Постановление от 16 июля 2025 г. по делу № А32-9143/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-9143/2024
город Ростов-на-Дону
17 июля 2025 года
15АП-5118/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2025 года.


Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,судей Калуцких Р.Г., Крахмальной М.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Алимардановой А.Г.,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 04.07.2024,

от экспертной организации ООО «Южная экспертная компания»:

эксперт ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алекс-монтаж-сети»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 24.03.2025 по делу № А32-9143/2024

по иску Администрации муниципального образования Тимашевского района

к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-монтаж-сети»,

при участии третьих лиц: Администрации поселкового сельского поселения Тимашевского района, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

о признании отсутствующим права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования Тимашевского района (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-монтаж-сети» (далее – ответчик, общество) с требованиями о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:31:0702002:163 по адресу: <...>.

Определениями Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2024, от 28.05.2024, от 17.12.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Поселкового сельского поселения Тимашевского района, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2025 суд признал отсутствующим право собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336, степень готовности 35%, по адресу: <...>. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что ответчик принимал надлежащие и своевременные меры по завершению в установленном законом порядке строительства спорного объекта после приобретения права собственности на него 07.04.2022, однако в связи с отказом администрации в продлении договора аренды земельного участка и отказом в выдаче градостроительного плана земельного участка, до момента обращения администрации с иском, ответчик по независящим от него причинам не смог приступить к завершению строительства. Отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ответчику завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает баланс публичных и частных интересов. Также ответчик указывает на неприменение судом первой инстанции трёхлетнего срока давности. Истец знал о существовании спорной постройки с 2012 года. Кроме того, решение Тимашевского районного суда Краснодарского края от 03.11.2011 по делу № 2-1692/2011, которым спорный объект был легализован и введён в гражданский оборот, администрация не обжаловала. С момента создания и легализации в судебном порядке спорный объект по своим параметрам (кроме частичного разрушения ввиду естественных природных условий) не видоизменялся, сносу и реконструкции не подвергался, признаки самовольной постройки отсутствуют. Вывод суда первой инстанции об отсутствии объекта ввиду его фактического разрушения не подтверждён материалами дела и опровергается выводами экспертного заключения. Экспертом установлено, что спорный объект не утрачен, не прекратил свое существование, его использование возможно и технически требует расчистки от остатков грунта и остатков обрушившихся строительных конструкций (стен), а также проведения работ по капитальному ремонту.

Определением от 17.06.2025 апелляционный суд откладывал рассмотрение апелляционной жалобы с целью получения дополнительных пояснений от эксперта в отношении проведённого им в рамках настоящего спора экспертного исследования. Суд в порядке части 2 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызвал эксперта ООО «Южная экспертная компания» - ФИО2 в судебное заседание, а также предложил эксперту представить письменные пояснения относительно степени пригодности фундамента для дальнейшего строительства.

            От эксперта ООО «Южная экспертная компания» поступили письменные пояснения по поставленному судом вопросу.

            Также эксперт дал пояснения в отношении проведённого им экспертного исследования в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика, получив исчерпывающие ответы эксперта на поставленный судом вопросы, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, за ответчиком с 07.04.2022 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 23:31:0702002:336, степенью готовности 35%, площадью застройки 350,4 кв. м, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.02.2024.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН, спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:163, с видом разрешенного использования - стройотдел, по адресу: <...>, который принадлежит на праве собственности третьему лицу - ФИО3

Из выписки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:163 следует, что в границах данного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:31:0702002:336, 23:31:0702002:337.

При этом, как указал ответчик, фактически спорный объект с кадастровым номером 23:31:0702002:336 находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:169, по адресу: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.02.2024, сведения о правообладателях земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:169, площадью 3779 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - технический склад, в ЕГРН отсутствуют, зарегистрировано право аренды в пользу общества с 08.04.2022 по 10.09.2022.

Судом установлено, что ранее, на основании постановления Администрации МО Тимашевский район от 10.09.2012 № 2565 между Администрацией МО Тимашевский район (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3100010825 от 21.09.2012, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:31:0702002:169, площадью 3779 кв. м, по адресу: <...> с разрешенным видом использования - технический склад сроком до 10.09.2022.

На основании договоров переуступки прав и обязанностей арендатора от 10.07.2014, от 01.04.2022 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 3100010825 от 21.09.2012 были переданы (переуступлены) ФИО6, а затем ООО «Алекс-Монтаж-Сети».

09.09.2022 ООО «Алекс-Монтаж-Сети» обратилось в Администрацию МО Тимашевский район с заявлением о заключении без проведения торгов на срок 3 (три) года нового договора аренды указанного земельного участка под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336.

