Решение от 2 ноября 2023 г. по делу № А06-10477/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-10477/2022
г. Астрахань
02 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2023года.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи: Богатыренко С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Камызякский район" к Обществу с ограниченной ответственностью "Агро Промышленная Компания Ресурс" о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2014г. № 14/342, обязании ответчика вернуть истцу земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа,

третьи лица: ООО «Лебеди-Агро», ООО «Лебеди», Управление Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской, Астраханской областям и Республике Калмыкия, ФИО2, Аруев Канат Нурлыбаевич, ПАО «Сбербанк России»,

Судебное заседание проводится в режиме онлайн-заседания с использованием личных устройств доступа к видеоконференц-связи третьих лиц ООО «Лебеди-Агро» и ФИО2

при участии:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 04.05.2023 г.

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 09.12.2022 г., ФИО5, представитель по доверенности от 14.02.2023 г.

от третьих лиц: от ООО «Лебеди-Агро»- ФИО6, представитель по доверенности от 01.03.2023 г.,

от ООО «Лебеди»- не явились,

от Управление Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской, Астраханской областям и Республике Калмыкия- не явился.,

ФИО2, паспорт;

ФИО7- не явился,

от ПАО «Сбербанк России».- ФИО8, представитель по доверенности от 27.02.2023 г.(до перерыва).



Комитет имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Камызякский район" (далее по тексту: Истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агро Промышленная Компания Ресурс" (далее по тексту: ответчик, ООО «АПК Ресурс») о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2014г. № 14/342, обязании ответчика вернуть истцу, земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска привлечены ООО «Лебеди-Агро», ООО «Лебеди», Управление Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской, Астраханской областям и Республике Калмыкия, ФИО2, Аруев Канат Нурлыбаевич и ПАО «Сбербанк России».

В судебное заседание не явились представители истца, третьих лиц ООО «Лебеди» и Управления Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской, Астраханской областям и Республике Калмыкия, ФИО7, о дате заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст.123 АПК РФ.

Судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме. Просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика иск не признает, просит в иске отказать, пояснил, что претензию от ответчика не получал.

Представитель ООО «Лебеди-Агро» считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Третье лицо ФИО2 считает иск необоснованным, не подлежащим удовлетворению.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» оставляет вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.

Суд в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании до 27.10.2023 г. до 11:00

Объявление о перерыве размещено на сайте арбитражного суда Астраханской области.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд,

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 04 декабря 2014года между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» и главой КФХ ФИО7 Канатом Нурлыбаевичем заключен договор аренды земельного участка № 14/342 из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:05:000000:78, расположенный по адресу: Астраханская область, Камызякский район, массив 0-71, севообороты №№ 1;2;4;5 (поля №№ 5;6;7), 10; 11; 12 для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 47 402 700 кв.м., в том числе сенокосы, площадью 525 000 кв.м., пастбища, площадью 16 028 000 кв.м., пашни орошаемые, площадью 26 124 700 кв.м.

Срок аренды - с 04.12.2014 по 04.12.2063г.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельных участков не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 месяца и нарушений других условий договора.

Арендодатель обязан использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п.4.4.2).

Согласно пункту 4.3.2 договора арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия арендодателя в случае, если срок аренды участка составляет пять и менее лет, в иных случаях - без согласия арендодателя при условии его обязательного уведомления.

Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» 31.03.2016 г. проведено обследование земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:05:000000:78, в ходе которого выявлено использование земельного участка не по целевому назначению, установлено, что земельный участок зарос сорной, древесно-кустарниковой растительностью.

В связи, с чем 31.03.2016 в адрес управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Астраханской области направлено письмо о проведении проверки по факту, изложенному в акте обследования земельного участка от 31.03.2016.

В адрес арендатора ФИО7 25.08.2016 направлено требование орасторжении договора аренды земельного участка.

