Постановление от 15 октября 2025 г. по делу № А27-20281/2024

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А27-20281/2024

резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года. В полном объеме постановление изготовлено 16 октября 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лопатиной Ю.М., судей Апциаури Л.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 ( № 07АП-3715/2025) на решение от 05 мая 2025 года Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-20281/2024 (судья Фуртуна Н.К.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 04.07.2006 № 06-0424 и неустойки в сумме 95 755 рублей 15 копеек.

При участии в судебном заседании: от истца – ФИО3 по доверенности № 7-04/1539 от 22.04.2025; от ответчика – ФИО2, лично, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 04.07.2006 № 06-0424 и неустойки в сумме 95 755 рублей 15 копеек.

Исковые требования обоснованы статьями 223, 309, 330, 552, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса

Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 № 06-0424, что привело к образованию задолженности в заявленном размере и начислению неустойки.

Решением от 05 мая 2025 года Арбитражного суда Кемеровской области исковые требования удовлетворены частично; с Предпринимателя в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 18 359 рублей 49 копеек, пени в сумме 9 817 рублей 74 копеек, всего 28 177 рублей 23 копеек. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 2 943 рублей.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и направить вопрос на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что в решении полностью отсутствует подробный и понятный порядок расчета арендных платежей который использовал при расчете для итогового решения по делу (как по основному долгу аренды по годам, так и к расчету пени). Судом неправильно трактованы положения пункта 3.2 договора аренды № 06- 0424 от 04.07.2006, что привело к неправильному расчету арендных платежей. Судом также неверно применены нормы права в отношении ответчика как стороны дела. Суд не принял во внимание требования о расторжении договора аренды с КУГИ и направление им этих требований в различных письмах, при этом судом указано, что доводы, указанные в письме № 804 /30 от 01.04.2022 о расторжении договора аренды не подтверждаются фактическими обстоятельствами дела и доказательства его направления к отзыву не приложены. При этом ссылка суда первой инстанции на исследование этих обстоятельств в рамках дел №№ А27-20278/2012 А27-15161/2019, не обоснована, так как указанные обстоятельства произошли уже после рассмотрения этих дел. Судом не дана оценка документальным доказательствам по необоснованном завышении размера коэффициента базовой доходности, при этом факт его применения не оспаривается (как это ошибочно указанно в решении лист 6). При этом судом было отмечено, что в расчете арендных платежей за 2021-2022 год коэффициента базовой доходности Кб применяется в размере 1.44185, что приводит к увеличению суммы арендных платежей на 44 %, тогда как за 2023 год коэффициент Кб – почему то принимается уже 0,82486. Кроме того, заявитель не согласен с выводами суда в отношении расчета штрафных санкций (пени) по договору аренды земельного участка, так как судом не дана правовая оценка действий истца КУГИ в рамках статей 1, 307, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, как недобросовестного исполнителя

условий договорных отношений. Ответчик указывает, что размер примененных штрафных санкций к ИП ФИО2 является не только чрезмерными, но и необоснованным, и подлежит изменению в сторону уменьшения с применением положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возражения на апелляционную жалобу, в которых просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить в силе, отмечая, что арендная плата рассчитана на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы»; согласно сведениям из кадастрового паспорта земельного участка от 12.04.2010 площадь земельного участка составляет 2 969,03 кв.м.; при начислении арендной платы в формуле применяется УКПСЗ в размере 4 532,45 рублей в соответствии с пунктом 2933 приложения № 2 к решению Комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 и пунктом 1.2.7 приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов»; коэффициент базовой доходности в размере 1,44185415 определяется как корень квадратный из частного УПКСЗ:УПКС; доводы относительно неверного расчета площади доли земельного участка не обоснованы, поскольку доля каждого собственника пропорциональна площади его помещений. Дополнительным соглашением от 03.09.2012 размер неустойки снижен до 0,1%; ответчик не доказал явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Определением от 01.08.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда судебное разбирательство отложено на 28.08.2025 для явки представителя истца в судебное заседание, представления дополнительных пояснений и доказательств.

