Постановление от 6 марта 2018 г. по делу № А47-5152/2017

225/2018-12968(1)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1642/2018
г. Челябинск
06 марта 2018 года
Дело № А47-5152/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2018 года. Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Румянцева А.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2017 по делу № А47-5152/2017 (судья Долгова Т.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - публичного акционерного общества РОСБАНК - ФИО2 (доверенность от 15.09.2017 № 775),

ответчика - акционерного общества «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» - ФИО3 (доверенность от 23.05.2017).

Публичное акционерное общество РОСБАНК (далее – ПАО РОСБАНК, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее – АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 497 476 руб.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2017 (резолютивная часть от 07.12.2017) исковые требования удовлетворены. С АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в пользу ПАО РОСБАНК взыскан основной долг в размере 497 476 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 950 руб.

С вынесенным судебным актом не согласился ответчик (далее также – апеллянт, податель жалобы), обратился с апелляционной жалобой, в тексте которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что у ответчика отсутствует обязанность оплаты компенсации, поскольку ранее действовавшей арендной ставки по договору аренды для сторон нет. Правоотношения сторон по договорам субаренды прекращены в силу закона 14.07.2015 в момент совпадения должника и кредитора в одном лице. О смене собственника ответчик узнал только из содержания условий дополнительных соглашений, представленных истцом. До этого ответчик считал, что исполнение правоотношений происходит по договорам субаренды и истцу как арендатору.

От истца в материалы дела поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, ссылаясь на обоснованность обжалованного решения суда первой инстанции.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражении на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ПАО РОСБАНК (арендодатель) и федеральным государственным унитарным предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (в настоящее время – АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (арендатор) были заключены договоры субаренды: договор субаренды № САО/040 от 01.12.2011, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.01.2016, в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 36,6 кв.м., расположенное на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, литер ДД1, по адресу: 460024, <...>, обозначенное на поэтажном плане по пятому этажу - номерами 7, 8, 26; договор субаренды № САО/043 от 01.04.2012, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.01.2016, в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение № 16 общей площадью 28,9 кв.м., в том числе основной площади - 23,2 кв.м., вспомогательной - 5,7 кв.м., расположенное на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, литер ДД1, по адресу: 460024, <...>, обозначенное на поэтажном плане по пятому этажу - номерами 16, 16А: договор субаренды № САО/044 от 01.09.2012, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.01.2016, в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение № 16 общей площадью 28,9 кв.м., в том числе основной площади - 23,2 кв.м., вспомогательной - 5,7 кв.м., расположенное на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, литер ДД1, по адресу: 460024, <...> д.

8, обозначенное на поэтажном плане по пятому этажу - номерами 16, 16А; договор субаренды № САО/045 от 01.03.2013, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.01.2016, в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещения №№ 4, 5 пятого этажа общей площадью 75,4 кв.м., в том числе основной площади - 66,0 кв.м., вспомогательной - 9,4 кв.м., расположенные на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, находящегося по адресу: 460024, г. Оренбург, ул. Аксакова, д. 8; договор субаренды № САО/046 от 01.04.2013, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29.01.2016, в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещения №№ 1, 2, 3 пятого этажа общей площадью 85,8 кв.м., в том числе основной площади - 71,4 кв.м., вспомогательной - 14,4 кв.м., расположенные на пятом этаже пятиэтажного здания с подвалом, находящегося по адресу: 460024, г. Оренбург, ул. Аксакова, д. 8.

Указанные нежилые помещения, являющиеся предметом указанных договоров, были переданы ответчику по актам приема-передачи.

В соответствии с дополнительными соглашениями от 29.01.2016 к каждому из договоров аренды срок окончания вышеназванных договоров аренды приходится на 29.12.2016. Если ни одна из сторон за 30 дней до окончания срока действия не заявит о его расторжении, договор считается возобновленным на тех же условиях на срок с 30.12.2016 по 30.11.2017.

Пунктами 3.1 договоров субаренды сторонами согласован размер арендной платы.