Уведомлением от 27.09.2022 исх. № 141-03-1139/22-13 администрация отказала обществу в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов на новый срок, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:31:0702002:169 расположен в зоне объектов образования, просвещения, культуры, здравоохранения и спорта и на территории зеленых насаждений общего пользования, которая не предусматривает в качестве основного и условно разрешенного вида использования земельного участка - технический склад; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении.

Также администрация направила ответчику уведомление от 28.09.2022 исх. № 141-03-1148/23-13 об отказе от договора аренды земельного участка № 3100010825 от 21.09.2012, согласно которому договор считается расторгнутым по истечении 3 (трех) месяцев с момента получения данного уведомления обществом.

Письмом от 05.10.2022 исх. № 16-11/539 администрация отказала ответчику в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с тем, что срок аренды истек 10.09.2022.

В ходе проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:169 с проведением топографической съёмки администрацией установлено, что земельный участок не огорожен, зарос деревьями, на участке разбросан строительный мусор, а также на участке имеется бетонная площадка в форме прямоугольника площадью 123 кв. м глубиной около 20 см с множественными трещинами и разрушениями; другие объекты недвижимости на участке отсутствуют.

В подтверждение указанных обстоятельств администрацией в материалы дела представлен акт обследования земельного участка от 12.12.2022 с приложенным фотоматериалом.

Данные обстоятельства также установлены администрацией в 2024 году в ходе совместного с ООО «Алекс-Монтаж-Сети» осмотра земельного участка, назначенного определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2024 по делу № А32-22580/2023.

Ссылаясь на то, что строительно-монтажные работы по созданию фундамента для объекта капитального строительства ответчиком не проводились, в связи с чем, спорный объект не является объектом недвижимого имущества и государственная регистрация права собственности ООО «Алекс-Монтаж-Сети» на данный объект является недействительной, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что ООО «Алекс-Монтаж-Сети» является собственником спорного объекта с кадастровым номером 23:31:0702002:336 на основании договора купли-продажи от 01.04.2022 и на момент приобретения спорный объект незавершенного строительства уже находился на земельном участке с кадастровым номером 23:31:0702002:169.

Как указал ответчик, фактически спорный объект незавершенного строительства представляет собой не бетонную площадку глубиной около 20 см, как на то указано в актах обследования, составленных администрацией, а фундамент высотой более 50 см.

Ответчиком были приостановлены работы по завершению строительства объекта в связи с отказом администрации в продлении договора аренды земельного участка, а также в связи с отказом в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае недействительной государственной регистрации прав на имущество, имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Глава 20 ГК РФ предусматривает два вещно-правовых иска на защиту права собственности и других вещных прав: об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ - виндикационный иск) и об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения вещью (статья 304 ГК РФ - негаторный иск).

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), разъяснено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В рассматриваемом случае администрация ссылается на то, что спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336, степень готовности которого согласно сведениям ЕГРН составляет 35%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:31:0702002:169, государственная собственность на который не разграничена, представляет собой бетонную площадку и не является объектом недвижимого имущества.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с положением пункта 52 Постановления № 10/22 именно невозможность отнесения конкретных объектов к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям, приведенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Следовательно, вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров, исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права. Обстоятельства фактического существования объекта и правовая квалификация имущества как недвижимого осуществляется судом, рассматривающим спор, исходя из признаков, указанных в гражданском законодательстве.

По смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления № 25, определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476, Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 годы, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2014, для признания вещи недвижимой также необходимо установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 Постановления № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно выписке из ЕГРН от 19.02.2024 спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336 поставлен на кадастровый учет 17.02.2010.

Решением Тимашевского районного суда Краснодарского края от 03.11.2011 по делу № 2-1692/2011 удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО7 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности. За ФИО4 признано право собственности на здание стройотдела с пристройкой литер А, а площадью застройки 344,6 кв. м и незавершенного строительством техсклада литер Б, площадью застройки 350,4 кв. м, расположенных по адресу: <...> (л.д. 19, т.1).

По договору купли-продажи от 10.07.2014 ФИО4 продал указанный незавершенный строительством техсклад, литер «Б» ФИО5

Впоследствии по договору купли-продажи земельного участка от 01.04.2022 ФИО5 продал ООО «Алекс-Монтаж-Сети» незавершенный строительством техсклад, литер «Б», общей полезной площадью 350,4 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства 35%, находящийся по адресу: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:31:0702002:169.

Право собственности ответчика на спорный объект с кадастровым номером 23:31:0702002:336 зарегистрировано в ЕГРН 07.04.2022.

