадью 71,7 м?, с кадастровым номером 28:05:010921:243, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...> Октября, д. 8, по договору купли-продажи недвижимости от 08.04.2021.

Также истец приобрела в собственность жилую двухкомнатную квартиру № 48, общей площадью 43,3 м?, с кадастровым номером 28:05:010921:431, расположенную на первом этаже четырехэтажного дома по адресу: <...> Октября, д. 8.

Указанное подтверждается также выписками из единого государственного реестра недвижимости.

Как указывает истец, бывший собственник указанных помещений ФИО6 в 2001 году произвел реконструкцию нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:010921:243, путем демонтажа части межквартирной стены для присоединения её к существующему нежилому помещению магазина с занятием части земельного участка МКД (в координатах согласно схемы), при которой уменьшается общее имущество собственников помещений в МКД согласно проектов ООО «Амургражданпроект» от 2022 г., ОАО «РЖД» от 2000, 2005 г.г.

Об этой информации истец была осведомлена, в связи с чем, для разрешения спора не имеет правового значения собственно истец произвела самовольную реконструкцию либо правопредшественник, поскольку по общему правилу право собственности на самовольную постройку не возникает (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В связи с реконструкцией МКД в части фасада дома по адресу <...> Октября, д. 8, главный архитектор отдела архитектуры администрации города Свободного обратился в Свободненский ГУЭС ОАО «Амурсельсвязь» с просьбой переноса кабеля.

На основании чего был составлен акт об установлении границы ответственности основного абонента МП Единый заказчик.

В 2022 году по заказу ИП ФИО2 обществом с ограниченной ответственностью «Амургржданпроект» был изготовлен проект перепланировки, переустройства (реконструкции) и присоединения квартиры № 48 к нежилому помещению.

Истцом получен технический паспорт от 08.04.2022 на вновь образованное нежилое помещение, выполненный МУП «Белогорсктехинвентаризация» города Белогорска.

Истец представила согласие на перевод жилого помещения в нежилое собственников смежных квартир от 03.03.2023, в том числе ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Также по вопросу согласования реконструкции было проведено общее собрание собственников многоквартирного дома № 8 по ул. 50 лет Октября. Согласно протоколу общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома от 05.03.2023 за реконструкцию квартиры № 48 и перевод ее в нежилое помещение с демонтажем части межквартирной стены, присоединение к нежилому помещению магазина, занятием части земельного участка и уменьшение общего имущества собственников МКД проголосовали 100 % голосов.

Получив согласование собственников, истец обратилась с заявлением в администрацию города Свободного, но получила уведомление № 28 от 10.05.2023 об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение в связи с несоответствием проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства. Составлен акт от 10.05.2023, комиссия установила, что на момент осмотра 27.04.2023 произведена самовольная реконструкция многоквартирного дома без получения разрешения на реконструкцию. Также уведомление содержало разъяснение, что для регистрации права собственности на вновь образованный объект предприниматель вправе обратиться в суд.

Ссылаясь на невозможность регистрации права собственности на вновь образованное помещение с учетом самовольной реконструкции, а также на соблюдение градостроительных, строительных норм и правил, и полагая, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, предприниматель обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском, удовлетворяя который, суд исходил из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине не смогло получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный (реконструированный) объект в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно п. 26 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количество этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно-технического обеспечения, и относится работам, требующим оформления разрешений на их проведение.

На основании ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее также - ГрдК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство - документа, предоставляющего застройщику право осуществлять строительство, и которое согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» может быть выдано только до начала осуществления строительных действий.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушений прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и 27.09.2016 № 1748-0 указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления № 10/22).

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

В силу разъяснений, содержащихся Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Также отмечается, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Законодательство предусматривает возможность сохранения перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. Соответственно для признания права на сохранение помещения в перепланированном виде собственникам нежилого помещения необходимо представить доказательства, свидетельствующие о соответствии произведенной ими перепланировки вышеперечисленным требованиям, в том числе требованиям градостроительного законодательства, СНиПов, Правил и норм пожарной безопасности.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

В силу п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет необходимые документы, указанные в данной статье.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 данной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с данной статьей возложена на заявителя.

