Решение от 29 ноября 2021 г. по делу № А51-9222/2021




АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9222/2021
г. Владивосток
29 ноября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2021 года .

Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Н.Н. Куприяновой

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.С.Королевой ,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению :

общества с ограниченной ответственностью «ТехПромАтлант» (ИНН 2537102040, ОГРН 1132537005556, дата государственной регистрации 18.11.2013, юридический адрес: 690091, Приморский край, город Владивосток, улица Прапорщика Комарова, дом 45, квартира 59)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации 28.01.2003, юридический адрес: 690091, Приморский край, Город Владивосток, улица Западная, 15);

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации 23.12.2004, юридический адрес: 690090, Приморский край, город Владивосток, улица Посьетская, дом 48)

о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по государственной регистрации прекращения права аренды ООО « ТехПромАтлант» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:190;

о признании незаконным уведомления Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 15.03.2021 №28/18-2997,

При участии сторон в судебном заседании :

от Заявителя - представитель Агапова О.А., доверенность от 23.06.2021, паспорт, диплом;

от УМС г. Владивостока - главный специалист 1 разряда правового управления Герасимов Е.В., доверенность № 28/5-5337 от 30.04.2021, удостоверение, диплом;

от Росреестра - ведущий специалист-эксперт Загонкин И.Б., доверенность № 03-126 от 25.12.2020, паспорт, диплом.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью « ТехПромАтлант» обратилось в арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по государственной регистрации прекращения права аренды ООО « ТехПромАтлант» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:190; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:190 на основании договора аренды от 16.09.2014 № 01-Ю-19300; о признании незаконным уведомления Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 15.03.2021 №28/18-2997,

В заседании представитель Общества требования поддержал, указав, что несмотря на восстановление нарушенных прав, оспариваемые акты нарушали его права и законные интересы, учитывая, что ООО «ТехПромАтлант» продолжало пользоваться земельным участком, уплачивать арендную плату, а арендодатель не заявлял возражений против продолжения арендных отношений и не требовал возврата земельного участка, следовательно, договор аренды от 16.09.2014 №01-Ю-19300 является возобновленным на неопределенный срок.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока в ходе судебного разбирательства пояснило , что распоряжением от 04.05.2021 №1365/28 отменило ранее принятое распоряжение о представлении в орган регистрации прав заявления о прекращении аренды спорного земельного участка, в настоящее время права Заявителя восстановлены, в ЕГРН восстановлена запись о государственной регистрации обременения (ограничения прав) в виде аренды ООО « ТехПромАтлант» на основании договора от 16.09.2014 №01-Ю-19300. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок , и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. Направление в адрес Общества 15 марта 2021 года уведомления № 28/18-2997 об отказе от договора аренды от 16.09.2014 №01-Ю-19300 осуществлено правомерно.

Управление Росреестра по Приморскому краю представило в материалы дела соответствующую выписку из ЕГРН, подтверждающую восстановление записи о государственной регистрации договора аренды.

Прокуратура г.Владивостока письменных пояснений по предъявленным требованиям не представила.

При рассмотрении дела суд установил, что 16.09.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ИП Берчанской Т.Н. был заключен договор №01-Ю-19300 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:190 , находящегося в государственной собственности, площадью 1265 кв. м, расположенного по адресу г. Владивосток, ул.Черняховского д. 19 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на юго-восток).

19 марта 2015 года соглашением о передаче прав и обязанностей ИП Берчанская Т.Н. передала свои права и обязанности в полном объеме ООО «ТехПромАтлант» , данный переход был зарегистрирован в Управлении Росреестра Приморского края за номером №25-25/001-25/011/002/2015-4476/1.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ « О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия Департамента по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к органам местного самоуправления.

Согласно постановлению Администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 « Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, определено Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

В этой связи все права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка перешли от Департамента к данному Управлению.

Полагая, что срок действия договора аренды земельного участка от 16.09.2014 №01-Ю-19300 окончен, УМС г. Владивостока издало распоряжение от 18.10.2019 №1141/28 « О предоставлении заявлений о прекращении аренды земельных участков» , которым поручило структурному подразделению представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю заявление о государственной регистрации прекращения аренды (пункт 34 приложения к указанному распоряжению).

Такое заявление было направлено в Управление Росреестра , после чего последний исключил из ЕГРН запись о государственной регистрации обременения (ограничения прав) в виде аренды. В выписке из ЕГРН от 25.05.2021 № КУВИ-002/2021-61178902 было отражено, что сведения о зарегистрированных правах в отношении земельного участка КН 25:28:010036:190 отсутствуют.

Полагая, что распоряжение УМС г. Владивостока от 18.10.2019 №1141/28 в части пункта 34, а также действия Управления Росреестра по государственной регистрации по прекращению права аренды на земельный участок не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО «ТехПромАтлант» , Заявитель оспорил их в арбитражном суде.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд находит предъявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего :

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Правоотношения по вопросу аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются общими положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и специальными нормами земельного законодательства.

Пунктом 1 статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Статьей 425 ГК РФ предусматривается, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 452 ГК РФ предусматривается, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора , а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункты 2 - 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно пункту 1.3 договора аренды земельного участка от 16.09.2014 №01-Ю-19300 срок его действия был определен - по 03.08.2017.

Пунктом 3.4.11 стороны согласовали , что по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) арендатор обязан освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке.

