Постановление от 2 ноября 2021 г. по делу № А43-34318/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


Нижний Новгород

Дело № А43-34318/2020

02 ноября 2021 года


Резолютивная часть объявлена 26.10.2021.


Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.


при участии представителей

от Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области:

Бересневой И.В. (доверенность от 22.12.2020),

общества с ограниченной ответственностью "Ореол":

Андрианова Н.А. (доверенность от 12.01.2021)


рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы

Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области и

общества с ограниченной ответственностью "Ореол"


на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.03.2021 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021

по делу № А43-34318/2020


по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: 5260417980, ОГРН: 1155260014623)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ореол"

(ОГРН: 1025203566233, ИНН: 5261010845),


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Правительство Нижегородской области, Министерство строительства Нижегородской области, администрация Нижнего Новгорода,


об изъятии объекта незавершенного строительства и о возврате земельного участка




и у с т а н о в и л :


Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ореол" (далее - Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства - нежилого здания (Торговый комплекс - 2 очередь строительства) общей площадью 4241 квадратный метр с кадастровым номером 52:18:0080187:60, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Приокский район, площадь Маршала Жукова, путем продажи с публичных торгов и о возврате земельного участка площадью 6076 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080187:12 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования основаны на статьях 239.1, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик реализовал право на однократное заключение договора земельного участка от 21.06.2016 № 18-5072с аренды без проведения торгов для завершения строительства, однако не достроил объект в период действия договора аренды и уклонился от возврата земельного участка.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Нижегородской области (далее -Правительство), Министерство строительства Нижегородской области (далее - Минстрой) и администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 03.03.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021, обязал Общество возвратить Министерству земельный участок площадью 6076 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080187:12 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, отказал в удовлетворении остальной части иска.

Не согласившись с решением и постановлением, Министерство и Общество обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами,

Министерство просит отменить принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По его мнению, суд необоснованно не применил статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал преждевременный вывод о готовности объекта незавершенного строительства на 100 процентов; в материалы дела представлены акты обследования от 28.08.2020 и 19.01.2021 с приложением фотоматериалов, из которых следует, что спорный объект не окончен строительством, отсутствуют документы на ввод объекта в эксплуатацию.

Общество просит отменить вынесенные судебные акты в части возложения на Общество обязанности возвратить Министерству спорный земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу и принять в указанной части новый судебный акт, отказав в удовлетворении данного требования. Общество ссылается на факт размещения на спорном земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимости, что в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, препятствует удовлетворению требования Министерства о передаче земельного участка; вывод судов о том, что обязанность возвратить участок означает лишь обязанность Общества подписать акт приема-передачи и не порождает у Общества обязанности фактически передать участок во владение Министерства противоречит пункту 1 статьи 224, статье 622 и пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителей поддержали доводы, изложенные в своих кассационных жалобах.

Представитель Общества в отзыве на кассационную жалобу Министерства и в судебном заседании не согласился с доводами заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.

Представитель Министерства в судебном заседании возразил против доводов Общества.

Суд округа удовлетворил ходатайство Администрации о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Правительство и Минстрой не обеспечили явку представителей в кассационную инстанцию.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 09.09.2021.

Определением кассационной инстанции от 09.09.2021 судебное разбирательство откладывалось до 11 часов 10 минут 26.10.2021.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и заслушав сторон, окружной суд счел, что принятые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (правопредшественник Министерства; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 29.12.2006 № 18-135 г (в редакции дополнительных соглашений от 08.12.2009, от 28.08.2012, от 27.12.2012) земельного участка площадью 6076 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080187:0012, местоположение: Нижний Новгород, Приокский район, площадь Жукова, сроком до 01.01.2016, для строительства торгового комплекса (вторая очередь). Объект найма передан арендатору по акту.

Наряду с этим Правительство и Общество (инвестор) заключили соглашение от 13.08.2012 № 111 (в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2012 № 1) о реализации инвестиционного проекта по строительству торгового комплекса (вторая очередь) в центре жилого микрорайона "Щербинки" на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080187:12 площадью 6050 квадратных метров с ориентировочным объемом инвестиций 40 000 000 рублей, в том числе в строительство 40 000 000 рублей.

