Решение от 6 февраля 2025 г. по делу № А48-4465/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А48-4465/2024
г. Орел
07 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2025.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Н.В. Подриги при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.В. Тереховой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Экология» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (Пролетарская гора ул., д.1, г. Орел, обл. Орловская, ИНН <***> ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО1 (доверенность от 17.02.2022, диплом),

от ответчика – представитель ФИО2 (доверенность от 20.12.2024, паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Экология» (истец, ООО «Экология») обратилось в суд с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ответчик, УМИЗ администрации г. Орла) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества №902 от 01.03.2024 (т.1, л.д. 15-19, 21-23).

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик иск не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, оценив все представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с договорами аренды объектов муниципального имущества от 27.07.2018 г. №19922 и от 27.03.2020 г. №19939 ООО «Экология» является арендатором следующего муниципального недвижимого имущества:

- производственно-бытового здания с оборудованной котельной общей площадью 738 кв.м, лит. А, расположенного по адресу: <...>;

- проходной общей площадью 30,2 кв.м. лит. Б, расположенной по адресу: <...>.

С целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ООО «Экология» обратилось в УМИЗ Администрации г. Орла с заявлением от 18.05.2022 г. №68 в порядке, установленном ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 20.12.2023 г. №25/7433 Управление муниципального имущества и землепользования уведомило ООО «Экология» о принятии решения о приватизации указанного имущества и подготовке постановления.

В соответствии с постановлением от 19.02.2024 г. № 645 «О приватизации объектов муниципального имущества: производственно-бытового здания с оборудованной котельной и проходной, расположенной по адресу: <...>,а» администрацией города Орла принято решение заключить с субъектом малого предпринимательства обществом с ограниченной ответственностью «Экология» договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества: производственно-бытового здания с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0021604:89, и проходной, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0021604:87.

Цена объекта недвижимого имущества устанавливается в размере 6 390 502 рубля 46 копеек без НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, а именно:

-6 211 502 рубля 46 копеек, без НДС, в отношении производственно-бытового здания с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0021604:89;

- 179 000 рублей 00 копеек в отношении проходной, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0021604:87.

Оплата приобретаемого недвижимого имущества осуществляется в рассрочку на пять лет, ежеквартально равными долями.

Письмом от 01.03.2024 г. № 25/2275 УМИЗ администрации г. Орла направило ООО «Экология» проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2024 г. №902.

С целью подтверждения стоимости объектов недвижимого имущества, указанной в проекте договора купли-продажи, по заданию ООО «Экология» частнопрактикующим оценщиком ФИО3 произведена оценка объектов.

Согласно отчету об оценке от 19.03.2024 г. № 17-Н-24 рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 146 333 рубля 33 копейки без учета НДС, в том числе:

- 2 969 083 рубля 33 копейки, без учета НДС, в отношении объекта оценки - производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м;

- 177 250 рублей 00 копеек в отношении объекта - проходная, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв.м.

Письмом от 27.03.2024 г. №71 ответчику направлен подписанный экземпляр договора купли-продажи недвижимого имущества от 01 марта 2024 г. № 902 с протоколом разногласий.

Письмом от 05.04.2024 г. № 25/2776 ответчик уведомил об отклонении протокола разногласий.

Истец не согласен с предложенной УМИЗ администрации г. Орла редакцией следующих пунктов договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2024 г. №902:

Пункт № 2.1 Редакция Продавца:

Цена объектов недвижимого имущества устанавливается в размере 6390502 (шесть миллионов двести одиннадцать тысяч пятьсот два) рубля 46 копеек без учета НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, а именно:

-6 211 502 (шесть миллионов двести одиннадцать тысяч пятьсот два) рубля 46 копеек, без учета НДС, в отношении объекта оценки -производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:52:0021604:89;

- 179 000 (сто семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек в отношении объекта - проходная, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:52:0021604:87.

Редакция Покупателя:

Цена объектов недвижимого имущества устанавливается в размере 3 146 333 (три миллиона сто сорок шесть тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки без учета НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, а именно:

-2 969 083 (два миллиона девятьсот шестьдесят девять тысяч восемьдесят три) рубля 33 копейки, без учета НДС, в отношении объекта оценки -производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:52:0021604:89;

- 177 250 (сто семьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей 00 копеек в отношении объекта - проходная, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...> а, кадастровый номер 57:52:0021604:87.