Дополнительными соглашениями от 29.01.2016 в редакцию пунктов 3.1. договоров субаренды были внесены изменения и установлен следующий размер арендной платы по договорам:

1. По договору аренды № СОА/040 от 01.12.2011 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 11 712 руб. в месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой, установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

2. По договору № СОА/043 от 01.04.2012 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 9 248 руб. в месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой, установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

3. По договору № СОА044 от 01.09.2012 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 14 080 руб. в месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между

действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой, установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

4. По договору № СОА/045 от 01.03.2013 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 24 128 руб. месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой, установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

5. По договору № СОА/046 от 01.04.2013 на период с 01.01.2016 по 29.12.2016 арендная плата за помещения устанавливается в размере 27 456 руб. в месяц, в том числе НДС 18%. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, он обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой, установленной дополнительным соглашением, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

На основании письма № 01-09/10 от 26.08.2016 указанные договоры аренды были досрочно расторгнуты по инициативе ответчика с 30.09.2016 (т.1, л.д.37).

Актами приема-передачи от 30.09.2016 нежилые помещения были возвращены истцу (т.1, л.д.39-41).

В связи с тем, что договоры были досрочно расторгнуты по инициативе ответчика, истец на основании п.3.1 последней редакции дополнительных соглашений выставил ему счета на оплату компенсации разницы между действовавшей ранее ставкой арендной платы и льготной ставкой за время фактического пользования помещением, то есть по 30.09.2016.

В связи с отсутствием оплаты компенсации, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность (т.1, л.д.43).

Поскольку претензия оставлена ответчиком без исполнения (т.1, л.д.44), истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по возмещению разницы между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой, установленной дополнительным соглашением.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании ст. 71 АПК РФ судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из положений ст. 608, п. 1 ст. 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает статус арендодателя, то есть становится стороной по договору аренды.

Из материалов дела следует, что истец с 14.07.2015 является собственником нежилых помещений, являющихся предметом договоров субаренды № СОА/040 от 01.12.2011, № СОА/043 от 01.04.2012, № СОА/044 от 01.09.2012, № СОА/045 от 01.03.2013, № СОА/046 от 01.04.2013, и в порядке п. 1 ст. 617 ГК РФ является арендодателем по указанным договорам субаренды.

Поскольку истец как собственник помещений вправе был заключить договор аренды с ответчиком, стороны подписали дополнительные соглашения № 2 от 29.01.2016 к договорам субаренды, которыми фактически изменили субарендатора на арендатора, указав, что арендатор является собственником нежилых помещений на основании передаточного акта от 30.09.2014, договора присоединения от 30.09.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 27.07.2015 (взамен свидетельства от 14.07.2015), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2015 сделана запись регистрации № 56-56/001-56/001/228/2015-445/2.

Поскольку дополнительные соглашения подписаны сторонами без возражений, ответчик принял их условия, знал о смене собственника, продолжал пользоваться арендованными помещениями.

В связи с тем, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а обременение вещных прав на имущество в виде аренды при перемене собственника имущества сохраняется (п. 1 ст. 617 ГК РФ), суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика об утрате юридической силы договора.

При этом суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для применения ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, ввиду того, что в рассматриваемом случае, характер правоотношений истца и ответчика не изменились.

Доводы подателя жалобы о необходимости применения положений ст. 413 ГК РФ, и неприменения положений ст. 617 ГК РФ при разрешении настоящего спора отклоняются судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного.

Поскольку ответчик возвратил истцу помещения 30.09.2016, ссылка ответчика на прекращение правоотношений сторон 14.07.2015, является несостоятельной.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по оплате арендной платы.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 3.1 договоров субаренды с учетом дополнительных соглашений от 29.01.2016 стороны согласовали условия о сроках и размере арендной платы.

Оценив условия дополнительных соглашений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны согласовали меньший размер арендной платы по договорам аренды на период с 01.01.2016 по 29.01.2016, при этом установили, что в случае расторжений договоров аренды по инициативе арендатора арендатор обязан возместить арендодателю разницу между действовавшей ранее ставкой арендной платы и ставкой, установленной дополнительными соглашениями, за все время фактического использования помещений, начиная с 01.01.2016.

Таким образом, арендатор выплачивает компенсацию в виде разницы арендных ставок именно в случае расторжения договора по инициативе арендатора.

Поскольку факт расторжения договоров субаренды с 30.09.2016 по инициативе ответчика установлен и им не оспаривается, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в виде компенсации разницы между действовавшей ранее ставкой арендной платы и льготной ставкой за время фактического пользования, начиная с 01.01.2016 по 30.09.2016, подлежат удовлетворению.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств исполнения дополнительных соглашений после расторжения договоров субаренды.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно

исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2017 по делу № А47-5152/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья М.И. Карпачева

Судьи: А.А. Румянцев

И.Ю. Соколова