Постановление от 22 декабря 2017 г. по делу № А70-8527/2016

1143/2017-65215(1)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-8527/2016
22 декабря 2017 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2017 года Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В., судей Краецкой Е.Б., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15325/2017) индивидуального предпринимателя ФИО2 на определение Арбитражного суда Тюменской области от 17 октября 2017 года по делу № А70-8527/2016 (судья Мингалева Е.А.), вынесенное по заявлению должника о разрешении разногласий в Положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества, являющегося предметом залога у кредитора КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 307720322700019),

при участии в судебном заседании представителей:

от КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (общества с ограниченной ответственностью) - представитель ФИО3 (по доверенности от 10.07.2017 № 42, сроком действия до 31.12.2019),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании несостоятельным

(банкротом) индивидуального предпринимателя Гощара Виктора Николаевича (далее – должник, предприниматель Гощар В.Н.) в связи с наличием задолженности в размере 2 254 605 руб. 09 коп.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 02.11.2016 по делу № А70-8527/2016 в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим должника утвержден ФИО5, судебное заседание по рассмотрению плана реструктуризации долгов гражданина назначено на 27.02.2017.

Сведения о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов гражданина опубликованы в официальном издании «Коммерсантъ» от 03.11.2016 № 205.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.03.2017 по делу № А70-8527/2016 предприниматель ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО5.

Сведения о несостоятельности (банкротстве) должника опубликованы в печатном издании «Коммерсантъ» от 11.03.2017 № 41.

1 августа 2017 года предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением об урегулировании разногласий в отношении Положения о реализации имущества, находящегося в залоге у КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО) (далее – Банк), согласно которому просил:

- утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, являющегося предметом залога у кредитора КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО), с начальной продажной ценой имущества, установленной по результатам проведенной ФИО2 оценки имущества;

- установить в Положении начальную цену имущества при проведении повторных торгов на 10 % ниже в соответствии с действующим законодательством;

- включить в Положение сооружения культуры и отдыха в лот, предусматривающий продажу земельных участков, на которых они расположены;

- объединить в Положении лот № 2 и лот № 5;

- включить в Положение реализацию сооружения «Разведочная скважина № 1-Р Кулига (термальный источник)», расположенного на земельном участке по адресу <...> участок № 42.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 17 октября 2017 года по делу № А70-8527/2016 в удовлетворении вышеуказанного заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель указывает на следующее:

- вывод суда первой инстанции об отказе в установлении цены имущества в размере, установленном в отчете об оценке, проведенном должником, на том основании, что залоговому кредитору предоставлено преимущественное право установления цены реализации такого имущества, является нарушением норм процессуального права. Податель жалобы считает, что если бы у залогового кредитора имелось абсолютное неоспоримое право установления первоначальной продажной цены, финансовому управляющему и иным лицам, участвующим в деле о банкротстве, не было бы предоставлено право на обращение в суд, рассматривающий дело, с заявлением о разрешении разногласий об установлении цены имущества. Разница в стоимости, установленной залоговым кредитором и определенной по результатам оценки залогового имущества настолько существенна, что судом при рассмотрении обособленного спора данное обстоятельство должно было учитываться.

- вывод суда первой инстанции относительно недоказанности того, что предложенная залоговым кредитором цена способна негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки, является необоснованным, сделан без учета представленных доказательств. По мнению подателя жалобы, установление первоначальной продажной цены имущества по заниженной стоимости негативно влияет на возможность получения максимальной выручки.

- имущество, указанное в лотах № 2 и 5, представляет собой комплекс недвижимости; имущество, указанное в данных лотах, используется по одному и тому же назначению – краткосрочная аренда с целью извлечения прибыли, находится в смежной близости, объединено общей системой коммуникаций. Приобретение всего данного комплекса наиболее отвечает интересам приобретателей, нежели его разделение на части, как указано в спорном Положении о реализации имущества. Помимо этого, все объекты находятся на территории загородного клуба «Кулига-парк», приобретение такого комплекса разными покупателями способно негативно отразиться

на дальнейшей предпринимательской деятельности, о чем приобретатели имущества могут и не знать. Податель жалобы считает, что разделение лотов 2 и 5 в последующем может привести к отсутствию интереса со стороны потенциальных покупателей по их приобретению; одновременное участие потенциальных покупателей в торгах по двум лотам может быть затруднено из-за неудобства в отслеживании хода торгов.

- судом первой инстанции не учтено, что в договорах ипотеки, заключенных между залоговым кредитором и должником, не установлена обязанность залогодателя на получение согласия залогодержателя для возведения новых объектов недвижимости на земельных участках, переданных в залог. В связи с этим вывод суда об отсутствии согласия залогового кредитора на возведение сооружения «Разведочная скважина № 1-Р Кулига (термальный источник)», проездов, ограждений, домика горничных, основан на неверных выводах, без учета исследуемых обстоятельств.

