Постановление от 18 января 2024 г. по делу № А50-23455/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9704/22

Екатеринбург

18 января 2024 г.

Дело № А50-23455/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Краснобаевой И.А., Лазарева С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Луковниковым Д.С. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) на решение Арбитражного суда Пермского края от 02.06.2023 по делу № А50-23455/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном посредством использования систем онлайн-заседания в режиме веб-конференции, принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 10.03.2021).

Предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 09.07.2021 № 133/21, изложении пункта 1.4 договора в редакции : «Цена Объекта согласно экспертного заключения № 70/2021 от 15.12.2021г. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723 общей площадью 349,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома 2 по адресу: <...>, по состоянию на 23 апреля 2021 года составляет 9 314 000 (девять миллионов триста четырнадцать тысяч) рублей»; приложение № 1 к договору скорректировать исходя из установленной рыночной стоимости объекта (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 разногласия урегулированы, пункт 1.4 договора изложен в следующей редакции:

«Цена объекта согласно заключению эксперта от 11.05.2022 № 22/34 по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723 общей площадью 349,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, по состоянию на 23.04.2021 составляет 16 484 000 (шестнадцать миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи) рублей (без учета НДС)». Приложение № 1 к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 133/21-159 от 09.07.2021 скорректировано исходя из установленной рыночной стоимости объекта.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.01.2023 решение Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.06.2023 исковые требования удовлетворены. Разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи объекта муниципальной собственности №133/21-159 от 09.07.2021, урегулированы путем изложения пункта 1.4 договора в следующей редакции: «Цена объекта согласно заключению эксперта от 11.05.2022 № 22/34 по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723 общей площадью 349,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, по состоянию на 23.04.2021 составляет 13736667 руб. (тринадцать миллионов семьсот тридцать шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь рублей). Приложение № 1 к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 133/21-159 от 09.07.2021 скорректировано исходя из установленной рыночной стоимости объекта.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023 решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В кассационной жалобе предпринимателем приведены доводы о том, что при новом рассмотрении дела судами не выполнены обязательные указания суда кассационной инстанции, не дана оценка всем имеющимся в деле отчетам об оценке помещения, заключениям, рецензиям, не рассмотрены вопросы о соответствии отчетов и заключений федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, безосновательно отклонены доводы истца о необходимости уменьшения стоимости выкупной цены спорного объекта на стоимость неотделимых улучшений.

Так, предприниматель указывает на то, что суд первой инстанции в обжалуемом решении дал оценку лишь отчету об оценке, выполненному ФИО3 и заключению эксперта ФИО4, иным отчетам и заключениям оценка не дана, при этом стоимость объекта принята в 16484000 руб. без исследования и проверки; суд не оценил представленную предпринимателем рецензию на отчеты и заключения. Полагает, что суд апелляционной инстанции указанные несоответствия не устранил.

Настаивает на том, что судами допущено неправильное применение норм материального права - части 6 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ, дана неправильная оценка доказательствам – обращению арендатора о даче разрешения на проведение перепланировки, демонтаж существовавшей и монтаж новой электрической проводки, канализационной сети, радиаторов, сантехники, согласию Управления на перепланировку. По мнению предпринимателя, арендодателем дано согласие на произведение неотделимых улучшений помещения, однако судами вопрос о действительной стоимости неотделимых улучшений не рассмотрен, оценочному отчету от 30.04.2023 оценка не дана, выкупная стоимость помещения на стоимость неотделимых улучшений не уменьшена.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателем ФИО1 (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» от 12.10.2018 № нп/2018/88, по условиям которого во временное пользование арендатора передано нежилое помещение общей площадью 349,9 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер 59:03:0400097:1723, расположенное по адресу: <...>.

Предприниматель ФИО1 23.04.2021 направила в адрес Управления письмо, в котором просила реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения.

В ответ Управление направило письмо от 09.07.2021 № 18-01-9/702, проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 1.4 которого выкупная стоимость объекта недвижимости составила 29 287 680 руб. без НДС в соответствии с отчетом об оценке.

Посчитав, что рыночная стоимость спорных объектов является необоснованно завышенной, предприниматель ФИО1 обратилась к индивидуальному предпринимателю ФИО5 с целью провести независимую оценку рыночной стоимости помещения. В соответствии с отчетом от 03.08.2021 № 077/07.21 рыночная стоимость объекта оценки составила 8400000 руб.

Предприниматель ФИО1 05.08.2021 направила в адрес Управления отчет индивидуального предпринимателя ФИО5 и протокол разногласий по пункту 1.4 договора, предложив выкупить объект недвижимости по цене 8 400 000 руб.