Согласно письму отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Тимашевскому району от 13.02.2023 № 13.39-04/31, в архиве отдела отсутствуют сведения о проведении кадастровых работ и изготовлении технического плана на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>.

Также согласно письму ППК «Роскадастр» от 13.03.2023 № 0805 Тимашевское отделение Южного филиала ППК «Роскадастр» не проводило кадастровые работы в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336, соответственно, технический план на указанный объект отсутствует.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, определением суда первой инстанции от 14.08.2024 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Южная экспертная компания» (353920, Краснодарский край, <...>, помещ. 7) ФИО2.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить, в границах какого земельного участка (КН 23:31:0702002:163 или 23:31:0702002:169) фактически расположен спорный объект незавершенного строительства?

2. Установить технические характеристики (параметры) спорного объекта (размеры, площадь, глубину залегания, материал изготовления, процент готовности, процент износа).

Является ли спорный объект объектом капитального строительства и по каким признакам?

3. Установить, чем является спорный объект - фундаментом для возведения объекта капитального строительства и с какой нагрузкой, либо бетонной плитой, являющейся простым замощением земельного участка?

4. Пригоден ли в настоящее время спорный объект для продолжения строительства в соответствии с проектной документацией? Если да, то подробно мотивировать данный вывод.

В заключении судебной экспертизы № 24/09/2024-233 от 24.09.2024 экспертом ФИО2 сделаны следующие выводы:

1. В процессе производства экспертного осмотра была произведена съемка фактических границ объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336, в том объеме, в котором их было возможно установить с учетом завалов от разрушенных строительных конструкций, которые были измерены, рассчитаны и нанесены на исполнительный чертеж (схема) № 1 линиями красного цвета и имеют следующие значения координат поворотных (характерных) точек фактических границ:


№ точки

Координаты Х

Координаты Y

к1

534533.10

1362562.65

к2

534531.82

1362563.78

к3

534528.57

1362565.70

к4

534524.74

1362568.73

к5

534521.91

1362571.02

к6

534519.98

1362574.07

к7

534521.63

1362576.91

к8

534525.48

1362580.06

к9

534527.17

1362577.67

к10

534530.55

1362575.44

к11

534533.23

1362572.97

к12

534537.16

1362567.55

к13

534535.03

1362565.05

к14

534533.67

1362563.38


Площадь объекта незавершенного строительства согласно фактическим замерам составила 143 +/- 8 кв. м.

В связи с тем, что по всей площади объекта исследования имеются многочисленные заросли кустарника и травы, а также остатки строительного мусора и остатки разрушенных стен, эксперт проводил измерения объекта исследования по видимым ее частям. Эксперт не производил раскопку строительных конструкций исследуемого объекта, а также вырубку насаждений, вследствие чего границы объекта в полном объеме эксперту установить не представляется возможным. Однако с полной долей достоверности экспертом установлено, что исследуемый объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336 в границах земельного участка 23:31:0702002:163 не расположен.

Для определения в границах какого земельного участка (КН 23:31:0702002:163 или 23:31:0702002:169) фактически расположен спорный объект незавершенного строительства экспертом в программный продукт «Программный комплекс «Арго» были загружены значения координат земельных участков с КН 23:31:0702002:163 и 23:31:0702002:169, по данным сведениям из ЕГРН, а также координаты границ спорного объекта по фактическим измерениям.

В ходе исследования установлено, что спорный объект с кадастровым номером 23:31:0702002:336 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:169, которые отображены на исполнительном чертеже (схеме) № 1.

В связи с установлением фактического месторасположения спорного объекта, эксперт пришел к выводу, что в сведениях из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:31:0702002:163 имеются недостоверные сведения в части указания в графе «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости», в которых указан объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336. Также в данных сведениях из ЕГРН на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336 имеются недостоверные сведения в части указания в графе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости», в которых указан кадастровый номер земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:163.

В связи с вышеизложенным эксперт пришёл к выводу, что спорный объект незавершенного строительства фактически расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:169. Расстояние от границ завалов разрушенного спорного объекта недвижимости до границ земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:163 составляет более 10 метров.

2. В ходе экспертного исследования экспертом определены технические характеристики спорного объекта, результаты которого отображены в таблице № 5.

Эксперт отдельно отмечает, что исследуемый объект капитального строительства частично разрушен, в пределах места нахождения объекта установлены завалы из остатков разрушившихся кирпичных стен, часть объекта завалена данными остатками, в связи с чем более достоверно установить глубину залегания объекта, точные (точнее +/- 1 метр в ряде точек) границы, а также процент износа не представляется возможным, так как для этого необходимо произвести механизированные работы по расчистке объекта от завалов, уборки территории объекта.

