Решение от 25 мая 2021 г. по делу № А41-6412/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-6412/21
25 мая 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Ип ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.04.2013, адрес: <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 121170, <...>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Ленинского Городского Округа Московской Области (142703, Московская область, Ленинский район, Видное город, Школьная улица, дом 26а, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 05.03.2020, ИНН: <***>), ООО "Специализированный Застройщик "Миц-Стройкапитал" (143530, область Московская, район Истринский, город дедовск, проезд школьный, 7а, пом.III ком.2, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 28.11.2009, ИНН: <***>).

о признании незаконным решения № КУВД-001/2020-15176042/3,

При участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Ип ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным решения № КУВД-001/2020-15176042/3.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Ленинского Городского Округа Московской Области, ООО "Специализированный Застройщик "Миц-Стройкапитал".

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования, представитель заинтересованного лица возражал.

Дело рассмотрено в порядке статьи 200 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, установил следующее.

«08» мая 2013 года между Администрацией Ленинского муниципального района Московской области и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 87-201 ЗЛО па земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4555 площадью 6252 кв.м., с адресом местоположения: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, вблизи д. Тарычево, вид разрешенного использования для жилищного строительства с объектами соцкультбыта, категория земель - «земли населенных пунктов».

На указанном земельном участки возведен многоквартирный жилой дом. Указанный факт подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:4555.

В связи с возникновением права собственности на помещения в многоквартирном доме с кадастровым номером 50:21:0040112:12620, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4555, между Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области и ИП ФИО2 заключено Соглашение от 29.06.2020 г. о расторжении договора аренды земельного участка № 87-2013/Ю от 08.05.2013.

15 сентября 2020 года Заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее Управление) с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № 87-201 ЗЛО от 08.05.2013.

29 сентября 2020 года Управлением вынесено Уведомление о приостановлении государственной регистрации. 29 декабря 2020 года Управлением принято решение от отказе государственной регистрации прав №КУВД-001 /2020-15176042/3.

Полагая, что отказ является незаконным и нарушает законные права и интересы заявителя, последняя обратилась в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как указывает Управление, причиной приостановки и отказа являются: «Содержание представленной заявителем доверенности от 31.08.2020, реестровый номер 50/964-н/50-2020-4-33, не наделяет представителя полномочиями по вопросам регистрации расторжения аренды.

Кроме того, при проведении государственной экспертизы установлено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости в рамках указанного договора аренды есть действующий договор субаренды с застройщиком ООО «MИЦ-Строй Капитал», по которому права субарендатора обременяются заключенными договорами долевого участия, а так же залогом в силу закона в пользу участников долевого строительства, возникшими в силу Федерального закона от 30.12.2004 №2014-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Документы о прекращении данного ограничения в регистрирующий орган не представлено.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение трех рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного и соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также па основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью б статьи 8 указанного Федерального закона, одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Однако, по сведениям ЕГРН, имеются не прекращенные записи о государственной регистрации договоров долевого участия и об ипотеке объектов долевого строительства на заявленном земельном участке».

Согласно совместному постановлению Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 № 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявитель полагает, что отказ управления является незаконным ввиду следующего.

Согласно описи документов № MFC-0555/2020-1346691 -1 от 20.11.2020 г., Заявителем была представлена в Управление исправленная доверенность, содержащая полномочия представителя подавать заявления по вопросам регистрации расторжения аренды. Так же были представлены решения Арбитражного суда Московской области, подтверждающие, что вывод Управления о том, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является неверным. Однако, представленные документы Росреестром не учтены при вынесении решения об отказе государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Исходя из положений статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Статьей 26 Закона о регистрации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе, если: с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Приостанавливая государственную регистрацию, управление указало, что по данным ЕГРН в рамках указанного договора аренды имеется действующий договор субаренды с застройщиком ООО «МИЦ-СтройКапитал», по которому права субарендатора обременяются заключенными договорами долевого участия, а также залогом в силу закона в пользу участников долевого строительства, возникшими в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

В силу статьи 19 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном Законом об ипотеке и Законом о регистрации.

В силу пункта 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что возникший на основании данного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вместе с тем, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11. 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4555 возведен многоквартирный жилой дом. В связи с окончанием строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0040112:4555, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.01.2020 № RU50-21-15243-2020, подтверждающее ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 50:21:0040112:12620. Квартиры в жилом доме с кадастровым номером 50:21:0040112:12620 переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства. Так, по данным заявителя была произведена государственная регистрация права собственности физического лица на квартиру № 4 дома № 14 на бульваре Зеленые аллеи в городе Видное, расположенную в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 50:21:0040112:12620.

Следовательно, спорный земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом, после первой регистрации прав собственности на помещение, расположенное в данном доме, в силу прямого указания закона перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Обязательства по договорам аренды и субаренды также прекратились в силу законы.

При этом, действующее законодательство не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок под жилым многоквартирным домом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В этой связи арбитражный суд приходит к выводу, что у управления отсутствовали достаточные правовые основания для приостановления государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:4555.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве способа восстановления нарушенного права арбитражный суд признает возложение на управление осуществить действия по государственной регистрации соглашения от 29.06.2020 о расторжении договора аренды земельного участка от 08.05.2013 № 87-2013/Ю.

В соответствии с подпунктом 1, 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок. Статьей 14 Закона о регистрации также определено, что государственной регистрации подлежат права и обременения, возникающие и прекращающиеся, в том числе на основании договора, акта органа государственной власти, актов (свидетельств) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.

Кроме того, Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (далее – Порядок) регламентирует порядок ведения ЕГРН и внесения регистрационных записей.

Пунктом 99 Порядка определено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

При снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с учета) указываются: кадастровый номер объекта недвижимого имущества; номер регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки (для реестра прав на недвижимость); сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка, либо сведения о предусмотренных федеральными законами основаниях снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на него с указанием: слов "снят с государственного кадастрового учета и (или) права прекращены на основании", соответствующей нормы Закона (части 11 или 15 статьи 60.2, части 3 или 3.1 статьи 70, части 7 статьи 72); номер записи о регистрации прекращаемого права, ограничения права, обременения объекта недвижимости (для реестра прав на недвижимость); номер записи о регистрации вновь возникшего права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, если право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю (для реестра прав на недвижимость).

При снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и государственной регистрации в связи с этим прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки соответствующим записям ЕГРН, а также разделу ЕГРН присваивается статус "архивная" ("архивный") (пункт 16 Порядка).

Таким образом, основанием для внесения регистрационной записи о прекращении аренды является соглашение о расторжении договора аренды.

Кроме того, действие договора прекращается в порядке, определяемом законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьей 407, 413, 420 ГК РФ договором является соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, форма выражения воли сторон – совокупности взаимных обязательств сторон такого соглашения. Следовательно, при прекращении обязательства, определяющего сущность договора, стороны не лишены права расторгнуть такой договор. Соглашение о расторжении договора аренды в таком случае выступает формальным основанием государственной регистрации прекращения прав и обременений.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области от 29 декабря 2020г. №КУВД-001/2020-15176042/3 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка № 87-2013/10 от 08.05.2013.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить действия по государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка № 87-2013/10 от 08.05.2013.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Ип ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.В. Гринева