Пункт № 2.2 Редакция Продавца:

Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в отчете №9420/23 от 25 декабря 2023 года «об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: Нежилое здание с оборудованной котельной, площадь 738 кв.м, расположенное по адресу: <...>; нежилое здание, проходная, площадь: 30,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, по состоянию на 19 мая 2022 года, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Редакция Покупателя:

Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в Отчете об оценке №17-Н-24 от 19 марта 2024 года объекта оценки: производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадью 738 кв.м, кадастровый номер 57:52:0021604:89, расположенное по адресу: <...>; проходная, назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 30,2 кв.м, кадастровый номер 57:52:0021604:87, расположенное по адресу: <...> а, по состоянию на 19 мая 2022 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО3 в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пункт № 3.5 Редакция Продавца:

Покупатель вправе произвести досрочное исполнение обязательств по оплате Объектов.

Редакция Покупателя:

Покупатель вправе произвести досрочное частичное или полное исполнение обязательств по оплате Объектов.

Пункт № 3.6 Редакция Продавца:

Сумма переплаты в полном размере зачисляется на погашение задолженности по срочным процентам и списывается на погашение задолженности по основному долгу.

Редакция Покупателя:

Сумма переплаты в полном размере направляется на погашение основного долга с последующим сокращением размера ежемесячного платежа.

Пункт № 6.4 Редакция Продавца:

Покупатель обеспечивает беспрепятственный доступ на Объекты работникам (специалистам) ремонтно-строительных организаций, жилищных и эксплуатационных органов и служб для осмотра и выполнения ими работ, связанных с ремонтом и технической эксплуатацией инженерных коммуникаций или строительных конструкций, расположенных на Объектах и предназначенных для их совместного использования иными собственниками здания (строения, сооружения), в состав которого входят Объекты.

Редакция Покупателя: Исключить.

Пункт № 6.5 Редакция Продавца:

Покупатель обязан нести бремя затрат, связанных:

- с эксплуатацией инженерных коммуникаций и строительных конструкций здания (строения, сооружения) пропорционально его доле собственности, определяемой как часть объема здания (строения, сооружения);

- с использованием и поддержанием в надлежащем состоянии земельного участка, прилегающего к зданию (строению, сооружению).

Редакция Покупателя: Исключить.

Разногласия возникли также по графику платежей в бюджет города Орла.

В связи с неурегулированием разногласий истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания ст.3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В связи с разногласиями сторон относительно стоимости имущества суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил частнопрактикующему эксперту-оценщику ФИО4.

Из экспертного заключения следует следующая рыночная стоимость:

- производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0021604:89 - 4623600 руб. (с НДС) и 3853000 руб. (без НДС);

- проходная, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0021604:87 – 299600 руб. (с НДС), 249667 руб. (без НДС).

Истец ходатайствовал о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, поскольку рыночная стоимость определена по состоянию на 16 августа 2024г. Между тем, возникший между сторонами спора сводится к оспариванию стоимости муниципального имущества, определенной ответчиком в связи с рассмотрением заявления ООО «Экология» от 18.05.2022г. №68 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в порядке, установленном ст.4 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Стоимость имущества определена ответчиком на основании отчета №9420/23 от 25 декабря 2023 года по состоянию на 19 мая 2022 года, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр». С учетом этого истец полагает, что заключение эксперта ФИО4 в указанной части является неполным.

Ответчик ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку не согласен с представленным заключением эксперта: размер рыночной стоимости спорного имущества определен по состоянию на дату проведения оценки, а не на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на отчуждение арендуемого муниципального имущества, то есть на 19.05.2022; стоимость определена неверно, так как она мала даже для 2024 года.

Суд не усмотрел противоречий или необоснованности в экспертном заключении ФИО4, поэтому в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы отказал.

Назначена по делу дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено частнопрактикующему эксперту-оценщику ФИО4 по вопросу: определить рыночную стоимость по состоянию на 19.05.2022 объектов муниципального недвижимого имущества:

- производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:52:0021604:89;

- проходная, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:52:0021604:87.

Из дополнительного экспертного заключения следует следующая рыночная стоимость:

- производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0021604:89 - 4122500 руб. (с НДС) и 3435417 руб. (без НДС);

- проходная, назначение: нежилое, общая площадь 30,2кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0021604:87 – 261400 руб. (с НДС), 217833 руб. (без НДС).

