Решение от 8 августа 2024 г. по делу № А51-19001/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19001/2021
г. Владивосток
08 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 08 августа 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.Е. Чжен, при ведении протокола помощником судьи Прокудиной Р.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>; ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гавань резиденс групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гавань Резиденс Групп» к управлению муниципальной собственности г. Владивостока о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 05.07.2016 №28- Ю-21797.

третьи лица: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Филиал ППК «Роскадастр» по Приморскому краю, Управление Росреестра по Приморскому краю,

при участии:

от УМС г. Владивостока: ФИО1, доверенность, диплом, с/у,

у с т а н о в и л :

управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гавань резиденс групп» (далее – ООО «Гавань резиденс групп») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 456 050,71 руб. и пени в размере 79 324,15 руб. (с учетом уточнений исковых требований, принятых определением суда от 11.08.2022).

ООО «Гавань резиденс групп» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к УМС о взыскании 477962,31 рублей (в редакции уточнений, принятых судом 30.05.2024) неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 05.07.2016 №28-Ю-21797.

К участию в деле на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Филиал ППК «Роскадастр» по Приморскому краю, Управление Росреестра по Приморскому краю.

До начала судебного заседания от ООО «Гавань резиденс групп» поступили дополнительные пояснения.

В порядке ст. 66 АПК РФ суд приобщил дополнительные пояснения к материалам дела.

Ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные, не явились на заседание суда, суд на основании п.1, п. 3 ст. 156 АПК РФ приступает к судебному заседанию по имеющимся в деле материалам в отсутствие ответчика, третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

05.07.2016 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Гавань резиденс групп» сроком на 49 лет с момента подписания заключен договор № 28-Ю-21797, по условиям которого арендодатель на основании обращения, в соответствии с пп.9 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1927, площадью 1147 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (лит.Ж). Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: объекты предпринимательской деятельности, цель предоставления: для дальнейшей эксплуатации гребного эллинга (лит.3) и нежилого здания (лит.Ж).

Во исполнение договора земельный участок передан по акту приема-передачи от 05.07.2016.

Разделом 2 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в размере 63949,67 рублей в месяц. Размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения договора (даты договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке п. 2.1 договора и оплачивается арендатором единовременно за весь указанный период. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

27.05.2021 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды №28-Ю-21797, в связи с чем земельный участок возвращен по акту приема-передачи.

Предупреждением от 23.07.2021 № 28/16-8256 истец уведомил ответчика о необходимости в 7-дневный срок с момента получения, погасить образовавшуюся задолженность в полном объеме.

Ссылаясь на неисполнение ООО «Гавань резиденс групп» обязательств по уплате арендных платежей по договору, УМС обратилось в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на неправильное исчисление арендной платы по договору, повлекшее возникновение переплаты, ООО «Гавань резиденс групп» обратилось в суд со встречным исков к УМС о взыскании неосновательного обогащения в размере 477962,31 руб.

Исследовав материалы дела, суд считает первоначальные и встречные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон настоящего спора, сложившиеся на основании договора аренды от 05.07.2016 № 28-Ю-21797, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из статей 307, 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование исковых требований истец ссылался на уклонение ответчика от исполнения денежных обязательств по договору, повлекшее возникновение задолженности в сумме 456 050,71 руб. за период с 01.07.2020 по 26.05.2021.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных актов Российской Федерации. Приморского края, администрации города Владивостока. Думы города Владивостока, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Начисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора аренды, уведомления арендодателя, начиная с моменте вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов.

Согласно приложенному к договору расчету арендной платы с учетом принятых судом уточнений, за земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1927 и пояснениям к нему, расчет арендной платы произведен на основании: постановления Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 23.11.2020 № 99-п «О внесении изменений в постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 года № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края»; постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па (в ред. от 22.08.2016) «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов»; решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (п. 5.1. «для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торговоскладской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента»), решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке».

Признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе и из ранее сложившихся правоотношений.

Приложением 1 Решение Думы г.Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 306), формально прекратившим своё действие, в том числе в связи с принятием Решения №505, были установлены аналогичные КФИ земельных участков.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения КФИ земельных участков, закрепленных в Решении №505 и в Решении №306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

На основании изложенного, принимая во внимание разъяснения, приведенными в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, к спорным правоотношениям не подлежит применению Приложение 1 Решения №306 в качестве действующего нормативного регулятора.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения повышенных коэффициентов при расчете арендной платы по спорному договору в спорный период, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды подлежит применению постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление №75-па).

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2021-111756154, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020018:1927 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 25:28:020018:316 – назначение: нежилое, реконструкция эллинга в районе ул.Лейтенанта Шмидта, 17 в г.Владивостоке, местоположение: <...>.

