Решение от 9 декабря 2019 г. по делу № А07-17888/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-17888/18
г. Уфа
09 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 02.12.2019

Полный текст решения изготовлен 09.12.2019


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску Администрации МР Илишевский район РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Главе КФХ ФИО2 (ИНН <***>) о взыскании суммы задолженности в размере 111409,31 руб.,

по встречному исковому заявлению Главы КФХ ФИО2 (ИНН <***>) к Администрации МР Илишевский район РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора аренды №3 от 12.02.2014,

третьи лица: Администрация сельского поселения Урметовский сельсовет муниципального района Илишевский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитет по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, доверенность от 29.01.2019,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 20.06.2019.


Администрация муниципального района Илишевского района Республики Башкортостан обратилась к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о взыскании суммы задолженности в размере 86 116,51 руб., впоследствии уточнила исковые требования, просит взыскать задолженность в сумме 111 409,31 руб. Судом уточнение иска принято в порядке ст. 49 АПК РФ, приобщено к материалам дела.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 заявлены встречные исковые требования к Администрации муниципального района о признании недействительным договора аренды №03 от 12.02.2014, принятые к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация сельского поселения Урметовский сельсовет муниципального района Илишевский район Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району.

Определением суда от 06.06.2019 производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового соглашения, заключенного между Администрацией муниципального района и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

Постановлением арбитражного Уральского округа от 06.09.2019 определение арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.06.2019 по делу № А07-17888/2018 отменено, дело № А07-17888/2018 направлено на рассмотрение по существу спора в арбитражный суд Республики Башкортостан.

В судебном заседании истец первоначальные исковые требования просит удовлетворить в полном объеме, встречные исковые требования не признает. Ответчик встречные исковые требования поддерживает, первоначальные исковые требования не признает, просит отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании протокола результатов торгов на право заключения договора от 12.02.2014 года, а также согласно договору аренды № 03 от 12 февраля 2014 г., крестьянскому (фермерского) хозяйству ФИО2 предоставлено нежилое кирпичное здание пожарного МТМ, находящееся в казне сельского поселения Урметовский сельсовет, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с.Тупеево в целях осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 1240 кв.м.(т.1 л.д.39).

Ответчик принял муниципальное имущество в аренду с 12 февраля 2014 года по акту приема – передачи (т.1 л.д. 12).

В соответствии с пунктом 1.3. договора срок действия договора был установлен с 12 февраля 2014 года по 08 февраля 2015 года.

В пункте 7.4 договора № 03 от 12 февраля 2014 год аренды муниципального имущества муниципального района Илишевский район Республики Башкортостан, находящегося в казне Сельского поселения без права выкупа, указано, что срок аренды продлялся на тех же условиях на неопределенный срок (т.1 л.д.9-11).

Дополнительным соглашением от 12.01.2015 года срок договора продлен с 09.02.2015 до 06.02.2016 года (т.1 л.д.40).

Согласно п.2.1. договора расчет арендной платы за владение и пользование имуществом производится в соответствии с отчетом об оценке от 17.12.2013 №152/12.

Арендная плата вносится арендатором поквартально с оплатой до десятого числа первого квартала (п. 2.4).

В соответствии с договором аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование муниципальным имуществом.

Как указал истец, ответчик обязательства по оплате исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 111 409,31 руб. за период с 12.02.2014 по 31.12.2018 (с учетом уточнения)- расчет т.1 л.д.110.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность, однако данная претензия была оставлена последним без ответа. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно отзыву ответчика, исковые требования являются необоснованными, в связи с тем, что договор аренды, заключенный между сторонами является недействительным по причине отсутствия у арендодателя прав собственника данного объекта.

В соответствии с отзывами третьих лиц Администрации сельского поселения Урметовский сельсовет муниципального района Илишевский район Республики Башкортостан и Комитета по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району, исковые требования являются обоснованными, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Как следует из встречного искового заявления, между сторонами по делу 12 февраля 2014 года был подписан договор № 03 аренды муниципального имущества муниципального района Илишевский район РБ, находящегося в казне Сельского поселения без права выкупа.

В декабре 2016 года арендатору стало известно, что на момент подписания договора аренды право собственности арендодателя на объект аренды не было зарегистрировано, следовательно, у арендодателя отсутствовали полномочия по распоряжению спорными нежилыми помещениями, ссылается на дело № А07-16248/2016.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим встречным иском о признании недействительным договора аренды №3 от 12.02.2014 в суд.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению, встречный иск не обоснованным и подлежащим отклонению на основании следующего.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая согласованность сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), фактическое исполнение сторонами условий договора, о чем свидетельствует передача объекта аренды ответчику, соответствие его формы предъявляемым действующим законодательством требованиям, суд приходит к выводу о заключенности договора № 03 от 12.02.2014 и возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде названного нежилого помещения.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи от 12.02.2014, подписанным сторонами без замечаний.

В силу 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составила 111 409,31 руб. за период с 12.02.2014 по 31.12.2018.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен, признан верным и соответствующим положениям договора.

Согласно ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства оплаты арендных платежей в материалах дела отсутствуют, ответчиком, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены, в связи с чем ответчик в силу нормы ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск неисполнения им данного процессуального действия.

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Стороны, согласно ст.ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными процессуальными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе в части непредставления доказательств в обоснование своей правовой позиции.

Доводы ответчика о необоснованности заявленных требований являются несостоятельными, так как с момента заключения договора аренды № 03 от 12 февраля 2014 г. крестьянское фермерское хозяйство ФИО2 по настоящее время пользуется вышеуказанным объектом нежилого фонда в связи, с чем начисление арендной платы за указанный период является законным и обоснованным.

Принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд пришел к выводу, что требования истца в части взыскания основного долга по арендным платежам в размере 111 409,31 руб. обоснованные, подлежат удовлетворению.

Встречные исковые требования о признании недействительным договора аренды №3 от 12.02.2014 являются необоснованными на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 указанной статьи).

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из встречного искового заявления, истец просит признать недействительным договор аренды № 03 от 12 февраля 2014 года. Основание - отсутствие у арендодателя на момент подписания договора аренды право собственности на объект аренды, следовательно, как считает истец, у арендодателя отсутствовали полномочия по распоряжению спорным зданием.

При этом истец в обоснование своих доводов ссылается на статью 608 ГК РФ и статью 168 ГК РФ, в соответствии с которым сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Между тем, доводы истца об отсутствии у ответчика по встречному иску права собственности на спорное имущество во время заключения договоров аренды, рассмотрены судом и подлежат отклонению в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исходя из следующего.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (п.10 Постановления №73).

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации (п.11 Постановления №73).

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (п.12 Постановления №73).

При указанных обстоятельствах, встречные исковые требования о признании недействительным договора аренды №3 от 12.02.2014 удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Главы КФХ ФИО2 (ИНН <***>) в пользу Администрации МР Илишевский район РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму задолженности по арендной плате в размере 111 409,31 руб.

Взыскать с Главы КФХ ФИО2 (ИНН <***>) в бюджет сумму государственной пошлины в размере 4342 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления Главы КФХ ФИО2 (ИНН <***>) к Администрации МР Илишевский район РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора аренды №3 от 12.02.2014 отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья И.Н. Нурисламова