Решение от 11 сентября 2017 г. по делу № А61-2972/2017

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А61-2972/17
11 сентября 2017 года
г. Владикавказ


Резолютивная часть решения оглашена 08 сентября 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания в составе судьи Акимцевой С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами АМС г.Владикавказа, АМС г.Владикавказа (ОГРН1021500578087, ИНН <***>), ООО «Торговый квартал» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи №203/15/2 земельного участка с КН 15:09:0031601:84 и о применении последствий недействительности ничтожной сделки

от истца – ФИО2 – удостоверение от 23.07.2017 №ТО 041570

от ответчиков:

от АМС г. Владикавказа – ФИО3 по доверенности от 09.01.2017 №2

от общества – ФИО4 по доверенности от 14.08.2017

от УМИЗР – ФИО5 по доверенности от 28.12.2016 №Д69

Суд установил: заместитель прокурора РСО-Алания (далее – истец, Прокуратура РСО-Алания) обратился в суд с исковым заявлением (с учетом уточнений от 15.08.2017 в порядке статьи 49 АПК РФ) к Администрации местного самоуправления г.Владикавказа (далее – администрация, АМС г.Владикавказа) и к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (далее – общество, ООО «Торговый квартал») со следующими требованиями:

= о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.03.2015 №203/15/2 купли-продажи земельного участка, площадью 0,7761га, расположенного на пересечении ул.Барбашова и ул.Кырджалийской г.Владикавказа, заключенный между Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС Владикавказа и ООО «Торговый квартал»;

= о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде обязания ООО «Торговый квартал» возвратить муниципальному образованию город Владикавказ в лице АМС г.Владикавказа земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0031601:358, площадью 2650кв.м. и 15:09:0031601:359, площадью 5111кв.м., расположенные на пересечении ул.Барбашова и ул.Кырджалийской г.Владикавказа, составлявшие до раздела единый земельный участок с КН 15:09:0031601:84, площадью 7761кв.м., и об обязании АМС г.Владикавказа возвратить ООО «Торговый квартал» 160190 рублей.

Определением суда от 17.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами АМС г.Владикавказа.

Определением суда от 15.09.2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами АМС г.Владикавказа.

Заявление мотивировано тем, что прокурорской проверкой установлен факт незаконного предоставления администрацией спорного земельного участка обществу, а именно, экспертное заключение от 26.05.2017 №5/17 содержит выводы о том, что возведенный одноэтажный нестационарный торговый объект – торговый павильон «Городские цветы» не соответствует объекту капитального строительства и не соответствует разрешению на строительство от 23.09.2014. Согласно договору аренды земельный участок предоставлялся в целях строительства торгово-делового здания, а фактически на данном земельном участке в нарушение норм и требований градостроительного законодательства обществом возведен нестационарный торговый объект – торговый павильон, который не является объектом капитального строительства.

Представитель Прокуратуры РСО-Алания в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, пояснил, что 18.08.2017 в отношении бывшего руководителя общества было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, который, действовал группой лиц по предварительному сговору с неустановленными работниками АМС г.Владикавказа с целью завладения путем обмана правом собственности на спорный земельный участок. Данный факт является дополнительным доказательством недействительности сделки, заключенной обществом с АМС г.Владикавказа.

Представители АМС г.Владикавказа и УМИЗР АМС г.Владикавказа в судебном заседании исковые требования считали неподлежащими удовлетворению, сославшись на правомерность передачи обществу в собственность земельного участка, поддержав доводы общества о ненадлежащем способе защиты, избранным Прокуратурой РСО-Алания, так как имеется зарегистрированное право собственности как на здание, так и на земельный участок.

Ответчик, ООО «Торговый квартал» в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании считала требования неподлежащими удовлетворению, сославшись на пропуск Прокуратурой РСО-Алания срока исковой давности, который составляет 1 год по оспоримой сделке. Также пояснила, что

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, судом установлено следующее.

Заместитель прокурора РСО-Алания обратился в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.03.2015 №203/15/2 купли-продажи земельного участка с КН 15:09:0031601:84, площадью 0,7761га, расположенного на пересечении ул.Барбашова и ул.Кырджалийской г.Владикавказа, заключенного между Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС Владикавказа и ООО «Торговый квартал».