Вместе с тем, на момент заключения данного договора действовали императивные нормы, регулировавшие, в том числе земельные арендные отношения, в частности, согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключался на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определены особенности такого договора. В частности, установлено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Правило, установленное пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространялось на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривал возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами. Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного суда РФ отраженной в определении от 20.05.2020 №310-ЭС19-25907.

Земельный кодекс Российской Федерации специально не оговаривает правила возврата земельного участка , находившегося в аренде, учитывая, что согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела судом установлено, что по окончании срока аренды, установленного спорным договором, ООО « ТехПромАтлант» не возвратило арендодателю земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:190 по акту приема-передачи, продолжая сохранять статус арендатора этого земельного участка.

В связи с передачей с 01.05.2019 полномочий Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена на территории города Владивостока, к УМС г. Владивостока, к спорный земельный участок перешел в ведение последнего.

Как установлено судом, УМС г. Владивостока, принявшее на себя в результате перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками права и обязанности арендодателя, не возражало против использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:190 и не направляло Обществу уведомление об отказе от этого договора аренды. Доказательств обратного УМС г. Владивостока в дело не представило и не ссылалось на то , что им совершались какие-либо действия, свидетельствующие об отказе от договора.

Следовательно, у УМС г. Владивостока отсутствовали правовые основания для издания распоряжения от 18.10.2019 №1141/28 в части пункта 34 и направления в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации прекращения договора аренды от 16.09.2014 №01-Ю-19300.

В свою очередь, Управление Росреестра по Приморскому краю не вправе было осуществлять государственную регистрацию прекращения права аренды, учитывая следующее :

В силу частей 1, 2 статьи 14 Федерального закона « О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

В частности, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

5.1) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за установленными исключениями);

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом « Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ;

7.2) утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

7.3) технический план (в установленных случаях);

7.4) акт обследования (в установленных случаях);

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Частью 1 статьи 21 указанного закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Распоряжение УМС г. Владивостока от 18.10.2019 №1141/28 само по себе не являлось достаточным правовым основанием для государственной регистрации прекращения права аренды ООО «ТехПромАтлант» на земельный участок КН 25:28:010036:190 , поскольку не отражало ни одно из предусмотренных законом оснований прекращения арендных отношений, возникших из договора, возобновленного на неопределенный срок (расторжение договора по соглашению сторон или по иным основаниям, предусмотренным законом, прекращение договора ввиду направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от договора и т.п.).

Оспариваемые распоряжение и действия УМС г.Владивостока и Управления Росреестра Приморского края нарушили права и законные интересы ООО «ТехПромАтлант» , поскольку обусловили безосновательное лишение его статуса арендатора спорного земельного участка.

В материалах дела имеются доказательства того, что к настоящему времени Ответчики совершили действия, направленные на восстановление нарушенных прав Общества. Так , УМС г. Владивостока Распоряжением от 04.05.2021 № 1365/28 распоряжение от 18.10.2019 №1141/28 отменено в порядке самоконтроля , в том числе в отношении спорного земельного участка. Согласно выписке из ЕГРН от 22.07.2021 №КУВИ-002/2021-91710744 запись об ограничении (аренде) в пользу ООО «ТехПромАтлант» на основании договора аренды от 16.09.2014 №01-Ю-19300 восстановлена 28.05.2021.

При этом , Управление муниципальной собственности г. Владивостока уведомлением от 15.03.2021 года №28/18-2997 известило Общество об отказе от договора аренды земельного участка от 16.09.2014 №01-Ю-19300 , не отменив в при этом ранее изданное Распоряжение от 18.10.2019 №1141/28 , которым арендные отношения были прекращены и о чем была внесена запись в ЕГРН.

Пояснить правовые основания для направления указанного уведомления УМС г.Владивостока в ходе судебного разбирательства не смог.

Заявитель в ходе судебного разбирательства настаивал на рассмотрении дела по существу, несмотря частичное на восстановление его нарушенных прав ответчиками во внесудебном порядке.

В пункте 18 Информационного письма ВАС РФ от 22.12.2005 №99 определено, что отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы Заявителя.

Учитывая вышеизложенное, поскольку распоряжение УМС г. Владивостока от 18.10.2019 №1141/28 в части пункта 34 приложения к нему и действия УФРС по Приморскому краю по государственной регистрации прекращения права аренды ООО «ТехПромАтлант» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:190 не соответствовали закону и нарушали права и законные интересы Общества, а уведомление от 15.03.2021 года №28/18-2997 об отказе от договора аренды земельного участка направлено Обществу без каких-либо правовых оснований, предъявленные ООО «ТехПромАтлант» требования подлежат удовлетворению.

При этом, оснований для возложения на Ответчиков в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ обязанности совершить какие-либо действия, направленные на восстановление нарушенных прав Общества, не имеется, коль скоро соответствующие действия уже совершены и права восстановлены.

Понесенные Заявителем расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ , суд

р е ш и л :

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по государственной регистрации прекращения права аренды ООО « ТехПромАтлант» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:190.

Признать незаконным уведомление Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 15.03.2021 года №28/18-2997.

Решение в указанной части подлежит немедленному исполнению.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью « ТехПромАтлант» 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью « ТехПромАтлант» 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Приморского края в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Н.Н. Куприянова