Решение от 12 декабря 2018 г. по делу № А52-4774/2017

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-4774/2017
город Псков
12 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 05 декабря 2018 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Яковлева А.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304602926500027 ИНН <***>, место нахождения: 182113 Псковская область, г. Великие Луки)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (ОГРН <***> ИНН <***>, место нахождения: 182113 <...>)

об обязании заключить договор,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 – представитель;

от ответчика: ФИО4 – представитель,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (далее Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 11, площадью 235,40 кв. м, расположенного по адресу: <...> (далее нежилое помещение) в процессе реализации арендатором преимущественного права на приобретение имущества в соответствии со статьями 3-5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ).

Предприниматель неоднократно изменял предмет иска, в конечном счете, требования истца изложены следующим образом: обязать Комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения № 11 площадью 235,4 кв.м. с кадастровым номером 60:25:0070416:159, расположенного по адресу: <...>, на условиях: 1) Продавец продает в собственность, а покупатель оплачивает и принимает нежилое помещение. 2) Цена продажи объекта составляет 4 856 587 руб. 29 коп., без учета НДС. В счет уплаты оговоренной цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, в размере 1 806 056 руб. 78 коп., без учета НДС. С учетом этого долг покупателя по оплате объекта составляет 3 050 530 руб. 51 коп. 3) Оплата объекта в сумме 3 050 530 руб. 51 коп., осуществляется с рассрочкой платежа на 60 месяцев с момента заключения договора равными ежемесячными платежами путем безналичного перечисления денежных средств на счет УФК по Псковской области (КУМИ г. Великие Луки). 4) На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде, составляющую второй или последующие платежи, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 22.09.2016 и составляющей 3,33% годовых за период времени со дня заключения договора до даты платежа, установленной в договоре. Оплата оставшейся части цены продажи объекта может быть произведена покупателем досрочно. При полном досрочном погашении основного долга покупателем выплата процентов прекращается со дня, следующего заднем полной оплаты объекта. 5) В связи с оплатой цены продажи объекта в рассрочку, в силу закона объект до полного исполнения обязательства покупателя по оплате цены продажи объекта признается находящимся в залоге у муниципального образования «Город Великие Луки» для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта. Изменение предмета иска принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Псковской области от 06.07.2018 по делу назначена судебная экспертиза стоимостью 30000 руб., проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» ФИО5 и/или ФИО6. На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: относятся ли работы по перепланировке помещения под магазин строительных материалов, выполненных за период с 2005 по 2006 год, к неотделимым улучшениям; в случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, определить какова стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения с учетом их фактического состояния, износа, объема произведенных работ по состоянию на 22.06.2015.

В материалы дела поступило заключение №14-09-18К (т.3 л.д. 6-17), из которого следует стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения в размере 2131147 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования. Представитель ответчика возражает против иска.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав доводы представителей истца, ответчика, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд считает, что требования Предпринимателя подлежат частичному удовлетворению в силу следующего

Между Комитетом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) 31.01.2014 заключен договор аренды нежилого помещения по результатам аукциона № 14а, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 11 площадью 235,4 кв. м, на первом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, во временное пользование под торговлю.

Предприниматель 19.06.2015 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность за плату арендуемого помещения, в порядке реализации преимущественного права, установленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 07.07.2015 № 3357 Комитет отказал Предпринимателю в предоставлении в собственность за плату арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.06.2016 № Ф07-3460/2016 по делу № А52-3554/2015 признан незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки, выраженный в письме от 07.07.2015 № 3357, о предоставлении в собственность за плату спорного нежилого встроенного помещения.

Решением Великолукской городской думы от 22.09.2016 № 74 «Об утверждении условий приватизации нежилого помещения № 11 по проспекту Октябрьский, дом 130» утверждены предложенные Администрацией города Великие Луки условия приватизации объекта муниципальной собственности со способом приватизации: реализация преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества; по цене 8 100 000 руб., без учета НДС.

Письмом от 30.09.2016 № 5313 Комитет направил Предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, а также проекты договоров с различными условиями расчетов.

В деле № А52-3943/2016 Предпринимателем была оспорена достоверность рыночной стоимости нежилого помещения № 11, площадью 235,40 кв. м, расположенного по адресу: <...>, установленной в размере 8 100 000 руб.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2018 № А52-3943/2016 признана недостоверной рыночная стоимость нежилого помещения в размере 8 100 000 руб.

Определением апелляционного суда от 10.01.2018 по делу № А52-3943/2016 назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 22.06.2015; проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» (эксперту ФИО7). Согласно представленному ООО «Независимая оценка» в апелляционный суд заключению № 048 рыночная стоимость выкупаемого Предпринимателем нежилого помещения по состоянию на 22.06.2015 составляет 5 730 773 руб.; в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2018 № А52-3943/2016 указано – оценивая заключение эксперта № 048 по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия считает, что оно соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ, является ясным, полным, мотивированным. Оснований сомневаться в объективности выводов, сделанных экспертом, у судебной коллегии не имеется. Результаты оценки лицами, участвующими в деле, в установленном порядке не опровергнуты и могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения Предпринимателя в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Исходя из смысла статьи 69 АПК РФ, преюдиция – это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта, и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение, и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Право Предпринимателя на приватизацию нежилого помещения подтверждено Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.06.2016 № Ф07-3460/2016 по делу № А52-3554/2015.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2018 № А52-3943/2016 установлена рыночная цена нежилого помещения – 5 730 773 руб.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В пункте 1 статьи 432 ГК РФ указано – договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Стороны не достигли соглашения по вопросу заключения договора приватизации нежилого помещения, как следует из материалов дела Предприниматель неоднократно, в частности претензией от 04.10.2017 №1, обращался в Комитет с предложениями заключить такой договор. В судебных заседаниях стороны не пришли к согласию по вопросу заключения договора, от заключения мирового соглашения Комитет отказался (т.2, л.д. 107).

