Решение от 10 января 2024 г. по делу № А41-42301/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42301/23
10 января 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 10 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 10 января 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЩЁЛКОВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

с требованием о признании права собственности

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

Главное управление государственного строительного надзора Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ЩЁЛКОВО ЩЁЛКОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - ответчик) с требованием о признании за индивидуальным предпринимателем ФИО2 право собственности на нежилое здание: административно-бытовой корпус производственного назначения 1 этажный площадью 360,8 кв.м. по адресу: Московская область, г.о. Щёлково, <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:1460050506:1094.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области, Министерство жилищной политики Московской области.

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, поддержал исковое заявление, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, указал, что с экспертизой ознакомлен, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ, в отсутствие надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания ответчика и третьих лиц.

Рассмотрев спор по существу, изучив представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителя истца, поддержавших свою позицию по спору, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050506:1094 по адресу: <...>, площадью 1374 кв.м., категория земель – земли населенных пунктом, вид разрешенного использования – для размещения административно бытового корпуса производственного назначения.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства административно бытовой корпус производственного назначения с кадастровым номером 50:14:0050506:3315.

Указанный объект возведен предыдущим собственником на основании Разрешения на строительство №RU50-14-12836-2016 16.01.2019.

После завершения строительства истцом подготовлен технический план законченного строительством объекта.

Истец обратился в Министерство жилищной политики Московской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с расхождением данных построенного объекта с проектной документацией, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано.

Учитывая изложенные обстоятельства, поскольку возможность легализации объекта в досудебном порядке у истца отсутствует, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела в полном объеме, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального права Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, в том числе и возможностью признания права.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, удовлетворение заявленных в рамках настоящего дела требований, учитывая преследуемый истцом материально-правовой интерес (подтверждение наличия у него права собственности на здание), будет являться основанием для внесения соответствующей записи о праве истца в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, по общему правилу застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации, единственным способом легализации объекта истца является признание на него права собственности в судебном порядке на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствие с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" установлено, что лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

В силу пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4-6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В силу пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3 1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Суд может предложить сторонам представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 15310 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ) (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят обстоятельства того, что единственным признаком самовольного строительства спорного объекта является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимал меры, а также то обстоятельство, что сохранение самовольной постройки не приведет к нарушению прав и охраняемых интересов других лиц, а сама самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Ответчик, возражая по доводам истца указал, что истец не обжаловал действия Министерства жилищной политики Московской области при отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако, как указано выше, ответчик приобрел указанный объект незавершенного строительства у предыдущего собственника, в связи с чем, не имел возможности внесения изменений в проектную и иную документацию, в том числе на ее согласование в уполномоченных органах.

При этом истец обратился в ООО «Аршин» с целью определения и выявления несоответствий построенного объекта с проектной документацией.

ООО «Аршин» при проведении анализа использованы исходные документы:

- проектная документация Раздел 3: Архитектурные решения АБ-10/15 АР Том3 (выдан ЗАТ «Арсенал РОСТ» 2016),

- Разрешение на строительство от 16.01.2019 №RU50-14-12836-2019,

- Технический план (разработан ООО «Аршин» 28.02.2023),

- Выписка ФГИС ЕГРН от 13.10.2022 №99/2022/499460420.

При проведении сравнительного анализа фактически построенного здания административно-бытовой корпус производственного назначения и проектной документации, на основании которой, построен объект капитального строительства, были использованы материалы технического плата и выявлены следующие несоответствия:

- согласно данным технического плана было установлено, что общая длина здания составляет 25,3 м, общая ширина составляет 13,22 м, общая площадь – 360,8 кв.м.

- планировочное решение в целом сохранено (размещение дверных и оконных проёмов, расположение помещений, конфигураций),

- один из входов в здание накрыт навесом и его конфигурация отличается от проектной,

- общая площадь здания составляет 360,8 кв.м, что отличается от заявленной в Проектной документации (385 кв.м.), Разрешении на строительство №RU50-14-12836-2019, выписке из ЕГРН.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, представлены кандидатуры экспертных организаций, поставлены вопросы перед экспертом, доказательства внесения на депозит суда оплаты за проведение экспертизы.

Определением от 23.10.2023 судом назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 25.09.2012, стаж работы по специальности с 2005 года, стаж работы в экспертной деятельности с 2013 года.

