Решение от 12 ноября 2019 г. по делу № А15-1093/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А15-1093/2019
г. Махачкала
12 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.11.2019

Полный текст мотивированного решения изготовлен 12.11.2019

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, 367015, <...>), предприниматель

к Управлению по земельным ресурсам и землеустройству города (ОГРН 1140572001019, ИНН <***>, 367000, <...>), УЗР г. Махачкалы

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по РД, администрация г. Махачкала, КУИ г. Махачкалы

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка

при участии представителей

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.03.2019, паспорт

от иных лиц, участвующих в деле: извещены, не явились

при ведении протокола помощником судьи Магомедовой А.Х.

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к УЗР г. Махачкалы (далее – УЗР г. Махакалы), в котором просит:

- обязать УЗР г. Махачкалы заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:40:000045:801 площадью 690 кв. м, расположенного в <...>, с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли, на условиях, изложенных в проекте договора, направленного УЗР г. Махачкалы в адрес ИП ФИО1, за исключением пункта 2.1, который изложить в следующей редакции: "2.1 Выкупная цена участка составляет 167 645 (сто шестьдесят семь тысяч шестьсот сорок пять) рублей".

Требования основаны на положениях статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ), статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы наличием у общества переоформленного права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, дающего право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по РД, администрация г. Махачкала, КУИ г. Махачкалы.

Истец в судебном заседании поддерживает заявленные требования в полном объеме, настаивает на их удовлетворении. Ссылается на пункт 1 статьи 2 Закона Республики Дагестан от 14.02.2014 №4 «О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Дагестан или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках», согласно которому цена выкупа определяется в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при его приобретении коммерческой организацией, являющейся собственником расположенных на таком земельном участке зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Ответчик просит в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Поясняет, что согласно решению Собрания депутатов ГОсВД «город Махачкала» №10-5 от 30.06.2016 «Об утверждении порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при заключении договоров купли-продажи» цена продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Махачкала, при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 Кодекса).

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Кодекса, а также при непредставлении отзывов третьими лицами.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 7 февраля 2001 года постановлением главы администрации г. Махачкалы №127 спорный земельный участок (кадастровый номер 05:40:000045:801) площадью 690 кв. м по пр. Акушинского, 29 «а», с расположенными на нем административным зданием и торговыми помещениями, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование ООО «Дагестанский международный торговый дом» (свидетельство о регистрации права серии РД-40г-65 от 19.02.2001).

Согласно договору купли-продажи нежилых помещений от 08.02.2001 ООО «Дагестанский международный торговый дом» продало нежилые помещения площадью 616,87 кв. м, находящиеся на земельном участке площадью 690 кв. м, расположенном по адресу: <...> «а», ФИО3. Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.11.2010 и передаточного акта от 17.11.2010 право собственности на данные нежилые помещения перешло от ФИО3 к ФИО4 (запись регистрации права №05-0501/129/2010-849 от 15.12.2010).

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 10.03.2011 и передаточного акта от 10.03.2011 право собственности на нежилые помещения площадью 690 кв. м, расположенные по адресу: <...> «а», перешло от ФИО4 к ФИО5 (запись регистрации № 05-05- 01/003/2011-876 от 21.04.2011).

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 27.05.2016 и передаточного акта от 27.05.2016 право собственности на нежилые помещения площадью 690 кв. м, расположенные по адресу: <...> «а», перешло от ФИО5 к ФИО1 (запись регистрации № 05-05-/001- 05/140/012/2016-15284/2 от 31.05.2016).

07.06.2016 предприниматель ФИО1 обратилась в администрацию г. Махачкалы с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости, на право собственности.

Решением УЗР г. Махачкалы, изложенным в уведомлении от 20.06.2016 №5748-У/О, предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность отказано по мотиву необходимости обращения в Управление Росреестра по РД для регистрации права на земельный участок в упрощенном порядке в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.01.2017 по делу №А15-4432/2016 признан недействительным отказ Управления по земельным ресурсам и землеустройству города Махачкалы в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 в собственность земельного участка площадью 690 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000045:801, выраженный в уведомлении от 20.06.2016 №5748 У/О, как противоречащий требованиям статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Суд обязал администрацию городского округа "город Махачкала" в месячный срок с даты вступления настоящего решения суда в законную силу принять решение о предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 в собственность земельного участка площадью 690 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000045:801 и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 проект договора купли-продажи земельного участка площадью 690 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000045:801.

Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Дагестан от 30.01.2017 по делу №А15-4432/2016 УЗР г. Махачкалы сопроводительным письмом от 25.01.2019 №51.17-ОГ-557/19 направило истцу проект договора купли-продажи, пунктом 2.1 которого предусмотрена выкупная цена за земельный участок в размере 6 705 786 руб.

Не согласившись с данной ценой, предприниматель 21.01.2019 направил в адрес УЗР г. Махачкалы протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому просит изменить пункт 2.1 и указать «Выкупая цена участка составляет 167 645 (сто шестьдесят семь тысяч шестьсот сорок пять) рублей».

Письмом от 30.01.2019 №51.17.ОГ-680/19 ответчик отклонил протокол разногласий и предложил истцу заключить договор на предложенных УЗР г. Махачкалы условиях.

Предприниматель, полагая, что действия ответчика не соответствуют требованиям законодательства, нарушают права и законные интересы предпринимателя, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Как следует из искового заявления, основанием для предъявления иска в суд послужил отказ УЗР г. Махачкалы в заключении договора купли-продажи земельного участка в редакции предпринимателяистца.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу пункта 1 статьи 3 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

На основании пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу указанных норм действующего законодательства покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В подпункте 3 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон №137-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 6 мая 2015 г. №305-КГ14-7532 юридические лица и после указанной даты не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (стати 422 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 №11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

На основании пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Согласно п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли - продажи, заключаемому в соответствии со статьей 39.20 (статья 36 в предыдущей редакции) ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Такая норма содержится в пункте 1 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которым предусмотрено, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из системного толкования норм пункта 2 и 2.2 статьи 3 ФЗ №137-Ф3 следует, что с принятием данного закона, законодатель обязывает переоформить права на земельные участки, которые не соответствуют нормам Земельного кодекса РФ, в то время как до введения в действие Кодекса переоформление прав не носило стихийного характера.

Субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.03.2000 № 5-П, некоторая неточность юридико-технического характера, допущенная законодателем при формулировании юридической нормы, может затруднить уяснение ее действительного смысла, однако не всегда дает основания для вывода о том, что она является неопределенной, расплывчатой, не содержащей четких стандартов.

Исходя из Определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, поскольку в соответствии со статьей 127 Конституции Российской Федерации (до 06.08.2014) Высший Арбитражный Суд Российской Федерации являлся высшим судебным органом по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами, осуществляет в предусмотренных федеральным законом процессуальных формах судебный надзор за их деятельностью и давал разъяснения по вопросам судебной практики, и с учетом того, что сложилась противоречивая практика разрешения дел, связанных с применением п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 09.04.2009 № 14649/08 указал, что для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, определенной в п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из буквального смысла п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», из которой не следует, что отчуждение объектов недвижимости из государственной или муниципальной собственности должно носить непосредственный характер.

Исследовав представленные сторонами в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, судом установлено, что приобретенные предпринимателем в собственность объекты недвижимости отчуждены при приватизации из государственной собственности. С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии у истца права на выкуп спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% кадастровой стоимости

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2018по делу № А32-16452/2017, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.07.2015 по делу № А32-36978/2014, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1912.2016 по делу № А77-747/2015, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.04.2017 по делу № А32-33109/2016.

На основании установленных обстоятельств, применив к спорным правоотношениям вышеуказанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении искового требования.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

Согласно частям 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при подаче иска оплачено 6 000 руб. государственной пошлины. В связи с удовлетворением иска судебные расходы, понесенные предпринимателем, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Обязать Управление по земельным ресурсам и землеустройству города в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор куплипродажи земельного участка с кадастровым номером 05:40:000045:801 площадью 690 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли, с установлением выкупной стоимости в размере 167 645 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на момент подачи заявления о выкупе).

Взыскать с Управления по земельным ресурсам и землеустройству города в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья К.С. Гридасова