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители (часть 2 статьи 52 АПК РФ).

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления № 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Поскольку рассматриваемые исковые требования направлены на оспаривание договора купли-продажи земельного участка и на применение последствий недействительности сделки по передаче спорного земельного участка в собственность, заместитель прокурора РСО-Алания является надлежащим истцом по настоящему спору, обратившимся в защиту государственных интересов.

Ответчиком, ООО «Торговый квартал», было заявлено о пропуске истцом сроков исковой давности для оспаривания в судебном порядке договора купли-продажи земельного участка с КН 15:09:0031601:84.

В судебном заседании представитель ООО «Торговый квартал» поддержала указанное заявление, ссылаясь на то, что договор купли-продажи оспаривается истцом по двум основаниям – обществом построен объект, не относящийся к недвижимым объектам, земельный участок передан в собственность площадью большей, чем необходимо для его эксплуатации. Несколькими независимыми экспертизами доказано, что построенный объект является недвижимым имуществом общества, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке. Право собственности никем не оспорено, требования Прокуратуры РСО-Алания в этой части не могут быть удовлетворены, так как истцом выбран ненадлежащий способ защиты.

Рассматривая заявление ООО «Торговый квартал», судом установлено следующее.

Заместитель прокурора РСО-Алания обратился в суд с настоящим иском 17.07.2017 о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.03.2015 №203/15/2 купли-продажи земельного участка, площадью 0,7761га, расположенного на пересечении ул.Барбашова и ул.Кырджалийской Владикавказа, заключенного между Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС Владикавказа и ООО «Торговый квартал» (вх. от 17.07.2017, т.1, л.д.12).

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – Постановление №15) при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Согласно пункту 10 Постановления № 15, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (в том числе часть 1 статьи 52 АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление (пункт 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Следовательно, для целей правильного определения начала течения срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, ООО «Торговый квартал», значимым является момент, когда о нарушении своих прав узнала или должна была узнать АМС г.Владикавказа, в интересах которой прокурором подан иск по настоящему делу.

Как следует из пункта 101 Постановления № 25, для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть, когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.

Целью обращения прокурора с иском по настоящему делу, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неопределенного круга лиц.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен сторонами 30.03.2015, земельный участок передан обществу по акту приема-передачи 08.04.2015, право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по РСО-Алания 07.06.2016 за номером 15-15/001-15/001/088/2015-143/1 (т.2, л.д.58-62), т.е. фактическое исполнение договора аренды началось не позднее 08.04.2015.

Таким образом, суд считает, что на момент предъявления настоящего иска в суд, срок исковой давности для требований прокурора о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, не истек.

Постановлением от 14.03.2014 №515 АМС г.Владикавказа под строительство торгово-делового центра предоставила ООО «Торговый квартал» в аренду земельный участок с КН 15:09:0031601:84 площадью 0,7761га (т.2, л.д.19-20).

Между АМС г. Владикавказа в лице УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Торговый квартал» был заключен договор аренды № 5480 от 24.03.2014 земельного участка с КН 15:09:0031601:84, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, на пересечении ул. Барбашова и ул.Кырджалийской (т.2, л.д.8-18). Земельный участок передавался обществу в аренду с целью строительства торгово-делового центра.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по РСО-Алания 18.04.2014 №15-15-01/068/2014-337 (т.2, л.д.16).

За период аренды обществом на земельном участке с КН 15:09:0031601:84 было построено и введено в эксплуатацию нежилое здание площадью 39,60кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер 15:09:0031601:291, адрес (местонахождение) объекта: РСО-Алания, г.Владикавказ, на пересечении ул. Барбашова и ул. Кырджалийской, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по РСО-Алания (т.2, л.д.98).

Как следует из материалов дела, данное нежилое здание является первой очередью строительства торгово-делового центра.

Постановлением АМС г. Владикавказа от 19.12.2014 №3049 обществу был предоставлен в собственность земельный участок с КН 15:09:0031601:84 (т.3, л.д.20-21).

30.03.2015 между Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа и ООО «Торговый квартал» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 203/15/2 с одновременным расторжением договора аренды (т.2, л.д.58-62).