- отсутствие данных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не является причиной, исключающей указанные объекты из числа объектов недвижимости.

КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО) представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к нему, в которых залоговый кредитор не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы.

Финансовый управляющий ФИО5 в письменных возражениях на апелляционную жалобу должника просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО) в заседании суда апелляционной инстанции высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу и дополнению к отзыву.

Финансовый управляющий ФИО5, предприниматель ФИО2, ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО4, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзывы на нее, материалы дела, заслушав представителя КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО), проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Отношения, связанные с банкротством граждан, регулируются главой X Закон о банкротстве, а в случае отсутствия в ней каких-либо положений - главами I - VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI указанного Закона (пункт1 статьи 213.1 Закона о банкротстве).

Как следует из пункта 3 статьи 213.1 Закона о банкротстве положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к отношениям, связанным с несостоятельностью (банкротством) индивидуальных предпринимателей, с учетом особенностей, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи и настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи. В течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника,

установленным статьями 110, 111, 112 и 139 настоящего Федерального закона (пункт 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (пункт 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано (ст. 60 Закона о банкротстве).

На основании пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

На основании изложенного выше обращение в суд гражданина должника с заявлением о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога для заявителя является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов.

Из материалов дела видно, что 19.07.2017 залоговым кредитором КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО) и финансовым управляющим ФИО5 (организатор торгов) было согласовано Положение о порядке реализации имущества должника - ИП ФИО2, находящегося в залоге у Банка. Начальная продажная цена имущества должника, находящегося в залоге у банка определена сторонами договорами залога по соглашению сторон, дополнительно оценка не производилась.

Как следует из договора ипотеки от 06.12.2013, подписанного между Банком и должником, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору кредитной линии ФИО2 передал в залог КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО) принадлежащее ему недвижимое имущество: Жилой дом, назначение: жилое, 2 - этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 114,7 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, Каменское муниципальное образование, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 72:17:0808003:3819, право аренды земельного участка площадью 1313 кв.м, расположенного по адресу: <...> участок № 42, именуемый в дальнейшем «Участок». Категория земель «Участка»: земли населенных пунктов. Кадастровый номер «Участка»: 72:17:0808003:1240. Участок предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства.

Общая залоговая стоимость передаваемого в залог недвижимого имущества по договору от 06.12.2013 устанавливается по соглашению сторон в размере 3 150 000 руб. и является начальной ценой в случае реализации имущества.

По условиям договора ипотеки от 24.03.2015, подписанного между должником и Банком, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору ФИО2 передает в залог КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО) принадлежащее ему недвижимое имущество: Жилой дом, назначение: жилой дом, 2- этажный (подземных этажей - О), общая площадь 114,7 кв.м, инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, Каменское муниципальное образование, <...>. Кадастровый (условный) номер:

72:17:0808003:3809, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1473 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, с. Кулига, ул. Молодежная, участок № 40. Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:1238, жилой дом, назначение: жилой дом, 1 - этажный (подземных этажей - О), общая площадь 80,7 (Восемьдесят целых семь десятых) кв.м, инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, с. Кулига, ул. Молодежная д. 17, строение 1, Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:4388, жилой дом, назначение: жилой дом, 1 - этажный (подземных этажей - О), общая площадь 67,2 (Шестьдесят семь целых две десятых) кв.м, инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, с. Кулига, ул. Молодежная д. 17, строение 2, Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:4389.

Общая залоговая стоимость, недвижимого имущества, передаваемого в залог по настоящему договору устанавливается по соглашению сторон в размере 6 800 000 руб. и является начальной продажной ценой в случае реализации имущества.

Также, 24.03.2015 между должником и Банком подписан договор ипотеки, по условиям которого, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору ФИО2 передает в залог КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО) принадлежащее ему недвижимое имущество: Жилой дом, назначение: жилое, 2 - этажный (подземных этажей - О), общая площадь 114,7 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, Каменское муниципальное образование, <...>. Кадастровый (или условный) номер: 72:17:0808003:3819, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1313 (Одна тысяча триста тринадцать) кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская обл., <...> участок № 42. Кадастровый (или условный) номер: 72:17:0808003:1240.

По соглашению сторон установлена общая залоговая стоимость недвижимого имущества, передаваемого в залог по договору, в размере 3 200 000 руб. Указанная стоимость является начальной продажной ценой в случае реализации имущества.