Финансовый отдел Арбитражного суда Московской области подтвердил внесение денежных средств в размере 200 000 руб. на депозит суда.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Является ли объект - нежилое здание: административно-бытовой корпус производственного назначения 1 этажный площадью 360,8 кв.м. по адресу: Московская область, г.о. Щёлково, <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:1460050506:1094 объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно?

2. Соответствует ли указанный объект, нормативно-техническим, строительным, градостроительным, противопожарным, экологическим и иным требованиям, нормам и правилам, в том числе нормам СНиПов, предъявляемым к нежилым строениям? Создает ли указанные объекты угрозу жизни и здоровью граждан?

3. Расположен ли указанный объект - нежилое здание: административно-бытовой корпус производственного назначения 1 этажный площадью 360,8 кв.м. по адресу: Московская область, г.о. Щёлково, <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:1460050506:1094 не выходит ли за его пределы? Определить соблюдены ли требования в части отступов от границ соседних земельных участков и строений. Соответствует ли назначение объекта виду разрешенного использования земельного участка после произведенной реконструкции. Соблюдены ли параметры застройки земельного участка?

4. В том случае, если указанный объект не соответствует вышеуказанным нормам и правилам, определить, в чем состоят такие несоответствия и каким образом необходимо и возможно устранить выявленные нарушения?

В канцелярию суда от общества с ограниченной ответственностью «Бюро инвентаризации объектов недвижимости» поступило Заключение эксперта по поставленным в определении вопросам.

Согласно заключению эксперта №195-11-СЗЭ/23 (том 2 л.д. 64-104) экспертом даны следующие выводы.

По первому вопросу, эксперт пришел к выводу о том, что спорный объект, который расположен на земельном участке кадастровым номером 50:14:0050506:1094 является объектом капитального строительства, прочно связанный с землей, перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При ответе на второй вопрос экспертом проведено обследование несущих строительных конструкций здания в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (далее «свод правил»).

Экспертом в процессе обследования здания установлено, что все конструктивные элементы не имеют видимых дефектов, влияющих на несущую способность.

Здание по состоянию строительных конструкций, по уровню эксплуатационной безопасности пригодны для дальнейшей эксплуатации, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Учитывая предел огнестойкости строительных конструкций, обследуемые строения имеет II степень огнестойкости.

Экспертом проводилось исследование на предмет соответствия складского здания строительным нормам и правилам, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, по результатам которых указано, что обследуемое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050506:1094 соответствует требованиям СНиП, СанПин, противопожарной безопасности.

При ответе на третий и четвертый вопрос относительно расположения объекта - нежилое здание: административно-бытовой корпус производственного назначения 1 этажный площадью 360,8 кв.м. по адресу: Московская область, г.о. Щёлково, <...>, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:1460050506:1094 не выходит ли за его пределы? Определить соблюдены ли требования в части отступов от границ соседних земельных участков и строений. Соответствует ли назначение объекта виду разрешенного использования земельного участка после произведенной реконструкции. Соблюдены ли параметры застройки земельного участка?

В том случае, если указанный объект не соответствует вышеуказанным нормам и правилам, определить, в чем состоят такие несоответствия и каким образом необходимо и возможно устранить выявленные нарушения?

Экспертом для определения взаимного расположения обследуемого строения с кадастровым номером 50:14:0050506:1187 относительно границ земельных участков согласно сведениям ЕГРН, была проведена кадастровая съемка, с целью установления фактического местоположения обследуемого здания.

Измерения проведены с использованием приборов спутниковой навигации GPS и электронного тахеометра. Измерения проведены по всей длине существующего ограждения. Погрешность положения характерных точек границ составляет 0,10м, что соответствует Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места». Вычисление координат углов границ земельных участков, площадей и построение планов участков выполнено на персональном компьютере в специальной программе в системе координат МСК-50 в соответствии с п.4 ст. 6 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

В результате произведенных измерений были получены координаты фактического местоположения контура обследуемого объекта (в графическом приложении отображен красным цветом).