В декабре 2016 года комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к главе КФХ ФИО7 о расторжении договора аренды земельного участка № 14/342,

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 07.02.2017 дело № А06-12096/2016 утверждено мировое соглашение, согласно которому ответчик (глава КФХ ФИО7) принимает на себя обязательство совершить следующие действия по подготовке земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Астраханская область Камызякский район, массив 0-71, севообороты №1,2,4,5 (поля 5,6,7), 10,11,12 общей, площадью 47402700 кв.м. с кадастровым номером 30:05:000000:78:

а) реконструкция и строительства гидротехнических сооружений (оросительныеканалы, дренажные каналы, магистральные трубопроводы).

б) кошение сорной растительности и камыша в требуемых объемах.

в) уборка скошенной сорной растительности и камыша.

г) химическую прополку глифосатами в требуемых объемах.

д) произвести предпосевную механическую обработку почвы.

е) введение в оборот земельный участок площадью 1000 га. в 2017т.ё) введение в оборот земельный участок площадью ] 700 га. в 2018г.

ж) введение в оборот земельный участок площадью 2000 га в 2019г.Настоящее мировое соглашение вступает в силу для Сторон, с даты его

утверждения арбитражным судом и является обязательным для Сторон.

Односторонний отказ от исполнения, вступившего в силу мирового соглашения, не допускается.

С даты утверждения мирового соглашения ответчик, приступает к исполнению своих обязательств указанных в п.п. а-ж п. 1.2 настоящего мирового соглашения.

В связи с неисполнением мирового соглашения комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» обратился в Арбитражный суд Астраханской области о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение мирового соглашения.

Глава КФХ ФИО7 22.09.2017 переуступил права и обязанности по договоруаренды от 04.12.2014 № 12/342 главе КФХ ФИО2

В соответствии с пп. 4.1.2, 4.2.1 договора уступки прав и обязанностей ФИО2 переданы права и обязанности по договору от 04.12.2014 № 12/342, договор аренды от 04.12.2014 № 12/342 и иные документы, связанные с передаваемыми правами и обязанностями.

Согласно доводам искового заявления, главе КФХ ФИО2 было известно о мировом соглашении.

Из искового заявления следует, что до настоящего времени мировое соглашение не исполнено, участок не используется по назначению арендатором.

Комитет имущественных и земельных отношений администрациимуниципального образования «Камызякский район» 01.08.2018 обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к главе КФХ ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № 14/342 в связи с образовавшейсязадолженностью по арендной плате.

Поскольку ФИО2 была оплачена задолженность по арендной плате, производство по делу прекращено.

В адрес управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Астраханской области 18.09.2018 истцом направлено письмо о проведении проверки по факту неиспользования земельного участка длительное время.

Управлением Россельхознадзора по Астраханской области в отношении главы КФХ ФИО2 29.11.2018 г. составлен протокол об административном правонарушении по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ по факту зарастания земельного участка сельскохозяйственного назначения сорной, древесно-кустарниковой растительностью.

Постановлением по делу об административном правонарушении от 04.02.2019 г.ИП ФИО2 признан виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч.2 ст.8.7 КРФ об АП и назначено наказание в виде штрафа.

Решением судьи Камызякского районного суда Астраханской области от 29.07.2019 г., оставленным без изменения Астраханским областным судом постановлени Управления Россельхознадзора по Астраханской области от 04.02.2019 г. о привлечении главы КФХ ФИО2 к административной ответственности по ч.2 ст.8.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях отменено, производство по делу прекращено.