С учётом полученных результатов истец уточнил исковые требования, которые были приняты судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ в следующей редакции:

«Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объектов недвижимого имущества устанавливается в размере 3 653 250 (Три миллиона шестьсот пятьдесят три тысячи двести пятьдесят) рублей без учета НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, а именно:

-3 435 417 (Три миллиона четыреста тридцать пять тысяч четыреста семнадцать) рублей, без учета НДС, в отношении объекта оценки – производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:52:0021604:89;

- 217 833 (двести семнадцать тысяч) рублей в отношении объекта – проходная, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:52:0021604:87».

Изложить пункт 2.2. Договора в следующей редакции: «Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании Заключения эксперта №24-96.1/р от 15 ноября 2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО4».

Пункты 6.4, 6.5 из Договора исключить.

Изложить Приложение к Договору в следующей редакции:

«Приложение к договору купли-продажи от 01.03.2024г. №902

График платежей в бюджет города Орла.

Основная сумма по договору - 3653250 руб.

Ставка рефинансирования – 5,330

Платежи

%
ставка

Начислено

%
Платеж по

основному

долгу

Остаток

основного

долга

Общая

сумма

платежа

(основной

долг+%)

3 653 250,00

1-й платеж

5,33

48 679,56

182 662,50

3 470 587,50

231 342,06

2-й платеж

5,33

46 245,58

182 662,50

3 287 925,00

228 908,08

3-й платеж

5,33

43 811,60

182 662,50

3 105 262,50

226 474,10

4-й платеж

5,33

41 377,62

182 662,50

3 105 262,50

224 040,12

5-й платеж

5,33

41 377,62

182 662,50

2 922 600,00

224 040,12

6-й платеж

5,33

38 943,65

182 662,50

2 739 937,50

221 606,15

7-й платеж

5,33

36 509,67

182 662,50

2 557 275,00

219 172,17

8-й платеж

5,33

34 075,69

182 662,50

2 374 612,50

216 738,19

9-й платеж

5,33

31 641,71

182 662,50

2 191 950,00

214 304,21

10-й платеж

5,33

29 207,73

182 662,50

2 009 287,50

211 870,23

11-й платеж

5,33

26 773,76

182 662,50

1 826 625,00

209 436,26

12-й платеж

5,33

24 339,78

182 662,50

1 643 962,50

207 002,28

13-й платеж

5,33

21 905,80

182 662,50

1 461 300,00

204 568,30

14-й платеж

5,33

19 471,82

182 662,50

1 278 637,50

202 134,32

15-й платеж

5,33

17 037,84

182 662,50

1 095 975,00

199 700,34

16-й платеж

5,33

14 603,87

182 662,50

913 312,50

197 266,37

17-й платеж

5,33

12 169,89

182 662,50

730 650,00

194 832,39

18-й платеж

5,33

9 735,91

182 662,50

547 987,50

192 398,41

19-й платеж

5,33

7 301,93

182 662,50

365 325,00

189 964,43

20-й платеж

5,33

4 867,96

182 662,50

182 662,50

187 530,46

Итого

550 078,99

3 653 250,00

4 203 328,99

Ответчик оспаривает результаты проведённой судебной экспертизы, представил рецензию ООО «Оценка+».

Вызванный в судебное заседание эксперт ФИО4 подтвердил выводы из своего заключения.

Довод рецензии ООО «Оценка+» о том, что эксперт ФИО4 выбрал объект-аналог №2 с капитальным ремонтом, поэтому применение поправки 0,82 нарушает методологию оценки, – судом отклонён, так как в объявлении указано «качественный ремонт».

Указание в рецензии ООО «Оценка+» на нарушение экспертом ФИО4 п.22 ФСО №7 не конкретизировано, поскольку Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» содержит в пункте 22 более двадцати позиций нарушений; что именно из пункта 22 нарушил эксперт, в рецензии не указано.

Ссылка в рецензии на то, что в одном из объектов-аналогов имеется кран-балка, что увеличивает цену помещения, на исход спора не влияет, поскольку эксперт объяснил, что если бы приобреталось только одно помещение с краном-балкой,– это имело бы значение, в ином случае, когда предмет аренды состоит из множества помещений, это решающего значения не имеет.

Сама рецензия выполнена формально, содержит большое количество цитат правовых актов, но нет должной мотивации в опровержение выводов эксперта.

Более того, экспертное заключение нельзя оспорить представлением на него отрицательной рецензии, из содержания которой следует, что проведенная экспертиза не отвечает установленным требованиям. Указанная рецензия дана вне рамок судебного дела и по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Эксперт дающий рецензию, не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по ст. 307 УК РФ, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет.

