Решение от 19 июня 2024 г. по делу № А11-9323/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-9323/2023
г. Владимир
20 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2024. Полный текст решения изготовлен 20.06.2024.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Митропан И. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кульковой К.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Москва, ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Москва, ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к

индивидуальному предпринимателю ФИО3 (г. Москва, ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2023 незаключенным, об обязании освободить и передать в освобожденном виде нежилые помещения, о взыскании 830 400 руб. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО4 (Московская область, г. Орехово-Зуево, ИНН <***>),

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – представителя (адвоката) Ивановой Е.Ю. по доверенности от 05.03.2024 сроком на один год,

от индивидуального предпринимателя ФИО2 –представителя (адвоката) Ивановой Е.Ю. по доверенности от 05.03.2024 сроком на один год,

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – представителя (адвоката) Васильева Д.В. по доверенности от 01.12.2023 сроком на 12 месяцев,

от ФИО4 – представитель не явился, извещен о времени и месте судебного заседания,

установил:

истцы, индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), обратились в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением (с учетом уточнений вх. от 31.01.2024) к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3), с учетом уточнения исковых требований (вх. от 15.05.2024), о признании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2023 незаключенным, об обязании ответчика освободить и передать истцам по акту нежилое помещение общей площадью 158,4 кв.м, состоящее из помещений: № 21 площадью 3,5 кв.м, № 25 площадью 29,4 кв.м, № 26 площадью 3,2 кв.м, № 34 площадью 30 кв.м, № 35 площадью 31,9 кв.м, № 36 площадью 60,4 кв.м, находящееся на первом этаже двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, о взыскании с ответчика в пользу истцов солидарно сумму неосновательного обогащения в размере 830 400 руб. за период с 01.03.2023 по 31.08.2023, о взыскании с ответчика в пользу истцов солидарно сумму неосновательного обогащения с 01.09.2023 по дату фактической передачи (возврата) нежилого помещения по двустороннему передаточному акту, из расчета 158 400 руб. в месяц, о взыскании с ответчика в пользу истцов расходов на оплату услуг представителя в размере 150 000 руб.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 07.02.2024 в порядке, предусмотренном статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4 (далее – ФИО4).

Ответчик иск не признал, представил отзыв (вх. от 04.12.2023), дополнительный отзыв (вх. от 31.01.2024), отзыв на уточненное исковое заявление (вх. от 05.06.2024).

Третье лицо ФИО4 в письменных возражениях (вх. от 11.03.2024) полагает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель истцов поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возразил против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в отзывах.

ФИО4, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась, своего представителя для участия в судебном заседании не направила, что в силу положений части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.

Как следует из материалов дела между ИП ФИО3 (арендатор), ИП ФИО5, ИП ФИО2 (арендодатели) 01.03.2023 заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатели передают арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 266,84 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для использования под магазин.

Помещение передается на срок 11 месяцев до 31.01.2024 (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатели обязуются передать арендатору во временное пользование указанные в пункте 1 договора помещения по акту сдачи-приемки, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент сдачи в аренду.

Передача арендуемого помещения осуществляется по акту сдачи-приемки, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, подписание которого свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению № 1. Оплата производится ежемесячно путем безналичного расчета до 10 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в случае неуплаты начисляются пени в размере 0,01% от суммы неуплаты за каждый день просрочки платежа (пункт 3.5 договора).

Согласно пункту 1 приложения № 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.03.2023 сумма арендной платы в месяц составляет 20 000 руб. В соответствии с пунктом 2 Приложения № 1 арендная плата перечисляется на счет ФИО1

Как следует из пункта 3.3. договора аренды, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Изменение стоимости арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору (пункт 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.3 изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон.

Стороны согласовали, что по требованию арендодателя может произойти досрочное расторжение договора и выселение арендатора в случае, если арендатор своевременно не оплачивает арендную плату, умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения, своевременно не оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги, а также в случае использования помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

Согласно акту приема-передачи от 01.03.2023 арендодатели передали, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 266,84 кв. м, находящееся на первом этаже 2-х этажного нежилого здания по адресу: <...>, принадлежащее арендодателям на праве собственности. Акт подписан обеими сторонами без замечаний.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости помещение с кадастровым номером 33:26:020509:433 общей площадью 983,2 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, МО город Муром (городской округ), <...>, находится в общей долевой собственности.

