Решение от 10 марта 2023 г. по делу № А77-1103/2021

30/2023-3319(2)



Арбитражный суд Чеченской Республики 364024, Чеченская Республика, г. Грозный, ул. Шейха Али Митаева, 22 «Б» www.chechnya.arbitr.ru e-mail: info@chechnya.arbitr.ru тел: (8712) 22-26-32

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А77-1103/2021
г.Грозный
10 марта 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 07 марта 2023 года. Полный текст решения изготовлен 10 марта 2023 года.

Судья Арбитражного суда Чеченской Республики Мишин А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магомадовым Х.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений ЧР (ОГРН 1032001201946/ ИНН <***>/ адрес: 364020, ЧР, <...>), к ООО «Герменчук-Агро» (ОГРН <***> / ИНН <***> / адрес: 366305, ЧР, <...>), с привлечением в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР, о расторжении договора аренды земельного участка № 1808 от 09.09.2013, взыскания арендной платы в размере 483 600 рублей, неустойки в размере 1 174 738 рублей 80 копеек, обязать возвратить земельный участок с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 и обязать управление аннулировать запись регистрации договора № 1808 от 09.09.2013,

при участии: от истца – ФИО1, по доверенности № 3 от 08.02.2023,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 28.04.2022,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к ООО «Герменчук-Агро» (далее – общество) о взыскании 483 600 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2021, 1 174 738 рублей 80 копеек неустойки за период с 15.04.2015 по 29.08.2021; о расторжении договора аренды земельного участка от 09.09.2013 № 1808 и возврате земельного участка с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 площадью 500 га, расположенного по адресу: Чеченская Республика, Шалинский муниципальный район, с. Герменчук, по акту приема-передачи; 2 А77-1103/2021 возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (далее – управление) обязанности по аннулированию записи о государственной регистрации договора от 09.09.2013 № 1808 (уточненные требования; т. 1, л. д. 64 – 66)

Решением от 24.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2022, исковые требования удовлетворены частично: с общества в доход бюджета Чеченской Республики взыскано 483 600 рублей основного долга по договору аренды от 09.09.2013 № 1808 за период с 01.01.2015 по 31.06.2021, 1 146 690 рублей неустойки за период с 15.04.2015 по 29.08.2021, а также 35 082 рубля 64 копейки


судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску; договор аренды земельного участка от 09.09.2013 № 1808 расторгнут; на ответчика возложена обязанность по возврату объекта аренды по акту приема-передачи арендодателю; в остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2022 решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 24.02.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2022 по делу № А77-1103/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием дать оценку договору аренды от 09.09.2013 № 1808 на предмет действительности и заключенности (проверить процедуру его заключения), после чего правильно квалифицировать правоотношения сторон; установить факт реальной возможности/невозможности пользования обществом спорным участком.

Представитель истца заявил, что Указом Главы Чеченской Республики от 25.01.2023 № 12, приостановлена ликвидация Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики.

Таким образом, суд считает необходимым заменить истца Министерство сельского хозяйства ЧР на Министерство имущественных и земельных отношений ЧР, а также исключить из числа участников дела председателя ликвидационной комиссии Министерства имущественных и земельных отношений ЧР ФИО3.

Стороны не возражают против замены истца и исключения стороны из числа участников дела.

Представитель истца заявленные требования поддержал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика заявленные требования поддержал в части расторжения договора аренды земельного участка № 1808 от 09.09.2013, в остальной части заявленные требования просил оставить без удовлетворения.

Как видно из материалов дела, 09.09.2013 министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 1808 аренды земельного участка, согласно которому обществу в аренду предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (пашня) с кадастровым номером 20:12:1402000:2109 площадью 500 га, расположенный по адресу: Чеченская Республика, Шалинский район, с. Герменчук, находившийся в пользовании ГУП «Госхоз "Герменчукский"», сроком на 10 лет, с 09.09.2013 по 09.09.2023 (т. 1, л. д. 12 – 16).

Между сторонами подписан акт приема-передачи от 09.09.2013 (т. 1, л. д. 17).

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 74 тыс. рублей. Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15-го числа следующего месяца за кварталом в размере 18 600 рублей (пункт 3.2).

В силу пункта 3.5 не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы за землю.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения арендатором одного из условий договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату, тем самым, не допускать образование задолженности (пункт 4.4.4).

Ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в установленный договором срок определена сторонами в виде начисления неустойки из расчета 0,2% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес общества министерство направило претензию от 01.06.2021 № 4406 о необходимости погашения задолженности и уплате


договорной неустойки, предложив ответчику явиться для расторжения договора аренды, сохранив также за собой право на расторжение договора в судебном порядке (т. 1, л. д. 25).

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Прекращение договора аренды в силу закона (части 2 статьи 622 Гражданского кодекса) само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества взыскателю.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).


Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В материалах дела имеются письма общества от 21.01.2015 № 05/15 и от 22.04.2015 № 6/15, адресованные министерству, в которых арендатор просил арендодателя рассмотреть вопрос о расторжении договора вследствие фактической невозможности использования объекта аренды, поскольку на земельном участке сельскохозяйственные работы проводит ГУП «Госхоз "Герменчукский"».

Также в материалах дела содержится письмо министерства сельского хозяйства Чеченской Республики от 18.03.2015 № 496, адресованное министерству, из которого следует, что земельные участки категории пашня общей площадью 1000 га и пастбища площадью 50 га, ранее находившиеся в пользовании ГУП «Госхоз "Герменчукский"» в период с 2011 – 2012 годы, по имеющимся данным использовались по целевому назначению в качестве посевных площадей и, соответственно, под выпас скота. В настоящее время в ГУП «Госхоз "Герменчукский"» функционирует животноводческий комплекс на 300 голов КРС. В севообороте у госхоза находится 300 га пахотных земель. Для обеспечения кормовой базой указанного поголовья, исходя из норм потребности, необходимо 934 га. В связи с этим руководством ГУП «Госхоз "Герменчукский"» было принято решение засеять яровыми культурами под урожай 2015 года земли площадью 1000 га, находящиеся в аренде (т. 1, л. <...>, 101).

Кроме того, министерство сельского хозяйства Чеченской Республики направило суду заверенные копии годовых бухгалтерских отчетов, представленных ГУП «Госхоз "Герменчукский"».

Из представленных документов следует, что с 2015 года земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды земельного участка от 09.09.2013 № 1808 не находится в пользовании и владении ответчика, поскольку использовался ГУП «Госхоз "Герменчукский"» по яровыми культурами, и в последующем не возвращен ответчику.


При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для взыскания спорной задолженности.

Ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств арендодателем стало основанием для предъявления требований о расторжении договора аренды № 1808 от 09.09.2013, причины расторжения договора оговорены сторонами в разделе № 6.

Действительность и заключенность договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), вопрос о наличии оснований для признания действительным (недействительным) договора аренды № 1808 уже был предметом исследования и оценки по делу N А77-1670/2014, в рамках рассмотрения которого, между теми же лицами, было установлено, что договор аренды сторонами исполнялся, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, с должника за 2014 год включительно взыскана задолженность по арендной плате, поэтому суд пришел к выводу о заключенности и действительности спорного договора аренды.

Договор аренды земельного участка N 1808 от 09.09.2013 зарегистрирован, что подтверждается штампом регистрирующего органа (л.д. 19 т. 1).

Согласно п.6.2. и п.4.1.1. основанием для расторжения договора может быть задолженность по арендной плате в течение двух раз подряд.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из представленного истцом в материалы дела состояния расчетов, претензионной работы по урегулированию спора видно, что ответчик уклонялся от внесения арендной платы, своевременно ее не оплачивал, что также послужило основанием обращения в суд ранее по делу А77-1670/2014, в котором требования истца удовлетворены, взыскана арендная плата.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что ответчик неоднократно обращался к истцу с требованием о расторжении договора, в том числе в связи с не предоставлением объекта аренды, спор фактически сводится к наличию позиции арендатора о необходимости продления аренды на новый срок, поскольку в первоначальный срок аренды общество объективно было лишено возможности приступить к коммерческому освоению спорного земельного участка.

Вместе с тем, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка № 18008 от 09.09.2013.

Вместе с этим, поскольку земельный участок фактически находится в пользовании истца, что подтверждено в судебном заседании представителем истца, суд считает требование об обязании возвратить земельный участок не подлежит удовлетворению, как исполненное ответчиком.

Судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

По смыслу статьей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с


использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствии соответствующего правонарушения (постановление Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 N 15148/08).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления).

Такой способ защиты нарушенного права как аннулирование (погашение) регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды законом не предусмотрен, в связи с чем, в удовлетворении заявленного требования суд отказывает истцу.

Истец при подаче иска в суд в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, поэтому в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по делу взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета с учетом пропорционального удовлетворения требования.

Руководствуясь статьями 48, 51, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

заменить истца Министерство сельского хозяйства ЧР на Министерство имущественных и земельных отношений ЧР.

Исключить из числа участников дела председателя ликвидационной комиссии Министерства имущественных и земельных отношений ЧР ФИО3.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 1808 от 09.09.2013 заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений ЧР (ОГРН 1032001201946/ ИНН <***>) и ООО «Герменчук-Агро» (ОГРН <***> / ИНН <***>).

Взыскать с ООО «Герменчук-Агро» (ОГРН <***> / ИНН <***>) в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Мишин А.А.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 06.07.2022 2:59:00

Кому выдана Мишин Анатолий Александрович