Координаты поворотных точек контура обследуемого строения

Номер точки

Координаты, м

Номер точки

Координаты, м

X
Y

X
Y

1
485 781,85

2 221 600,76

6
485 769,96

2 221 623,09

2
485 779,71

2 221 604,77

7
485 758,28

2 221 616,98

3
485 781,20

2 221 605,57

8
485 770,13

2 221 594,63

4
485 778,79

2 221 610,05

1
485 781,85

2 221 600,76

5
485 777,35

2 221 609,21




Полученные результаты натурных измерений при помощи специализированного программного продукта АРГО 7.0 были сопоставлены с границами земельных участков согласно сведениям ЕГРН. В результате описанных действий было выявлено, обследуемый объект полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050506:1094 согласно сведениям ЕГРН (в графическом приложении отображен желтым цветом). Взаимное расположение обследуемого объекта относительно границ объектов недвижимости согласно сведениям ЕГРН, представлено в графическом приложении к настоящему заключению.

Экспертом указано, что на момент проведения экспертизы действуют правила землепользования и застройки территории городского округа Щелково Московской области, которые утверждены Постановлением администрации городского округа Щелково от 15.12.2021 года №3611 (с изменениями на основании Постановление Администрации городского округа Щёлково №3223 от 31.08.2023).

Согласно карте градостроительного зонирования, которая является обязательным приложение к утвержденным правилам землепользования и застройки территории городского округа Щелково Московской области, обследуемое участок с кадастровым номером 50:14:0050506:1094, на котором расположено обследуемое строение находится в зоне П(НП) (Производственная зона (в границах населенного пункта).

Согласно Статье 36. Градостроительные регламенты для производственных зон, зон коммунальной и транспортной инфраструктур, правил землепользования и застройки территории городского округа Щелково Московской области к основным видам разрешенного использования земельных участков в том числе относится – производственная деятельность (код классификатора 6.0).

Учитывая функциональное назначение обследуемого объекта (здание производственного назначения) экспертом сделан вывод о том, что размещение обследуемого строения в данной зоне допустимо.

Согласно сведениям ЕГРН, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050506:1094 - для размещения (строительства) административно-бытового корпуса производственного назначения.

Фактически обследуемое строение после реконструкции из себя представляет - нежилое здание производственного назначения с административно-бытовыми помещениями, то есть его размещение на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0050506:1094 соответствует виду разрешённого использования земельного участка.

Согласно правил землепользования и застройки территории городского округа Щелково Московской области, градостроительные регламенты для производственных зон, зон коммунальной и транспортной инфраструктур, установлены предельные параметры строительства:

- Максимальный процент застройки - не подлежит установлению

- Минимальный отступ от границы земельного участка для капитальных объектов не должен превышать 3 метров. По факту минимальное расстояние от обследуемых строений до границы земельного участка составляет 2,14м. Таким образом, фактический отступ от границы земельного участка, равный 2,14м меньше предельно минимального значения отступа, установленный правилами землепользования и застройки территории городского округа Щелково Московской области, равный 3 метрам.

При этом экспертом дано примечание, что минимальное расстояние до границы участка не соответствует с южной стороны, до границы участка с кадастровым номером 50:14:0050506:137.

Согласно сведениям ЕГРН, вид разрешенного использования данного участка - под железнодорожными путями, что соответствует его фактическому пользованию.

В материалах дела представлено разрешение на строительство №RU50-14-12836-2019 от 16.01.2019 года, которое выдано на основании градостроительного плана земельного участка №RU50510105-GPU056713.

Из графической части градостроительного плана усматривается, что минимальный размер отступа от земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050506:137 составляет 2,0 м.

Таким образом, минимальное расстояние от строения до границы участка равное 2,14 м с южной стороны, более минимального расстоянии указанного в градостроительном плане земельного участка. То есть расположение строения соответствует ГПЗУ.

Из анализа представленных документов, можно сделать вывод о том, что выявленное несоответствие не обусловлено строительством объекта с нарушением минимального расстояния до границы участка, а обусловлено тем, что ГПЗУ на основании которого строился объект был выдан ранее чем, были утверждены ПЗЗ городского округа Щелково.

Также экспертом отмечено, что учитывая конструкцию кровли (плоская кровля) и наличие смонтированной внутренней ливневой канализации, совокупность которых обеспечивает непопадание талых и дождевых вод на территорию соседних земельных участков; учитывая отсутствие выступающих элементов из плоскости фасадом строения; а также учитывая, что обследуемое здание соответствует противопожарным нормам в плане расстояний до строений на соседних участках, можно сделать вывод о том, что нарушение минимального расстояния от границы участка не приводит к нарушению режима использования земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050506:137 согласно его виду разрешенного использования, то есть не приводит к нарушению прав и законных интересов собственников (пользователей) соседнего земельного участка – кадастровый номер 50:14:0050506:137.

