Постановление от 12 ноября 2024 г. по делу № А65-36872/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-7522/2024

Дело № А65-36872/2023
г. Казань
12 ноября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нафиковой Р.А., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024

по делу № А65-36872/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мегарус-М» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условий договора купли-продажи имущества, третье лицо - Исполнительный комитет города Казани,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мегарус-М» (далее – Общество, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет, ответчик) об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения этажа 1: №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенные по адресу: <...> для использования под торговлю бытовое, обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему Договору составляет – 1 082 500 (один миллион восемьдесят две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек без учета НДС».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.01.2024 удовлетворено ходатайство Общества, назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Билге» ФИО1, имеющей высшее образование, диплом КГАСУ о профессиональной переподготовке, стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года.

Перед экспертом поставлен вопрос о необходимости определения рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений общей площадью 39,1 кв.м. по состоянию на 26.07.2023.

В суд поступило экспертное заключение от 12.02.2024 № 10Э/01/24, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений этажа 1: №№ 8, 9, 9а, 10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 26.07.2023 составила 1 249 167 рублей.

Истец уточнил исковые требования с учетом заключения эксперта, просил об определении условий договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 249 167 (Один миллион двести сорок девять тысяч сто шестьдесят семь) рублей; уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024, исковые требования удовлетворены.

Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты как не соответствующие нормам права.

Дело рассмотрено в отсутствие лица, участвующих в деле, не обеспечивших явку своих представителей в судебное заседание, в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Общество является арендатором нежилых помещений этажа 1: №№ 8, 9, 9а,10, 11; общая площадь 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенных по адресу: <...> по договору аренды от 21.07.2021 № 9118-95.

Общество 24.07.2023 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 21.08.2023 Комитет сообщил, что заявление рассмотрено, после определения рыночной стоимости, будет направлено предложение.

Общество 04.12.2023 повторно обратилось в Комитет с таким же заявлением в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 13.12.2023 Ответчик направил истцу договор купли-продажи письмом с приложением отчета от 20.11.2023 № 07-28-ЭА-2023 с установлением цены объекта 3 784 166,67 руб.

Заявитель обратился к независимому оценщику. Согласно отчета от 01.12.2023 № 01-3011/23 общества с ограниченной ответственностью «Коллегия судебных экспертов» рыночная стоимость нежилых помещений, заявленных к выкупу общей площадью 39,1 кв.м., кадастровый номер: 16:50:060502:1245, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 26.07.2023 составила 1 082 500 руб.

Поскольку стороны не пришли к согласию по выкупаемой цене имущества, а именно, пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая возникший спор, и удовлетворяя заявленные требования, арбитражные суды, руководствуясь положениями статей 217, 422, 445, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3 Закона № 159-ФЗ, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), принимая во внимание, что Общество обладает исключительным правом на приобретение в собственность указанных помещений, и исходили из необходимости определения выкупной стоимости объектов недвижимости в соответствии с результатами судебного экспертного заключения от 12.02.2024 № 10Э/01/24.

Изучив материалы дела, суд округа не усматривает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов по доводам кассационной жалобы исходя из следующего.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно положениям статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

В целях устранения разногласий в стоимости выкупаемого имущества суд первой инстанции назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества.

Согласно заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 1 249 167 руб.

Оценив экспертное заключение с учетом доводов и возражений сторон, суды первой и апелляционной инстанций сочли его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, Закону № 135-ФЗ, достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость спорных нежилых помещений, в связи с чем пришли к правильному выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества по цене, определенной судебной экспертизой от 12.02.2024 № 10Э/01/24.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных решении и постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа




ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2024 по делу № А65-36872/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина



Судьи Р.А. Нафикова



В.А. Карпова