ФИО4 является собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности, ее мать ФИО1 является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности, ФИО2 (сестра) принадлежит право на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 33:26:020509:433 общей площадью 983,2 кв.м, расположенное по адресу: Владимирская область, МО город Муром (городской округ), <...>.

Определением Муромского городского суда Владимирской области от 01.03.2023 по делу №2-3/2023 утверждено мировое соглашение, заключенное между ФИО4, ФИО1, ФИО2, об определении порядка пользования нежилым помещением с кадастровым номером 33:26:020509:433, расположенным по адресу: <...>.

Согласно указанного мирового соглашения стороны определили порядок пользования нежилым помещением следующим образом: ФИО4 выделено в пользование помещение согласно экспертному заключению ФБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертиз Минюста РФ» №5507/5508/06-2 от 06.02.2023 №23 площадью 120 кв.м, помещение № 24 площадью 2,1 кв.м, помещение № 25 площадью 40,3 кв.м; ФИО1 и ФИО2 выделяются остальные помещения согласно приложению № 3 к экспертному заключению ФГБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» № 5507/5508/06-2 от 06.02.2023, включая помещения № 21 и № 22; в совместном пользовании ФИО4, ФИО1 и ФИО2 остаются следующие помещения: № 38 (котельная) площадью 28,7 кв.м, № 47 (электрощитовая) площадью 6,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 3 мирового соглашения на ФИО4 возложена обязанность провести работы по перепланировке выделяемых ей помещений согласно приложению № 3 к экспертному заключению ФГБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» № 5507/5508/06-2 от 06.02.2023.

По сведениям истцов, они обратились к ответчику с уведомлением об увеличении размера арендной платы.

В материалы дела истцами представлена переписка сторон.

В письме-уведомлении о повышении арендной платы за нежилое помещение от 11.05.2023 ИП ФИО5 и ИП ФИО2 уведомили ответчика о том, что арендная плата за арендуемое им помещение по адресу <...> составит 275 000 руб. с момента направления уведомления. Материалы дела не содержат доказательств направления указанного письма и его получения ответчиком.

Как следует из представленного истцами в материалы дела возражения от 23.06.2023 на уведомление–письмо от 24.05.2023 ИП ФИО6 отказалась согласовать повышение арендной платы с 20 000 руб. до 275 000 руб. в месяц, сославшись на пункт 3.4 договора аренды, указала на незаконность требований истцов.

В претензионном письме, направленном 18.07.2023 в адрес ответчика с почтовым идентификатором 80299985375173, истцы указали, что считают договор аренды незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет, сославшись на пункты 3.3 и 3.4 договора, указали на то, что ответчик отказался от изменения стоимости аренды, уведомили ИП ФИО3 о недопустимости самоуправства в нежилых помещениях, просили согласовать предмет договора аренды, а также размер арендной платы из расчета 1 200 руб. за 1 кв.м с 01.03.2023.

25.07.2023 представителем ИП ФИО5 и ИП ФИО2 по электронной почте в адрес ИП ФИО3 было направлено претензионное письмо, в котором ИП ФИО5 и ИП ФИО2 просят согласовать предмет договора аренды, размер арендной платы, начиная с 01.03.2023, из расчета 1 200 руб. за кв.м, а в случае несогласования освободить незаконно занимаемые нежилые помещения общей площадью 168,65 кв.м, состоящие из помещений на поэтажном плане 34,85 кв.м, № 26 площадью № 21 площадью 3,5 кв.м, № 22 площадью 4,8 кв.м, № 25 (половина) площадью 34,85 кв.м, № 26 площадью 3,2 кв.м, № 34 площадью 30 кв.м, № 35 площадью 31,9 кв.м, № 36 площадью 60,4 кв.м, находящееся на первом этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <...>, выплатить истцам неосновательное обогащение за пользование площадью 168,65 кв.м за период с марта по июль 2023 из расчета 1 200 руб. за кв.м в месяц (202 380 руб. в месяц).

25.07.2023 ответчик получил от представителя истцов по электронной почте указанное претензионное письмо.