С учетом изложенного, ежемесячные арендные платежи по данному договору должны быть рассчитаны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 1,5% (налоговая ставка) х 1.

Кроме того, согласно п.3.4.3 договора № 28-Ю-21797, арендатор обязан соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом: На части земельного участка площадью 126,00 кв.м., права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в красных линиях перспективного развития автодороги. На всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в водоохраной зоне. Арендатору земельного участка, при наличии на участке инженерных коммуникаций, обеспечить беспрепятственный допуск представителей собственника линейных объектов или представителей организации, осуществляющих эксплуатации линейных объектов, к данным объектам в целях обеспечения их безопасности.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку урегулирования спора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Исковое заявление подано в суд 29.10.2021, предупреждением от23.07.2021 № 28/16-8256 истец уведомил ответчика о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме, в связи с чем, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд за период по 29.10.2018.

Судом, самостоятельно произведен расчет суммы основного долга, за период с 01.07.2020 по 26.05.2021 (исходя 1,5х1), приходит к выводу о том, что у ответчика с учетом заявленного им срока исковой давности, произведенных оплат, наличия объекта в границах земельного участка и ограничения в обороте, отсутствует задолженность по основному долгу в спорный период, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме в данной части.

Истцом также заявлено требование о взыскании 79 324,15 руб. за период с 02.08.2016 по 28.07.2022 руб. пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 4.2 договора, согласно которому за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки и плоть до полною исполнения обязательства. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений.

В силу части 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Суд, проверив представленный истцом уточненный расчет, приходит к выводу, к его ошибочности и отказывает в удовлетворении требований в данной части, в связи с отсутствием задолженности по основному долгу и применением срока исковой давности.

ООО «Гавань резиденс групп» заявлены встречные исковые требования о взыскании с УМС 477962,31 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по договору аренды от 05.07.2016 №28-Ю-21797.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Нормы гражданского права о неосновательном обогащении подлежат применению в случае, если у ответчика отсутствуют какие-либо правовые основания для приобретения или сбережения имущества.

Постановлением Правительства №582 закреплены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, среди которых - принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип №7).

Данный принцип применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, ограниченных в обороте, перечень которых приведен в пункте 5 статьи 27 ЗК РФ (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019). Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за публичные земельные участки выше указанного в названном принципе, арендная плата подлежит исчислению с применением этого принципа (пункт 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Согласно подпунктам 3, 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1927, предоставленный ООО «Гавань резиденс групп» по договору аренды от 05.07.2016 № 28-Ю-21797, находится в водоохраной зоне и в красных линиях перспективного развития автодороги, на что прямо указано в условиях пункта 3.4.3 указанного договора и градостроительном плане, в связи с чем в силу подпунктов 3, 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. В числе прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в том числе в целях охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. В указанных целях в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий (пункт 2 статьи 104 Земельного кодекса РФ).

Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 3 статьи 104 ЗК РФ).

К числу зон с особыми условиями использования территорий отнесены – водоохранная зона, придорожные полосы автомобильных дорог (пункт 5, 13 статьи 105 ЗК РФ). При этом отнесение земельных участков к категории зон с особыми условиями использования не относит его к ограниченным в обороте, а лишь предусматривает специальные запреты и (или) ограничения в отношении соответствующей территории.

Согласно представленной выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 25:28:020018:1927 отнесен к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты предпринимательской деятельности. Согласно условиям договора аренды от 05.07.2016 спорный участок предоставлен ООО «Гавань резиденс групп» для дальнейшей эксплуатации гребного эллинга и нежилого здания.

Доказательств наличия препятствий в эксплуатации гребного эллинга и нежилого здания, расположенных в границах земельного участка, ввиду наличия ограничений материалы дела не содержат, равно как и отсутствие права выкупа не препятствовало использованию земельного участка. Учитывая, что ООО «Гавань резиденс групп» в дополнительных пояснениях от 29.07.2024 прямо указало на использование земельного участка по назначению. В указанном контексте также имеет значение факт отсутствия автодороги и ее фактическое образование в перспективе.

На основании изложенного суд считает, что оснований для перерасчета арендной платы, внесенной ООО «Гавань резиденс групп» за спорный земельный участок в рассматриваемом случае не имеется, в связи с чем встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Излишне уплаченная ООО «Гавань резиденс групп» государственная пошлина на основании статьи 333.40 НК РФ подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований управлению муниципальной собственности г. Владивостока отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Гавань Резиденс Групп» отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Гавань Резиденс Групп» из федерального бюджета 5 789 рублей государственной пошлины уплаченной по платежному поручению № 103 от 10.08.2022

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Чжен Е.Е.