Кроме того, 14.04.2016 между должником и КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО) подписано пять договоров ипотеки, по условиям которых, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору кредитной линии ФИО2 передает в залог КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» принадлежащее ему недвижимое имущество:

- Жилой дом, назначение: жилое, 2 - этажный (подземных этажей - О), общая площадь 114,7 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, Каменское муниципальное образование, с. Кулига, ул. Цветочная, д.Ю. Кадастровый (или условный) номер: 72:17:0808003:3819, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1313 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, с. Кулига, ул. Цветочная, участок № 42. Кадастровый (или условный) номер: 72:17:0808003:1240. Общая залоговая стоимость недвижимого имущества, передаваемого в залог по вышеуказанному договору, устанавливается по соглашению сторон в размере 2 300 000 и является начальной продажной ценой в случае реализации имущества;

- Жилой дом, назначение: жилой дом, 2- этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 190,5 кв.м., инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: <...>. Кадастровый (или условный) номер: 72:17:1313003:2661, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом, площадь 1 000 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <...>. Кадастровый (или условный) номер: 72:17:1313003:308. Общая залоговая стоимость недвижимого имущества устанавливается по соглашению сторон в размере 5 350 000 руб. и является начальной продажной ценой в случае реализации имущества;

- Жилой дом, назначение: жилой дом, 2- этажный (подземных этажей - О), общая площадь 114,7 (Сто четырнадцать целых семь десятых) кв.м, инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, Каменское муниципальное образование, <...>. Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:3809, Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1473 (Одна тысяча четыреста семьдесят три) кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская обл., <...> участок № 40. Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:1238, Жилой дом, назначение: жилой дом, 1 - этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 80,7 (Восемьдесят целых семь десятых) кв.м, инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: <...>, Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:4388, Жилой дом, назначение: жилой дом, 1 - этажный

(подземных этажей - О), общая площадь 67,2 (Шестьдесят семь целых две десятых) кв.м, инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, с. Кулига, ул. Молодежная д. 17, строение 2, Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:4389. Общая залоговая стоимость недвижимого имущества устанавливается по соглашению сторон в размере 4 525 000 руб. и является начальной продажной ценой в случае реализации имущества;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 5178 (Пять тысяч сто семьдесят восемь) кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, Кулаковское МО, Ирбитский тракт слева от дороги, 3 км от Рощинского кольца, участок № 90. Кадастровый (или условный) номер: (72:17:1104002:223). Залоговая стоимость указанного недвижимого имущества устанавливается по соглашению сторон в размере 3 350 000 руб. и является начальной продажной ценой в случае реализации имущества;

- Жилой дом, назначение: жилой дом, 2- этажный (подземных этажей - О), общая площадь 114,1 кв.м, инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, Тюменский район, Каменское муниципальное образование, <...>. Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:3818, Жилой дом, назначение: жилой дом, 1 - этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 80,9 (Восемьдесят целых девять десятых) кв.м, инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: <...>, строен. 2, Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:4387, Жилой дом, назначение: жилой дом, 1 - этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 66,3 (Шестьдесят шесть целых три десятых) кв.м, инв. № нет, лит. нет, адрес (местонахождение) объекта: <...>, строен. 1, Кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:4386, Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 1514 (Одна тысяча пятьсот четырнадцать) кв.м, адрес местонахождение объекта: <...> участок № 41 кадастровый (условный) номер: 72:17:0808003:1237. Общая залоговая стоимость недвижимого имущества, передаваемого в залог по настоящему договору, устанавливается по соглашению сторон

в размере 4 500 000 руб. и является начальной продажной ценой в случае реализации имущества.

Из вышеуказанных договоров ипотеки усматривается, что начальная продажная цена изначально была согласована сторонами в договорах, в том числе в целях реализации имущества должника, поименованного в договорах ипотеки.

Как установлено судом первой инстанции, разногласия между должником, залоговым кредитором, финансовым управляющим сводятся к следующему: должник считает необходимым:

- установить первоначальную продажную цену имущества, находящегося в залоге у банка в размере 71 855 777 руб. согласно отчету от 27.07.2017 № 140, а также установить в начальную цену имущества при проведении повторных торгов на 10 % ниже в соответствии с действующим законодательством;

- включить в Положение сооружения культуры и отдыха в лот, предусматривающий продажу земельных участков, на которых они расположены; и объединить в Положении лот № 2 и лот № 5;

- включить в Положение реализацию сооружения «Разведочная скважина № 1-Р Кулига (термальный источник)», расположенного на земельном участке по адресу <...> участок № 42.

Пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, статьей 138 настоящего Закона.

Из положений пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве следует, что начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума ВС РФ от 23.07.2009 № 58

«О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в обоснование своих позиций, суд первой инстанции правомерно отклонил довод должника об установлении цены в завышенном размере 71 855 777 руб.

Как следует из материалов дела, столь существенное расхождение в цене реализуемого предмета залога с ценой, установленной залоговым кредитором, имеет место, в первую очередь, за счет оценки разведочной скважины, обустройства территории парка, отдельной оценки проездов и ограждений. Кроме того, отдельно оценен домик горничных.