Письмом от 17.08.2021 № СЭД-142-18-01-11-2137 Управление направило протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, в котором настаивало на заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности по цене 29 287 680 руб. без НДС.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи помещения.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 разногласия урегулированы, пункт 1.4 договора изложен в следующей редакции: «Цена объекта согласно заключению эксперта от 11.05.2022 № 22/34 по результатам судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 59:03:0400097:1723 общей площадью 349,9 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, по состоянию на 23.04.2021 составляет 16484000 без учета НДС». Приложение № 1 к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 133/21-159 от 09.07.2021 скорректировано исходя из установленной рыночной стоимости объекта. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.01.2023 решение Арбитражного суда Пермского края от 23.06.2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края. Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал на необходимость оценки судами как экспертного заключения, так и внесудебного заключения по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрения вопроса о соответствии указанных доказательств федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, по результатам оценки привести мотивы по существу заключений, по которым он принимает или отвергает каждое из этих доказательств. Также кассационный суд указал на то, что суды не выяснили, входит ли налог на добавленную стоимость в стоимость помещения, не дали оценки доводам истца о необходимости уменьшения стоимости выкупной цены спорного объекта на стоимость неотделимых улучшений.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции урегулированы разногласия сторон относительно выкупной стоимости помещения, при этом суд исходил из достоверности заключения эксперта по результатам повторной судебной экспертизы, а также исключил налог на добавленную стоимость в размере 20% из стоимости объекта недвижимости, определив стоимость объекта недвижимости как 13 736 667 руб. Суд также пришел к выводам о том, что производство неотделимых улучшений помещения арендодателем не согласовано, ввиду чего выкупная стоимость помещения уменьшению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда обоснованными, указав на то, что стоимость помещения, определенная в соответствии с отчетом ООО «АЙРА ТОРРЕС» об оценке рыночной стоимости № 59-1/85, значительно завышена при сравнении со стоимостью помещения, определенной в отчете № 077/07.21 от 03.08.2021, выполненном ИП ФИО3, в заключении эксперта ФИО4 № 70/2021 от 17.12.2021, в связи с чем правомерно не принята во внимание. Также апелляционный суд счел заключение эксперта по результатам повторной экспертизы (№ 22/34 от 11.05.2022, эксперт ООО «ОценкаКонсалтинг» ФИО6) достоверным доказательством по делу.

Суд кассационной инстанции, заслушав мнение представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами разногласиями при заключении договора купли-продажи в отношении объекта муниципального нежилого фонда в порядке Закона N 159-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Договор купли-продажи, заключаемый сторонами в отношении спорного объекта недвижимости в порядке Закона N 159-ФЗ, носит для Управления обязательный характер.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

В рассматриваемом случае спор между сторонами возник относительно выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда.

В силу положений абзаца первого статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

С учетом приведенных сторонами спора доводов и возражений, представленных ими доказательств, суд первой инстанции назначил по делу оценочную экспертизу, производство которой поручил оценщику ФИО4 Согласно заключению эксперта от 17.12.2021 № 70/2021 рыночная стоимость помещения по состоянию на 23.04.2021 составила 9 314 000 руб.

Также суд назначил повторную судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО6 Согласно заключению от 11.05.2022 № 22/34 рыночная стоимость помещения на 23.04.2021 составила 16 484 000 руб.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

Согласно общим правилам Федеральных стандартов оценки, утвержденных Минэкономразвития, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.

При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: 1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке); 2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами); 3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени); 4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов). В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует: 1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; 2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; 3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; 4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; 5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

При оценке всех имеющихся в деле отчетов об оценке помещения, заключений по результатам судебных экспертиз, возражений предпринимателя относительно заключения по результатам повторной экспертизы, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно руководствовались выводами оценщиков о том, что город Березники является вторым по величине и промышленному потенциалу городом Пермского края, в городе расположены крупнейшие в стране предприятия-монополисты, на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости наибольшую долю занимают объекты неопределенного назначения, представляющие собой помещения и квартиры под коммерческую недвижимость на первых этажах жилых домов, которые могут использоваться как офисные или торговые помещения, указанное в иске нежилое помещение относится к общественно-деловой недвижимости, к объектам свободного назначения, наибольшую стоимость имеют объекты, расположенные по ул.Пятилетки в г. Березники, поскольку данная улица расположена в центральной части города, является наиболее посещаемой. При анализе отчетов и заключений суды учли, что во всех случаях оценщиками и экспертами избран сравнительный подход.

Вместе с тем, разрешая спор, оценивая имеющиеся в деле отчеты и заключения, суды обоснованно не приняли во взимание представленный истцом отчет № 077/07.21 (оценщик ФИО3, рыночная стоимость помещения 8400000 руб.), представленный ответчиком отчет № 59-1/85 (оценщик ООО «Айра Торрес», рыночная стоимость помещения 29287680 руб.), заключение эксперта № 70/2021 по результатам первичной судебной экспертизы (эксперт ФИО4, рыночная стоимость помещения 9314000 руб.), учитывая избрание при проведении оценки несопоставимых с объектом исследования объектов-аналогов (расположение, назначение, площадь объектов), то есть несоблюдение ФСО. Назначив по делу проведение повторной экспертизы, суд устранил сомнения в обоснованности заключения эксперта ФИО4 (ч.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд также правомерно исходил из того, что экспертом ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО6 при проведении повторной экспертизы проведено полное и всестороннее исследование объекта недвижимого имущества, истребованы дополнительные документы - выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-002/2021-54244279 от 12.05.2021, технический паспорт спорного помещения, результат оценки получен экспертом при применении сравнительного подхода, заключение содержит описание объекта исследования, в том числе с учетом технических характеристик помещения, определением фактического износа, описание объектов-аналогов, в том числе не только с учетом адресов их местоположения, но и физического состояния, года постройки, уровня отделки, экспертное достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат обоснования изложенных выводов, примененных методов и подходов; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется, признал заключение эксперта соответствующим положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и достоверным доказательством по делу.

