Решение от 4 мая 2021 г. по делу № А31-1918/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-1918/2020
г. Кострома
04 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 04 мая 2021 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Кустов и партнеры» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании односторонней сделки недействительной,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ЮвелирТрейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность от 10.02.2020),

от ответчика: не явился,

от третьего лица: от ООО «ЮвелирТрейд» - ФИО2 (доверенность от 10.02.2020), от ООО «Центр оценки»: не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кустов и партнеры» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее - ответчик) о признании недействительным письма ответчика от 11.07.2019 № 02-37исх-1224/19 «О размере арендной платы на 2019 г.» по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № Д.0380 от 28.12.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ЮвелирТрейд» и общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки».

Определением от 26.11.2020 года судом к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, истец просит признать недействительным письмо Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 11.07.2019 года № 02-38исх-1224/19 «О размере арендной платы на 2019 г.» по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № Д. 0380 от 28.12.2017 года, установить рыночную стоимость годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, общей площадью 3958 кв.м, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 16.01.2019 года в размере 454000 руб.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, явку в судебное заседание не обеспечил, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, ранее исковые требования не признавал по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Третье лицо (ООО «ЮвелирТрейд») поддержало позицию истца.

Третье лицо (ООО «Центр оценки») явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью «Кустов и партнеры» (арендатор), обществом с ограниченной ответственностью «ЮвелирТрейд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д.0380 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить Арендаторам в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:010209:57, расположенный по адресу: <...> (далее - Участок), с разрешенным использованием: объекты торговли, общественное питание, производственная деятельность, общей площадью 3958 квадратных метров.

На Участке расположено нежилое здание, в котором помещение площадью 640,5 кв.м принадлежит ООО «Кустов и Партнеры» на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 15.06.2006 года № 44-44-01/078/2006-3; помещения площадью 454,8 кв.м и 115,2 кв.м принадлежат ООО «ЮвелирТрейд» на праве собственности, что подтверждается записями о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 29.12.2014 года № 44-44-01/102/2014-773, от 16.04.2008 года № 44-44-01/050/2008-776 (п. 1.2 договора).

Договор заключен сроком на 49 лет с даты его подписания Сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле Договора (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области, о чем сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости от 15.01.2018 № 44:27:010209:57-44/001/2018-1.

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи земельного участка от 28.12.2017 года.

Управлением в адрес ООО «Кустов и партнеры» направлено уведомление от 11.07.2019 № 02-37исх-1224/19 «О размере арендной платы на 2019 г.», согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 798000 руб.

Из текста уведомления следует, что расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а так же условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», отчетом 07-01/19 от 16.01.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы.

Отчет № 07-01/19 от 16.01.2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы составлен обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки».

Истец, полагая, что Отчет № 07-01/19 от 16.01.2019, выполненный ООО «Центр оценки», противоречит требованиям Федерального стандарта оценки № 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 06.12.2016 г. № 785 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) направил в адрес ответчика претензию о признании недействительным уведомления от 11.07.2019 № 02-37исх-1224/19 «О размере арендной платы на 2019 г.».

Письмом от 03.12.2019 № 02-37исх-2600/19 ответчик уведомил истца о том, что отчет об оценке выполнен на основании и в соответствии с действующими на дату оценки нормативными документами в области оценочной деятельности: Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон), Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, 298, 299 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 06.12.2016 N 785), Федеральным стандартом оценки (ФСО № 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568. Иных сведений, об использовании Федеральных стандартов оценки в недействующей редакции, в отчете не содержится. В связи с этим оснований для изменений размера арендной платы, установленной в ходе оценки, не имеется.

Истец, полагая, что ставка годовой арендной платы, установленная в уведомлении от 11.07.2019 № 02-37исх-1224/19 «О размере арендной платы на 2019 г.» не является рыночной, обратился в суд с настоящим иском, просит признать недействительным письмо Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 11.07.2019 года № 02-38исх-1224/19 «О размере арендной платы на 2019 г.» по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № Д. 0380 от 28.12.2017 года, установить рыночную стоимость годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, общей площадью 3958 кв.м, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 16.01.2019 года в размере 454000 руб.

При рассмотрении дела судом удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено оценщику ФИО3 (ИНН <***>).

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, площадью 3958 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли, общественное питание, производственная деятельность, по состоянию на 16 января 2019 года?

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделаны следующие выводы: рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок общей площадью 3958 кв.м, кадастровый номер 44:27:010209:57, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, по состоянию на 16.01.2019 составляет 454000 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23 октября 2017 № 388-а (в редакции от 20 августа 2018 года) «О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 07 июля 2015 № 251-а» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее - Порядок) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 1 июня 2018 года до 31 декабря 2020 года, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 2 указанного Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3-8 Порядка, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заказчиком на проведение рыночной оценки ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление таких земельных участков.

В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Нормой статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57.

В силу положения части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются, в частности, заключения экспертов.

Из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

При рассмотрении дела судом было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено оценщику ФИО3 (ИНН <***>).

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, площадью 3958 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты торговли, общественное питание, производственная деятельность, по состоянию на 16 января 2019 года?

Согласно экспертному заключению № 13/20-Э рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 16.01.2019 года составляет 454000 руб.

Экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе не выявлены какие-либо противоречия между его описательной, исследовательской и резолютивной частями или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора.

Экспертное заключение является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Также суд учитывает, что заключение дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем экспертное заключение может быть положено в основу решения суда.

Ответчиком обоснованных возражений относительно результатов проведенной экспертизы не заявлено, доказательств несоответствия заключения эксперта нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представлено.

Доводы, изложенные ответчиком в дополнительных пояснениях, отклонены судом, поскольку касаются вопроса оспаривания отчета № 07-01/19, выполненного ООО «Центр оценки», в то время как в рамках настоящего дела рассматривается требование истца об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, требование о признании недостоверным отчета № 07-01/19, выполненного ООО «Центр оценки», истцом не заявлялось.

Таким образом, учитывая выводы эксперта, суд полагает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 16.01.2019 составляет 454000 руб.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что уведомлением от 11.07.2019 года № 02-37исх-1224/19 «О размере арендной платы на 2019 г.» Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы возложило на истца обязанность по уплате арендной платы в размере, не соответствующем рыночной стоимости арендной платы, в связи с чем односторонняя сделка, оформленная оспариваемым уведомлением, является недействительной.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине и расходы на оплату судебной экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недействительным письмо Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 11.07.2019 года № 02-37исх-1224/19 «О размере арендной платы на 2019 г.» по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № Д.0380 от 28.12.2017 года.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 44:27:010209:57, общей площадью 3958 кв.м, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 16.01.2019 года в размере 454000 руб.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы 6000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины, 25000 руб. в качестве возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Е.С. Кочеткова