От Предпринимателя поступили письменные пояснения относительно необходимости применения в расчетах площади земельного участка в размере 2 574,105 кв.м., о несоразмерности неустойки и применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; завышения коэффициента базовой доходности; относительно полезной площади здания; приведен контррасчет арендных платежей. В обоснование своих доводов ответчик представил свидетельство государственной регистрации права АКБ «Промсвязьбанк», расчет площади всех собственников помещений по адресу: проспект Советский 27.

В судебном заседании ответчик представил контррасчет площадей, платёжное поручение № 95 от 27.08.2025

Определением от 29.08.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда судебное разбирательство откладывалось на 18.09.2025; суд повторно обязал явкой в судебное заседание представителя истца для дачи пояснений по расчету исковых требований и предложил представить письменные пояснения.

До дня судебного заседания от истца поступили письменные пояснения с приложением выписок из ЕГРН; резолютивной части судебного акта; дополнительных соглашений № 2 к договору аренды земельного участка от 04.07.2006 № 06-0424; паспортов земельных участков, решения комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области»; средних значений удельных показателей кадастровой стоимости населенных пунктов, городских округов, муниципальных районов Кемеровской области, ру/кв.м.; Приказа комитета от 03.11.2022 № 4-2/2263-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области-Кузбасса»; обобщенных показателей результатов расчета кадастровой стоимости земельных участков для населенных пунктов муниципальных образований; Приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»; платежного поручения; протокола определения величины арендной платы; расчета пени.

В пояснения Комитет указал, что площадь доли земельного участка, за который взимается арендная плата, составляет 51,16 кв.м., площадь земельного участка составляет 2 969,03 кв.м., в соответствии с дополнительными соглашениями от 01.11.2011, от 27.01.2012 к договору аренды ООО «Кузбассинвестстрой» являлось арендатором земельного участка, следовательно, имело право подписывать дополнительное соглашение от 09.01.2013; Комитет не располагает сведениями об уплате ПАО «Промсвязьбанк» земельного налога за часть земельного участка, вместе с тем, при расчете общей полезной площади здания в расчет включаются помещения ПАО «Промсвязьбанк»; согласно выписке из ЕГРН никаких обременений в виде постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0501006:415 не зарегистрировано. Комитет привел подробный расчет кэффициента базовой доходности. Также Комитет указал, что судом первой инстанции неверно указана сумма задолженности, подлежащая взысканию, поскольку с учетом назначения платежа, указанного в платежном поручении № 60 от 12.06.2022 в счет оплаты за 2021 год подлежала зачету сумма 8 313,13 рублей, а не 24 302,73 рублей.

В судебном заседании 18.09.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 02.10.2025.

Информация о перерыве размещена в сети Интернет на сайте Седьмого арбитражного апелляционного суда.

До дня судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении расчета задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.12.2023 в сумме 46 711 рублей 22 копейки.

В судебном заседании ответчик представил платежные поручения № 95 от 27.08.2025, № 60 от 12.06.2022.

Все поступившие документы в целях более полного и всестороннего исследования приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела.

В судебном заседании ответчик на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал.

Представитель истца поддержал доводы отзыва и письменных пояснений.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, письменных пояснений и дополнений, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником нежилого помещения площадью 93,5 кв.м в здании, расположенном по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, Центральный район, проспект Советский, дом 27, (кадастровый (или условный) номер объекта 42:24:0101001:10474, запись о государственной регистрации права от 29.12.2007), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.08.2024 № КУВИ-001/2024-211708296. Из указанной выписки также следует, что помещение располагается в здании с кадастровым номером 42:24:0101001:998.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости в отношении здания с кадастровым номером 42:24:0101001:998, указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0501006:415 (выписка от 28.08.2024 № КУВИ-001/2024-216677051).