Полагая, что договор купли-продажи, по которому ООО «Торговый квартал» перешел в собственность земельный участок с КН 15:09:0031601:84 в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), заместитель Прокурора РСО-Алания обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы настоящего дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи №203/15/2 от 30.03.2015 не нарушает требований статьи 36 Земельного кодекса РФ, не посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы населения муниципального образования, следовательно, не является ничтожной сделкой на основании следующего.

Судом установлено, что заявление о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка с КН 15:09:0031601:84 подано ООО «Торговый квартал» в АМС г.Владикавказа в порядке реализации права, установленного статьей 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

При этом пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что основаниями для отказа в приватизации участка являются его ограничение в обороте, запрет приватизации, установленный федеральным законом, либо его резервирования для государственных или муниципальных нужд.

Как следует из материалов дела, на основании обращения ООО «Торговый квартал» АМС г.Владикавказа принято постановление от 19.12.2014 №3049 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с КН 15:09:0031601:84.

При этом сведений об ограничении оборотоспособности земельного участка с КН 15:09:0031601:84 на момент обращения ООО «Торговый квартал» либо на момент рассмотрения настоящего спора в материалах дела не имеется.

Доказательств оспаривания либо признания недействительным постановления АМС г.Владикавказа №3049 от 19.12.2014 о предоставлении в собственность ООО «Торговый квартал» за плату земельного участка с КН 15:09:0031601:84 в материалы дела также не представлено.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Соответственно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать либо оформить право аренды на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением, либо оформление на него права аренды (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Как следует из искового заявления, истец в обоснование доводов о ничтожности договора купли-продажи земельного участка №203/15/2 от 30.03.2015 ссылается на то, что возведение на земельном участке объекта, являющегося первой очередью строительства, даже при наличии государственной регистрации права собственности ООО «Торговый квартал» на него, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса РФ.

Данный вывод истца является ошибочным, исходя из следующего.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ, при передаче права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из смысла данных норм, объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

- наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Основываясь именно на вышеперечисленных основаниях, установленных нормами закона, осуществляется государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства.

В материалах дела имеется заключение эксперта ООО «Гарант» №2/08-16 от 08.08.2016, согласно которому нежилое здание (павильон) общей площадью 39,6кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, на пересечении ул.Барбашова и ул.Кырджалийской на земельном участке с КН 15:09:0031601:84, является объектом капительного строительства (т.3, л.д.29-37).

Такой же вывод был сделан Межрегиональным центром экспертных исследований «Щит», отраженный в заключении №193/СТИ-ДД от 30.05.2017, и ООО «ЭКЦ «Судебная экспертиза» в рецензионном заключении №265-08/17 от 04.09.2017.

Более того, из материалов дела не усматривается факт того, что каким-либо лицом оспорено зарегистрированное за обществом право собственности на объект капитального строительства с КН 15:09:0031601:291.

Между тем, предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 Земельного кодекса РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 Земельного кодекса РФ, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33 и 36 Земельного кодекса РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Согласно статье 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также на основании проектов межевания жилых кварталов.

Таким образом, приведенная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения, что подтверждается также судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

В силу абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 4 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом:

здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

фактическим пользованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Национальным стандартом РФ ГОСТ Р 51303-2013 "Торговля. Термины и определения" (утв. приказом от 28.08.2013 г. N 582-ст) установлено, что «торговый комплекс - это совокупность торговых предприятий, реализующих товары и оказывающих услуги, расположенные на определенной территории и централизующие функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности».

Торгово-деловой центр может состоять из одного здания (пункты 3,4 статьи 378.2 НК РФ, пункты 53, 54 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51303-2013 "Торговля. Термины и определения" (утв. приказом от 28 августа 2013 г. N 582-ет).

Никаких дополнительных ограничений или требований, в том числе по виду и размеру объекта, допустимой общей площади, комплектации, техническим и прочим характеристикам для торгово-деловых центров не предусмотрено. Соотношение площади здания и площади земельного участка для торгово-делового центра действующим законодательством не регулируется и отнесено к компетенции Администрации местного самоуправления.