30.08.2023 ИП ФИО3 направила арендодателям по электронной почте (на адрес электронной почты представителя) уведомление об освобождении помещения, в котором, указала, что в ответ на претензию от 25.07.2023 она уведомляет, что 31.08.2023 ей будут освобождены помещения, занимаемые по договору аренды от 01.03.2023, просила арендодателей обеспечить личное присутствие или присутствие представителя, имеющего надлежащим образом оформленные полномочия, 31.08.2023 в 12.00 для осмотра помещений, их принятия и подписания акта приема-передачи, сообщила, что в случае необеспечения явки в указанное время, акт приема-передачи будет подписан в одностороннем порядке и направлен почтой арендодателям, указала на то, что с 31.08.2023 договор будет считаться прекращенным.

В ответ на уведомление от 30.08.2023 об освобождении помещения представитель ИП ФИО5 и ИП ФИО2 сообщил, что содержащиеся в уведомлении об освобождении помещения от 30.08.2023 требования и обстоятельства считает злоупотреблением правом со стороны ИП ФИО3, уведомил ИП ФИО3 о готовности принять помещения 15.09.2023 в 12.00.

31.08.2023 представитель ИП ФИО3 подписала акт приема-передачи недвижимого имущества в одностороннем порядке в связи с неявкой представителей арендодателей. Акт приема-передачи ИП ФИО3 был направлен по электронной почте 08.09.2023 ИП ФИО2

Как пояснили истцы, 15.09.2023 ИП ФИО3 или ее представитель для передачи помещения не явились.

Полагая, что ответчик продолжает использовать нежилые помещения, арендную плату согласно требованию об увеличении не вносит, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском. Кроме того, истцы считают, что договор аренды от 01.03.2023 является незаключенным, поскольку в нем не согласованы существенные условия о предмете договора аренды и размере арендной платы.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Заявляя о незаключенности договора аренды истцы указали на несоответствие указанных в тексте договора характеристик арендуемого помещения его фактической площади исходя из содержания мирового соглашения об определении порядка пользования нежилым помещением от 01.03.2023, утвержденного Определением Муромского городского суда Владимирской области от 01.03.2023 по делу № 2-3/2023.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.

Таким образом, при заключении договора аренды нежилого помещения существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами для признания такого договора заключенным, являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ИП ФИО3 заключались договоры аренды: договор аренды нежилого помещения от 01.05.2021 сроком действия с 01.05.2021 по 31.03.2022, согласно которому арендодатели передали, а арендатор принял в аренду нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 266,84 кв.м (пункт 1.1 договора нежилого помещения от 01.05.2021), размер арендной платы составляет 20 000 руб. (Приложение № 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2021); договор аренды нежилого помещения от 01.04.2022 сроком действия с 01.04.2021 по 28.02.2022, согласно которому арендодатели передали, а арендатор принял в аренду нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 266,84 кв.м (пункт 1.1 договора аренды нежилого помещения от 01.04.2022), стоимость аренды составляет 20 000 руб. (Приложение № 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2022).

По сведениям сторон, указанные договоры исполнялись, претензий по данным договорам со стороны арендодателей к арендатору не предъявлялось.

Спорный договор аренды от 01.03.2023 заключен на тех же условиях, предмет договора и размер арендной платы согласованы сторонами без разногласий, условие о предмете договора установлено в пункте 1.1 договора, а условие об арендной плате согласовано сторонами в пункте 3.1 договора и Приложении № 1 к договору аренды. Пунктом 4.1 договора установлено, что срок аренды устанавливается с 01.03.2023 до 31.01.2024.

Истцы утверждают о несогласованности сторонам предмета аренды, что влечет незаключенность спорного договора в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ.

При этом, заключая договор аренды, вопрос об изменении арендуемой площади истцы не ставили. В деле не имеется доказательств того, что до момента предъявления истцом претензий об оплате долга истец заявлял о несоответствии площади занимаемого помещения ранее согласованным условиям договора.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в договоре аренды от 01.03.2023 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор подписан обеими сторонами, при этом неопределенности относительно объекта аренды ни у арендатора, ни у арендодателя на момент подписания договора и акта приема-передачи не имелось, следовательно, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о его предмете.

Обязательства ответчика по внесению арендной платы, установленной в Приложении № 1 к договору аренды, исполнены надлежащим образом, арендатор оплатил арендную плату за период с 01.03.2023 по 31.08.2023.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования объектом недвижимости собственники долей в праве собственности должны осуществлять по соглашению, если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования имуществом устанавливается судом.

Соглашение между собственниками ФИО2, ФИО1, ФИО4 о порядке пользования утверждено в судебном порядке.