Допустимых доказательств того, что выбранная экспертом методика не дает возможности проверить обоснованность или достоверность сделанных выводов и по результатам их перепроверки возможно сделать иной вывод, ответчиком не представлено.

Судом установлено, что судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в связи с чем у суда отсутствуют основания для отклонения экспертного заключения в качестве доказательства. Экспертом дана подписка об уголовной ответственности за составление заведомо ложного заключения. Отводов эксперту участниками спора заявлено не было.

В качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам.

Экспертиза проведена с соблюдением процессуальных норм, заключение эксперта не допускает двусмысленного толкования и оснований сомневаться в достоверности выводов.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Арбитражный суд полагает, что несогласие ответчика с выводами эксперта в заключении не может являться основанием для признания его недостоверным доказательством.

В отношении второго ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы, суд не находит оснований для его удовлетворения. Единственным доводом необходимости проведения повторной экспертизы, ответчик указывает на несогласие с установленной рыночной стоимостью здания, ссылается на выводы рецензии.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Явных противоречий в экспертном заключении ответчиком не обнаружено, какие положения Федеральных стандартов оценки, иные правовые нормы нарушены, ответчик не смог объяснить суду. При этом, необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы).

Однако суд не усматривает противоречий или необоснованности в экспертном заключении ФИО4.

В связи с изложенным суд принимает установленные экспертом размеры стоимости объектов недвижимости и в данной части считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в редакции истца, и, как следствие, следует изложить Приложение к Договору, содержащее график платежей, в редакции ООО «Экология».

Истец также просит исключить пункты 6.4 и 6.5 из договора.

Пункт 6.4 в редакции Продавца изложен следующим образом: «Покупатель обеспечивает беспрепятственный доступ на Объекты работникам (специалистам) ремонтно-строительных организаций, жилищных и эксплуатационных органов и служб для осмотра и выполнения ими работ, связанных с ремонтом и технической эксплуатацией инженерных коммуникаций или строительных конструкций, расположенных на Объектах и предназначенных для их совместного использования иными собственниками здания (строения, сооружения), в состав которого входят Объекты».

Пункт 6.5 в редакции Продавца: «Покупатель обязан нести бремя затрат, связанных: с эксплуатацией инженерных коммуникаций-и строительных конструкций здания (строения, сооружения) пропорционально его доле собственности, определяемой как часть объема здания (строения, сооружения); с использованием и поддержанием в надлежащем состоянии земельного участка, прилегающего к зданию (строению, сооружению)».

Вместе с тем, глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит императивных норм о распределении прав и обязанностей сторон в отношении содержания договора аренды. Нормы статьи 616 ГК РФ содержат общее правило о том, что капитальный ремонт имущества производит арендодатель, текущий ремонт– арендатор. Договор между ними может регулировать данные обязательства иным образом.

Между тем, из редакции договора ответчика следует, что им предлагаются к установлению общие правила.

В частности, условия использования общедолевого имущества урегулированы в ст. 210, п.1 ст.290 ГК РФ. В рассматриваемом случае, после совершения сделки, объекты будут находиться в единоличной собственности истца. Сведений о том, что какая-либо часть объектов принадлежит в какой-либо доле иным собственникам, ответчик не представил, а материалы дела таких доказательств не одержат. Более того, ответчик сам указывает, что после заключения договора отчуждаемое здание будет в полном объёме принадлежать истцу.

Норма ст. 210 ГК РФ о бремени содержания имущества общеизвестна.

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.06.2011 №5/0073-ГС утверждены правила благоустройства и санитарного содержания территории муниципального образования «Город Орел», которые устанавливают единые и обязательные для исполнения требования в сфере благоустройства, определяют порядок уборки и санитарного содержания территорий объектов благоустройства, внутриквартальных территорий, порядок установления границ участков уборки территории города Орла (в т.ч. прилегающих территорий), определяют порядок сбора, вывоза, утилизации и переработки твердых и жидких бытовых и промышленных отходов в городе Орле.

Данные правила являются едиными для всех владельцев, ничего иного, чтобы шло в дополнение к ст. 210 ГК РФ и Правилам благоустройства, ответчик не предлагает, поэтому во избежание дублирования законодательства пункты 6.4 и 6.5 из договора следует исключить. При этом в силу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учётом вышеизложенных обстоятельств арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объёме, договор купли-продажи недвижимого имущества от 01 марта 2024г. №902 подлежащим изложению в редакции истца.