Как пояснила представитель ответчика, ООО «Торговый квартал», предоставив в материалы дела соответствующие документы, общество по договору аренды получило земельный участок для строительства, объект построен. Никаких более капитальных зданий на участке строить не предполагалось, что находит отражение в планировке земельного участка.

Первая очередь, согласно плану застройки, предполагает строительство всех капитальных строений, тогда как вторым по счету, а не по формулировкам этапом должна периодически происходить сезонная сборка/разборка некапитальных конструкций, в том числе для конкретного текущего торгово-делового мероприятия или акции (в любое время по усмотрению ООО «Торговый квартал» - в зависимости от сезонности, потребности в торговых, деловых, презентационных точках и прочих коммерческих условиях и потребностях при подготовке к каждому событию, реализуемому краткосрочно и действующему на непостоянной основе), не требующих ни получения разрешения на строительство, ни каких либо регистрационных действий.

Указанные доводы ООО «Торговый квартал» были рассмотрены и зафиксированы Арбитражным судом РСО-Алания в судебном акте по делу №А61-4455/2015, без учета которого, как полагает суд, настоящее дело не может быть рассмотрено.

В исковом заявлении истец указал на то, что возведение на земельном участке объекта, не соответствующего по характеристикам объекту капитального строительства, с учетом того, что земельный участок с КН 15:09:0031601:84 площадью 0,7761га предоставлялся в аренду застройщику для строительства торгово-делового центра, у ООО «Торговый квартал» отсутствовало как основание для регистрации права собственности на нежилое здание, так и основание на приобретение в собственность спорного земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса РФ.

Суд считает, что истцом не было учтено следующее.

ООО «Торговый квартал» обратилось в Управление Росреестра по РСО-Алания для регистрации права собственности на спорный земельный участок КН 15:09:0031601:84, в чем обществу было отказано сообщением №15/001/088/2015-142 от 13.11.2015.

Отказ Управления Росреестра по РСО-Алания был мотивирован несоответствием возведенного объекта недвижимости назначению предоставленного в собственность спорного земельного участка.

В рамках дела №А61-4455/2015 Арбитражным судом РСО-Алания было рассмотрено заявление ООО «Торговый квартал» к Управлению Росреестра по РСО-Алания с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АМС г.Владикавказа, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности от 13.11.2015г. №15/001/088/2015-142 и об обязании Управления Росреестра по РСО-Алания зарегистрировать право собственности на спорный земельный участок с КН 15:09:0031601:84, расположенный по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, на пересечении улиц Барбашова и Кырджалийская.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 25.04.2016, вступившим в законную силу 25.05.2016, отказ Управления Росреестра по РСО-Алания от 13.11.2015 был признан незаконным, Управление Росреестра по РСО-Алания обязывалось зарегистрировать право собственности ООО «Торговый квартал» на земельный участок с КН 15:09:0031601:84, расположенный по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, на пересечении ул.Барбашова и ул.Кырджалийской, на основании оспариваемого договора купли-продажи от 30.03.2015 №203/15/2, заключенного между ООО «Торговый квартал» и АМС г.Владикавказа в лице УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа (т.3, л.д.44-57).

Во исполнение решения Арбитражного суда РСО-Алания Управлением Росреестра по РСО-Алания за ООО «Торговый квартал» было зарегистрировано право собственности на земельный участок с КН 15:09:0031601:84.

25.11.2016 обществом земельный участок с КН 15:09:0031601:84 был разделен на два земельных участка: с КН 15:09:0031601:358 площадью 2650кв.м. и с КН 15:09:0031601:359 площадью 5111кв.м., которые на сегодняшний день зарегистрированы в ЕГРП.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснили, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав, в том числе иски о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании права или истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права или обременения отсутствующим. Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты и применяется владеющим собственником в отсутствие у него возможности защиты прав посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

В пункте 4 постановления Пленумов N 10/22 разъяснено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы (определение Верховного Суда РФ от 17.12.2013 N 32-КГ13-10).

В Постановлениях от 05.02.2007 N 2-П, от 21.12.2011 N 30-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Закрепленный в статье 16 АПК РФ и статье 13 ГПК РФ принцип обязательности судебных актов (судебных постановлений) гарантирует лицам, не участвовавшим в деле, возможность обратиться в суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов.