Доводы предпринимателя о том, что в указанном заключении экспертом использованы в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, несхожие с объектом исследования по основным характеристикам, объект исследования отнесен экспертом к объектам неопределенного назначения, в то время как расчеты в заключении ведутся по объектам торгово-офисного назначения, экспертом неверно рассчитан процент соотношения площадей, площадь объектов-аналогов не находится в диапазоне объекта исследования, анализ проведен экспертом по рынку г. Перми, в то время как объект исследования расположен в г. Березники в значительной удаленности от вышеуказанного населенного пункта, судом округа отклонены как не соответствующие содержанию заключения эксперта. Вопреки мнению заявителя жалобы при проведении повторной экспертизы эксперт анализировал надлежащие объекты-аналоги, сопоставимые с объектом исследования по основным характеристикам и расположенные в г.Березники Пермского края.

Несогласие истца с результатами проведения экспертизы, указание в кассационной жалобе на несоответствие заключения Федеральным стандартам оценки в отсутствие достаточных доказательств недостоверности экспертного заключения как доказательства по делу основанием считать выводы судов ошибочными не является, учитывая возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. Суды верно не приняли во внимание выводы, приведенные в представленных истцом рецензиях на экспертное заключение, так как рецензии выражают мнение конкретных специалистов в области оценки, однако противоречат другим доказательствам по делу.

Указание судом апелляционной инстанции в постановлении на то, что рецензия не может являться доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений, признано судом округа ошибочным, однако данное указание к неправильному разрешению спора не привело.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции рассмотрен вопрос о включении либо невключении в рыночную стоимость помещения налога на добавленную стоимость, в том числе направлен запрос эксперту относительно того, учтен ли налог при определении рыночной стоимости помещения.

С учетом пояснений эксперта, а также того, что истец не является плательщиком данного налога, суд исключил налог из стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам судебной экспертизы, в результате чего стоимость объекта недвижимости составила 13 736 667 руб. Доводов о несоответствии указанных выводов суда обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам кассационная жалоба не содержит.

Доводы истца о необходимости уменьшения выкупной цены помещения в результате зачета стоимости неотделимых улучшений судами рассмотрены и правомерно отклонены.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Положения Закона № 159-ФЗ об уменьшении цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По условиям договора аренды от 12.10.2018 № нп/2018/88 арендатор имел право самостоятельно определять интерьер и внутреннюю отделку арендуемого имущества при условии отсутствия изменений в несущих конструкциях имущества и в его планировке (п. 2.2.1 договора); производить с письменного согласия арендодателя перепланировку, переоборудование, установку решеток, капитальный и текущий ремонт, ремонт фасада имущества в порядке, установленном действующим законодательством и (или) муниципальными правовыми актами города Березники и настоящим договором (п. 2.2.3 договора). При этом пунктом 3.2.4.1. аренды предусмотрена обязанность арендатора осуществлять проведение перепланировок, реконструкций, переоборудования, капитального ремонта, ремонта фасада имущества, установку решеток исключительно по письменному разрешению арендодателя, которое арендатор может получить только после направления арендодателю письменного обращения с приложением проекта на проведение ремонтных работ. По окончании работ арендатор обязан предоставить арендодателю следующие документы: проект, согласованный с соответствующими органами, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки имущества, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также иные технические документы.

Суды установили, что арендатор 27.02.2019 направил арендодателю заявление о даче разрешения на проведение перепланировки помещения, демонтажа существующей и монтаж новой электропроводки, канализационной сети, замену радиаторов, установку сантехники.

Письмом от 11.03.2019 № 18-01-09/313 Управление предоставило согласие на перепланировку, указав на необходимость по завершении указанных арендатором работ предоставить проект, согласованный с соответствующими органами, акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки имущества, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технические документы.

Оценив содержание данных доказательств, приняв во внимание непредставление арендатором арендодателю проектной документации, акта приемочной комиссии, разрешения на ввод, суды обоснованно заключили, что на осуществление неотделимых улучшений помещения арендодателем согласие не дано, истцом в помещении осуществлен текущий ремонт, направленный на поддержание помещения в исправном состоянии в соответствии с условиями договора аренды.

Доводы истца об обратном судами рассмотрены, им дана надлежащая оценка как необоснованным.

Оснований для переоценки изложенных выводов нижестоящих судов у суда кассационной инстанции не имеется. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, а также подлежащим применению при рассмотрении настоящего дела нормам материального права. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 02.06.2023 по делу № А50-23455/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийЕ.И. Гуляева

СудьиИ.А. Краснобаева

С.В. Лазарев