Из материалов дела следует, что 22 января 2021 года глава КФХ ФИО2 заключил с ООО "Лебеди" договор субаренды земельного участка № 3-4740, согласно которому арендатор предоставляет за плату субарендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 47 402 700 кв.м. категория земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:05:000000:78,расположенный по адресу: Астраханская область, Камызякский район, массив 0-71,севообороты №№ 1;2;4;5 (поля №№ 5;6;7), 10; 11; 12 для сельскохозяйственногопроизводства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Глава КФХ ФИО2 10.02.2021 уведомил комитет имущественных иземельных отношений администрации муниципального образования «Камызякскийрайон» о передаче в субаренду земельного участка из категории земельсельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:05:000000:78,расположенный по адресу: Астраханская область, Камызякский район, массив 0-71,севообороты №№ 1;2;4;5 (поля №№ 5;6;7), 10; 11; 12 для сельскохозяйственногопроизводства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка,общей площадью 47 402 700 кв.м, сроком на 10 лет ООО «Лебеди».

Далее, 11.08.2022года глава КФХ ФИО2 (сторона 1) заключил с ООО "Агро Промышленная Компания Ресурс" (сторона 2) договор № 11/08/22 уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает в полном объеме права и обязанности арендатора земельного участка предоставленному по договору аренды земельного участка № 14/342 от 04.12.2014г., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 30:05:000000:78, площадью 47 402 700 кв.м, местоположение: Россия, Астраханская область, Камызякский район, массив 0-71, севообороты №№ 1;2;4;5 (поля №№ 5;6;7), 10; 11; 12.

Согласно п. 1.8 договора № 11/08/22 уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения ООО «АПК Ресурс» знакомо с состоянием земельного участка и подтверждает, что состояние земельного участка признает удовлетворительным.

Пунктом 1.5.4 вышеуказанного договора глава КФХ ФИО2 гарантирует, что в отношении земельного участка на дату заключения договора не инициированы процедуры принудительного изъятия и отсутствуют предпосылки к инициативе таких процедур.

Глава КФХ ФИО2 23.08.2022 уведомил администрациюмуниципального образования «Камызякский район» о переуступке прав иобязанностей по договору аренды земельного участка № 14/342 ООО «АПК Ресурс».

Между ООО «Лебеди» (субарендатор) и ООО "Лебеди-Агро" (новый субарендатор) 05 апреля 2022г. заключен договор передачи прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка № 3-4740 от 22.01.2021г., согласно которому субарендатор передает, а новый субарендатор принимает в полном объеме все права и обязанности субарендатора земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 30:05:000000:78, площадью 47 402 700 кв.м, с разрешенным использованием " для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: Астраханская область, Камызякский район, массив 0-71, севообороты №№ 1;2;4;5 (поля №№ 5;6;7), 10; 11; 12.

ООО "Лебеди- Агро" 21.11.2022г. уведомило ООО «АПК Ресурс» о передаче в залог прав аренды земельного участка в ПАО "Сбербанк России" согласно договорам ипотеки от 18.11.2022г.

Согласно доводам истца, ООО «АПК Ресурс» знало о мировом соглашении и о состоянии земельного участка и с 11.08.2022 не предприняло меры к использованию земельного участка по целевому назначению.

Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» 16.09.2022 г. проведено обследование земельного участка кадастровый квартал 30:05:050409 в границах администрации МО "Раздорский сельсовет" Камызякского района, земельные участки с кадастровыми номерами 30:05:050409:4; 30:05:050409:5. В ходе проверки установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 30:05:050409:4 и 30:05:050409:5 входят в состав единого землепользования земельного участка с кадастровым номером 30:05:000000:78. В ходе выездного обследования установлено, что земельный участок не используется по целевому назначению. Земельный участок зарос древесной, кустарниковой растительностью, сплошными зарослями камыша. Таким образом, на земельном участке с кадастровыми номерами 30:05:050409:4 и 30:05:050409:5 допущено нарушение.

До настоящего времени земельный участок не используется по назначению, арендатор не представил в адрес комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» программу освоения земельного участка.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» направил претензию (предложение) о расторжении договора аренды земельного участка 01.11.2022.