04.07.2006 между Комитетом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Кузбассинвестстрой» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 06-0424 в редакции дополнительного соглашения от 09.01.2013, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 2969,03 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0501006:415, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Кемерово, Центральный район, проспект Советский, 27, именуемый в дальнейшем «земельный участок», в границах, указанных в

кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему дополнительному соглашению и являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, земельный участок предоставляется для размещения административного здания.

Согласно пункту 1.4 договора, на земельном участке размещено нежилое здание (литер Л).

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.12.2006. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.04.2006 (пункт 2.3 договора в редакции протокола разногласий).

Согласно пункту 7.7 договора, настоящий договор имеет силу передаточного акта.

В соответствии с пунктом 6.2 договора, в случае, если по окончании действия договора, установленного пунктом 2.1, арендатор продолжает использовать земельный участок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения.

Пунктом 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.01.2013) стороны установили, что арендная плата взимается за долю земельного участка 2969,03 кв.м, приходящуюся на нежилые помещения общей площадью 51,42 кв.м (с учетом вспомогательной площади), что составляет 22,4 кв.м.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по уплате арендных платежей, Комитет направил в адрес Предпринимателя уведомление от 17.05.2024 № 8-05/1085 о необходимости перечислять арендную плату за пользование земельным участком в рамках договора аренды.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, приняв во внимание заявление о пропуске истцом срока исковой давности, а также исходя из произведённых ответчиком платежей, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь с настоящим иском, Комитет указал, что ответчик имеет задолженность по внесению арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2023 в сумме 46 711,22 рублей.

Факт пользования земельным участком в спорный период ответчик не оспаривает.

Возражая против иска, ответчик заявил о применении срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Статьей 200 Кодекса предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 100-ФЗ), если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537).

Таким образом, в соответствии со сформированным законодателем подходом, направленным на стимулирование внесудебного (в том числе досудебного) порядка разрешения споров, течение срока исковой давности приостанавливается на срок осуществления обязательного претензионного порядка.

Истечение срока исковой давности в соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В данном случае, учитывая, что исковое заявление подано в арбитражный суд посредством услуг почты, зарегистрировано 15.10.2024, исходя из даты регистрации искового заявления арбитражным судом, следует рассчитывать тридцатидневный срок по досудебному урегулированию спора, в связи с чем, в пределах срока исковой давности находится период с 16.09.2021 по 31.12.2023.

Приняв во внимание, что арендная плату уплачивается 1 раз в год до 15 ноября текущего года, и что Комитет узнал о нарушении своего права в отношении периода внесения арендной платы за 2021 год 16.11.2021 и указанная дата находится в пределах срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что период задолженности, находящийся в пределах срока исковой давности с 01.01.2021 по 31.12.2023.

В соответствии с расчетом Комитета за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 подлежала уплате арендная плата в сумме 42 662 рубля 22 копейки.

Возражая против иска, ответчик полагал необоснованным расчет арендной платы в части применения площади земельного участка, коэффициента базовой доходности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что ставки арендной платы по заключенному сторонами договору являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться размером арендной платы, установленным уполномоченным органом, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендная плата исчислена истцом на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее – Порядок № 62).

В соответствии с пунктом 2.8 указанного Порядка № 62 размер арендной платы определяется по формуле: А = УПКС x Кв x Ки x Кб x S д.

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком отсутствую разногласия относительно следующих показателей для определения размера арендной платы:

УПКС = 2 180,17 – удельный показатель кадастровой стоимости в 2021-2022 годах;

УПКС=3931,72 – удельный показатель кадастровой стоимости в 2023 году;

Кв – 7,51% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ки – 1,058; 1,040; 1,043; 1,03; 1,037; 1,040 – коэффициенты, учитывающие уровень инфляции за 2017- 2022 годы;

S д – 51,16 – площадь доли земельного участка (кв.м.), за которую взимается арендная плата).

Возражения ответчика относительно применения площади земельного участка 2574,15 кв.м., судом апелляционной инстанции проверены и отклонены, как не соответствующие представленным в материалы дела доказательствам.