С учетом изложенного, экспертом дан вывод, что устранение выявленного несоответствия в отношении минимального расстояния до границы участка, не требуется, поскольку обследуемый объект был возведен согласно выданному разрешению на строительство и не приводит к нарушению режима использования земельного участка с кадастровым номером 50:14:0050506:137, согласно его виду разрешенного использования.

Истец дал пояснения по исковым требованиям, с учетом проведенной экспертизы, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик с экспертизой ознакомился, пояснений по экспертизе не представил, ходатайство о назначении повторной, дополнительной экспертизы не заявил.

Исследовав материалы дела, суд установил, что экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства, в заключениях эксперта имеются ответы на все поставленные перед экспертом вопросам; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, не представлено; экспертное заключение является ясным и полным.

Оценив экспертное заключение, суд пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК и статьи 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 № 73-ФЗ, является полным, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что при реконструкции объекта истцом не было допущено существенности нарушений, которые в том числе обуславливаются угрозой уничтожения постройки, причинения вреда жизни, здоровью человека, повреждения или уничтожение имущества других лиц.

По мнению суда, существенных нарушений в ходе судебного разбирательства не установлено.

Указанные в заключении экспертов несоответствия реконструированного объекта в том числе в части соблюдения отступов от границ земельного участка, не могут считаться существенными применительно к вышеуказанным разъяснениям, поскольку в заключении экспертов, экспертами сделаны вывод о том, что сохранение спорного строения не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению экспертов, спорное здание в реконструированном виде, соответствует следующим нормативно-техническим требованиям: противопожарным, санитарно-гигиеническим и иным нормам и правилам, что указывает на возможность использования спорного здания с учетом существующих проездов, проходов и дает возможность его обслуживания не затрагивая интересы соседних земельных участков. Таким образом, выявленное несоответствие по расстоянию до границ земельного участка менее 3-х метров, по мнению эксперта является незначительным.

Сведения о нарушении прав смежных землепользователей со стороны участка, где допущено отклонение, не представлено.

Существенность допущенного отклонения применительно к безопасности эксплуатации объекта ответчиком не доказана.

Согласно выводам эксперта, инженерные коммуникации спорного объекта недвижимости соответствует требованиям строительных правил в отношении прочности и устойчивости, пригодны для дальнейшей эксплуатации, объект не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровья.

Представленными в материалы дела документами подтверждено, что спорная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательства обратного не представлены (статья 65 АПК РФ).

Из вышеизложенного следует, что спорный объект в реконструированном виде соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сохранение указанного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Иное суду не доказано (статьи 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного выше, поскольку спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, при реконструкции объекта истцом было соблюдено целевое назначение земельного участка, на котором осуществлено строительство, безопасность эксплуатации спорного объекта подтверждается материалами дела, суд считает доказанным наличие оснований для признании права собственности на самовольную постройку.

Поскольку иной (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольные постройки законом не предусмотрен, решение вопроса о праве собственности истца на возведенный объект недвижимого имущества может быть осуществлен в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения заявленного им иска.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании права собственности истца ФИО2 на реконструкированное нежилое здание: административно-бытовой корпус производственного назначения 1 этажный площадью 360,8 кв.м. по адресу: Московская область, г.о. Щёлково, <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:1460050506:1094.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, удовлетворение искового требования, учитывая преследуемый истцом материально-правовой интерес (подтверждение наличия у него права собственности на здание), будет являться основанием для внесения соответствующей записи о праве истца в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

При этом суд отмечает, что установление соответствующих координат объектов осуществляется регистрирующим органом при осуществлении кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

По общему правилу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание, что спор между сторонами возник не в результате неправомерных действий ответчика, поскольку администрация выступает в качестве ответчика по настоящему делу в силу абзаца 3 пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" суд считает возможным отнести расходы по уплате государственной пошлины по иску и по оплате экспертизы на истца.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 право собственности на нежилое здание: административно-бытовой корпус производственного назначения 1 этажный площадью 360,8 кв.м. по адресу: Московская область, г.о. Щёлково, <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:1460050506:1094 в реконструированном виде.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Д.Н.Москатова