Ответа на претензионное уведомление от ответчика не поступило, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

После обращения истца с настоящим иском в суд Комитет имущественных и земельных отношений администрации МО «Камызякский муниципальный район» повторно провели осмотр спорного земельного участка, по результатам которого составила акт от 24.07.2023 г.

Из указанного акта следует, что территория земельного участка зарастает многолетней сорной, древесно-кустарниковой растительностью. Оросительные и дренажные канали обследуемых земельных участков заросли камышом? кустарниками. Работы по агротехнической обработке почвы не проводятся. Признаков использования земельных участков в соответствии с целевым назначением не выявлено. На земельном участке с кадастровым номером 30:05:050409:5 выявлен забор грунта, нарушение плодородного слоя почвы. В соответствии с целевым назначением используются земельные участки, входящие в единое землепользование с кадастровым номерами 30:05:050403:3; 30:05:050404:1; 30:05:050405:1; 30:05:060205:6; 30:05:060205:7; 30:05:060205:8.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства по делу и доказательства, суд считает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу положений статей 7, 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

Аналогичный подход изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2019 № 308-ЭС19-10562.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора илиназначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежане вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Изложенное означает, что обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 45 и пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" также предусмотрено, что принудительное прекращение права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и настоящим Федеральным законом.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (абзац 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

До расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке арендодатель обязан уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор с указанием оснований расторжения (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), предоставить срок для устранения нарушений (статья 619 ГК РФ), и в случае если такое нарушение после получения соответствующего уведомления о необходимости исполнения устранено в разумный срок не будет (статьи 619 ГК РФ), арендодатель вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. Основанием для расторжения договора аренды в таком случае будет являться установление факта его существенного нарушения.

Ответчик, возражая против требований истца, указал, что на основании договора № 11/08/22 уступки права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 11.08.2022г. приобрел земельный участок с субарендой, в связи с чем, не мог вмешиваться в хозяйственную деятельность субарендатора, а обязан контролировать надлежащее использование субарендатором земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами, арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив лишь с согласия арендодателя (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Материалами дела подтверждается, что часть земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, используется для выращивания риса, часть земельного участка – пашни, сенокосы, пастбища не используется по целевому назначению, неиспользуемая часть земельного участка заросла кустарниками, сорной растительностью.

Между тем, суд считает, что истец направив ответчику уведомление о расторжении договора аренды, не предоставил ответчику разумный срок для устранения выявленных нарушений.

По мнению суда, с момента заключения договора аренды (11.08.2022 г.) и до момента обращения в суд с иском (24.11.2022 г.) ответчик за столь короткий срок объективно не мог провести все необходимые мероприятия, направленные на выполнение обязательных мероприятий по улучшению, защите земель.

Из материалов дела следует, что между ООО «АПК Ресурс» и Правительством Астраханской области 03 июня 2021 года была заключено соглашение о взаимодействии при реализации инвестиционного проекта по производству риса с последующей его переработкой.

Согласно инвестиционному проекту ООО «АПК Ресурс» обязалось на территории Астраханской области ввести в сельскохозяйственный оборот не менее 27 тыс гектар земель сельскохозяйственного назначения для выращивания риса, а также осуществить строительство двух рисоперерабатывающих заводов в Камызякском и Черноярском районах Астраханской области.

ООО «АПК Ресурс» в 2021-2022 году провело работу по поиску производственных площадок - земель сельскохозяйственного назначения и оформлению прав аренды на них.

Одним из земельных участков, на который были оформлены права аренды для реализации инвестиционного проекта является участок с кадастровым номером 30:05:000000:78, площадью 4740 га, на расторжении которого настаивает Истец.

Перед оформлением права аренды на указанный земельный участок была запрошена информация у Истца о наличии судебных споров в отношении спорного участка и претензий в части его использования.

В полученном ответе истца сообщалось об отсутствии каких-либо претензий по использованию данного земельного участка.