Согласно выписке от 28.08.2024 № КУВИ-001/2024-216677052, площадь земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:415 составляет 2969,03 кв.м.

Судом по делу № А27-15161/2019, имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого спора, установлено, что согласно сведениям из кадастрового паспорта земельного участка от 12.04.2010 предыдущие номера земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:415: 42:24:050901:24, 42:24:050901:0244, его площадь 2969,03 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: другие административно управленческие и общественные объекты (административное здание). Согласно акту регистрации адреса в соответствии с постановлением главы города от

05.03.2005 г. № 30 «Об адресном плане города Кемерово и порядке регистрации адресов строений» установлен почтовый адрес: проспект Советский, дом, 27, сокращенно: пр. Советский, 27, прежний адрес при переименовании: пр. Кузнецкий, 33 (л.д. 113 том 1).

Договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 09.01.2013 площадь земельного участка, передаваемого в аренду, определена 2969,03 кв.м.

При этом, вопреки доводам ответчика, в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорного земельного участка или его части отсутствуют сведения о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования за ПАО «Промсвязьбанк».

Представленная в материалы дела выписка по лицевому счету за период с 31.03.2016 по 24.07.2020 (л.д. 99) ПАО «Промсвязьбанк» не подтверждает факт уплаты Банком налога в заявленный период, поскольку последний платеж в указанной выписке датирован 11.01.2017, то есть Банк осуществлял уплату земельного налога только в 2016 году. Доказательств уплаты Банком земельного налога как до 2016 года, так и после 2016 года из указанной выписки не следует, и в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что если принять во внимание позицию ответчика об уменьшении площади земельного участка на долю, приходящуюся на ПАО «Промсвязьбанк», то при определении доли иных собственников в оставшейся части земельного участка (2574,15 кв.м.) справедливо убирать из полезной площади здания площади помещений, принадлежащих ПАО «Промсвязьбанк». Иной расчет приведет к двойному учету доли на земельный участок Банка (как в площади 2574,15 кв.м., так и на площадь 394,88 кв.м.). Вместе с тем, исходя из позиции ответчика, последний с таким расчетом не согласен.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при определении размера арендной платы необходимо исходить из площади земельного участка 2969,03 кв.м.

Относительно применения коэффициента базовой доходности (Кб) суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189 порядок № 62 изложен в новой редакции, согласно которой введена в действие новая формула расчета (пункт 2.8), предусматривающая коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент) - Кб. Также указанным в настоящем абзаце постановлением введен в действие коэффициент инфляции.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах

определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» предусмотрен принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Сама по себе обязанность внести арендную плату за прошедший период в увеличенном размере противоречит принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Следовательно, применение коэффициента инфляции и коэффициента базовой доходности с момента вступления в силу соответствующей редакции постановления № 62 является законным и обоснованным.

Само себе наличие коэффициента базовой доходности не свидетельствует о нарушении основополагающих принципов расчета размера арендной платы, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, поскольку в ходе установления указанного коэффициента были проанализированы действующие договоры аренды, значения кадастровой стоимости земельных участков и ошибки при ее определении, учитывались виды разрешенного использования земельных участков, методы приближения к средним значениям в целях сохранения баланса интересов арендатора и арендодателя (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 30.05.2018 № 81- АПГ18-4).

Доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчиком не представлено.

Следовательно, коэффициент инфляции и коэффициент базовой доходности применяется с момента вступления в силу постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189, установившей применение указанных коэффициентов.

Расчет коэффициента базовой доходности (Кб) осуществляется по формуле:

Кб = √УПКСЗ/УПКС, где

УПКСЗ – среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе подгрупп;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501006:415 составляла в период с 2016 по 2022 годы – 6 473 000 рублей, с 2023 года – 11 673 394,63 рублей.