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В процессе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что на стадии заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости этого имущества, арендуемого Предпринимателем как субъектом малого предпринимательства, и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Федерального закона № 159-ФЗ; однако такие разногласия урегулированы в деле № А52-3943/2016, где установлена рыночная стоимость нежилого помещения – 5 730 773 руб.

Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 №11657/11).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 №3139/12, в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

Из содержания отчета общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» № 048 следует – рыночная стоимость выкупаемого Предпринимателем нежилого помещения по состоянию на 22.06.2015 составляет 5 730 773 руб.; однако в отчете (т.4, л.д. 17) не указано на включение в рыночную стоимость НДС. Суд 22.11.2018 запросил у эксперта сведения об учете при расчете итоговой стоимости имущества в сумме 5 730 773 руб. налога на добавленную стоимость, либо расчеты были проведены без выделения НДС. Эксперт оценщик ФИО7 04.12.2018 за № 04/12 сообщил суду – НДС входит в стоимость нежилого помещения и составляет 874 185 руб. 71 коп. (т.4, л.д. 21).

Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в России (пункт 2). В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 указанного Кодекса в целях главы 21 «Налог на добавленную стоимость», операции по реализации (передаче) муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского поселения, выкупаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, объектом налогообложения не признаются. Налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара с точки зрения норм Налогового кодекса Российской Федерации. Так, согласно положениям пункта 1 статьи 168 названного Кодекса при реализации товаров, передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров, передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров, имущественных прав соответствующую сумму налога.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления в данном случае нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Исходя из изложенного и принимая во внимание заключение экспертизы №048 с учетом ответа эксперта 04.12.2018 №04/12, содержащие сведения о рыночной стоимости выкупаемого помещения с НДС, надлежит включить в договор условие о выкупной цене в сумме, не содержащей НДС- 4 856 587 руб. 29 коп. (5 730 773 руб.-874 185 руб. 71 коп); в соответствии с пунктом 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

При этом суд не учитывает позицию предпринимателя об исключении из рыночной стоимости нежилого помещения неотделимых улучшений.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя; указанная правовая норма имеет императивный характер, поскольку не предусматривает право арендодателя не оплатить арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет него неотделимых улучшений арендуемого имущества. Таким образом, единственным условием, соблюдение которого необходимо для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, является наличие согласия арендодателя на осуществление этих неотделимых улучшений.

При осуществлении зачета рыночная стоимость имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, а именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных арендатором работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

В обоснование согласования с Комитетом проведения работ, в результате которых в помещении были созданы неотделимые улучшения, Предприниматель ссылается на Распоряжение №114-р от 03.02.2006, акт обследования от 03.10.2005 (т.1, л.д. 32, 33).

Однако названные документы не подтверждают согласование арендодателем конкретных видов, объемов и стоимости работ, которые арендатор планировал провести в целях приспособления помещения для использования в своих нуждах.

Таким образом, поскольку Предприниматель не доказал получение согласия собственника на выполнение в помещении работ в определенном объеме и на определенную сумму, отсутствуют основания для уменьшения выкупной цены объекта на величину стоимости неотделимых улучшений в размере 2 131 147 руб. В связи с чем судне находит правовых оснований для включения неотделимых улучшений имущества, произведенных предпринимателем в состав его выкупной цены. Сходные правовые позиции изложены в Определении Верховного Суда РФ от 13.06.2017 № 301-ЭС17-6326 по делу № А79-6211/2014, Определении Верховного Суда РФ от 13.07.2017 № 301-ЭС17-8367 по делу № А63-6981/2014, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2018 № Ф07-12250/2018 по делу № А56-95327/2015.

В судебном заседании 05.12.2018 суд обсудил со сторонами содержание резолютивной части решения и стороны пришли к согласию о достаточности указания в судебное акте существенных условий – цены выкупаемого имущества и сроков оплаты, остальные условия определяются Законом № 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах и на основании статей 217, 432, 445, 446, 623ГК РФ, статей 1, 3, 4, 5, 9 Закона № 159-ФЗ, статей 12, 13 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества»надлежит исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично и обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, по стоимости равной 4 856 587 руб. 29 коп. с рассрочкой платежа на пять лет (равными ежемесячными платежами) в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Суд не учитывает возражения Комитета, поскольку они по существу направлены на переоценку вступивших в законную силу судебных актов по делам № А52-3554/2016 и № А52-3943/2016.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при частичном удовлетворении одного требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в частности, иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав.

Поскольку в настоящем деле заявлен иск неимущественного характера (об обязании заключить договор), несмотря на его частичное удовлетворение, суд относит расходы истца по госпошлине (6000 руб.) и экспертизе (30000 руб.) полностью на ответчика. Также следует выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки» денежные средства в сумме 30000 руб. за проведение экспертизы.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения №11 площадью 235,4 кв.м с кадастровым номером 60:25:0070416:159, расположенного по адресу: <...>, по стоимости равной 4856587 руб. 29 коп. с рассрочкой платежа на пять лет (равными ежемесячными платежами) в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Псковской области со счета средств, поступивших во временное распоряжение Арбитражного суда Псковской области, выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки», находящемуся по адресу: 180004, <...>, денежные средства в сумме 30000 руб. за проведение экспертизы.

Взыскать с Комитет по управлению имуществом города Великие Луки в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 36000 руб. судебных расходов, в том числе 6000 руб. в возмещение расходов по госпошлине и 30000 руб. расходов по проведению экспертизы.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяА.Э. Яковлев