Мировым соглашением, утвержденным вступившим в законную силу определением Муромского городского суда от 01.03.2023 по делу № 2-3/2023, определившим порядок пользования нежилым помещением с кадастровым номером 33:26:020509:433, расположенным по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Московская, д. 22 (1 этаж), находящимся в долевой собственности, Ибрагимовой Г.Р. выделено в пользование помещение согласно экспертному заключению ФБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертиз Минюста РФ» № 5507/5508/06-2 от 06.02.2023 № 23 площадью 120 кв.м, помещение № 24 площадью 2,1 кв.м, помещение № 25 площадью 40,3 кв.м; Ибрагимовой Х.А. и Альшиной А.Р. выделены остальные помещения согласно приложению № 3 к экспертному заключению ФГБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» № 5507/5508/06-2 от 06.02.2023, включая помещения № 21 и № 22; в совместном пользовании Ибрагимовой Г.Р., Ибрагимовой Х.А. и Альшиной А.Р. остались следующие помещения: № 38 (котельная) площадью 28,7 кв.м, № 47 (электрощитовая) площадью 6,6 кв.м.

Часть помещений, арендуемых ИП ФИО3 по договору аренды от 01.03.2023, вошли в состав помещений, выделенных в пользование ФИО4

Между ФИО4 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды от 03.04.2023, согласно пункту 1.2 которого объектом по договору являются помещения площадью 131,8 кв.м, которые расположены на этаже 1 этаже в здании по адресу: Владимирская область, г. Муром, Московская д. 22 (помещения № 23, 24, 25 по плану Приложения № 3 Экспертизы ФБУ «Приволжский региональный центр судебной экспертиз Минюста РФ» №5507/5508/06-2 от 06.02.2023).

Таким образом, размер занимаемой площади на основании договора аренды от 01.03.2023 уменьшился, при этом ИП ФИО3 продолжила оплачивать в полном объеме арендную плату, установленную договором аренды.

Изменение площади арендуемого помещения в связи с определением собственниками порядка пользования не может служить основанием для признания договора аренды незаключенным, в связи с чем приведенные истцами доводы отклоняются судом как несостоятельные.

С требованием о согласовании предмета договора аренды от 01.03.2023 в соответствии с определением Муромского городского суда от 01.03.2023 по делу № 2-3/2023 ИП ФИО1 и ИП ФИО2 обратились к ИП ФИО3 только в претензии от 18.07.2023 и в претензии от 25.07.2023.

Использование арендатором помещений меньшей площади, чем определена договором аренды, не вызывало препятствий реализации арендодателями своих прав по договору аренды.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Размер аренды также согласован сторонами без разногласий в Приложении № 1 к договору, неопределенности относительно суммы договор не содержит.

При этом, вопреки позиции истцов, заключение сторонами договоров аренды нежилых помещений от 01.05.2021, от 01.04.2022 только подтверждает, что определение размера арендной платы по договору основывалось на согласованной воле сторон и соответствовало сложившимся длящимся отношениям по аренде.

Установив, что договор аренды подписан сторонами без разногласий в определении объекта аренды, помещение арендатору передано, им принято, обязательства по внесению арендных платежей исполнялись, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды незаключенным.

Основанием предъявления настоящего иска в части взыскания неосновательного обогащения в размере 830 000 руб. за период с 01.03.2023 по 01.08.2023 явилось неисполнение арендатором обязанности по оплате повышенной арендной платы из расчета 158 400 руб. в месяц.

По утверждению истцов, они 11.05.2023 направил ответчику уведомление о повышении арендной платы до 275 000 руб. в месяц, однако арендная плата вносилась ИП ФИО3 в прежнем размере. В возражении от 23.06.2023 на уведомление от 24.05.2023 ответчик отказался согласовать изменение арендной платы.

В претензии от 18.07.2023 истцы потребовали согласовать изменение размера арендной платы до 1 200 руб. за кв.м. Данное требование оставлено без удовлетворения.

В претензии от 25.07.2023 истцы потребовали согласовать изменение размера арендной платы до 1 200 руб. за кв.м., выплатить неосновательное обогащение из расчета 202 380 руб. в месяц за период с марта по июль, в случае отказа согласовать изменения к договору – освободить незаконно занимаемые нежилые помещения площадью 168,65 кв.м.