Решением Комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 УПКСЗ определен в размере 4 531,45 руб/кв.м. Приказом от 03.11.2022 № 4-2/2263-п от 01.01.2023 утверждены новые средние значения удельного показателя кадастровой стоимости в разрезе подгрупп – УПКСЗ, который с 2023 года составил 2 675,15 руб./кв.м.

Таким образом, в период 2021-2022 годы Кб составлял 1,44185415 (√4531,45/2180,17), а в 2023 Кб составил 0,82486481 (√2675,15/3931,72).

Принимая во внимание указанное, проверив расчет истца, суд апелляционной инстанции признает его обоснованным, соответствующим установленным судом обстоятельствам.

Таким образом, размер арендной платы, подлежащей уплате ответчиком, составил: - за 2021 год – 14 804 рубля 76 копеек (расчет л.д. 60); - за 2022 год – 15 396 рублей 95 копеек (расчет л.д. 58); - за 2023 год – 12 460 рублей 51 копейка (расчет л.д. 56).

Всего за период 2021-2023 годы подлежит уплате арендная плата в размере 42 662,22 рублей.

Положениями статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении (пункт 1).

Из материалов дела следует, что ответчик платежным поручением № 60 от 12.06.2022 оплатил задолженность в размере 24 302 рублей 73 копеек, указав в назначении платежа, что сумму в размере 7 876 рублей 65 копеек необходимо зачесть в счет оплаты долга за 2019 год, сумму в размере 8 112 рублей 95 копеек необходимо зачесть в счет оплаты долга за 2020 год, а в счет оплаты за 2021 год зачесть сумму в размере 8 313 рублей 13 копеек.

Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, учитывая конкретное назначение платежа, указанное в платежном поручении № 60 от 12.06.2022, в счет погашения обязательства за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 подлежала зачету сумма 8 313,13 рублей. Суммы в размере 7 876 рублей 65 копеек и 8 112 рублей 95 копеек, уплаченные за 2019 и 2020 годы соответственно, приняты судом при определении конечного размера задолженности необоснованно.

С учетом изложенного, размер задолженности ответчика за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 составил 34 349,09 рублей (42 662,22 – 8 313,13).

Комитетом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 49 043 рублей 93 копеек.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Дополнительным соглашением от 03.09.2012 стороны снизили размер неустойки за нарушение обязательств по договору аренды до 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Судом апелляционной инстанции произведен перерасчёт суммы пени с учетом доводов о пропуске срока исковой давности, который за период с 16.11.2021 по 17.09.2024 составил 22 641 рубль 38 копеек:

период

Сумма задолженности

дней

сумма неустойки

16.11.2021 – 12.06.2022

14 804,76

209

3 094,19

12.06.2022Частичная оплата долга −8 313,13 ₽

13.06.2022 – 15.11.2022

6 491,63

156

1 012,69

15.11.2022Увеличение суммы долга +15 396,95 ₽

16.11.2022 – 15.11.2023

21 888,58

365

7 989,33

15.11.2023Увеличение суммы долга +12 460,51 ₽

16.11.2023 – 17.09.2024

34 349,09

307

10 545,17

Итого

22 641,38

Доводы ответчика о расторжении договора аренды были предметом оценки суда

первой инстанции и обоснованно отклонены. Как верно отметил суд первой инстанции, возражение на письмо № 804/30 от 01.04.2022 и доказательства его направления к отзыву не приложены; в суд апелляционной инстанции указанные документы также не представлены.

Относительно указанной ответчиком частичной оплаты задолженности платежным поручением № 95 от 27.08.2025 в размере 11 873 рублей 40 копеек (с назначением платежа – оплата аренды за землю за 2022-2023 год), суд апелляционной инстанции указывает, что обозначенный платеж произведен после вынесения обжалуемого решения суда первой инстанции.

Данный платеж может быть учтен на стадии исполнения решения суда, когда судебный пристав-исполнитель самостоятельно устанавливает факт исполнения

исполнительного документа с учетом принудительно взысканных сумм и сумм, добровольно уплаченных должником. Соответственно, погашение ответчиком суммы долга в любом случае должно быть учтено судебным приставом-исполнителем на стадии исполнительного производства.