В силу ч. 2 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

При обращении с исковым заявлением истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., которая в соответствии со ст. 110 АПК РФ относится на ответчика.

На депозитный счет Арбитражного суда Орловской области ООО «Экология» 26.06.2024 перечислило 25000 руб., 21.10.2024 – 10000 руб., УМИЗ 18.10.2024 – 40000 руб. за проведение экспертизы.

Определением от 21.01.2025 частнопрактикующему эксперту-оценщику ФИО4 перечислены 35000 руб. за счёт истца.

Выводы эксперта были приняты судом, поэтому расходы истца за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб. следует возложить на ответчика.

Для получения денежных средств в размере 40000 руб. Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла следует представить в суд реквизиты казначейского счёта для перечисления и соответствующее ходатайство. Оно рассматривается судьей единолично, без проведения судебного заседания, в пятидневный срок со дня поступления.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (Пролетарская гора ул., д.1, г. Орел, обл. Орловская, ИНН <***> ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Экология» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) при заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества от 01 марта 2024г. №902.

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объектов недвижимого имущества устанавливается в размере 3 653 250 (Три миллиона шестьсот пятьдесят три тысячи двести пятьдесят) рублей без учета НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объектов оценки, а именно:

-3 435 417 (Три миллиона четыреста тридцать пять тысяч четыреста семнадцать) рублей, без учета НДС, в отношении объекта оценки – производственно-бытовое здание с оборудованной котельной, назначение: нежилое, общая площадь 738 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:52:0021604:89;

- 217 833 (двести семнадцать тысяч) рублей в отношении объекта – проходная, назначение: нежилое, общая площадь 30,2 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 57:52:0021604:87».

Изложить пункт 2.2. Договора в следующей редакции: «Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании Заключения эксперта №24-96.1/р от 15 ноября 2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО4».

Пункты 6.4, 6.5 из Договора исключить.

Изложить Приложение к Договору в следующей редакции:

«Приложение к договору купли-продажи от 01.03.2024г. №902

График платежей в бюджет города Орла.

Основная сумма по договору - 3653250 руб.

Ставка рефинансирования – 5,330

Платежи

%
ставка

Начислено

%
Платеж по

основному

долгу

Остаток

основного

долга

Общая

сумма

платежа

(основной

долг+%)

3 653 250,00

1-й платеж

5,33

48 679,56

182 662,50

3 470 587,50

231 342,06

2-й платеж

5,33

46 245,58

182 662,50

3 287 925,00

228 908,08

3-й платеж

5,33

43 811,60

182 662,50

3 105 262,50

226 474,10

4-й платеж

5,33

41 377,62

182 662,50

3 105 262,50

224 040,12

5-й платеж

5,33

41 377,62

182 662,50

2 922 600,00

224 040,12

6-й платеж

5,33

38 943,65

182 662,50

2 739 937,50

221 606,15

7-й платеж

5,33

36 509,67

182 662,50

2 557 275,00

219 172,17

8-й платеж

5,33

34 075,69

182 662,50

2 374 612,50

216 738,19

9-й платеж

5,33

31 641,71

182 662,50

2 191 950,00

214 304,21

10-й платеж

5,33

29 207,73

182 662,50

2 009 287,50

211 870,23

11-й платеж

5,33

26 773,76

182 662,50

1 826 625,00

209 436,26

12-й платеж

5,33

24 339,78

182 662,50

1 643 962,50

207 002,28

13-й платеж

5,33

21 905,80

182 662,50

1 461 300,00

204 568,30

14-й платеж

5,33

19 471,82

182 662,50

1 278 637,50

202 134,32

15-й платеж

5,33

17 037,84

182 662,50

1 095 975,00

199 700,34

16-й платеж

5,33

14 603,87

182 662,50

913 312,50

197 266,37

17-й платеж

5,33

12 169,89

182 662,50

730 650,00

194 832,39

18-й платеж

5,33

9 735,91

182 662,50

547 987,50

192 398,41

19-й платеж

5,33

7 301,93

182 662,50

365 325,00

189 964,43

20-й платеж

5,33

4 867,96

182 662,50

182 662,50

187 530,46

Итого

550 078,99

3 653 250,00

4 203 328,99

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (Пролетарская гора ул., д.1, г. Орел, обл. Орловская, ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Экология» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб., расходы за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Выдать исполнительный лист на основании заявления взыскателя по вступлении решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Н.В. Подрига