Объект обследован и обмерян экспертом в том объеме, в котором это представлялось возможным с учетом его состояния и вышеуказанных факторов. Расчистка конструкций объекта должна быть выполнена механизированным способом, не входит в обязанности эксперта и невозможна в рамках данного экспертного исследования. Кроме того, данные операции являются методами разрушающего контроля, которые эксперт производить не вправе без отдельного на то указания/разрешения суда.

Исследуемый фундамент в сохранившихся фрагментах имеет степень износа, согласно таблице физический износ в пределах от 20% до 60%. В части неустановленных осмотром фрагментов фундамента установить износ не представляется возможным в связи с их нахождением под обломками стен.


Таблица 5:

Размер (периметр), м

49,53 м. +/-

Площадь, кв.м.

142,79 кв.м. +/-

Глубина залегания, см.

Не менее 50 см. с перепадами местами от 28 до 10 см

Материал изготовления

Бетон бутованный кирпичом строительным полнотельным

Процент готовности, %

6,00%

Процент износа, %

От 20 до 60%, в ряде случаев часть фундамента утрачена, либо не представляется возможным оценить состояние


Экспертизой по результатам натурного осмотра был проведен анализ конструктивных характеристик и фактического состояния исследуемого объекта на предмет соответствия его критериям капитальности/некапитальности по ГрК РФ.

1) Отсутствие прочной связи с землей:

Фундамент исследуемого сооружения имеет заглубление в землю на величину от 10 до 58 сантиметров. Фундамент строения бетонный, бутованный кирпичом строительным полнотельным. Таким образом, прочная связь исследуемого объекта с землей присутствует.

2) Возможность перемещения без несоразмерного ущерба и без изменения основных характеристик:

Перемещение исследуемого объекта невозможно ввиду наличия прочной неразрывной связи с землей (см. п. 1). При отделении исследуемого объекта от земли будет критически нарушена пространственная жесткость элементов исследуемого объекта.

3) Возможность демонтажа с последующей сборкой без несоразмерного ущерба и без изменения основных характеристик:

Использование материалов, которые теоретически могут быть сохранены при демонтаже (кирпич), при гипотетическом повторном возведении трудновыполнимо и нецелесообразно, исходя из материальных, трудовых и временных затрат на демонтажные работы, кроме того, часть конструкций будет при демонтаже безвозвратно утрачена. С учетом того, что ввиду конструктивных характеристик исследуемого объекта сохранению при демонтаже поддаются не все стройматериалы, экспертиза считает демонтаж и повторное возведение строений без несоразмерного ущерба практически невозможным.

Также в определении некапитальных строений ГрК РФ приводятся примеры таковых, а именно: киоски, навесы. Очевидно, что рассматриваемое строение по своим размерам, характеристикам и объемно-планировочным решениям значительно отличаются от приведенных в данном примере типов строений.

Исследуемый объект, по мнению эксперта, является капитальным, поскольку не соответствует признакам некапитальности, указанным в ч. 1 ст. 1 ГрК РФ.

3. По результатам произведенного исследования эксперт пришел к однозначному выводу, что спорный объект по своим конструктивно-техническим характеристикам является фундаментом для возведения объекта капитального строительства, частично поврежден, совмещен с залитой по грунту бетонной плитой толщиной около 10 сантиметров. Данный фундамент требует расчистки от остатков грунта и остатков обрушившихся строительных конструкций (стен), а также проведения работ по капитальному ремонту. До завершения данных работ установить расчетным методом нагрузки на данный фундамент не представляется возможным. Бетонной плитой, являющейся простым замощением земельного участка - не является.

4. В материалах дела отсутствует какая-либо проектная документация на исследуемый объект капитального строительства. В связи с чем определить соответствие и пригодность объекта требованиям проектной документации, как и дать ответ на данный вопрос, не представляется возможным.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ.

Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом апелляционной инстанции не установлено.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства лицами, участвующими в деле также не представлено, вследствие чего указанное экспертное заключение признается судом допустимым и достоверным доказательством по настоящему спору. Привлеченный к исследованию эксперт обладал необходимым образованием и стажем работы в экспертной сфере и исследуемой области, необходимых для проведения подобных исследований, о чем свидетельствуют представленные документы, подтверждающие квалификацию данного эксперта.

Таким образом, заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект с кадастровым номером 23:31:0702002:336 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:31:0702002:169 и представляет собой фундамент для возведения объекта капитального строительства.