В силу статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 данного Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Истцом не отрицалось, что произведенные изменения как конфигурации, так и оборудования помещений, осуществление пристройки затрагивают, в том числе, общее имущество собственников МКД, что является реконструкцией.

В целях установления наличия условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, суд по ходатайству истца определением от 18.08.2023 (резолютивная часть объявлена 17.08.2023) по делу А04-6144/2023 назначил строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью ООО «Строй-Индустрия», эксперту ФИО10; на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли спорный объект - нежилое помещение общей площадью 153,4 кв.м., расположенное по адресу <...> Октября дом 8, градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам, требованиям и правилам, установленным действующим законодательством?

2. Создает ли спорный объект - нежилое помещение общей площадью 153,4 кв.м., расположенное по адресу <...> Октября дом 8, угрозу жизни и здоровью граждан?

3. Указать, расположен ли спорный объект в границах земельного участка МКД с кадастровым номером 28:05:010921:125 и соответствует ли объект - нежилое помещение общей площадью 153,4 кв.м., расположенное по адресу <...> Октября дом 8, с учетом его функционального назначения, разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, действующим на дату проведения судебной экспертизы?

4. В случае, установления в процессе экспертизы имеющих значение для и разрешения дела обстоятельств, по поводу которых эксперту не поставлены вопросы, включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

21.09.2023 от экспертной организации в суд поступило экспертное заключение, содержащее ответы на поставленные судом вопросы.

Определением от 12.10.2023 суд возобновил производство по делу, назначил судебное заседание на 31.10.2023; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена старшая дома -ФИО3.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение № 080923-51 от 08.09.2023, содержащее ответы на поставленные судом вопросы:

Ответ на вопрос № 1: Спорный объект - нежилое помещение, общей площадью 153,4 м?, расположенное по адресу: <...> Октября, д.8, Амурской области, градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и требованиям установленным действующим законодательством - всем соответствует. Фактически произведена реконструкция нежилого помещения и двух пристроек, с кадастровым номером 28:05:010921:243, расположенного по адресу: <...> Октября, д.8.

Согласно Техническому паспорту на многоквартирный четырёхэтажный жилой дом и земельный участок, составленный 14.02.1984, 1965 года постройки, общая полезная площадь дома составляла 3065,6 м?, из них жилая площадь - 1354,7 м?, объём здания - 9298 м?, количество квартир - 60. Площадь фактически многоквартирного жилого дома составляет 877,2 м? (68,53x12,8м). Согласно информации о земельном участке №28:05:010921:155, на котором построен многоквартирный жилой обследуемый дом, находящийся по адресу: <...> Октября, 8, площадь земельного участка составляла, по состоянии на 27.01.2021 - 2562 м?. Нежилое помещение, фактически построено в 1991 году, (техпаспорт выдан 15.01.2007), которое выделено из жилого дома. Экспертами выявлено, что реконструкция нежилого помещения произошла следующим образом: к старому кирпичному дому были пристроены (реконструированы) нежилые помещения из керамического кирпича, выкуплена квартира №48 и переведена в нежилое помещение. На предоставленном в деле генеральном плане, выполненном на основе топосъёмки 2000 года АТГЭ «Росгеодезия», установлено, что к жилому дому, находящийся по адресу: <...> Октября, 8, были уже построены две пристройки складов к существующему магазину. В деле имеется Архитектурно-планировочное задание на проект реконструкции жилого помещения, квартиры №48, в нежилое, утверждённое 16.11.2005 года отделом градостроительства, архитектуры и капитального строительства Администрации г. Свободного, а также все согласования: главного архитектора. Земельного комитета, комитета охраны природы, депутатской комиссии по архитектуре, СВПЧ-5, ОЦСЭН, НГЧ-6 и других. Согласно проекта перепланировки, переустройства (реконструкции) и присоединения квартиры №48 к нежилому помещению по адресу: <...> Октября, 8, до перепланировки площадь всех помещений составлял 86,0 м?, после перепланировки составила площадь 153,4 м?.

Все расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными соблюдены. Минимальные отступы от границ земельных участков достен зданий, строений, сооружений – не менее 3 м. Градостроительные нормы соблюдены. Обследуемые пристройки вместе с нежилыми помещениями обеспечны всем требованиям строительных норм и соответствуют им.