Инвестор обязался за счет собственных и заемных средств осуществить строительство торгового комплекса (вторая очередь) в центре жилого микрорайона "Щербинки" и ввести объект в эксплуатацию не позднее 01.01.2016, оформить договор аренды земельного участка, получить разрешение на строительство не позднее 01.01.2014 (пункты 1.2, 3.2.1 - 3.2.1.2 соглашения).

Обществу выдано разрешение на строительство от 04.07.2014 № RU52303000-27/1635р сроком действия до 31.12.2020.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.12.2015 Обществу принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект - нежилое здание (торговый комплекс - 2 очередь строительства), расположенный по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Приокский район, улица Маршала Жукова.

Соглашением от 20.05.2016 стороны расторгли договор аренды от 29.12.2006 № 18-135г с 25.04.2016. Земельный участок возвращен арендодателю по акту от 20.05.2016.

Правительство издало распоряжение от 21.06.2016 № 869-р о продлении срока реализации инвестиционного проекта и о заключении с Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080187:12 однократно, для завершения строительства объекта сроком на 3 года однократно.

Во исполнение указанного распоряжения Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 21.09.2016 № 18/5072с земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080187:12 для завершения строительства торгового комплекса (вторая очередь) сроком до 21.06.2019. Одновременно объект найма передан арендатору по акту.

Впоследствии Министерство направило Обществу уведомление от 19.10.2020 о прекращении договорных отношений в связи с истечением срока действия договора аренды от 21.09.2016 № 18/5072с.

Сославшись на уклонение Общества от возврата земельного участка из арендного пользования, а также указав на то, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказав Министерству в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, суд первой инстанции исходил из того, что Общество не в полной мере реализовало право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства объекта недвижимости сроком на три года.

Суд апелляционной инстанции, признав ошибочным вывод суда первой инстанции о нереализации Обществом права, предоставленного ему статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года, сделанным без учета статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставил решение суда первой инстанции без изменения, придя к выводу о том, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены, поскольку материалами дела (техническим паспортом на спорный объект от 18.02.2021) подтверждено фактическое завершение строительства спорного объекта; при этом данный факт Министерство на момент разрешения спора судом первой инстанции не оспаривает.

Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения (незавершения) строительных работ.

Из представленного технического паспорта на спорный объект от 18.02.2021 не следует, что степень готовности объекта составляет 100 процентов.

На основании представленных в материалы дела актов обследования от 28.08.2020 и 19.01.2021 с приложением фотоматериалов, Министерство в суде апелляционной инстанции настаивало на том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Таким образом, судебная экспертиза может быть назначена по инициативе суда и с согласия сторон.

В данном случае при наличии в материалах дела доказательств, содержащих сведения, вызывающие сомнения в возможности установления полностью ли завершены строительные работы на спорном объекте, с целью проверки довода Министерства о степени готовности объекта незавершенного строительства суду апелляционной инстанции необходимо было предложить сторонам провести независимую судебную экспертизу.

Принимая во внимание, что для определения степени готовности объекта незавершенного строительства требуются специальные познания, выводы суда апелляционной инстанции о том, что на земельном участке, являвшемся объектом аренды по договору от 21.09.2016, отсутствует объект незавершенный строительством и что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены является преждевременным.

Поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами установлены не в полной мере, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, в том числе рассмотреть вопрос о возможности назначения судебной экспертизы, в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Относительно удовлетворенного требования об обязании Общества возвратить Министерству земельный участок площадью 6076 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:0080187:12 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, суду первой инстанции необходимо обратить внимание на довод Общества о неприменении к спорным правоотношениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и что возврат земельного участка подразумевает его освобождение от расположенного на нем объекта недвижимости.

В силу абзац 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.03.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 по делу № А43-34318/2020 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий


В.Ю. Павлов




Судьи


О.Н. Голубева

М.Н. Каманова