Поскольку экспертом не дан ответ на поставленный судом первой инстанции вопрос о пригодности в настоящее время спорного объекта для продолжения строительства в соответствии с проектной документацией, апелляционный суд предложил эксперту представить письменные пояснения относительно степени пригодности фундамента для дальнейшего строительства.

Из представленных суду письменных пояснений эксперта, подтверждённых в судебном заседании, следует, что в текущем состоянии фундамента, без проведения геодезических изысканий и технических расчетов конструкций фундамента, по мнению эксперта, на данном фундаменте с учётом его состояния и степени его повреждений возможно его использование после расчистки для строительства исключительно легких конструкций – таких как быстровозводимые здания и сооружения из сэндвич-панелей, металлического каркаса ЛСТК, сборных металлокаркасных конструкций, СИП панелей и иных аналогичных строений, возводимых с применением каркасных технологий. Само по себе, аварийное, либо требующее капитального ремонта состояние капитальных конструкций фундамента не является основанием, препятствующим иго использованию для дальнейшего строительства. Существует ряд методов и технологий ремонта фундаментов, после использования которых возможно не только возведение на фундаменте каркасных конструкций, но и использование более тяжелых материалов, таких как камень, кирпич, блок.

Также в письменных пояснениях эксперт указал на возможные способы усиления старого фундамента.

Эксперт отметил, что состояние фундамента не является препятствием для использования его по своему назначению, в связи с чем эксперт пришёл к выводу о том, что фундамент пригоден для дальнейшего строительства с учетом того, что непосредственно способы его укрепления и ремонта в целом зависят от того, какое здание (строение, сооружение) и с какими конструкционными параметрами планируется монтировать на данном фундаменте.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что спорный объект незавершенного строительства фактически разрушен, опровергается экспертным заключением, а также письменными пояснениями к нему.

Учитывая выводы эксперта об отсутствии препятствий в использовании фундамента по своему назначению в целях дальнейшего строительства, ссылка суда первой инстанции на правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2015 № 305-ЭС15-13517, в соответствии с которой при наличии оснований полагать, что произошло полное разрушение объекта и невозможно его восстановление, если не представлены доказательства того, что земельный участок под объектом был приватизирован, администрация при наличии полномочий по распоряжению земельным участком вправе обратиться в суд с иском о признании отсутствующим права собственности на разрушенный объект с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности, является несостоятельной.

Выводы суда первой инстанции о том, что собственниками объекта с даты постановки его на кадастровый учет в 2010 году (в течение 15 лет) не предприняты надлежащие меры по восстановлению фундамента и завершению строительства объекта, разрешение на строительство объекта в установленном порядке не получено, сделаны без учёта следующего.

Решением Тимашевского районного суда Краснодарского края от 03.11.2011 по делу № 2-1692/2011 признано право собственности правопредшественника ответчика на спорный объект.

Ответчиком сорный объект приобретён по договору купли-продажи земельного участка от 01.04.2022. Право собственности на спорный объект с кадастровым номером 23:31:0702002:336 зарегистрировано за ответчиком в ЕГРН 07.04.2022.

09.09.2022 ответчик обратился в администрацию с заявлением о заключении без проведения торгов, на срок три года нового договора аренды спорного земельного участка под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336, в удовлетворении которого уведомлением от 27.09.2022 администрацией отказано.

Отказ администрации, изложенный в уведомлении от 27.09.2022 оспаривается обществом в судебном порядке в рамках рассмотрения спора по делу №  А32-22580/2023, производство по которому приостановлено по ходатайству сторон до вступления в законную силу окончательного судебного акта по настоящему делу.

Кроме того, письмом от 05.10.2022 администрация отказала ответчику в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с тем, что срок аренды истек 10.09.2022.

Таким образом, ответчик принимал надлежащие и своевременные меры по завершению в установленном законом порядке строительства спорного объекта после приобретения права собственности на него 07.04.2022.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции также не учёл следующее.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 20.03.2025) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Указанный правовой подход изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

С учётом изложенного, в отсутствии подтверждённого факта разрушения объекта незавершенного строительства, в удовлетворении заявленного администрацией требования о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:31:0702002:336, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:31:0702002:163 по адресу: <...>, надлежит отказать.

Судебные расходы распределяются апелляционным судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на администрацию, как проигравшую сторону.

При обращении с апелляционной жалобой, ответчиком уплачена государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб. (платёжное поручение № 573 от 11.04.2025).

Поскольку апелляционная жалоба ответчика удовлетворена в полном объёме, с администрации в пользу общества надлежит взыскать 30 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2025 по делу № А32-9143/2024 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования Тимашевского района (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Алекс-монтаж-сети» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.


Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин


Судьи                                                                                             Р.Г. Калуцких


М.П. Крахмальная