Обследуемая нежилая пристройка к нежилым помещениям жилого дома соответствует требованиям противопожарных норм и противопожарных норм и противопожарным расстояниям между соседними домами.

Требованиям санитарных норм СанПиН 2.1.2.2645 и ГОСТ30494 (вред. 2020 г.) «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», а также экологическим и иным нормам и требованиям действующего законодательства РФ - обследуемые пристройки вместе с нежилыми помещениями -соответствуют.

Ответ на вопрос № 2: спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает. Он соответствует всем градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и требованиям, установленным действуюзщим законодательством.

Ответ на вопрос № 3: спорный объект в границах земельного участка МКД, с кадастровым номером 28:05:010921:125, расположен и соответствует объекту- нежилое помещение, общей площадью 153,4 м?, расположенное по адресу: <...> Октября, 8 с учетом его функционального назначения, разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, действующим на дату проведения судебной экспертизы.

Реконструированный объект вместе с пристройками к нежилому помещению для дальнейшей эксплуатации в соответствии с его функциональным назначение - безопасен и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц при существующей застройке. Имеются в деле все согласования: главного архитектора. Земельного комитета, комитета охраны природы, депутатской комиссии по архитектуре, СВПЧ-5, ОЦСЭН, НГЧ-6 и других, а также архитектурно-планировочное задание на проект реконструкции жилого помещения, квартиры № 48 в нежилое, утверждённое 16.11.2005 отделом градостроительства, архитектуры и капитального строительства Администраций г. Свободного. В деле имеется Схема границ земель (части земельного участка) на кадастровом плане территории номер кадастрового квартала 28:05:010921 и координаты точек земельного участка и План территории ул. 50 Октября - ул. Кручинина, согласованными всеми выше перечисленными ответственными руководителями. Функциональное назначение на день проведения экспертизы - не определено.

При осмотре и проверкой приборами экспертами не выявлено никаких деформаций, отклонений от вертикали и горизонтали, а также дефектов во всех несущих конструкциях.

Также экспертом сделан общий вывод о том, что по результатам проведенного обследования установлено, что реконструированная квартира №48 и пристройки №1 и №2 к помещениям, площадью 153,4 м?, находящиеся по адресу: Амурская <...> Октября, 8, расположенные в границах земельного МКД, с кадастровым номером 28:05:010921:125, построены с соблюдением градостроительных, строительных, пожарных, санитарных, экологических и иных норм и требований действующего законодательства РФ. Объект для дальнейшей эксплуатации в соответствии с его функциональным назначением - безопасен и не создаёт угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает права и законные интересы лиц при существующей застройке.

Стороны возражений относительно экспертного заключения не выразили, ходатайств о повторной экспертизе не заявили.

Возражения администрации сводятся лишь к несогласию относительно вывода эксперта о том, что уведомление администрации от 10.05.2023 является незаконным.

Суд учитывает, что эксперт не уполномочен оценивать уведомление на предмет его соответствия закону, указанное замечание эксперта не оценивается судом, поскольку оценка уведомлению в рамках настоящего спора не даётся.

Оценив представленное в материалы дела экспертное заключение на предмет его обоснованности, содержательности и соответствия требованиям действующего законодательства, суд пришёл к выводу, что данное заключение содержит обоснованные выводы на поставленные судом вопросы, ответы являются полным, однозначными и ясными. Заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

Таким образом, судом признается подтвержденным, что единственными признаками спорного объекта является отсутствие разрешения на реконструкцию объекта. Объединение квартиры и нежилого помещения не повлекла нарушений прав третьих лиц.

Следовательно, по смыслу статьи 222 ГК РФ и вышеприведенных разъяснений, факт реконструкции (перестройки) объекта в отсутствие разрешения, при отсутствии доказательств намеренно недобросовестного поведения истца, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061.

Ответчик возражений по заявленным требованиям с учетом установленных экспертизой обстоятельств не представил. Возражения касались только нарушения порядка обращения к административной процедуре.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства сторон и обстоятельства по спору согласно заявленным основаниям, предмету иска суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Судом учтено, что истец открыто и непрерывно пользуется объектом в отсутствие правопритязаний иных лиц.

