Решение от 7 августа 2025 г. по делу № А51-20879/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20879/2024
г. Владивосток
08 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  29 июля 2025 года .

Полный текст решения изготовлен  08 августа 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)   

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока  (ИНН <***>, ОГРН <***> )

о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определении условий договора,

третьи лица: ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Администрация г. Владивостока,

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 01.10.2024, паспорт, диплом, свидетельство,

от ответчика и Администрации г. Владивостока: ФИО3, доверенность от 23.12.2024, удостоверение, диплом,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения площадью 84 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенные по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для использования в целях: «офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг», в размере 8 391 666 рублей 67 копеек (без учета НДС); об определении условий договора №423-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилых помещений площадью 84 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенные по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для использования в целях: «офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг», заключаемого Управлением муниципальной собственности г.Владивостока, действующего от имени Владивостокского городского округа и ИП ФИО1: пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: согласно отчету об оценке объекта недвижимости №9115 от 15.10.2024, стоимость недвижимого имущества составляет 6 900 000 рублей; о взыскании 30 000 рублей расходов на проведение экспертизы.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения площадью 84 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенные по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для использования в целях: «офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг», в размере 8 391 666 рублей 67 копеек (без учета НДС); Урегулировать разногласия по п. 3.1., возникшие между ИП ФИО1 и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока при заключении Договора №423-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) с условием о рассрочке, в виде определения цены продажи имущества в размере 7 408 750 (рублей без учета НДС).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Администрация г. Владивостока.

Истец уточненные требования поддержал в полном объеме, указал на наличие между сторонами разногласий при определении выкупной стоимости, полагает, что запрашиваемая ответчиком цена является чрезмерно завышенной, не соответствующей рыночным условиям.

УМС г. Владивостока по исковым требованиям возразило, указав, что оспариваемый отчёт об оценке был проведён в рамках муниципального контракта, итоговая величина стоимости, отражённая в отчёте, соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 02-01515-001-Н-АР-10722-00от 27.03.2023 аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения площадью 84,0 кв. м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенные по адресу: <...>, именуемые далее Объект, для использования в целях: «офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг».

Арендодатель предоставляет арендатору указанный в пункте 1.1 договора объект во временное пользование на срок 5 (пять) лет с даты подписания настоящего договора (пункт 1.3 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Истец направил в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение объекта недвижимости.

Решением Думы города Владивостока от 26.09.2024 №485 утверждены условия приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, согласно которым в план приватизации объектов муниципальной собственности включен арендуемый истцом объект.

Уведомлением №24/1856 от 22.10.2024  МКУ «АПМЗН» предложило заключить договор купли-продажи с указанием цены продажи имущества 8 391 666 рублей 67 копеек.

УМС г. Владивостока направило в адрес ИП ФИО1 предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, пунктом 3.1 которого установлена стоимость недвижимого имущества в размере  8 391 666 рублей 67 копеек (согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком).

Предприниматель направил ответчику протокол разногласия, в котором предложило изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции – согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества  составляет 6 900 00  рублей (без учета НДС).

22.10.2024 предприниматель получил ответ МКУ «КРЗН», которым отказано в удовлетворении предложения об изменении стоимости имущества.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений в здании (лит. А), общей площадью 84 кв.м, этаж: подвал, расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер: 25:28:000000:61782.

В силу положений статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон  №159-ФЗ) отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 12.08.2024 №3394-24, согласно которому рыночная стоимость Нежилые помещения в здании (лит. 1), общей площадью 84 кв.м., этаж: подвал, назначение – нежилое, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенные по адресу: <...> составляет  8 391 666 рублей 67 копеек (без учета НДС).

В свою очередь, истец обратился к иной экспертной организации - ООО «РИМСКО Эксперт-Консалтинг», которой подготовлен отчет об оценке №9115 от 15.10.2024.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость нежилых помещений в здании (лит. 1), кадастровый № 25:28:000000:61782, площадь 84,0 м2 , адрес: <...> составляет 6 900 000 рублей без учета НДС.

С учетом спорности обстоятельств дела, определением от 27.03.2025 судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт»» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 84кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 19.06.2024.

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта №037-М/2025 от 23.06.2025 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта экспертизы - нежилые помещения общей площадью 84кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенного по адресу: <...> по составляет на дату оценки 19.06.2024 округленно  7 408 750 рублей без учета НДС.

Оценив, экспертное заключение ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт»», суд признал, что оно соответствует требованиям статей 67, 38 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой связи, принимая во внимание то обстоятельство, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд считает представленное заключение эксперта надлежащим доказательством по делу.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

По настоящему делу исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, объективен, следует из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтвержден фактическими данными.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Пункт 2 статьи 64 АПК РФ устанавливает допустимость заключения экспертов в качестве доказательств по делу.

В рамках рассмотрения настоящего дела арбитражным судом созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора с назначением в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы.

Возражений относительно представленного экспертного заключения и выводов эксперта от сторон в материалы дела не поступало.

Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы от сторон в материалы дела не поступало.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы, в сумме 7 408 750 рублей (без учета НДС),

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Порядок взыскания судебных расходов, к которым, в частности, отнесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ) регламентирован положениями главы 9 АПК РФ.

            Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы  юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если Федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

            В соответствии со статьями 106, 110 АПК РФ судебные издержки в части расходов по оплате судебной экспертизы           относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Учитывая изложенное, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы по оплате вознаграждения эксперту.

   Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения площадью 84 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенные по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для использования в целях: «офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг», в размере 8 391 666 рублей 67 копеек (без учета НДС).

Урегулировать разногласия по п.3.1, возникшие между ИП ФИО1 и управлением муниципальной собственности г.Владивостока при заключении договора №423-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) с условием о рассрочке в виде определения цены продажи имущества в размере 7408750 руб. без учета НДС.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) судебные расходы: 30000 руб. по уплате государственной пошлины и 40000 руб. по оплате услуг эксперта.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                      Понкратенко М.В.