В результате 11 августа 2022 года Ответчик оформил права аренды на указанный земельный участок путем заключения договора переуступки прав аренды с ФИО2

ООО «АПК Ресурс», вступив в арендные правоотношения, уже 13 сентября 2022 года заключило договор на выполнение работ по исследованию состояния земельного участка.

В результате проведенного агрохимического исследования в октябре 2022 года было установлено, в том числе, что часть земельного участка не используется, территория зарастает многолетней сорной растительностью.

В этой связи 07 ноября 2022 года ООО «АПК Ресурс» направило претензию субарендатору ООО «Лебеди-Агро», являющимся фактическим пользователем земельного участка.

В связи с тем, что претензия была проигнорирована, 28 декабря 2023 года было направлено исковое заявление в Арбитражный суд Астраханской области о расторжении договора субаренды.

Таким образом, суд считает, что ответчик с момента перехода к нему прав арендатора принимает меры, необходимые для проведения работ по восстановлению арендованного земельного участка.

Из пояснений сторон, третьих лиц следует, что земельный участок площадью 4740 га является частью рисовой оросительной системы и ранее целиком использовался для выращивания риса.

Участок состоит из каналов оросительной и водоотводной сети, поливных карт (разделённых на чеки валиками) и насосных станций которые подают и отводят воду.

На сегодняшний день только часть участка орошается насосными станциями ФГБУ «Астраханмелиоводхоз». Это та часть участка, которая используется субарендатором ООО «Лебеди-Агро» для выращивания риса (примерная площадь 2243 га).

Другая часть земельного участка, площадью 2497 га, не орошается, в связи с тем, что насосные станции много лет назад вышли из строя и были разрушены. К примеру, на месте одной из ранее действующих насосных станций сегодня расположена туристическая база «Белуга». Без орошения, в условиях Астраханского сухого и жаркого климата, на этой части земельного участка невозможно выращивать какие-либо сельскохозяйственные культуры. В этой связи половина площади спорного земельного участка выбыла из сельскохозяйственного оборота из-за отсутствия возможности ее орошения.

Из пояснений ответчика следует, что для введения в сельскохозяйственный оборот выбывших сельскохозяйственных угодий, необходимо реализовать гидромелиоративные мероприятия в виде строительства систем водоподачи, провести работы по расчистке от древесной и травянистой растительности, расчистку от кочек и пней, выполнить работы по капитальной планировке (выравнивание поверхности орошаемой территории и придание ей нужного уклона), которые выполняются строительной техникой - тяжелыми планировщиками, скреперами, грейдерами и бульдозерами, выполнить работы по углублению обводнительных и сбросных каналов, вспашки и бороновании почвы.

В соответствии с приложением №2 к приказу Минсельхоза России от 26 июля 2022 года N 470 «Об утверждении предельного размера стоимости работ на 1 гектар площади земель при проведении мелиоративных мероприятий для целей реализации Государственной программы эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2021 г. №731»:

- предельный размер стоимости работ на 1 гектар площади земель, связанных с реализацией культуртехнических мероприятий на выбывших сельскохозяйственных угодьях, вовлекаемых в сельскохозяйственный оборот, составляет - 142,5 тыс. рублей на 1 гектар.

Таким образом, только на проведение культуртехнических работ на земельном участке площадью 2497 га потребует инвестиций более 355 млн рублей (142,5*2497=355 822 500).

Необходимым условием инвестирования в восстановление части земельного участка денежных средств является возможность использования восстановленной части участка в сельскохозяйственном производстве, в частности в производстве риса.

Учитывая, что сам субарендатор ООО «Лебеди-Агро», занимающийся производством риса на орошаемой части спорного земельного участка не использует земельный участок в полном объеме по назначению и не принял меры к восстановлению земельного участка, ответчиком ООО «АПК Ресурс» заявлено требование к субарендатору о о расторжении договора субаренды.