Между тем, с учетом того, что в качестве самостоятельных объектов недвижимости данные объекты не зарегистрированы, они не могут являться оборотоспособными объектами недвижимости, подлежащими отдельной реализации.

В то же время доказательств того, что они, будучи составными частями реализуемых земельных участков, или принадлежностями главных вещей (как домик горничных) способны повлиять на цену этих участков, в деле нет.

Цена данных объектов определена оценщиком ФИО7 с использованием затратного подхода, то есть путем суммирования затрат на создание этих объектов.

Между тем, такой подход к оценке не может служить доказательством цены, которую может получить продавец от реализации земельных участков на торгах, поскольку особенности (обустройство) земельных участков могут учитываться при их оценке только в целях определения наиболее эффективного использования объекта оценки.

Поэтому такое определение цены указанных объектов и их отдельная оценка являются искусственными и никак не могут служить доказательством реальной стоимости реализуемых земельных участков и объектов недвижимости на них.

Помимо прочего разница в цене сложилась также за счет самостоятельной оценки земельных участков.

Между тем, как следует из представленного ФИО2 отчета об оценке, в целях оценки земельных участков в качестве объектов-аналогов использовались незастроенные земельные участки.

Однако оцениваемые участки застроены.

Поэтому использование таких аналогов в корне противоречит основным принципам оценки недвижимости.

Основой определения рыночной цены объекта недвижимости является анализ его наиболее эффективного использования.

Так, согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13 ФСО N 7).

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (пункт 14 ФСО N 7).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (пункт 15 ФСО N 7).

Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства (пункт 16 ФСО N 7).

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости (пункт 19 ФСО N 7).

Единственным отступлением от принципа наиболее эффективного использования является пункт 20 ФСО N 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

То есть налоги и публичные платежи за земельный участок подлежат уплате от цены, не зависящей от его застройки, так как такая застройка автоматически снижает возможность его реализации неопределенному кругу лиц по рыночной цене.

Поэтому оценка земельных участков отдельно от находящихся на них домов формирует недостоверную стоимость объектов залога.

Поэтому предприниматель ФИО2 в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил достоверных доказательств того, что предложенная залоговым кредитором цена способна негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки или на доступ к торгам. Заявитель не доказал, что предложенная им цена является рыночной.

К тому же в ходе рассмотрения жалобы суд установил, что первоначальные торги по цене, установленной залоговым кредитором, не состоялись по причине отсутствия покупателей.

На торгах по реализации заложенного имущества была подана лишь одна заявка по одному из лотов, остальные лоты по цене, указанной залоговым кредиторов

потенциальных покупателей не заинтересовали.

Далее, пунктом 9.2 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, являющегося предметом залога у кредитора КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО) должник и финансовый управляющий ФИО5 согласовали, что при продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов указывается величина снижения начальной цены продажи имущества должника

составляет 10 % от начальной цены продажи имущества должника посредством публичного предложения.

Повторные торги проводятся в порядке, устанавливаемом Законом. Начальная цена продажи имущества должника на повторных торгах устанавливается на 20 % ниже начальной цены продажи имущества, установленной в соответствии с Законом на первоначальных торгах.

В связи с этим довод должника об установлении в Положении начальной цены имущества при проведении повторных торгов на 10 % ниже в соответствии с действующим законодательством обоснованно признан судом первой инстанции несостоятельным.

Доводам должника об объединении в Положении лотов № 2 и № 5, поскольку они представляют собой два объекта, объединенных общим использованием, суд также дал правильную оценку.

В деле нет доказательств, свидетельствующих о необходимости продажи этих двух объектов единым лотом.

Суд первой инстанции верно учел фактические обстоятельства дела и посчитал нецелесообразным объединение лотов, поскольку они представляют собой два отдельных земельных участка со стоящими на них жилыми домами. Объединение лишь увеличивает стоимость лота, что сужает интерес потенциальных покупателей, при этом не ограничивает право любого лица участвовать в обоих лотах.

Судом также правильно указано, что в отношении бассейнов залоговым кредитором в положение о реализации имущества должника были внесены изменения до вынесения обжалуемого судебного акта, поэтому оснований для удовлетворения заявления предпринимателя также не было.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого определения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Тюменской области от 17 октября 2017 года по делу № А70-8527/2016 (судья Мингалева Е.А.), вынесенное по заявлению должника о разрешении разногласий в Положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества, являющегося предметом залога у кредитора КБ «СТРОЙЛЕСБАНК» (ООО), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 307720322700019), оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП- 15325/2017) индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий О.В. Зорина

Судьи Е.Б. Краецкая Н.А. Шарова