Согласно статьям 606 и 614 (пункта 1) ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 кодекса, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13).

В силу статьи 165.1 (пункта 1) ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение подобной обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 14).

В пунктах 3.1 – 3.5 договора аренды от 01.03.2023 определены состав, размер арендной платы и порядок ее внесения; право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы; порядок оформления изменения арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к договору.

Доказательств направления в адрес ответчика уведомление об изменении арендной платы от 11.05.2023 истцами в материалы дела не представлено. Из содержания возражений от 23.06.2023 на уведомление от 24.05.2023 следует, что ответчиком получено уведомление об увеличении размера арендной платы от 24.05.2023, которое в материалы дела не представлено.

Ответчик выразил несогласие с односторонним изменением размера арендной платы, сославшись на пункты 3.4, 4.3 договора аренды, указал на необходимость заключения дополнительного соглашения при изменении условий договора.

В дальнейшем истцы потребовали от ответчика согласовать размер арендной платы в сумме 202 380 руб., в случае несогласия потребовали освободить арендуемые помещения и оплатить разницу между внесенными платежами по 20 000 руб. в месяц, начиная с даты заключения договора (претензии от 18.07.2023 и от 25.07.2023).

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По условиям заключенного сторонами договора арендодатели наделены правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Истцы, полагая, что размер арендной платы, установленный в Приложении № 1 к договору аренды, может быть изменен в одностороннем порядке, при этом изменения должны распространяться на период, предшествующий уведомлению об изменении (с даты заключения договора аренды), потребовали от ответчика оплаты неосновательного обогащения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При рассмотрении спора судом установлено, что размер арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора Приложении № 1 к договору и составляет 20 000 руб. в месяц. Порядок определения размера арендной платы в договоре не раскрыт.

Исходя из анализа текста договора, с учетом буквального толкования пункта 3.4, пункта 4.3 договора, суд установил отсутствие положений, предоставляющих право арендодателям без подписания соответствующего соглашения с арендатором изменять размер арендной платы.

На основании изложенного арбитражный суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения заявлено необоснованно.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением об обязании ответчика освободить и передать истцам по акту нежилое помещение общей площадью 158,4 кв.м, истцы указали, что в ответе от 30.08.2023 на уведомление ответчика от 30.08.2023 об освобождении помещений сообщили ИП ФИО3 о готовности принять помещения 15.09.2023 в 12.00.

По сведениям истцов, 15.09.2023 их представитель прибыл с целью осуществить приёмку помещений, однако, ответчик не явился, помещения были закрыты, спорные помещения до настоящего времени не возвращены по акту приема-передачи.

Возражая относительно исковых требований, ответчик, ссылался на то, что в ответ на претензию истцов от 25.07.2023 уведомлением от 30.08.2023 он известил истцов об освобождении нежилых помещений по договору аренды от 01.03.2023, просил обеспечить личное участие либо участие представителя в принятии помещений и подписании акта приема-передачи 31.08.2023 в 12.00. Ответчик в указанную в уведомлении дату освободил помещение. Вместе с тем, акт приема-передачи (возврата) оформлен надлежащим образом не был ввиду уклонения арендодателя от приемки помещений и подписания акта.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договором аренды от 01.03.2023 предусмотрено, что по требованию арендодателей может произойти досрочное расторжение договора и выселение арендатора по основаниям, предусмотренным в пункте 4.3 договора аренды.

Порядок и сроки уведомления арендодателями о досрочном расторжении договора и выселении арендатора договором не раскрываются.

В претензии от 25.07.2023 истцы потребовали в случае несогласования ответчиком увеличения арендной платы освободить незаконно занимаемые помещения.

Ответчик, не согласившись с изменением договора аренды, требования истцов выполнил, помещения освободил 31.08.2023.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Как следует из видеозаписи от 31.08.2023, в помещениях деятельность не ведется, они освобождены от имущества арендатора, имущество перемещено в соседние помещения, переданные в аренду ответчику ФИО7, спорные помещения заперты, ключ помещен в коробку, коробка запечатана.

По сведениям ответчика, истцы за ключами не явились. Согласно представленным в материалы дела доказательствам, ключи от помещения были направлены в адрес ИП ФИО2 09.10.2023 (квитанция компании СДЭК 1473851716 от 09.10.2023)

В подтверждение факта освобождения помещения ответчик представил акт приема-передачи недвижимого имущества, составленный 31.08.2023 представителем ИП ФИО3 ФИО8, в присутствии граждан ФИО9 и ФИО10 Согласно указанному акту 31.08.2023 недвижимое имущество по адресу: <...> освобождено в отсутствие ИП ФИО2 и ИП ФИО1, акт подписан в одностороннем порядке.