Суд апелляционной инстанции разъясняет ответчику, что он вправе представить доказательства частичной оплаты задолженности на стадии исполнительного производства в обоснование погашения своего долга перед взыскателем.

При этом произведенная ответчиком платежным поручением № 95 от 27.08.2025 оплата в размере 11 873 рублей 40 копеек не влияет на размер взыскиваемой неустойки, поскольку истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 16.11.2019 по 17.09.2024.

Ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Относительно применения названной нормы права Пленумом Верховного Суда Российской Федерации даны разъяснения в Постановлении от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), согласно пункту 69 которого подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 71 Постановления № 7).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (пункт 73 Постановления № 7).

Снижение размера договорной неустойки (пени), подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 77 Постановления № 7).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.

Как указано в пункте 75 Постановления № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, неустойка выполняет функцию средства обеспечения прав кредитора, если ее применение создает экономические стимулы правомерного поведения должника: разумный участник оборота будет стремиться избежать неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства под угрозой применения меры ответственности, если потери, ожидаемые в случае взыскания неустойки, для него окажутся большими в сравнении с преимуществом, получаемым из нарушения условий обязательства.

В связи с этим уменьшение неустойки на основании пункта 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается, если должником будет доказано, что размер неустойки, определенный по согласованным сторонами или законом правилам, существенно превышает величину имущественных потерь, которые возникли или могут возникнуть у кредитора, в том числе, с учетом существа обязательства, в отношении которого начислена неустойка.

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, извлекать преимущества из своего незаконного поведения - неисполнения денежного обязательства. Вышеизложенная правовая позиция была выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Кодекса, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного и в силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.

При заключении дополнительного соглашения от 03.09.2012 стороны установили размер неустойки за нарушение обязательств по договору аренды в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Заключая соглашение на указанных условиях, ответчик должен был предполагать возможность возникновения для него в случае нарушения им условий договора неблагоприятных правовых последствий в виде уплаты пени, размер которой определен в процентах от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В рассматриваемом случае соглашение подписано сторонами, его условия не противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик, подписав с истцом дополнительное соглашение, выразил свое согласие с предусмотренным размером пени.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, доводы каждой из сторон, учитывая разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 7, приняв во внимание, что материалы дела не содержат сведений о получении кредитором (истцом) необоснованной выгоды при взыскании заявленной суммы неустойки, не представление ответчиком доказательств совершения истцом действий, направленных на причинение вреда другому лицу, а также злоупотребления со стороны истца имеющимся у него правом, что заявленная сумма неустойки образовалась не из-за высокого размера неустойки, а из-за длительного периода нарушения обязательств по договору, соответственно, сумма неустойки напрямую зависит от действий/бездействия ответчика, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для ее снижения.

При этом применение ставки неустойки в размере 0,1% не противоречит сложившейся судебной практике, соответствует применяемой за нарушение обязательства ставке для расчета неустойки, при отсутствии доказательств обратного, является адекватной мерой ответственности за нарушение договорных обязательств, размер неустойки добровольно согласован сторонами при заключении договора.

Обстоятельства, свидетельствующие о вине кредитора (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо о наличии оснований для освобождения должника от ответственности за нарушение обязательства (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом не установлено.

Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 73 Постановления № 7, доказательств чрезмерности взыскиваемой неустойки по сравнению с последствиями нарушения обязательств суду не представил.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной, что при рассмотрении дела судом не установлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании пени в размере 22 641 рубль 38 копеек.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения обжалуемого решения.

Государственная пошлина по иску и жалобе подлежит распределению на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05 мая 2025 года Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-20281/2024 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса задолженность по арендной плате в сумме 34 349 рублей 09 копеек, пени в сумме 22 641 рубль 38 копеек, всего 56 990 рублей 47 копеек.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 952 рубля.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Ю.М. Лопатина

Судьи Л.Н. Апциаури

ФИО1