Отсутствие прав на реконструированный объект недвижимости создает правовую неопределенность в судьбе объекта гражданского оборота при фактическом владении и пользовании истцом с 2021 года, а бывшим собственников с 2001 года (более 20 лет).

Суд делает вывод, с учетом представленных доказательств, что произведенные реконструкция квартиры и нежилого помещения обеспечивают надежность и устойчивость строительных конструкций многоквартирного дома, соответствуют требованиям специальных нормативных актов и пожарной безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не привели к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, доказательств нарушения прав и законных интересов граждан Администрацией вопреки требованиям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, суд приходит к выводу о возможности сохранении помещения площадью 153,4 м?, по адресу <...> Октября дом 8 в перепланированном и переоборудованном состоянии.

Истец осуществил реконструкцию объекта, не нарушая норм и требований градостроительных регламентов, а единственными признаками самовольной постройки в настоящем случае является отсутствие разрешения на реконструкцию объекта.

Возражения ответчика касаются лишь порядка получения разрешения на реконструкцию, относительно соблюдения строительных и иных требований возражения не заявлены.

При указанных обстоятельствах в их совокупности, в отсутствие возражений третьих лиц, признание права собственности на объект недвижимости устранит возникшую неопределенность в правоотношениях.

На основании изложенного, требования о признании права собственности ИП ФИО2 на спорный объект недвижимости являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако не изменяет установленного законом порядка такого учета и государственной регистрации.

Госпошлина по иску в силу ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 6000 руб. и была уплачена истцом по платежному поручению № 902 от 24.05.2023.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Однако по смыслу вышеназванной статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы возлагаются на проигравшую сторону по той причине, что именно ее действиями вызвана необходимость судебного разбирательства, поскольку целью обращения в арбитражный суд является защита нарушенного либо оспариваемого права. Суд отмечает, что такой способ защиты, как признание права собственности в целях легализации самовольной постройки, обладает определенной процессуальной спецификой, поскольку обращение лица с иском о признании права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не связано с оспариванием права истца администрацией как субъектом гражданско-правовых отношений, а вызвано тем, что законодатель путем прямого указания в пунктах 2, 3 статьи 222 ГК РФ закрепляет невозможность возникновения права собственности на объект недвижимости, возведенный в нарушение установленного законом порядка, иным способом, нежели чем в судебном порядке. При этом у истца на момент подачи иска отсутствует право собственности, а соответственно, у ответчика отсутствует возможность неправомерного оспаривания несуществующего права.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 г. № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Исходя из вышеизложенного, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов по настоящему делу не имеется, поскольку истец в нарушение закона создал самовольную постройку, на которые у него в силу закона не возникает права собственности, и названное право за истцом может быть признано только по решению суда.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 г. № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Исходя из вышеизложенного, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов по настоящему делу не имеется, поскольку истец в нарушение закона создал самовольную постройку, на которые у него в силу закона не возникает права собственности, и названное право за истцом может быть признано только по решению суда.

Данный вывод находит подтверждение и в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В рамках настоящего дела обращение в арбитражный суд с иском не было вызвано незаконностью действий администрации и нарушением ею прав общества. Следовательно, настоящий судебный акт об удовлетворении исковых требований не может быть оценен как принятый против ответчика.

Для проведения экспертизы истцом внесены денежные средства на депозит суда – платежное поручение №1506 от 15.08.2023 на сумму 90 000 руб.,

При изложенных обстоятельствах, все судебные расходы, понесенные истцом при рассмотрении дела, возлагаются судом на истца.

Определением от 01.11.2023 суд определил выплатить ООО «Строй-Индустрия» с депозитного счёта Арбитражного суда Амурской области денежные средства за проведенную экспертизу в размере 90 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305280735000053, ИНН <***>) на объект в реконструированном виде - нежилое помещение площадью 153,4 кв.м., по адресу <...> Октября дом 8, с кадастровым номером 28:05:010921:243, образованное из квартиры № 48 по адресу <...> Октября дом 8, и нежилого помещения по адресу <...> Октября дом 8, согласно техническому паспорту МУП «Белогорсктехинвентаризация» от 08.04.2022.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья М.В. Сутырина