Указанные обстоятельства также подтверждаются показаниями свидетеля ФИО8, допрошено судом в судебном заседании 15.05.2024.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ и при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, которые установлены пунктом 1 данной статьи.

Осуществление возврата здания (помещений) по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу. В связи с этим арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, например, если согласно представленным доказательствам арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал.

При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

Суд установил, что в ответ на обращение ИП ФИО3 истцы не предприняли действий, направленных на оформление возврата помещений из аренды, а арендатор, освободив помещение и уведомив об этом арендодателей, обоснованно считал договор прекращенным с 31.08.2023.

То обстоятельство, что акт возврата помещений от 31.08.2023 не содержит подписи уполномоченного лица арендодателей, не может быть расценено как обстоятельство, лишающее данный документ доказательного значения, тем более, в ситуации, когда арендодатель уклонялся от участия в оформлении возврата имущества.

Истцы не обосновали невозможность участия в приемке помещений 31.08.2023 и необходимость назначения иной даты на 15.09.2023.

Доказательств невозможности использования помещений истцами также не представлено. Каких либо действий по получению своевременно ключей от помещения арендодатели не предприняли, при этом суд отмечает, что место нахождения ответчика им было достоверно известно, так как они обладали информацией о размещении магазина, принадлежащего ИП ФИО3, в соседних помещениях по договору аренды с ИП ФИО1

Вопреки доводам истцов материалы дела свидетельствуют о том, что ИП ФИО3 31.08.2023 освободила нежилые помещения, переданные ей по договору аренды от 01.03.2023, в объеме, соответствующем порядку пользования имуществом, установленным судом.

Ссылка истцов на то, что в помещении № 23 возведена перегородка, не свидетельствует о нарушении условий договора аренды, так как в связи с установленным судом порядком пользования имуществом, обязанность по проведению работ по перепланировке возложена на ИП ФИО4 согласно Приложению № 3 к заключению эксперта. Доказательств того, что ответчиком проводились какие-либо ремонтные работы в помещениях, право пользование которыми принадлежит истцам, материалы дела не содержат.

Судом установлено, что арендная плата вносилась ответчиком ежемесячно в размере и в срок, предусмотренный договором аренды от 01.03.2023 в период с 01.03.2023 по 31.08.2023.

Таким образом, суд, установив факт уклонения истцов от подписания акта приема-передачи объекта аренды, учитывая, что само по себе неподписание акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не свидетельствует о продлении договора аренды и не является основанием для удовлетворения иска об обязании освободить объект аренды и оплатить неосновательное обогащение по дату фактического возврата.

В связи с отказом истцам в удовлетворении основных требований о признании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2023 незаключенным, об обязании ответчика освободить и передать истцам по акту нежилое помещение общей площадью 158,4 кв.м, состоящее из помещений: № 21 площадью 3,5 кв.м, № 25 площадью 29,4 кв.м, № 26 площадью 3,2 кв.м, № 34 площадью 30 кв.м, № 35 площадью 31,9 кв.м, № 36 площадью 60,4 кв.м, находящееся на первом этаже двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, о взыскании с ответчика в пользу истцов солидарно сумму неосновательного обогащения в размере 830 400 руб. за период с 01.03.2023 по 31.08.2023, о взыскании с ответчика в пользу истцов солидарно сумму неосновательного обогащения с 01.09.2023 по дату фактической передачи (возврата) нежилого помещения по двустороннему передаточному акту, из расчета 158 400 руб. в месяц, не подлежат удовлетворению и дополнительные исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истцов расходов на оплату услуг представителя в размере 150 000 руб.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ИП ФИО1 и ИП ФИО2 в связи с отказом истцам в удовлетворении исковых требований.

Государственная пошлина в сумме 6 576 руб., излишне уплаченная ИП ФИО2 по платежному поручению № 130 от 15.08.2023, подлежит возврату ей из федерального бюджета в соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В иске отказать.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 576 руб., излишне уплаченную по платежному поручению № 130 от 15.08.2023.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И. Ю. Митропан