Расторжение договора субаренды с ООО «Лебеди-Агро» позволит Ответчику ООО «АПК Ресурс» приступить самому к фактическому использованию земельного участка, в том числе, к восстановлению неорошаемой его части.

В подтверждение намерений о готовности провести гидромелиоративные и культуртехнические работы с неорошаемой частью участка является, в том числе, тот факт, что Ответчик ООО «АПК Ресурс» на территории Астраханской области реализует масштабный инвестиционный проект «Астраханская рисовая система» в рамках соглашения с Правительством Астраханской области о взаимодействии при реализации инвестиционного проекта по производству риса с последующей его переработкой.

Кроме того, 14 сентября 2023 года в соответствии Постановлением Правительства Астраханской области от 31.01.2018 №27-П «О Порядке присвоения инвестиционному проекту статуса «особо важный инвестиционный проект» инвестиционному проекту «Астраханская рисовая система» компании ООО «АПК Ресурс» был присвоен статус «Особо важный инвестиционный проект».

ООО «АПК Ресурс» также является участником Государственной программы эффективного вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения и развития мелиоративного комплекса Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 14.05.2021 г.

Довод истца о том, что ответчику был предоставлен разумный срок для устранения нарушений, который необходимо считать с даты утверждения мирового соглашения по делу №А06-12096/2016 , суд считает не обоснованным.

Статьей 392.3 ГК РФ установлено, что в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее - Постановление N 54) разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

В то же время, в силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу приведенной нормы арендатору земельного участка предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, в отличие от того, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ.

В пункте 29 указанного выше Постановления Пленума № 54 разъяснено, что в случае, если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма и такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя (например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

По общим правилам с учетом основных принципов процессуального законодательства Российской Федерации замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном процессе имеет место лишь тогда, когда правопреемство произошло в материальном гражданском правоотношении.

В силу ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, в том числе на стадии исполнительного производства.

В случае если происходит принудительное исполнение, то корреспондирующей нормой к положениям АПК РФ выступает ст. 52 Федерального закона 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", закрепляющая замену судебным приставом-исполнителем в случае выбытия одной из сторон исполнительного производства (смерть гражданина, реорганизация организации, уступка права требования, перевод долга) ее правопреемником.

В силу ч. 2 ст. 52 Федерального закона 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель производит замену стороны исполнительного производства на основании судебного акта о замене стороны исполнительного производства правопреемником по исполнительному документу, выданному на основании судебного акта или являющегося судебным актом.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства") отметил, что в случае выбытия взыскателя или должника в исполнительном производстве, возбужденном на основании выданного судом исполнительного документа (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в правоотношениях), вопрос о правопреемстве подлежит разрешению судом (ст. 44 ГПК РФ, ст. 44 КАС РФ, ст. 48 АПК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 52 Федерального закона 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

При этом, из дела № А06-12096/2016 не следует, что произведена замена должника ФИО7 на ООО «АПК Ресурс».

При таких обстоятельствах, с учетом положений статей 48, 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перемену лица в обязательстве по мировому соглашению от 07.02.2017 дело № А06-12096/2016 нельзя считать состоявшейся.

Учитывая изложенное, суд считает, что требование истца о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что ответчик не получал от истца претензию о расторжении договора аренды, а потому истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, суд считает необоснованными.

Из материалов дела следует, что предложение о расторжении договора аренды направлено истцом в адрес ответчика по почте 01.11.2022 г. по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮ.

Согласно отчету, сформированному на сайте Почта России, ответчик не явила за получением почтового отправления, в связи с чем, орган связи возвратил почтовое отправление в связи с истечением срока хранения.

Согласно пункту 3 статьи 54 ГК РФ в едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Кроме того, исковое заявление о расторжении договора аренды поступило в суд 24.11.2022 г.

С момента получения определения суда о возбуждении производства по настоящему делу ответчику известно о требованиях истца.

Расходы истца по уплате государственной пошлины суд на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца, который освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»


Судья

С.В. Богатыренко