Арбитражным судом РСО-Алания при рассмотрении дела №А61-4455/2015 на основании указанных в настоящем судебном акте норм действующего законодательства, были установлены следующие обстоятельства, изложенные в решении от 25.04.2016, без учета которых рассмотрение настоящего дела невозможно, а именно:

= размер спорного земельного участка на день совершения сделки купли-продажи непосредственно был связан с функциональным назначением объекта – торгово-деловой центр, на спорном земельном участке отсутствовали здания и сооружения, принадлежащие иным лицам, кроме объектов недвижимости, находящихся в собственности ООО «Торговый квартал»;

= земельный участок с КН 15:09:0031601:84 при передаче в собственность не подпадал под ограничения, установленные действующим законодательством, и в соответствии с Генеральным планом застройки города Владикавказа от 31.05.2011 и Правилам землепользования и застройки города Владикавказа, утвержденным решением Собрания представителей №32/11 от 16.03.2011, относился к территориальной зоне «ОД» - зона общественно деловой застройки, площадь на которой выделяемых земельных участков не нормируется в соответствии со статьей 27 Правил землепользования и застройки города Владикавказа.

= спорный земельный участок был сформирован с учетом площади, необходимой для эксплуатации и содержания построенного объекта недвижимости с учетом того, что данный объект входит в единый комплекс с объектами некапитального строительства, в том числе таких как: торгово-деловых презентационных зон с навесами, выставочных сооружений, рекламных щитов и конструкций, баннеров, торговых навесов, стеллажей, передвижных торговых зон с лотками, сборно-разборных сооружений, необходимых для складирования привезенной и реализуемой продукции, и прочих объектов, не требующих получения разрешения на строительство, а также газонов и мест для парковки автомобилей. Без установки перечисленных объектов некапитального строительства спорный объект не может эксплуатироваться по целевому назначению;

= законодательно не предусмотрена необходимость возведения второй очереди объекта, поскольку застройщик проектирует объекты на земельном участке по собственному усмотрению и изменяет этапы строительства самостоятельно; при необходимости вторым этапом (очередью) застройщик вправе самостоятельно организовывать возведение некапитальных, сборно-разборных, сезонных и прочих конструкций;

= имея в собственности завершенный строительством капитальный объект недвижимости (торговое здание), не противоречащего назначению предоставленного ему АМС г.Владикавказа земельного участка, ООО «Торговый квартал» правомерно обратилось с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка;

= отказ Управления Росреестра по РСО-Алания в регистрации договора купли-продажи земельного участка не соответствует статье 36.20 Земельного кодекса РФ (статье 36 Кодекса в старой редакции) и нарушает законные интересы общества, поскольку препятствует реализации его исключительного права на приватизацию земельного участка (постановления ФАС СКО от 28.07.2014 по делу №А63-7093/2013, от 17.03.2015 по делу №А63-7097/2013, АС ЦО от 23.10.2014 по делу №А35-702/2014, ВС Республики Башкирия от 20.08.2015 по делу №А33-12273/2015, 16ААС от 18.10.2015 по делу №А63-4443/2-015, 15 ААС от 19.11.2015 по делу №15АП-18137/2015).

На основании изложенного, с учетом вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высших судебных инстанций удовлетворение требований заместителя прокурора РСО-Алания привело бы к недопустимому опровержению судебным актом по настоящему делу опосредованного вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РСО-Алания от 25.04.2016 по делу №А61-4455/2015 выводов о законности действий АМС г.Владикавказа в лице УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа по передаче ООО «Торговый квартал» в собственность земельного участка с КН 15:09:0031601:84 и по заключению с обществом оспариваемого договора купли-продажи земельного участка №203/15/2 от 30.03.2015.

Таким образом, суд считает, что исковые требования Прокуратуры РСО-Алания удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заместителю прокурора Республики Северная Осетия-Алания отказать в удовлетворении исковых требований.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения.

Апелляционные жалобы подаются через Арбитражный суд РСО-Алания.

СудьяС.А. Акимцева